پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
در ادامه سلسله یادداشت های حقوق اراضی، در این یادداشت به بررسی حقوقی اراضی موات شهری پرداخته خواهد شد.
زمین در کشور ما از دیرباز دارای اهمیت اقتصادی و سیاسی و همواره محل مناقشات مختلفی میان مردم و دولت ها بوده است. مالکیت و اسباب ایجاد و انتقال آن، یکی از پر تعدادترین این مناقشات و اراضی موات و احیا و تعلق آن به مردم و دولت، همواره از مهمترین این چالش ها بوده است. در این یادداشت با هدف آشنایی مقدماتی با موضوع حقوق اراضی موات، به سوالات زیر اختصارا پاسخ داده می شود:
۱- منظور از اراضی موات چیست؟
۲- مالکیت بر اراضی موات چگونه ایجاد می شود؟
۳- تشخیص اراضی موات چگونه صورت میگیرد و چه تاثیراتی دارد؟
۴- چه ارتباطی میان طرح های شهرسازی و اراضی موات وجود دارد؟
تعریف اراضی موات
موات در لغت به معنی چیزی است که جان ندارد و در مقابل نبات و حیوان به کار می رود. در فقه و حقوق نیز به عنوان زمین خشک و ویران که مالک نداشته باشد آمده است. در قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۸، به اراضی موات و تفاوت آن با اراضی بایر و دایر به شرح زیر اشاره شده است:
الف) اراضی موات: زمین هایی است که سابقه احیاء و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.
ب) اراضی دایر: زمین های احیاء شده ای است که مستمراً مورد بهره برداری است.
ج) اراضی آیش: زمین دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معین یبدون کشت بماند.
د) اراضی بایر: زمین هایی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعتراض و عدم بهره برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.
این تعریف در قوانین بعدی از جمله قانون اراضی شهری ۱۳۶۰ و قانون زمین شهری ۱۳۶۶ نیز به کار رفته است. در واقع اراضی موات عبارت از زمین هایی است که بدون دخالت انسان و انجام عملیات عمرانی و احیا، قابلیت بهره برداری نداشته و با اراضی جنگلی یا مراتع و بیشه زارها که در حالت طبیعی و بکر خود نیز قابلیت انتفاع دارند متفاوت است.
مالکیت بر اراضی موات
قانون مدنی در ماده ۱۴۳ خود، احیای اراضی موات به قصد تملک را باعث ایجاد مالکیت دانسته و در ماده ۱۴۱، در تعریف احیای زمین آورده است:
ماده ۱۴۱- مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف، آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت، درخت کاری، بنا ساختن و غیره قابل استفاده نمایند.
در ماده ۱ قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی ۱۳۵۸ نیز علاوه بر تعریف فوق، بر تغییر وضع طبیعی زمین تصریح شده است. به این ترتیب تا پیش از سال ۱۳۵۸، احیای اراضی موات از اسباب تملک این اراضی بوده و افراد میتوانستند با اقدامات عمرانی فوق و آباد کردن زمین، آن را مالک شده و سند مالکیت نیز دریافت دارند. این رویه نیز در اقصی نقاط کشور متداول بوده و مالکیت اراضی موات در شهرها و روستاها به مردم منتقل شده بود. البته عملیات عمرانی یا زراعت صورت گرفته در بسیاری از این اراضی، با گذشت زمان، ادامه نیافته و این اراضی با وجود مالکیت های اشخاص، رها شده و به ارضی بایر تبدیل شده بودند.
در سال ۱۳۵۸ و با استقرار نگرش فقهی پس از انقلاب، مطابق با موازین اسلامی، زمین موات به عنوان موهبت الهی، قابل تملک خصوصی دانسته نمی شود و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات در ۱۳۵۸٫۴٫۵، در ماده ۱ مقرر می شود دولت به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته می شدند اعلام نماید تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم به عمل نیاورند هیچگونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد شد و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.
