پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
برزن نیوز: یادداشت هفدهم از سری یادداشتهای شهرسازی و حقوق، در میانه بحرانی منتشر میشود که کرونا، در برابر علم انسانی قد علم کرده و هر آنچه که تاکنون به عنوان برنامه ریزی، آمادگی، مدیریت بحران و فورس ماژور میدانستیم را به چالش کشیده است. کشور ما نیز از این بحران عالمگیر، بی نصیب نبوده و تاکنون طبق آمار رسمی، بیش از ۱۳۰۰۰ مبتلا، ۷۰۰ کشته و البته بیش از ۴۰۰۰ بهبود یافته بر جای گذاشته است. به امید اینکه این بلای مضاعف، هرچه زودتر کنترل شده و سلامتی شامل حال همه هموطنان عزیز گردد.
در ادامه دو یادداشت پیشین که در مورد محدوده و حریم شهرها بود، در این یادداشت، به قوانین و مقررات موجود در مورد اراضی خارج از حریم شهرها و چگونگی فرآیندهای شهرسازی در آنها می پردازیم. بر خلاف محدوده و حریم شهرها که ضوابط آنها از ابتدای شکل گیری طرح های جامع، تفصیلی و هادی شهری، در این طرحها مشخص می شد و برای برنامه ریزان و مردم، شناخته شده تر است، اراضی خارج از حریم، در نظام سنتی برنامه ریزی چندان جایگاه تعریف شده قانونی و مدونی نداشته است. از این رو در این یادداشت، جهت آشنایی بیشتر با فرآیندهای قانونی موجود در این عرصه، به سوالات زیر خواهیم پرداخت:
۱- قوانین و مقررات مربوط به اراضی خارج از حریم، شامل چه مواردی است؟
۲- ضوابط و عملکردهای این اراضی چگونه مشخص می شود؟
۳- چه ضوابط و محدودیت هایی در مورد اراضی خارج از حریم وجود دارد؟
نخستین مقرره قانونی در مورد اراضی خارج از حریم، آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵ بود که در ۱۶ ماده به تصویب هیات وزیران رسید. در سال ۱۳۷۳، الحاقیه ای به انتهای تبصره ۳ ماده ۴ آیین نامه ۱۳۵۵، افزوده شد و در نهایت در مورخ ۲۰/۲/۱۳۹۱ آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا به تصویب هیات وزیران رسید و به موجب ماده ۱۱ آن، آیین نامه سال ۱۳۵۵ لغو گردید.
قانونگذار نیز در سال ۱۳۷۲، به موضوع اراضی خارج از حریم، توجه نشان داد و ماده واحده قانون الحاق یک بند و سه تبصره به ماده ۹۹ قانون شهرداری را در ۱/۱۲/۱۳۷۲ به تصویب رساند.
از دیگر مقررات در این زمینه میتوان به آیین نامه نصاب اراضی قابل واگذاری به فعالیتهای مختلف در خارج از حریم شهرها و روستاها مصوب ۱۵/۴/۱۳۹۰ هیات وزیران، ضوابط و معیارهای استقرار واحدها و فعالیتهای صنعتی و تولیدی مصوب ۱۵/۴/۱۳۹۰ هیات وزیران و مقررات و ضوابط استقرار واحدهای تولیدی، صنعتی و معدنی مصوب ۱۳۹۷ سازمان حفاظت محیط زیست اشاره کرد.
آیین نامه سال ۱۳۵۵، در ماده ۲، ساختمان ها و تاسیساتی که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد می شود را به دو دسته شهرک و غیر شهرک تقسیم کرده بود؛
الف) شهرک به محلی اظلاق می شود که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها با حداقل ۵۰۰ قطعه زمین برای احداث واحدهای مسکونی به صورت مستقل یا آپارتمانی قابل تملک شخصی به اضافه ساختمانها و تاسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی سکنه به صورت مجتمع برای سکونت و تامین نیازهای عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه یا به منظور رفع کمبود مسکن و جلوگیری از توسعه بی تناسب شهرهای مجاور و یا به صورت مراکز تفریحی جهت استفاده مردم یک منطقه یا مردم سراسر کشور به وجود امده است.
ب) غیر شهرک به ساختمان ها و تاسیساتی اطلاق می شود که برای تامین نیازمندی های عمومی، اقتصادی، تجاری، اجتماعی، بهداشتی، تفریحی، آموزشی و نظایر آن در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد گردد.
مواد ۴ و ۱۱ این آیین نامه نیز به ترتیب ضوابط و فرآیند اداری ایجاد ساختمان ها و تاسیسات غیر شهرک و شهرک را مشخص کرده بودند. در تبصره ۳ ماده ۴، برای اولین بار به طرح های جامع منطقه ای یا ناحیه ای اشاره شده و مقرر شده بود که در محل هایی که این طرح ها تهیه و به تصویب رسیده اند، ضوابط آنها از نظر تفکیک اراضی و ساختمان و ایجاد تاسیسات عمومی در صدور پروانه ساختمان و ایجاد شهرک و صدور اجازه تفکیک، لحاظ شود. صدور پروانه نیز طبق ماده۶، در مورد غیرشهرک ها توسط استانداری تعیین می شد و در مورد شهرک ها، کمیسیون مقرر در ماده ۱۳ متشکل از معاون عمرانی استاندار و نمایندگان ادارات مسکن و شهرسازی، کشاورزی و منابع طبیعی، برنامه و بودجه، راه و ترابری، جهاد سازندگی و سازمان نظام مهندسی، مسئول اتخاذ تصمیم در مورد درخواست های شهرک سازی بود.
