یادداشت بیست و هفتم: جایگاه توافق در واگذاری قدرالسهم تفکیک اراضی » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز
×

فهرست عناوین

true

ویژه های خبری

true
    امروز  چهارشنبه - ۵ آذر - ۱۳۹۹  
it is true
true
true
یادداشت بیست و هفتم: جایگاه توافق در واگذاری قدرالسهم تفکیک اراضی
احسان امینی (کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری و دانشجوی کارشناسی حقوق) مطابق با ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها، در تفکیک و افراز اراضی بالای 500 مترمربع، حداکثر تا 43.75% از کل زمین بابت تامین سرانه های خدماتی (25%) و معابر به صورت رایگان به شهرداری واگذار می شود. هرچند میزان واگذاری در متن قانون، صریحا قید شده است اما در رویه جاری، معمولا بیش از این مقدار، در قالب توافق توسط شهرداری ها از مالکین اخذ می شود که این مساله، باعث بروز اختلافات متعدد میان شهروندان و شهرداری ها شده است. همچنین، مقررات تفکیک اراضی، میتواند از حیث تعیین مقررات تفکیک، بر محتوا و ضوابط طرح های جامع و تفصیلی شهرها نیز اثر گذار باشد. به منظور بررسی این مباحث، در ادامه به سوالات زیر پرداخته خواهد شد: 1- ابعاد حقوقی مفهوم توافق چیست؟ 2- توافق مالک و شهرداری ، چه جایگاهی در واگذاری قدرالسهم در تفکیک اراضی دارد؟ 3- رویه قضایی حل اختلافات میان مالکان و شهرداری در تفکیک زمین چگونه است؟ 4- مقررات تفکیک در ماده 101 اصلاحی، چه تاثیری بر طرح های شهرسازی می گذارد؟

ابعاد حقوقی توافق و جایگاه آن در تعیین و واگذاری قدرالسهم شهرداری

برزن نیوز: همانطور که پیش تر بررسی شد، مطابق با تبصره های ۳ و ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها، در تفکیک و افراز اراضی، حداکثر تا ۲۵% از کل زمین برای تامین سرانه های خدماتی و حداکثر تا ۲۵% از باقی مانده زمین برای تامین معابر (مجموعا ۴۳٫۷۵% از کل زمین) به رایگان به شهرداری واگذار می شود. از توجه به متن قانون، نتیجه می شود که اخذ رایگان حداکثر تا ۴۳٫۷۵% از زمین اشخاص در قبال تفکیک ، طبق جواز قانونگذار، الزامی بوده و توافق در واگذاری یا عدم واگذاری قدرالسهم و میزان آن از این ماده، نتیجه نمی شود.

اما در عمل، شهرداری ها در طرح های تفکیکی، قدرالسهم های رایگان بیشتر از ۴۳٫۷۵% قانونی را از مالکان، مطالبه و موافقت با عمل تفکیک و در مراحل بعد، صدور پروانه ساختمانی را منوط به واگذاری آن میزان از زمین می کنند و این عمل را نیز در قالب توافق با مالک، به انجام می رسانند. در این باره، توجه به ابعاد حقوقی مفاهیم “تملک رایگان” و “توافق”، الزامی است.

تملک رایگان، مخالف با قواعد مسلم حقوقی از جمله قاعده تسلیط و حرمت مالکیت است و در تصویب اصلاحی ماده ۱۰۱ نیز، موضوع اخذ رایگان زمین توسط شهرداری، محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان بوده است و تصویب نهایی آن و جواز اخذ رایگان نیز به صورت استثنایی و خلاف اصل انجام می شود. با توجه به استثنایی و خلاف اصل بودن تملک رایگان، لازم است این موضوع به صورت محدود و مضیق تفسیر شده و دامنه شمول و کاربرد آن، گسترده نشود و فقط در چارچوب و در محدوده نص صریح قانون به کار گرفته شود. از این رو می بایست:

۱- اخذ رایگان زمین فقط در موضوع تفکیک و افراز باشد و در دیگر موارد مثل تغییر کاربری، تغییر ضوابط ساخت و… انجام نشود؛

۲- میزان تملک رایگان در قالب قدرالسهم، فقط به اندازه جواز قانونگذار (حداکثر ۴۳٫۷۵%) باشد.