به این ترتیب، از تاریخ ۱۳۵۸٫۴٫۵، احیا دیگر به عنوان یکی از اسباب تملک اراضی موات شهری دانسته نشده و به مالکین نیز مهلتی جهت از سرگیری اقدامات عمران و آبادانی داده می شود. قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی مصوب ۱۳۵۸٫۶٫۲۵ و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰٫۱۲٫۲۷ و قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶٫۶٫۲۲ نیز این رویه را ادامه داده و مالکیت شخصی اراضی موات را سلب و این اراضی را متعلق به دولت اعلام کرده اند. البته شورای نگهبان در تاریخ ۱۳۷۳٫۱٫۲۴ در نظریه شماره ۵۹۰۸ خود، هرگونه احیایی که تا تاریخ اسفند ۱۳۶۵ انجام شده را نیز شرعا موجب مالکیت اعلام و مقرر میدارد در صورت معلوم نبودن زمان احیا (که آیا قبل از تاریخ مذکور بوده یا بعد از آن)، ید مالکانه نیز از مدارک مثبت مالکیت خواهد بود.
تصویب این مقررات، سرآغاز طرح دعاوی متعددی میان مردم و دولت می شود به گونه ای که دولت میکوشد با اعلام موات بودن اراضی، آنها را به نفع خود، از مالکیت اشخاص خارج کرده و مردم نیز سعی میکنند یا اثبات مالکیت شخصی بر اراضی موات با ارائه اسناد و مدارک مالکیت و انجام عملیات عمرانی و آبادانی در دوره های گذشته مانند عکس های هوایی، گواهی عمران و… این اراضی را در مالکیت خود نگه دارند.
تشخیص اراضی موات
در موضوعات و دعاوی اراضی موات، تشخیص اینکه چه زمینی موات یا غیرموات است همواره از مهمترین و محوری ترین مسائل بوده است. اولین بار در ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب ۱۳۴۷٫۱۰٫۲۳ به موضوع تشخیص اراضی موات پرداخته می شود:
ماده ۱۷- تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها طبق تعریف بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۳۹٫۲٫۲۶ با وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. تشخیص و تصدی اراضی موات واقع در محدوده شهرها (طبق مصوبه وزارت کشور در مورد حدود هر شهر) و هم چنین تا شعاع سی کیلومتر خارج از محدوده مذکور با وزارت آبادانی و مسکن می‌باشد.
در قانون اراضی شهری سال ۱۳۶۰، در ماده ۱۲، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسکن و شهرسازی و شهردار محل گذاشته و مقرر می شود تشخیص کمیسیون ظرف ده روز از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل‌اعتراض در دادگاه محل است. قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶، این رویه را تغییر داده و مقرر میدارد تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است و این‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.
انتقادات مهمی بر ماده ۱۲ قانون زمین شهری در نحوه تشخیص اراضی موات وارد است از این جهت که مرجع تشخیص، انحصارا ذینفع است و در واقع، تشخیص به عهده مرجعی نهاده شده است که قرار است منتقل الیه بوده و زمین پس از موات اعلام شدن به وی منتقل شود؛ از این رو نفع مرجع تشخیص یعنی وزارت راه و شهرسازی در موات اعلام شدن زمین است. تاثیر این تشخیص، ابطال مالکیت شخصی و انتقال زمین به دولت و تنظیم سند مالکیت به نام دولت است که مطابق با تصریح تبصره ۱ ماده ۱۲ قانون زمین شهری ۱۳۶۶، هرچند دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اما اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد. در واقع به محض تشخیص موات بودن زمین توسط وزارت، زمین به مالکیت وزارت در می آید و حالا این مالک سابق است که باید سعی در اثبات غیرموات بودن زمین و بازپس گیری آن از طریق دادگاه نماید.