در الحاقیه سال ۱۳۷۳ به انتهای تبصره ۳ ماده ۴، تهیه طرح های منطقه ای و ناحیه ای در محدوده یک یا چند شهرستان تحت عنوان طرح های توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای، برای یک دوره بیست ساله و تعیین کاربری های اراضی و ضوابط و مقررات تفکیک زمین و احداث بنا به عهده وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب آن به عهده شورایعالی شهرسازی و معماری گذاشته و مقرر شد، مصوبات این طرح ها در استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ملاک عمل باشد.
در تبصره ۲ بند ۳ ماده واحده الحاق یک بند و سه تبصره به ماده ۹۹ قانون شهرداری ها مصوب ۱/۱۲/۱۳۷۲ مجلس نیز به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف، کمیسیونی مرکب از وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری ها تشکیل و صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده به عنوان ضمانت اجرای منع فعالیت های غیر مجاز در خارج از حریم شهرها تعیین شد. این کمیسیون را میتوان معادل کمیسیون ماده ۱۰۰ در داخل محدوده و حریم شهرها دانست.
در آیین نامه ضوابط و معیارهای استقرار واحدها و فعالیت های صنعتی و تولیدی مصوب ۱۳۹۰ در ماده ۱۰ مقرر شده بود مراجع صادرکننده جواز تاسیس این فعالیت ها مکلف اند کاربری مصوب را از کمیسیون ماده ۱۳ آیین نامه مصوب ۱۳۵۵ اخذ نمایند. لازم به ذکر است با تشکیل شورای برنامه ریزی و توسعه استان و کارگروه های تخصصی آن در سال ۱۳۸۴ و تشکیل کارگروه شهرسازی و معماری در مواد ۳۶ تا ۳۸، این کارگروه جانشین کمیسیون ماده ۱۳ شد؛ البته آیین نامه تشکیل شورای برنامه ریزی و توسعه استان در سال ۱۳۸۷ بازنگری شد و در ماده ۱۲ آن، کارگروه شهرسازی و معماری به کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی تغییر نام داد. در ایین نامه نصاب اراضی قابل واگذاری به فعالیتهای مختلف در خارج از حریم شهرها و روستاها مصوب ۱۳۹۰ نیز در بند ۲ ماده ۵ مقرر شد دستگاه های صادر کننده جواز تاسیس یا موافقت اصولی فعالیتها، قبل از اخذ موافقت کمیسیون های واگذاری اراضی، موافقت کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی استان ها را اخذ نمایند.
آیین نامه جدید استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها که در تاریخ ۲۰/۲/۱۳۹۱ تصویب و جایگزین آیین نامه ۱۳۵۵ شد، هرگونه ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها را تحت عنوان شهرک، دسته بندی کرد و در تعریف آن، ترکیبی از تعریف شهرک و غیر شهرک در آیین نامه ۱۳۵۵ را به کار برد:
- شهرک محلی است که در خارج از حریم شهرها برای احداث واحدهای مسکونی قابل تملک شخصی به همراه کلیه بناها و تاسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی سکنه به صورت مجتمع برای سکونت دائم و تامین نیازهای عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه و یا به منظور استفاده گردشگری، تفریحی، زیارتی، تجاری، تحقیقات و فناوری و سایر شهرک های تخصصی (به استثنای شهرک های صنعتی که تابع ضوابط خاص خود می باشد) ایجاد می گردد.
در ماده ۲، حداقل جمعیت جهت سکونت در شهرک های مسکونی، ۲۰۰۰ نفر در حداقل ۵۰۰ قطعه زمین و در ماده ۳، هرگونه ساخت و ساز در شهرک ها طبق دستورالعمل ترویج شهرک سازی در کشور مورخ ۲۷/۱۲/۱۳۸۶ شورایعالی شهرسازی و معماری تعیین شد. ماده ۴ نیز هرگونه ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها را به رعایت مفاد طرح های توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای و مجموعه شهری، رعایت حرائم قانونی و ضوابط بهداشتی و محیط زیستی، رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ۱۳۷۴ و آیین نامه نصاب اراضی قابل واگذاری منوط کرد.
به این ترتیب، امروزه میتوان تعیین تکلیف اراضی و احداث بنا در خارج از حریم شهرها را در طرح های جامع ناحیه ای، منطقه ای و مجموعه شهری دانست که لازم است مفاد و مصوبات آنها، مورد توجه شهرسازان در تهیه طرح های شهری و منطقه ای و همچنین حقوقدانان و مراجع قضایی در رسیدگی به امور ترافعی و حل اختلافات میان مالکان و متقاضیان اراضی و احداث بنا با دستگاه های دولتی و صدور آرا، قرار گیرد.
————————————————————————————————————————————————
یادداشت چهاردهم : محدودیت های ناشی از طرح های شهرسازی
یادداشت پانزدهم: محدوده شهر و هزینه های ورود به آن
یادداشت شانزدهم: حریم شهر و قوانین و مقررات آن
یک دیدگاه
بازتاب ها: یادداشت هجدهم: مقدمه ای بر حقوق اراضی » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز