یادداشت بیست و چهارم: سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز
×

فهرست عناوین

true

ویژه های خبری

true
    امروز  شنبه - ۲۸ فروردین - ۱۴۰۰  
it is true
true
true
یادداشت بیست و چهارم: سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی
نویسنده: احسان امینی (کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری و دانشجوی کارشناسی حقوق) در ادامه سلسله یادداشت های شهرسازی و حقوق و در ادامه مبحث تملکات، در این یادداشت به سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی پرداخته می شود. همانطور که پیش تر بررسی شد، پس از تصویب طرح عمومی و عمرانی و احراز ضرورت اجرای آن، دستگاه های اجرایی به تملک املاک واقع در طرح اقدام کرده و فرآیند اجرایی طرح را آغاز می کنند. اما مساله اساسی اینجاست که پس از استقرار قانونی طرح روی زمین، دستگاه اجرایی در چه زمانی باید طرح را اجرا کند و حقوق مالکیت مالکین اراضی واقع در طرح چه سرانجامی پیدا می کند. به منظور بررسی این موضوعات، به سوالات زیر پاسخ داده خواهد شد: 1- زمانبندی اجرای طرح های عمومی و عمرانی چگونه است؟ 2- ضمانت اجرای رعایت زمانبندی اجرای طرح چیست و حقوق مالکان املاک واقع در طرح ها چگونه تامین می شود؟ 3- در صورت عدم اجرای طرح، سرنوشت طرح و حقوق مالکانه افراد چه خواهد شد؟ 4- عدم اجرای طرح های عمومی و عمرانی، چه تاثیری بر طرح های توسعه شهری می گذارد؟

زمانبندی اجرای طرح ها

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ و اصلاحیه بعدی آن، در ماده واحده خود مقرر کرده است دستگاه های اجرایی پس از اعلام رسمی وجود طرح، باید حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه، نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کنند. این مقرره بدین معنی است که پس اینکه طرح مستقر شد، در مدت ۱۸ ماه مذکور، عملیات تملک رسمی باید انجام شده و حقوق مالی مالک نیز تادیه گردد. در تبصره ۱ این قانون، قید دیگری برای زمانبندی اجرای طرح، مقرر شده و یک بازه زمانی ۵ ساله تعریف شده است.

در تبصره مذکور، مقرر شده است که در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌صورتی که کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می ‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ۵ سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌ تجدید بنا را ندارد.

 

ضمانت اجرای رعایت زمانبندی اجرای طرح و حقوق مالکان املاک

در تبصره ۱ فوق الذکر، همانطور که اشاره شد، علاوه بر قید زمانی ۵ ساله برای اجرای طرح، مقرر شده است که در هر حال، چه طرح قبل از ۵ سال اجرا شود چه بعد از ۵ سال، مالک از کلیه حقوق مالکانه برخوردار است و تفاوت قبل و بعد از ۵ سال در این است که اگر به مالک اعلام شود که طرح کمتر از ۵ سال آینده اجرا می شود و مالک باز هم بخواهد اقدام به اعمال حقوق مالکانه خود مانند اخذ پروانه ساختمانی و احداث یا تجدید بنا بنماید باید تعهد دهد که در زمان اجرای طرح، حق مطالبه هزینه هایی که پس از اعلام رسمی وجود طرح در ملک خود کرده را نخواهد داشت. همچنین لازم به ذکر است، عبارت کلیه حقوق مالکانه مذکور در تبصره ۱ دارای عموم و اطلاق بوده و مصادیق ذکر شده پس از آن مانند احداث یا تجدید بنا و تعمیر و فروش و اجاره، خاصیت تمثیلی دارد و حصری نیست از این رو مالک مطابق با قاعده تسلیط، از هر نوع حق مالکانه ای برخوردار خواهد بود. به این ترتیب میتوان تفکیک این اراضی را نیز با توجه به ضوابط تفکیک اراضی و حدنصاب های تفکیکی و اراضی ذخیره شهری در طرح تفصیلی، جزو حقوق مالک دانست.

در نتیجه، چنانچه پس از گذشت ۱۸ ماه مندرج در ماده واحده، شهرداری به دلیل واقع شدن ملک در طرح مصوب، وظایف ذاتی خود مانند صدور پروانه ساختمانی و… را انجام ندهد، مالک میتواند با مراجعه به دستگاه قضایی، الزام شهرداری به صدور پروانه را درخواست نماید. این نکته در رویه قضایی نیز مورد توجه بوده و هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز در رای وحدث رویه شماره ۴۷ مورخ ۱۳۷۸٫۲٫۲۵ بر اعتبار مالکیت اشخاص و وظیفه شهرداری در صدور پروانه تاکید و در رای وحدت رویه شماره ۱۹۷ مورخ ۱۳۸۶٫۴٫۳، تصریح کرده است که محرومیت اشخاص از اعمال حقوق مالکانه به مدت نامعلوم و نامحدود به بهانه وجود طرح های دولتی و شهرداری ها، علی الاطلاق مغایر اصل تسلیط و حرمت مالکیت مشروع و ناقض حق اعمال مالکیت و آثار مترتب بر آن است.

