یادداشت چهاردهم: محدودیت های ناشی از طرح های شهرسازی » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز
×

فهرست عناوین

true

ویژه های خبری

true
    امروز  یکشنبه - ۱۵ تیر - ۱۳۹۹  
it is true
true
true
یادداشت چهاردهم: محدودیت های ناشی از طرح های شهرسازی

برزن نیوز: مالکیت یکی از بنیان های اساسی در نظام حقوقی و فقه اسلامی است که در منابع مختلف، بسیار مورد تاکید قرار گرفته است. از حدیث متواتر الناس، مسلطون علی اموالهم تا اصل ۴۷ قانون اساسی که مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد را محترم میشمارد تا ماده ۳۰ قانون مدنی که مقرر میدارد هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.

طرح های شهرسازی اما در راستای هدف تامین نیازها و منافع عمومی، این حق مالکیت مسلم را، محدود نموده و با اختصاص اراضی و املاک مالکین به کاربری های خدماتی (از قبیل فضای سبز، آموزشی، بهداشتی، ورزشی، تاسیسات و تجهیزات شهری و…)، حق همه گونه تصرف و انتفاع ایشان را مخدوش می کنند. به این ترتیب، سوالات زیر را میتوان در موضوع محدودیت های ناشی از طرح های شهری، مطرح نمود:

۱- در اثر تهیه و تصویب طرح های شهرسازی، چه محدودیت هایی برای مالکیت ایجاد می شود؟

۲- ساز و کار قانونی محدودیت مالکیت ناشی از طرح های شهری و رفع آن چگونه است؟

۳- در صورت عدم اجرای طرح و رفع محدودیت ایجاد شده برای ملک، سرانجام وضعیت و کاربری آن چه خواهد بود؟

۴- رویه قضایی در موضوع محدودیت های ناشی از طرح های شهرسازی چگونه است؟

پاسخ کامل به هریک از این سوالات، نیازمند تدوین نوشتاری مفصل و مبسوط است که در اینجا بسیار به اختصار، به ارائه توضیحات و طرح ابهامات موجود خواهیم پرداخت.

سلب حقوق مالکانه

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷، پایه قانونی در مواجهه با موضوع املاک واقع در طرح هاست. این ماده واحده قانونی، کلیه دستگاه های مجری و بهره بردار از طرح را مکلف کرده است که ظرف ۱۸ ماه پس از اعلام رسمی وجود طرح، نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند. در واقع در ۱۸ ماه ابتدایی، حقوق مالکانه به صورت کامل، فریز میشود و مالک حق هیچگونه نقل و انتقال یا ساخت و ساز و انتفاع جدید را در ملک خود نخواهد داشت. هیچگونه پروانه ساختمانی نیز برای این املاک در این مدت صادر نمی شود و بانک ها نیز، اسناد مربوطه را به عنوان وثیقه جهت پرداخت وام، نمی پذیرند.

تحدید حقوق مالکانه

تبصره ۱ ماده واحده فوق الاشاره (که در سال ۱۳۸۰ اصلاح شد)، دوره بعد از تصویب طرح را به ۵ سال و بعد از ۵ سال، تقسیم کرده است؛ در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و  رهن و غیره برخوردارند و در‌صورتی که کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می ‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و ‌تجدید بنا را ندارد.

تبصره یک مذکور، حقوق مالکانه را در ۵ سال اول، محدود و مشروط نموده به گونه ای که انتفاع مالک از حقوق مالکانه، مشروط به تعهد شده و اگر در این مدت، دستگاه، مدعی اجرای طرح شود، هر هزینه ای که مالک در جهت استفاده از حقوق مالکانه کرده باشد، قابل مطالبه نخواهد بود. به همین دلیل هم در تبصره ۲ مقرر شده است که وضعیت موجود ملک قبل از اقدام مالک، ثبت شود تا در صورت شروع اجرای طرح، هزینه ها و تغییرات انجام شده توسط مالک، قابل تشخیص باشد.

عدم اجرای طرح

سرنوشت طرح مصوب در صورت عدم اجرا در زمان مشخص شده، محل بحث و اختلاف است. برخی منابع، قائل به انتفای طرح در صورت عدم اجرا هستند یعنی معتقدند طرحی که در زمان مقرر خودش، اجرا نشود، منتفی و مالک، از حقوق مالکانه خود، برخوردار خواهد شد. در مقابل ، برخی منابع دیگر، طرح را باطل ندانسته و فقط، مالک را برخوردار از حقوق مالکانه خود میدانند و معتقدند طرحی که در زمان خود، اجرا نشد، دلیلی بر باطل بودن آن نیست و فقط، مالک میتواند از حقوق مالکانه خود، بهره ببرد.

