یادداشت بیست و نهم: تاثیرات ماده صد قانون شهرداری و آرای آن » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز
×

فهرست عناوین

true

ویژه های خبری

true
    امروز  یکشنبه - ۹ آذر - ۱۳۹۹  
it is true
true
true
یادداشت بیست و نهم: تاثیرات ماده صد قانون شهرداری و آرای آن

کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری به عنوان مراجع شبه قضایی، به تخلفات ساختمانی رسیدگی و آرایی مبنی بر جریمه یا تخریب صادر نموده و بدین ترتیب، این تخلفات را تعیین تکلیف می نمایند. هر یک از آرای تخریب یا جریمه، واجد آثاری هستند؛ همچنین نقش و اختیار شهرداری در ارجاع تخلفات به کمیسیون مذکور نیز از دیگر موضوعات مورد اختلاف است. با توجه به اینکه ضوابط طرح های توسعه شهری در قالب اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی، مبنای احراز ضرورت یا عدم ضرورت تخریب هستند فلذا این طرح ها و ضوابط آنها نیز در بحث ماده ۱۰۰،لازم است مورد توجه قرار گیرند. به منظور پرداختن به این موضوعات، در این یادداشت به سوالات زیر مختصرا پاسخ داده خواهد شد:

۱- تاثیرات آرای صادره از کمیسیون های ماده صد چیست؟

۲- آیا شهرداری مکلف به پیگیری تخلفات ساختمانی و ارجاع آنها به کمیسیون ماده صد جهت تصمیم گیری است؟

۳- ماده صد قانون شهرداری چه تاثیری بر طرح های شهرسازی دارد؟

 

تاثیرات آرای ماده صد

همانطور که در یادداشت ۲۸ مورد بررسی قرار گرفت، کمیسیون های ماده صد در رسیدگی به تخلفات ساختمانی، آرایی مبنی بر جریمه یا تخریب صادر می نمایند. اگر تخلف صورت گرفته به گونه ای باشد که ضرورت تخریب توسط کمیسیون احراز شود، رای به تخریب صادر و در غیر این صورت، بر پایه ارزش معاملاتی و متناسب با کاربری مسکونی، تجاری، اداری، محل قرار گیری ملک و دیگر عوامل، جریمه نقدی در نظر گرفته می شود.

در صورت صدور رای تخریب، تخلف صورت گرفته، به صورت فیزیکی بر طرف شده و وضعیت به حالت مجاز، بازگردانده می شود اما در آرای جریمه، تخلف صورت گرفته ابقا می شود. در مورد آرای جریمه، دو نکته مهم قابل توجه است:

۱- پرداخت جریمه هرچند تخلف صورت گرفته را ابقا می کند اما به معنی رسمیت بخشیدن به تخلف یا خروج عمل انجام شده از حالت تخلف و تبدیل آن به عمل مجاز نمی باشد. همچنین با توجه به اینکه اصل عمل انجام شده، خلاف قانون بوده است، در نتیجه ابقای آن به خاطر پرداخت جریمه، حقوق مکتسبه ای نیز برای مالک ایجاد نخواهد شد. این مهم از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۱۱۷ مورخ ۱۳۹۱٫۳٫۱ قابل نتیجه گیری است:

“امتیازات حاصل از اقدامات غیر قانونی حق مکتسبه ای برای دارندگان آن امتیازات حاصل نخواهد کرد تا امکان ترتّب آثار قانونی داشته باشد.”

۲- در مواردی که تخلف به صورت تغییر کاربری در کمیسیون بررسی شده و رای جریمه صادر شده است، هرچند تغییر کاربری ابقا شده است اما این تغییر کاربری، دائمی نبوده و حقی برای ملک ایجاد نمی کند. این موضوع در نظریه مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه به شماره ۱۶۳۳ مورخ ۱۳۹۲٫۸٫۲۵ نیز به شرح زیر تصریح شده است (البته لازم به ذکر است در متن بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ضمانت اجرای پیش بینی شده برای بهره برداری متفاوت از کاربری مندرج در پروانه در ماده صد، صرفا تعطیلی پیش بینی شده و صدور رای مبنی بر جریمه در این موارد منطبق با قانون نیست):

  • سؤال:
  • ● برخی از تخلفات مانند تغییر کاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌ های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می ‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می ‌نمایند، اگرچه این بناها مغایر طرح های مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می ‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟
  • پاسخ:
  • ● در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به ساختمان بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌ گردد و حق مکتسب صدق نمی ‌کند. به عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی ‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می ‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح های مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می ‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

 

تکلیف یا اختیار شهرداری در پیگیری تخلفات ساختمانی

ذکر عبارت “شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند” در صدر ماده صد قانون شهرداری، محل ایجاد ابهام در باب تکلیف یا اختیار شهرداری در پیگیری تخلفات ساختمانی و ارجاع آنها به کمیسیون ماده صد جهت جریمه یا تخریب شده است؛ عده ای معتقدند قید “می تواند” در صدر ماده، جواز تکلیفی است به این معنی که شهرداری مکلف است تخلفات را پیگیری و جهت تعیین تکلیف به کمیسیون ارجاع نماید. عده دیگری معتقدند قید “می تواند” جواز تخییری است یعنی شهرداری در پیگیری یا عدم پیگیری تخلفات ساختمانی، دارای اختیار است و الزامی جهت ارجاع آنها به کمیسیون، متوجه شهرداری نیست.