 

عدم اجرای طرح و آثار آن

اجرا نشدن طرح های عمومی و عمرانی در اثر مشکلاتی همچون کمبود اعتبارات مالی جهت تملک زمین و اجرای طرح، از مشکلات مبتلابه مدیریت شهری است و ابهامی که در این زمینه وجود دارد این است که در صورت اجرا نشدن طرح، آیا طرح منتفی می شود یا اینکه طرح به قوت خود باقی می ماند؟

در قانون تعیین وضعیت املاک، پاسخ روشنی به این سوال داده نشده و میتوان متن قانون را از این نظر، دچار نقص و سکوت دانست. رویه قضایی اما سعی داشته است با توجه به پرونده های مطروحه، این ابهام را رفع نماید. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۶۹ مورخ ۱۳۸۱٫۵٫۲۷ و دادنامه های شماره ۴۳۷۰۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶٫۶٫۲۵ خود، عدم اجرای طرح در مهلت قانونی مجاز را در واقع و نفس الامر، مفید بی اعتباری و بی اثری طرح مصوب و نتیجتا انتفای کاربری آن در مقام اعمال حقوق مالکانه دانسته است.

هیات عمومی دیوان با وجود اینکه در دادنامه های فوق الذکر، در راستای ابهام زدایی از قانون تعیین وضعیت املاک، اجرا نشدن طرح را در مهلت مقرر، باعث منتفی شدن طرح اعلام کرده بود اما در مورخ ۱۳۹۱٫۲٫۲۵ در رای وحدت رویه شماره ۱۰۲، با تغییر دیدگاه خود اعلام می کند که حکم مقرر در قانون تعیین وضعیت املاک، دلالتی بر ابطال طرح های عمومی و عمرانی دستگاه های مصرح در متن ماده واحده، در صورت عدم اجرا در مهـلت مقرر ۵ ساله قانونی ندارد و فقط بر حفظ حقوق مالکان املاک واقع در طرح های عمرانی و عمومی از حیث احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و رهن و غیره تاکید دارد. از این رو با عدم اجرای طرح در مهلت مقرر ۵ ساله، موجبی برای ابطال طرح مصوب وجود ندارد.

به این ترتیب، در جدیدترین رویه جاری، طرح بلا اجرا، منتفی نمی شود و به قوت خود باقی خواهد بود اما مالک نیز از حقوق مالکانه خود برخوردار می شود. لازم به ذکر است، مطابق با ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر مصوب ۱۳۹۴، در صورت عدم اجرای طرح با کاربری مورد نیاز دستگاه های اجرایی، برخورداری مالک از حقوق مالکانه، نیاز به موافقت دستگاه اجرایی ذیربط نداشته و شهرداری ها مکلفند با تقاضای مالک خصوصی یا تعاونی با پرداخت عوارض و بهای خدمات قانونی طبق قوانین و مقررات مربوطه پروانه صادر کنند. همچنین، طبق دادنامه هیات عمومی دیوان عدالت به شماره ۱۸۴ مورخ ۱۳۹۸٫۲٫۱۷، در مورد املاک واقع در کاربری آموزشی، اداره آموزش و پرورش مجاز به مطالبه تملک رایگان یا دریافت بهای ملک یا معوض در قبال موافقت با تغییر کاربری آموزشی نمی باشد که با وحدت ملاک میتوان این حکم را در مورد دیگر دستگاه های دولتی و کاربری های خدماتی مربوط به آنها نیز جاری دانست.

 

تاثیر عدم اجرای طرح های عمومی و عمرانی بر طرح های توسعه شهری

در طرح های جامع و تفصیلی، بخشی از اراضی و املاک شهر با هدف تامین سرانه های خدماتی مورد نیاز شهروندان به کاربری های خدماتی اختصاص می یابد و ضوابط احداث بنای آن نیز متفاوت از سایر اراضی و املاک مجاور با کاربری های انتفاعی مسکونی و تجاری، تصویب می شود. اما سوال اینجاست که اگر طرح، اجرا نشد و مالک در مقام اعمال حقوق مالکانه خود برآمد، زمینی که به کاربری خدماتی اختصاص یافته است مشمول چه کاربری و ضوابط احداث بنایی خواهد شد؟