عدم اجرای طرح، مسائل و ابهامات مختلفی را ایجاد می کند که از جمله آنها عبارتنداز:

۱- وقتی کاربری خدماتی تعیین شده در طرح، اجرا نشود، کاربری ملک، چه خواهد بود؟ آیا کاربری قبلی آن، استصحاب می شود یا کاربری مورد نظر مالک، مقرر خواهد شد یا کاربری مجاورین، ملاک عمل می شود؟

۲- آیا در هنگام خرید و فروش، کاربری قبل از طرح، در سند انتقال، درج می شود یا کاربری مصوب خدماتی یا کاربری ساخته شده بعد از عدم اجرای طرح؟

۳- ضوابط مربوط به تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات، در صورت عدم اجرای طرح، چگونه است؟ آیا ضوابط مربوط به کاربری خدماتی مصوب در کاربری جدید غیرخدماتی ملاک است یا ضوابط پایه شهر، در نظر گرفته می شود؟

۴- تغییر کاربری خدماتی در اثر عدم اجرای طرح، مشمول قوانین و رویه تغییر کاربری معمول یعنی طرح در کمیسیون ماده ۵ است یا صرف صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری با کاربری جدید غیر خدماتی به معنی تغییر کاربری رسمی و قطعی است؟

۵- آیا مالک ملزم به پرداخت هزینه های ناشی از تغییر کاربری مانند عوارض مربوطه است؟

این موارد و دیگر مسائل مشابه، در اثر سکوت و اجمال قانون تعیین وضعیت املاک، ایجاد شده و رویه قضایی، سعی در حل آنها نموده است.

رویه قضایی در محدودیت های ناشی از طرح شهرسازی

تاکنون پرونده های متعددی در شعب و هیات عمومی دیوان عدالت اداری به منظور رفع محدودیت های ناشی از طرح یا ابطال مصوبات شوراهای شهر و کمیسیون های ماده ۵ در این باره مطرح شده است. در ادامه به منظور توضیح مختصر ابهامات فوق الذکر، به محتوای تعدادی از آرای صادره هیات عمومی دیوان اشاره می شود.

در دادنامه شماره ۱۶۹ مورخ ۱۳۸۱٫۵٫۲۷، آمده است که در صورت عدم اجرای طرح زمانبندی شده در مهلت قانونی مجاز، طرح مصوب بلا اجرا از حیث اعمال حقوق مالکانه، بی اثر و منتفی است که در نتیجه این رای، مصوبه شماره ۱۴۵ مورخ ۱۳۶۹٫۳٫۶ کمیسیون ماده ۵ تهران، به دلیل خروج کمیسیون از اختیارات، ابطال می شود چرا که در این مصوبه مقرر شده بود صدور پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی و املاک واقع در کاربری های خدماتی طرح تفصیلی حتی پس از انقضای مهلت قانونی اجرای طرح، ممنوع بوده و صدور پروانه منحصرا در حد کاربری مندرج در طرح خدماتی مجاز است. هیات عمومی دیوان ضمن ابطال این مصوبه مقرر می دارد در جهت رعایت حرمت اعتبار مالکیت مشروع و قانونی اشخاص و آثار مترتب بر آن، اعمال کلیه حقوق مالکانه در صورت عدم اجرای طرح، مجاز بوده و صدور پروانه احداث بنای مسکونی، تجاری و اداری در جهت تحقق اصل تسلیط، به شرح بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، از وظایف اختصاصی شهرداری است.

در دادنامه شماره ۴۳۷ و ۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶٫۶٫۲۵ آمده است که حکم مقنن در قانون تعیین وضعیت املاک، مفید بی اعتباری و انتفای طرح مصوب در صورت عدم اجرا در زمان مقرر است و مالکین پس از طی زمان های مندرج در قانون، الزامی به استفاده از ملک خود به صورت طرح عمومی یا عمرانی مصوب و انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداری ها ندارند. مالکین این اراضی می توانند به اقتضای اعمال انحای حقوق مالکانه، از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه مجاور که در طرح مصوب، دارای کاربری خدماتی نیستند با رعایت ضوابط قانونی مربوطه استفاده کنند. همچنین در این رای، مصوبه بیست و چهارمین جلسه مورخ ۱۳۸۳٫۱۰٫۲۹ شورای شهر تهران که برای تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی، عوارض تعیین کرده بود به دلیل مغایرت با هدف و حکم مقنن و خروج شورا از حدود اختیارات خود، باطل می شود.

