پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
برزن نیوز: در ادامه سلسله یادداشت های شهرسازی و حقوق و در ادامه مبحث حقوق تفکیک اراضی، در این یادداشت به موضوع قدرالسهم های شهرداری در تفکیک و افراز اراضی و جایگاه توافق در تعیین قدرالسهم ها می پردازیم. طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها، مالکین اراضی هنگام تفکیک و افراز آنها، باید بخشی از زمین را به عنوان قدرالسهم، به شهرداری واگذار کنند. این واگذاری، نحوه و میزان آن و معوض یا غیرمعوض بودن آن از مهمترین مسائل مبتلابه در رویه جاری شهرداری هاست. به منظور آشنایی با این مباحث و ابعاد حقوقی آنها، در این یادداشت به اختصار به سوالات زیر پرداخته می شود:
۱- مبنای قانونی واگذاری قدرالسهم به شهرداری چیست؟
۲- چه میزان از زمین هنگام تفکیک باید به شهرداری واگذار شود؟
۳- واگذاری قدرالسهم، معوض است یا غیرمعوض؟
۴- چه اراضی مشمول واگذاری قدرالسهم به شهرداری هستند؟
در یادداشت آتی نیز به موضوعات توافق در واگذاری قدرالسهم، رویه قضایی رسیدگی به اختلافات و تاثیر مفاد ماده ۱۰۱ اصلاحی بر طرح های شهرسازی پرداخته خواهد شد.
مبنای قانونی و میزان واگذاری قدرالسهم
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، پیش از اصلاح در سال ۱۳۹۰، اشاره ای به موضوع قدرالسهم و واگذاری زمین به شهرداری نداشت؛ این ماده قانونی مقرر کرده بود معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است. اما در اصلاح سال ۱۳۹۰، در تبصره ۳ ماده واحده اصلاحی مقرر شد شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵% و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵% از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید.
به این ترتیب، اخذ زمین توسط شهرداری ها در جریان عمل تفکیک، از سال ۱۳۹۰ به صورت قانونی مطرح شد و پیش از آن، فقط معابری که در اثر تفکیک ایجاد می شدند متعلق به شهرداری بودند. از توجه در متن ماده ۱۰۱ اصلاحی مشخص می شود:
۱- واگذاری قدرالسهم، فقط در اراضی بالای ۵۰۰ متر قانونی است و تفکیک اراضی کمتر از این میزان، الزامی به واگذاری بخشی از زمین به شهرداری ندارد. این مهم در مستندات دستگاه های اجرایی و قضایی و نیز مورد اشاره قرار گرفته است که از جمله آنها میتوان به پاسخ شماره ۱۳۸۶۳۶ مورخ ۱۳۹۱٫۱۱٫۴ وزارت کشور به معاونین هماهنگی امور عمرانی استانداری های سراسر کشور و دادنامه های شماره ۳۹ مورخ ۱۳۹۲٫۱٫۲۶ و ۳۴۲ مورخ ۱۳۹۵٫۵٫۱۹ و ۱۲۴۱ مورخ ۱۳۹۷٫۴٫۱۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری اشاره کرد.
۲- ماده ۱۰۱ اصلاحی، عطف به ماسبق نمی شود فلذا در مورد تفکیکی های قبل از ۱۳۹۰٫۱٫۲۸، اخذ قدرالسهم به عنوان تامین سرانه ها، خلاف قانون است. رای شماره ۱۶۴۷ مورخ ۱۳۹۷٫۷٫۲۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز به این موضوع اشاره و تصریح کرده است که: ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، در زمان حاکمیت خود و ماده ۱۰۱ اصلاحی از سال ۱۳۹۰ قدرت اجرایی داشته و تمامی شهروندان در هنگام تفکیک باید مواد مذکور را رعایت نمایند و کسانی که بدون مجوز قانونی زمین خود را تفکیک و حق السهم شهرداری را طبق ماده مذکور پرداخت نکرده باشند، برای قبل از سال ۱۳۹۰ فقط شوارع و برای بعد از آن، حق السهم شهرداری در شوارع و سرانه های خدماتی را پرداخت نمایند.