این موضوع نیز در متن قانون تعیین وضعیت، مشخص نشده است و در طرح های توسعه شهری نیز، کاربری و ضوابط جایگزین برای اراضی واقع در طرح خدماتی برای حالت اجرا نشدن طرح، پیش بینی نمی شود. رویه قضایی در این مورد، تجویزاتی داشته است، از جمله در دادنامه شماره ۱۶۹ مورخ ۱۳۸۱٫۵٫۲۷، مفاد بند یک صورتجلسه شماره ۱۴۵ مورخ ۱۳۶۹٫۳٫۶ کمیسیون ماده پنج که صدور پروانه احداث بنای مسکونی را در اراضی و املاک واقع در کاربری های خدماتی طرح تفصیلی علی الطلاق و حتی پس از انقضاء مهلت قانونی اجرای طرح ممنوع نموده و آن را منحصرا در حدکاربری مندرج در طرح خدماتی مجاز اعلام کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات کمیسیون مذکور تشخیص داده و ابطال کرده است. همچنین در دادنامه ۴۳۷-۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶٫۶٫۲۵ آورده است مالکین اراضی خدماتی شخصاً الزامی به انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداری ها در استفاده از اراضی و املاک خود به صورت طرح های عمومی یا عمرانی مصوب ندارند و مقتضای اعمال انحاء حقوق مالکانه با توجه به اصل تسلیط، مبین حق و اختیار و اراده مالک در نحوه استفاده از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه و مجاور فاقد طرح با رعایت ضوابط قانونی مربوط است. همچنین در رای وحدت رویه شماره ۸۱۷ مورخ ۱۳۹۵٫۱۰٫۱۴ آمده است شهرداری در صدور پروانه ساختمان ملزم به اعطای پروانه با حداکثر تراکم نیست و الزام قانونی در این خصوص وجود ندارد.

با توجه به اینکه تعیین کاربری و ضوابط ساخت، در حیطه صلاحیت شورایعالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده ۵ است، لذا ورود هیات عمومی و شعب دیوان عدالت در تجویز لزوم تعیین کاربری و ضوابط مطابق املاک مجاور، میتواند منجر به بی نظمی در طرح های جامع و تفصیلی و نظام مدیریت شهری شود. از این رو، دو راهکار پیشنهاد می گردد:

۱- مرجع قضایی صرفا حق مالک در برخورداری از حقوق مالکانه را تایید و رای الزام به تغییر کاربری و صدور پروانه صادر نماید و سپس، کاربری و ضوابط احداث بنا توسط شورایعالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده ۵ و با توجه به الزامات ناشی از قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۱۳۸۱ و آیین نامه اجرایی آن و دیگر قوانین مربوطه تعیین گردد.

۲- در تهیه و تصویب طرح های جامع و تفصیلی، کاربری و ضوابط جایگزین برای املاک واقع در طرح های عمرانی و خدماتی برای حالتی که طرح در مهلت قانونی مقرر انجام نشود، تعیین گردد.

دیگر تاثیر قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها بر طرح های توسعه شهری این است که قانون مذکور، با تعیین قید زمانی ۱۸ ماهه، اجرایی شدن کاربری های خدماتی را با دشواری تامین منابع مالی روبرو ساخته و با افق های طرح های توسعه شهری نیز که معمولا ۱۰ ساله هستند، در تضاد است. در واقع، طرح های جامع و تفصیلی، تامین سرانه های خدماتی را در زمان ۱۰ ساله برنامه ریزی می کنند اما قانون تعیین وضعیت، دستگاه های خدماتی را ملزم به اقدام در ۱۸ ماه کرده و در صورت عدم اقدام، مالکین جهت تغییر کاربری خدماتی به دستگاه قضایی مراجعه می کنند که در نتیجه آن، کاربری ها و سرانه های خدماتی دیده شده در طرح، دچار تغییر بدون برنامه ریزی شده و شهرها با کمبود سرانه های خدماتی مواجه می شوند.

————————————————————————————————————————————————

یادداشت بیست و یکم: حقوق اراضی موات شهری

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%db%8c%da%a9%d9%85-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82-%d8%a7%d8%b1%d8%a7%d8%b6%db%8c-%d9%85%d9%88%d8%a7%d8%aa-%d8%b4%d9%87%d8%b1%db%8c/

یادداشت بیست و دوم: حقوق تملک املاک برای اجرای برنامه های شهرسازی (۱)

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d8%af%d9%88%d9%85-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82-%d8%aa%d9%85%d9%84%da%a9-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d8%a8%d8%b1%d8%a7%db%8c/

یادداشت بیست و سوم: حقوق تملک املاک برای اجرای برنامه های شهرسازی (۲)

http://barzannews.ir/%db%8c%d8%a7%d8%af%d8%af%d8%a7%d8%b4%d8%aa-%d8%a8%db%8c%d8%b3%d8%aa-%d9%88-%d8%b3%d9%88%d9%85-%d8%ad%d9%82%d9%88%d9%82-%d8%aa%d9%85%d9%84%da%a9-%d8%a7%d9%85%d9%84%d8%a7%da%a9-%d8%a8%d8%b1%d8%a7%db%8c/

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

√ کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
√ آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


false