هر دو گروه فوق دلایل و استنادات خود را داشته و ورود به جزییات این بحث، هدف این نوشتار مختصر نیست؛ اما شورای شهر تهران در مصوبه چارچوب اختیارات و وظایف کمیسیون های داخلی مناطق مورخ ۱۳۹۹٫۳٫۱۱ با استناد به جواز تخییری بودن “می تواند”، تصویب نمود:

  • به منظور نظام ‌مندی امور شهرسازی و با هدف شفافیت در تصمیم ‌گیری ‌ها و ایجاد وحدت‌ رویه و تسریع در رسیدگی و برخورد با عملیات ساختمانی مغایر مفاد پروانه و نقشه ‌های مصوب، ضمن تأکید بر الزام مأمورین شهرداری و مهندسین ناظر به جلوگیری از عملیات ساختمانی خلاف پروانه، و به استناد مرقومه شماره م/۱/۱۲۷۶۷ مورخ ۱۳۶۹٫۹٫۲۹ ریاست محترم وقت قوه قضاییه در پاسخ به استعلام شهرداری تهران و پیرو دستورالعمل شماره ۸۶۱۶٫۱٫۳٫۳۴ مورخ ۱۳۷۱٫۴٫۲۸ وزارت کشور (به قائم مقامی شورای شهر)، ماموریت ‌ها و حدود اختیارات و سازوکار و نحوه تصمیم گیری کمیسیون داخلی مناطق شهرداری تهران به شرح ذیل تعیین می‌شود:
  • ماده یکم- شهرداری تهران می ‌تواند صرفاً تخلفات جزئی و خطاهای اجرایی ساختمان ‌های در دست ‌ساخت یا پایان ‌یافته به شرح مواد این مصوبه که مغایرت با ضوابط شهرسازی یا فنی یا بهداشتی نداشته و همچنین مالک، رسیدگی و پرداخت عوارض قانونی به علاوه جرائم مقرر در تبصره‌های ۲ و ۳ و ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری را بر اساس مصوبه «نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران» مورخ ۱۳۹۸٫۱۱٫۱۴و اصلاحات بعدی آن درخواست می ‌نماید، موضوع را درکمیسیون داخلی منطقه و با رعایت مفاد این مصوبه مطرح و نسبت به صدورگواهی ساختمانی با رعایت سایر ضوابط و مقررات ملاک عمل اقدام نماید.

به این ترتیب در موارد مذکور در این مصوبه، کمیسیون داخلی مناطق جایگزین کمیسیون ماده صد در رسیدگی به تخلفات ساختمانی می شود. این اقدام از طرفی میتواند به لحاظ تسریع در تعیین تکلیف مالکان و تسهیل وصول مطالبات شهرداری، مفید واقع شده و از طرف دیگر با دادنامه شماره ۱۶۸ مورخ ۱۳۸۳٫۴٫۲۸ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تضاد می باشد:

  • قانونگذار رسیدگی و اتخاذ تصمیم و صدور رأی قطعی درباره تخلفات ساختمانی موضوع تبصره ‎های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را بشرح مقرر در تبصره ۱۰ آن ماده به کمیسیون های بدوی و تجدیدنظر محول کرده است. بنابراین مفاد دستورالعمل شماره ۲۴۳۵۷ مورخ ۱۳۷۸٫۱۰٫۲۵ شهرداری مشهد که با وضع قاعده آمره حل و فصل بخشی از تخلفات ساختمانی را به کمیسیون توافق و تسهیلات محول نموده است و نتیجتاً نافی صلاحیت عام کمیسیون های مذکور در رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به این قبیل تخلفات است مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شهرداری مشهد در وضع مقررات دولتی تشخیص داده می ‎شود و مستنداً به قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎گردد.

همچنین این مصوبه شورای شهر با نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۲۱۳۰٫۹۲٫۷ مورخ ۱۳۹۳٫۶٫۸ نیز به شرح زیر مخالف می باشد:

  • مستفاد از مقررات قانون شهرداری خصوصاً ماده ۱۰۰ و تبصره‌ های ذیل آن که ناظر بر تخلفات ساختمانی می ‌باشد، شهرداری ‌ها با وقوع تخلفات ساختمانی مالکین املاک چه آن که دارای پروانه ساختمانی و یا فاقد آن باشد و یا خارج از حدود پروانه احداث بنا نماید، موضوع را در کمیسیون ‌های ماده ۱۰۰ مطرح می ‌نمایند. اما این حق برای شهرداری و یا مقامات آن پیش ‌بینی نشده که از اعلام وقوع تخلف ساختمانی انصراف حاصل کنند یا گزارش تخلف ساختمانی را استرداد نمایند.