۳- دلیل اخذ زمین توسط شهرداری عبارتست از تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی و تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر. همچنین در تبصره ۳، به ارزش افزوده ایجاد شده در اثر تفکیک برای مالک نیز اشاره شده است. با این استدلال که عمل تفکیک، باعث ایجاد بار اضافی جمعیت پذیری و لزوم تامین معابر و فضاهای خدماتی می شود و مالک باید در تامین معابر و خدمات، نقش داشته باشد.
۴- شهرداری وفق تبصره ۳ جهت تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی باید ۲۵ درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک و افراز را کسر و از ۷۵% باقیمانده نیز، ۲۵% را بابت تامین شوارع و معابر عمومی شهر (یعنی ۱۸٫۷۵% از کل زمین بابت معبر) دریافت نماید که در مجموع قدرالسهم شهرداری از کل پلاک، ۴۳٫۷۵ درصد خواهد بود. لازم به ذکر است این درصدها، جهت تعیین قدرالسهم های واگذاری به شهرداری توسط قانونگذار وضع شده اند و الزامی در تهیه طرح های تفکیکی نیستند و در این طرح ها، متناسب با شرایط، درصدهای مختلفی میتواند برای معابر و خدمات در نظر گرفته شود. در یادداشت آتی به این موضوع بیشتر پرداخته می شود.
واگذاری معوض یا غیرمعوض
در تبصره ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی صراحتا قید شده است که کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد. از این رو، واگذاری قدرالسهم به شهرداری، رایگان و غیرمعوض می باشد.
در این زمینه لازم به ذکر است، میزان ۴۳٫۷۵% که شهرداری میتواند در تفکیک و افراز اخذ کند، حداکثر میزانی است که قدرالسهم به صورت رایگان به شهرداری تعلق می گیرد. این موضوع، از اصلی ترین زمینه های اختلاف میان مالکان اراضی و شهرداری هاست که در یادداشت آتی به تفصیل به آن پرداخته خواهد شد.
اراضی مشمول واگذاری قدرالسهم
در تفسیر واژه اراضی در ماده ۱۰۱ اصلاحی باید به موارد ذیل توجه داشت:
۱- اخذ سرانه های عمومی و معابر فقط از اراضی (عرصه) امکانپذیر است و موضوع، تسری به اعیان ندارد. در این خصوص رای صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۲۴-۲۵-۲۶ مورخ ۱۳۹۷٫۱٫۲۱ تصریح دارد که تبصره ۳ مصوبه عوارض تامین سرانه خدمات عمومی و شهری شورای شهر شیراز مبنی بر تعیین حق السهم شهرداری بر اساس ضابطه اعیان احداث شده در زمین، مغایر قانون است.
۲- منظور از اراضی در متن ماده واحده، کلیه اراضی واقع در محدوده و حریم شهر با هر نوع کاربری را شامل می گردد. در کاربری های بهداشتی و آموزشی نیز با رعایت حد نصاب تفکیک برای کاربری مصوب، مطابق ضوابط و مقررات مربوطه، تفکیک اراضی مذکور بلامانع است.
۳- منظور از اراضی در این قانون، کلیه زمین ها اعم از دارای مستحدثات یا فاقد مستحدثات می باشد.
۴- با توجه به نظریه شماره ۴۴۵۹۹/۳۰/۹۰ مورخ ۱۳۹۰٫۹٫۲ شورای نگهبان، تسری تبصره ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی (واگذاری رایگان قدرالسهم به شهرداری) در مورد اراضی موقوفه، خلاف موازین شرع تشخیص داده شده است. البته لازم به ذکر است، استثنا شدن موقوفات از ضوابط و مقررات شهرسازی، محل سوال بوده و مشکلات مختلفی را نیز بر سر راه انتفاع از اراضی وقفی ایجاد کرده و شهرداری ها نیز اغلب از تمکین به این نظریه فقهی، سر باز می زنند.