یک نمونه رای دادگاه در مورد ابطال تشخیص موات بودن یک قطعه زمین:
تاریخ : ۱۳۹۲/۰۹/۱۱ به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۲۰۱۲۵۹
رای بدوی
در خصوص دعوی خواهان‌ها آقایان ۱ـ ح.۲ـ ع.۳ـ ح. هر سه ل. با وکالت آقای م.ب. به‌طرفیت خواندگان ۱ـ ع.ص.۲ـ ن.س. ۳ـ ش. ۴ـ ف. هر دو ی.۵ـ سازمان ملی زمین و مسکن به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت پلاک ثبتی ۶۷۹/۲ و ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و ابطال سند مالکیت خوانده ردیف پنجم با احتساب هزینه دادرسی و حق‌الوکاله به شرح خواسته با عنایت به محتویات پرونده و ادله ابرازی خواهان‌ها مشتمل بر تصویر مصدق مبایعه نامه های مورخه‌های ۱/۷/۶۸ منعقده بین مالک اولیه دکتر ی. با آقای ن.س. و مورخه ۱۳۶۸ بین ن.س. با ع.ص. و سپس مبایعه‌نامه مورخه ۲۶/۸/۱۳۷۹ منعقده بین ع.ص. با خواهان ها همچنین تصویر وکالت نامه های اعطایی مالک به منتقل الیه و استشهادیه محلی ممضی به امضاء شهود محل دال بر مالکیت خواهان ها در پلاک موصوف و تصرفات مشارٌالیهم در آن به عنوان اماره قانونی بر مالکیت آنان بر موضوع خواسته و کپی نظریه هیئت پنج نفره از کارشناسان رسمی دادگستری صادره در پرونده کلاسه ۱۸۹/۸۵/۵۶ مطروحه در شعبه محترم ۱۸۹ دادگاه حقوقی تهران که مبین بایر بودن زمین متنازع فیه و غیر موات بودن آن بوده و توجهاً به مصون ماندن نظریه موصوف از هرگونه دفاع خواندگان علی الخصوص خوانده ردیف پنجم من حیث المجموع دادگاه با احراز انتقال صحیح و قانونی ملک موصوف از ید مالک اولیه به خواهان ها در قالب عقد بیع و قائم مقام خاص بودن منتقل الیه از قبل مالک و ذینفع و ذی سمت بودن خواهان ها در طرح اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و همچنین احراز دایر بودن زمین موضوع خواسته و پلاک فوق حسب نظریه هیئت کارشناسی و تصرفات چندین ساله خواهان ها در آن النهایه دعوی خواهان ها را در خصوص ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و ابطال سند مالکیت بنام خوانده ردیف پنجم را وارد و ثابت دانسته مستنداً به مواد ۱۰ـ ۱۹۰ از قانون مدنی و ماده ۱۲ از قانون زمین شهری حکم بر ابطال نظریه کمیسیون در خصوص موات بودن پلاک موضوع خواسته و متعاقباً ابطال سند مالکیت خوانده ردیف پنجم صادر و اعلام می‌نماید.
اراضی موات و طرح های شهرسازی
تعلق اراضی موات به دولت باعث استفاده از این اراضی در طرح های شهرسازی و اختصاص آنها به تامین سرانه های خدماتی مورد نیاز شهروندان می شود اما گاها مشاهده می شود که اشتباه در تشخیص اراضی موات از سوی وزارت مسکن و شهرسازی باعث شکسته شدن رای موات توسط مراجع قضایی و صدور سند مالکیت به نام مردم شده و زمین هایی را که در طرح شهری جهت تامین خدمات اختصاص داده شده اند را از انتقاع خدماتی خارج ساخته و مشکلاتی را در تامین خدمات دولتی و تامین اراضی جایگزین ایجاد می کند.
از این رو لازم است در تشخیص اراضی موات دقت و کارشناسی کافی صورت گرفته و اطلاعات دقیقی در این زمینه جهت تهیه طرح شهرسازی ارائه شود تا ضمن جلوگیری از تضییع حقوق مردم در اثر تشخیص ناصحیح اراضی موات، طرح های شهری نیز با دقت بیشتری تهیه شده و در اجرا با مشکلات کمتری مواجه گردند.
————————————————————————————————————————————————
یادداشت هجدهم: مقدمه ای بر حقوق اراضی
یادداشت نوزدهم: حقوق اراضی عمومی و دولتی
یادداشت بیستم: حقوق اراضی ملی شده و منابع طبیعی