در مورد بار حقوقی توافق نیز لازم به ذکر است، قانون مدنی در ماده ۱۸۳، عقد را چنین تعریف کرده است:

  • عقد عبارتست از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

همین قانون در ماده ۱۹۰ نیز شرایط اساسی صحت معامله را شامل موارد زیر تعیین نموده است:

  1. قصد طرفین و رضای آنها
  2. اهلیت طرفین
  3. موضوع معین که مورد معامله باشد.
  4. مشروعیت جهت معامله

در موضوع تفکیک و توافقی که در مورد آن انجام می­شود، دو عنصر رضایت و موضوع معامله (توافق) قابل بحث است. طبق ماده واحده اصلاحی ۱۰۱، اخذ رایگان ۴۳٫۷۵% از زمین صراحت قانونی داشته و نیاز به اخذ رضایت مالک ندارد اما اخذ رایگان مازاد بر این درصد، دارای جواز قانونی نیست و منوط کردن موافقت با طرح تفکیکی و صدور جواز تفکیک به واگذاری رایگان بیشتر از ۴۳٫۷۵% زمین به شهرداری، اجبار و اکراهی است که توسط شهرداری با سو استفاده از مزایای حقوق عمومی، انجام می­شود فلذا چنین عقدی چون مبتنی بر رضایت مالک نبوده یا در صورت رضایت، رضای حاصل در نتیجه اکراه است، نافذ نمی­باشد.

همچنین، موضوع معین مورد معامله نیز به عنوان شرط سوم صحت عقد، طبق مواد ۲۱۴ و ۲۱۵ قانون مدنی، باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین، تعهد تسلیم یا ایفای آن را می­کنند و باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. در موضوع تفکیک، موافقت با طرح و جواز تفکیکی، به موجب صدر ماده ۱۰۱ و در قبال اخذ رایگان ۴۳٫۷۵% از زمین، تکلیف شهرداری و کمیسیون ماده ۵ بوده و ضمانت اجرای آن در صورت عدم پاسخگویی این دو نهاد به ترتیب ظرف سه و دو ماه، صدور جواز تفکیک توسط دادگاه است. در نتیجه و با توجه به اینکه تا سقف ۴۳٫۷۵%، توافق مطرح نیست و اخذ رایگان بیش از این مقدار هم جواز قانونی ندارد، صدور موافقت با طرح تفکیکی و جواز تفکیک نمی­تواند به عنوان آورده­ شهرداری و کمیسیون ماده ۵ در توافق مطرح شده و موضوع معین مورد معامله باشد.

از این رو، اگر تامین منفعت عمومی شهر و سرانه­های خدمات عمومی، نیازمند اخذ بیش از مقدار ۴۳٫۷۵% باشد، با توجه به ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه­های عمومی و عمرانی مصوب سال ۱۳۵۸، لازم است در قالب عقد معوض (عقد بیع) صورت گیرد. در این حالت، آورده­ی شهرداری و کمیسیون ماده ۵ در عقد، باید معوض اخذ زمین مازاد بر مقدار ۴۳٫۷۵% و جبران کننده و تامین کننده منافع متقابل مالک و با جلب رضایت وی باشد. عدالت معاوضی نیز حکم می­کند که عوضین، دارای ارزش متعادل نسبت به یکدیگر باشند.

این موضوع، در رویه قضایی نیز مورد توجه بوده و شورای نگهبان، در نظریه شماره ۵۱۰۶۷/۳۰/۹۲ مورخ ۱/۴/۱۳۹۲، در پاسخ به استعلام دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۴۸۸ مورخ ۲۹/۷/۱۳۹۲، مفاد بند ۳ صورتجلسه شماره ۳۵۷ کمیسیون ماده ۵ تهران را در مواردی که خلاف ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مورخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ بوده، خلاف شرع، اعلام و هیات عمومی دیوان نیز، متعاقب این نظریه، صورتجلسه مذکور را ابطال نموده است. نکته مهم اینجاست که در بند ۳ صورتجلسه مذکور، اجبار مالکان متقاضی تفکیک به واگذاری رایگان ۷۰% اراضی یا تامین عرصه و اجرای فضاهای خدماتی و عمومی توسط مالکین طبق سرانه­های طرح (مخالف تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی) مقرر شده بود.

همچنین، هیات عمومی دیوان در دادنامه ۳۳۶ مورخ ۹/۸/۱۳۹۰، بند ۳-۴-۱۶ طرح تفصیلی کرمان را که در ضوابط تفکیک، مقرر کرده بود هنگام تفکیک اراضی، علاوه بر پیش­بینی و تخصیص معابر متناسب و مورد نیاز و سرانه­های احتیاجات عمومی محله­ای باید به تناسب اندازه زمین تا ۲۵% برای احتیاجات عمومی شهری- ناحیه­ای و اراضی معوض طرح­ها در نظر گرفته شود،ابطال نموده و ماده واحده اصلاحی ۱۰۱ را حاکم دانسته است.

از طرف دیگر، ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ در اینجا نیز جاری بوده و اخذ رایگان اراضی اشخاص در قبال تفکیک، مازاد بر ۴۳٫۷۵% مقرر در ماده ۱۰۱ اصلاحی، مصداق دریافت کالا از اشخاص حقیقی و حقوقی خارج از مقررات قانونی مربوطه و در نتیجه خلاف قانون است.