۵- در شهرهای جدید، طبق قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب ۱۳۸۰، مالکین اراضی متقاضی تفکیک، باید سهم خدماتی خود را بابت تامین فضاهای لازم برای معابر، خدمات، تاسیسات و تجهیزات شهری به میزان سرانه های طرح جامع مصوب شورایعالی به طور رایگان به شرکت عمران شهر جدید واگذار نمایند. از این رو، ماده ۱۰۱ اصلاحی، به نظر شامل اراضی تفکیک شده در شهرهای جدید نمی شود زیرا اولا اصلاح قانون در سال ۱۳۹۰ بوده که قابل تسری به اراضی واقع در شهرهای جدید بین سال های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ نمی باشد (عطف به ما سبق نمی شود) و از سوی دیگر سهم خدماتی بابت فضاهای لازم برای معابر و خدمات پرداخت شده و اخذ مجدد آن نیاز به جواز قطعی قانونگذار دارد.
۶- در مورد شمول یا عدم شمول ماده ۱۰۱ اصلاحی نسبت به اراضی دولتی، محل اختلاف میان وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور است. وزارت راه و شهرسازی معتقد است تبصره ۲ ماده ۱۰۱ اصلاحی، حکم مطلق در مورد اراضی دولتی بوده و مقید به جهت خاص نشده است و از آنجا که در مورد اراضی دولتی باید مطابق با تبصره ۱ ماده ۱۱ قانون زمین شهری ۱۳۶۶ عمل شود، بنابراین اراضی دولتی از جهت تفکیک و افراز و کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مشمول ماده ۱۰۱ نمی باشد.
در مقابل، وزارت کشور معتقد است باید قائل به تفکیک شد بدین ترتیب که وفق تبصره ۱ ماده ۱۱ قانون زمین شهری، صرفا تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح های جامع، تفصیلی و هادی و تصویب آن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به سرانه فضای عمومی و خدماتی باید در هنگام تفکیک یا افراز وصول شود و از این حیث، اراضی دولتی مستثنی نیستند.
در این زمینه، معاونت حقوقی ریاست جمهوری در نظریه شماره ۱۷۱۳۵/۱۲۳۱۳۳ مورخ ۱۳۹۱٫۶٫۲۱ در پاسخ به استعلام وزارت راه و شهرسازی و استانداری اصفهان اعلام کرده است اراضی دولتی مشمول ماده ۱۰۱ اصلاحی نمی باشد. البته لازم به ذکر است این اختلاف همچنان میان دستگاه های دولتی و شهرداری ها باقی بوده و رویه های مختلفی در مورد آن جاری است.
۷- چنانچه تقاضای تفکیک یا افراز برای زمینی مطرح گردد که قبلا طرح تفکیکی نسبت به آن اجرا شده است، درصورتی که قطعات تفکیک شده قبلی بیش از ۵۰۰ مترمربع مساحت داشته و دارای سند شش دانگ باشند در تفکیک مجدد، مشمول ماده ۱۰۱ اصلاحی خواهند بود.
۸- اراضی دارای سند شش دانگ حتی با وجود مالکین متعدد یا مالکیت مشاع، مشمول مفاد ماده ۱۰۱ اصلاحی می باشند.
————————————————————————————————————————————————
منبع: امید محمدی، دایره المعارف حقوقی شوراها و شهرداری ها، انتشارات جاودانه، چاپ اول، ۱۳۹۸
————————————————————————————————————————————————
یادداشت بیست و سوم: حقوق تملک املاک برای اجرای برنامه های شهرسازی (۲)
یادداشت بیست و چهارم: سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی
یادداشت بیست و پنجم: حقوق تفکیک و افراز اراضی