 

تاثیر ماده صد بر طرح های شهرسازی

ماده صد قانون شهرداری، یکی از نصوص قانونی است که خاصیت الزام آوری و استنادی به طرح های شهرسازی و ضوابط آنها بخشیده و احراز یا عدم احراز ضرورت تخریب را بر اساس این ضوابط، قرار داده است. این ویژگی، باعث می شود که در تهیه و تصویب طرح های شهرسازی، به مقوله تخلفات ساختمانی توجه شده و خاصیت ضوابط و کاربری های مصوب طرح ها از حیث بروز تخلفات و تخریب یا جریمه آنها مورد توجه قرار گیرد. در این راستا، توجه به نکات زیر پیشنهاد می شود:

۱- کاربری ها و ضوابط طرح های شهرسازی می بایست با جریانات ساخت و ساز در شهرها که به خصوص، وجوه اقتصادی داشته و از جنس سودجویی های مالی هستند، آشنا بوده و به تاثیرات و قدرت های این جریانات توجه داشته باشند.

۲- الگوی کنونی تهیه طرح های شهرسازی به گونه ای است که این طرح ها، ماهیت ایستایی دارند در حالی که جریانات ساخت و ساز در شهرها و الگوهای هزینه/منفعت در شهرها، متناسب با ساختار اقتصادی کشور، ماهیتی پویا و دائما در حال تغییر دارند. از این رو، همواره میل به احداث ابنیه متفاوت با ضوابط طرح های شهرسازی وجود دارد. از این رو طرح های شهرسازی، میتوانند شکلی پویا به خود گرفته و ضمن تلاش برای کنترل جمعیت و سطوح زیربنا و فعالیت در حد ظرفیت های قابل تحمل، جریانات ساخت و ساز را نیز مدیریت کرده و آنها را پوشش دهند. برای مثال، کاربری ها به صورت مختلط یا قابل انتخاب از بین حالات پیش بینی شده و ضوابط به صورت بازه های حداقلی و حداکثری تهیه شده و منعطف باشند.

۳- همانطور که پیش تر نیز ذکر شد، تخلفات ساختمانی که در کمیسیون ماده صد، رای جریمه اخذ کرده و ابقا می شوند، به دلیل ماهیت خلاف قانون خود، هیچگاه وجهه قانونی پیدا نکرده و موجد حقوق مکتسبه ای برای ملک نخواهند بود. اما مشاهده می شود که در تهیه طرح های شهرسازی و در هنگام برداشت میدانی اطلاعات، این تخلفات (از قبلی کاربری، تراکم ساختمانی، سطح اشغال، پیش آمدگی و…) به صورت وضع موجود برداشت شده و پایه های اولیه پیشنهادات نهایی طرح ها را شکل می دهند. در نتیجه، تخلفات ابقا شده، در طرح های جدید به صورت وضع موجود، وارد و تثبیت می شوند و بار اضافه تحمیل شده توسط آنها به زیرساخت های شهری، در طرح جدید نیز ادامه یافته و تشدید می شود.

به منظور حل این مساله، لازم است فرآیند تهیه طرح های شهرسازی به گونه ای باشد که تخلفات ساختمانی در تهیه وضع موجود طرح ها، شناسایی شده و ضوابط طرح پیشین، مبنای بازنگری و تهیه طرح جدید باشد. قطعا این موضوع نیازمند تامین زیرساخت های لازم جهت جدا کردن وضع موجود طبق طرح مصوب و وضع موجود در اثر تخلفات ابقا شده از طریق دسترسی به آرای صادره کمیسیون ماده صد و پایش رایانه ای این اطلاعات خواهد بود.

————————————————————————————————————————————————

منبع: امید محمدی، کمیسیون های شهرداری، انتشارات جاودانه، چاپ اول، ۱۳۹۶

————————————————————————————————————————————————

یادداشت بیست و ششم: قدرالسهم شهرداری در تفکیک و افراز اراضی

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d8%b4%d8%b4%d9%85-%d9%82%d8%af%d8%b1%d8%a7%d9%84%d8%b3%d9%87%d9%85-%d8%b4%d9%87%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%b1%db%8c-%d8%af%d8%b1/

یادداشت بیست و هفتم: جایگاه توافق در واگذاری قدرالسهم تفکیک اراضی

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d9%87%d9%81%d8%aa%d9%85-%d8%ac%d8%a7%db%8c%da%af%d8%a7%d9%87-%d8%aa%d9%88%d8%a7%d9%81%d9%82-%d8%af%d8%b1-%d9%88%d8%a7%da%af/

یادداشت بیست و هشتم: تخلفات ساختمانی و کمیسیون ماده صد

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d9%87%d8%b4%d8%aa%d9%85-%d8%aa%d8%ae%d9%84%d9%81%d8%a7%d8%aa-%d8%b3%d8%a7%d8%ae%d8%aa%d9%85%d8%a7%d9%86%db%8c-%d9%88-%da%a9/

 

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

√ کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
√ آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


false