 

رویه قضایی حل اختلافات میان مالکان و شهرداری در تفکیک زمین

اقدامات خلاف قانون شهرداری ها در موضوع تفکیک و مطالبه قدرالسهم رایگان بیش از مقادیر مجاز قانونی در قالب انعقاد توافقنامه با مالکان، باعث بروز اختلافات حقوقی شده و مالکان با آگاهی از این نکات حقوقی، سعی می کنند با مراجعه به دستگاه قضایی، نسبت به الزام شهرداری به رعایت قانون و ابطال توافقنامه های انجام شده، اقدام کنند. در این باره، توجه به دو نکته حائز اهمیت است:

۱- به استناد قسمت الف بند ۱ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، شکایت از این گونه اقدامات شهرداری ها در حیطه صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.

۲- مطابق با رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۵۹ مورخ ۱۳۷۱٫۴٫۳۰،

رسیدگی به دعاوی ناشی از قراردادها که مسائل حقوقی می‌باشند و باید به صورت ترافعی در محاکم صالحه دادگستری مورد رسیدگی‌حقوقی قرار گیرند در مقررات دیوان عدالت اداری مقرر نشده و و خارج از حدود صلاحیت دیوان عدالت اداری است. در نتیجه، ابطال توافقنامه هایی که پیش از اصلاح ماده ۱۰۱، منعقد و در آنها، اخذ قدرالسهم سرانه های خدماتی مقرر شده یا توافقنامه هایی که بعد از اصلاح ماده ۱۰۱ و برای اخذ قدرالسهم رایگان بیش از مقادیر مجاز قانونی منعقد شده لازم است به دادگاه های عمومی مراجعه شود. البته لازم به ذکر است، به دلیل طولانی بودن فرآیند دادرسی و پیشگیری از درگیری با شهرداری، بسیاری از مالکین مایل به طرح دعوا علیه شهرداری در موضوع تفکیک نیستند.

 

تاثیر مقررات تفکیک در ماده ۱۰۱ اصلاحی بر طرح های شهرسازی

از دقت در مفاد ماده ۱۰۱ اصلاحی به نظر می رسد که ذکر اخذ رایگان حداکثر ۴۳٫۷۵% درصد زمین به عنوان معابر و خدمات هنگام تفکیک و افراز اراضی، یک موضوع صرفا قانونی و منظور قانونگذار، صدور جواز تملک رایگان به شهرداری بوده و حداکثر میزان مجاز را از نظر قانونی تصریح نموده و قانونگذار، قصد برخورد فنی با موضوع تامین امکانات و خدمات مورد نیاز شهر را نداشته است. تامین مناسب نیازمندی های شهری، موضوعی فنی و کارشناسی است که لازم است در طرح های جامع و تفصیلی شهرها، به دقت و متناسب با شرایط هر شهر بررسی شده و میزان مناسب اخذ رایگان زمین در تفکیک که پاسخگوی نیازهای شهر باشد تعیین شود. ممکن است در شهری برای مثال با اخذ ۳۵% زمین  ها هنگام تفکیک، خدمات به طور مناسبی تامین شود اما در هر حال اخذ رایگان بیشتر از ۴۳٫۷۵% نمی تواند باشد.

البته لازم به ذکر است، هرچند استدلال ماده ۱۰۱ اصلاحی مبنی بر جواز اخذ رایگان قدرالسهم توسط شهرداری، مشارکت مالک در تامین خدمات مورد نیاز بار جمعیتی اضافی ناشی از تفکیک و همچنین، ایجاد اضافه ارزش برای مالک در اثر تفکیک است، اما شهرداری ها در بسیاری موارد، به موضوع اخذ قدرالسهم، نگاه تامین خدمات نداشته بلکه به آن، به چشم منبع درآمد نگریسته و گاهی، اراضی ای را که به عنوان قدرالسهم تامین خدمات، اخذ کرده اند، با تغییر کاربری، به فروش می رسانند و خدماتی هم در این اراضی، تامین نمی شود.

————————————————————————————————————————————————

منبع: امید محمدی، دایره المعارف حقوقی شوراها و شهرداری ها، انتشارات جاودانه، چاپ اول، ۱۳۹۸

————————————————————————————————————————————————

یادداشت بیست و چهارم: سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%da%86%d9%87%d8%a7%d8%b1%d9%85-%d8%b3%d8%b1%d9%86%d9%88%d8%b4%d8%aa-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d9%88%d8%a7%d9%82%d8%b9/

یادداشت بیست و پنجم: حقوق تفکیک و افراز اراضی

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d9%be%d9%86%d8%ac%d9%85-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82-%d8%aa%d9%81%da%a9%db%8c%da%a9-%d9%88-%d8%a7%d9%81%d8%b1%d8%a7%d8%b2/

یادداشت بیست و ششم: قدرالسهم شهرداری در تفکیک و افراز اراضی

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d8%b4%d8%b4%d9%85-%d9%82%d8%af%d8%b1%d8%a7%d9%84%d8%b3%d9%87%d9%85-%d8%b4%d9%87%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%b1%db%8c-%d8%af%d8%b1/

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

√ کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
√ آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


false