اما هیات عمومی دیوان عدالت در رای وحدت رویه شماره ۱۰۲ مورخ ۱۳۹۱٫۳٫۷ تغییر موضع داده و مقرر میدارد عدم اجرای طرح مصوب در مهلت پنج ساله مذکور در قانون تعیین وضعیت، دلالتی بر ابطال طرح نداشته فقط بر حفظ حقوق مالکان املاک واقع در طرح های عمرانی و عمومی از حیث احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و رهن و غیره تاکید دارد. این در حالیست که املاکی که واجد طرح مصوب خدماتی هستند هنگام خرید و فروش ۵۰% زیر قیمت معامله می شوند و از سوی دیگر بانک ها در قبال این گونه املاک هیچ گونه وامی پرداخت نمی کنند و مراجع قضایی نیز در قبال ایداع آنها متهمی را آزاد نمی کنند و حتی شهرداری ها نیز در صورت صدور حکم به مجوز ساختمان متفاوت و متمایز از املاک مجاور از فروش تراکم نیز خودداری کرده و صرفاً مجوز احداث ۲ طبقه را صادر می کنند.

نتیجه گیری

وجود ابهامات متعدد در موضوع محدودیت های ناشی از طرح های شهرسازی و وضعیت املاک و اراضی اختصاص یافته به کاربری های خدماتی در صورت اجرا نشدن طرح ها، حاکی از خلاء قانونی محرز در این زمینه و تشتت آرای صادره از دیوان عدالت اداری است. در حالی که بسیاری از مردم به واسطه مالکیت اراضی و املاک و حقوق ناشی از آن، در معرض محدودیت ها و آسیب های موجود قرار داشته و ممکن است حقوق اشخاص مختلفی در این باب تضییع گردد. از این رو لازم است قانونگذار در رفع این ابهامات قانونی اهتمام نماید تا رویه قضایی نیز در این موضوع، به وحدت نظر دست یابد.

تدوین قانون جامع شهرسازی نیز از ذیگر راهکارهای بنیادی و ریشه ای است که میتواند در این چنین موضوعاتی، با نگاه تخصصی، ابهامات و مشکلات را بر طرف نموده و رویه قانونی، قضایی، اداری و اجرایی واحدی را بنیان گذارد.

مشاورین تهیه کننده طرح های شهرسازی نیز میتوانند ضمن آشنایی با مسائل حقوقی و قانونی موجود در این زمینه و با استفاده از دانش و تجربه تخصصی خود در امور شهری، در حیطه وظایف و اختیارات خود، راه حل های پیشنهادی را به عنوان ضوابط، در طرح های شهرسازی گنجانده و با پیش بینی راه حل هایی برای وضعیت عدم اجرای محتوای طرح ها، به رفع ابهامات و خلاهای قانونی موجود، یاری رسانند.

————————————————————————————————————————————————

منابع:

– کتاب تحدید حقوق مالکانه در طرح های عمومی و عمرانی، امید محمدی، انتشارات جاودانه، ۱۳۹۵

– متن دادنامه های شماره ۱۶۹ مورخ ۱۳۸۱٫۵٫۲۷ و دادنامه شماره ۴۳۷ و ۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶٫۶٫۲۵ و رای وحدت رویه شماره ۱۰۲ مورخ ۱۳۹۱٫۳٫۷ هیات عمومی دیوان عدالت اداری

————————————————————————————————————————————————

یادداشت یازدهم: شهرسازی و منفعت عمومی

شهرسازی و حقوق یادداشت یازدهم: شهرسازی و منفعت عمومی

یادداشت دوازدهم : دادخواهی علیه ضوابط شهرسازی

یادداشت دوازدهم : دادخواهی علیه ضوابط شهرسازی

یادداشت سیزدهم : جایگاه انواع نظام های حقوقی در حقوق شهرسازی

یادداشت سیزدهم: جایگاه انواع نظام های حقوقی در حقوق شهرسازی

 

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

√ کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
√ آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


false