افزایش درآمدهای پایدار در پیچ و خم کاهش عوارض ساخت و ساز

وابستگی حدود ۷۰ درصدی بودجه شهرداری پایتخت به درآمدهای ناپایدار و حرکت به سمت شهرفروشی از جمله موضوعاتی است که در یک دهه اخیر بارها عملکرد مدیران شهری را زیر سوال برده است. اگرچه بر اساس قانون، شهرداری های کشور سالانه باید ۱۰ درصد از سهم درآمدهای ناپایدار خود را به نفع درآمدهای پایدار کاهش دهند، در تمام این سال ها کفه ترازو همواره به سود کسب درآمد از تراکم فروشی و تغییر کاربری سنگینی می کرد. به طور مثال، در بودجه سال ۹۴ شهرداری تهران سهم درآمدی از دو ردیف تغییر کاربری و مازاد تراکم به عنوان بخش هایی از درآمد ناپایدار حدود ۴۳ درصد پیش بینی شده بود که به گفته شهردار وقت تهران در جلسه علنی شورای چهارم شهر تهران، سهم این دو ردیف در بودجه سال ۹۵ به ۴۷ درصد افزایش پیدا کرد. سایه سنگین درآمدهای ناپایدار آن هم با سهم ۷۸ درصدی همچنان بر بودجه سال ۹۶ شهرداری تهران گسترده بود تا آن که با تغییر مدیران شهری در اواسط سال گذشته، تصمیم بر آن شد تا سهم درآمدهای پایدار در بودجه پیشنهادی سال ۹۷ از ۲۲ درصد به ۳۰٫۸ درصد افزایش پیدا کند.
افزایش سهم درآمدهای پایدار که بخش مهمی از آن شامل عوارض ساخت و ساز می شود از همان ابتدا با نگرانی هایی در مورد وضعیت بازار مسکن در سال ۹۷ توام بود. آن طور هم که علی اعطا، سخنگوی شورای اسلامی شهر تهران اعلام کرد سال گذشته از دو هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان درآمدی که مصوب شد از پروانه های ساختمانی و زیربنا حاصل شود، تنها هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان محقق شد. وضعیت بازار مسکن در نهایت اعضای شورای شهر تهران را مجبور کرد تا در بودجه امسال هم سهم درآمدهای ناشی از پروانه های ساختمانی و زیربنا را با رقم مصوب در بودجه سال ۹۶، تصویب کنند.
افزایش مجوز ساخت و ساز در فروردین و اردیبهشت ۹۷
شهرداری تهران دی ماه سال گذشته لایحه دو فوریتی “اصلاحیه مصوبه مجوز تقسیط و چگونگی اخذ مطالبات” را تقدیم شورای اسلامی شهر تهران کرد. مدیریت شهری در این لایحه به منظور اجرای سیاست‌های حمایتی و تشویقی در زمینه ساخت و ساز و افزایش نقدینگی در دوره رکود، پیشنهاد داده بود برای پرداخت نقدی عوارض در دو ماه پایان سال، پاداش استفاده از تسهیلات ویژه از ۲۲ درصد به ۳۳ درصد افزایش پیدا کند.
طرحی که اجرای آن به گفته مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران موجب افزایش ۱۵ درصدی پرداخت عوارض ساخت و ساز در بهمن و اسفند سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ شد.
محمد ابراهیم دادسرشت با اشاره به رشد حدود ۸ درصدی پروانه ساخت و ساز در فروردین ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبل می گوید: نمی توان به طور دقیق نسبت ها را مشخص کرد اما بدیهی است بخشی از این رشد حاصل ارائه تخفیف در پرداخت عوارض نقدی ساخت و ساز است که نتیجه آن در فروردین ماه نمایان شد.
او با اشاره به دلایل استقبال شهروندان از طرح تخفیف عوارض ساخت و ساز عنوان می کند: به طور کلی سال گذشته رونق نسبی در بازار مسکن شکل گرفت و در برخی از مناطق همچون منطقه ۲ و ۵ در پایان سال با رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به اردیبهشت سال ۹۶ رو به رو بوده ایم، البته این میزان در مناطق جنوبی حدود ۳۵ درصد بود.
به عقیده دادسرشت رونق بازار مسکن موجب شد تا عده ای در ماه های پایانی سال از تخفیف ۳۳ درصدی در پرداخت نقدی عوارض ساخت و ساز استقبال کنند و در نهایت شهر تهران شاهد رشد نسبی در صدور مجوز ساخت و ساز در دو ماه اول امسال باشد.
تجربه افزایش صدور پروانه ساخت و ساز به دنبال کاهش عوارض شاید عاملی شد تا رئیس شورای اسلامی شهر تهران خبر از بررسی طرح کاهش عوارض ساخت و ساز در شورا دهد. به گفته محسن هاشمی رفسنجانی این طرح که قرار است با هدف رونق ساخت و ساز در مناطق کم برخوردار و افزایش درآمد پایدار بررسی شود، در صورت تصویب ابتدا به شکل پایلوت در منطقه ۴ اجرا خواهد شد.
در صورت تصویب طرح کاهش عوارض ساخت و ساز از سوی شورای شهر تهران، احتمال اینکه ساخت و ساز در تهران افزایش پیدا کند، بالا می رود اما نکته مهم این است که با توجه به شرایط اقتصادی امروز کشور و وضعیت نقدینگی و بازار مسکن، تجربه موفق دو ماه پایانی سال گذشته قابلیت تسری به سال ۹۷ را دارد و می توان امیدوار بود که صرفاً با کاهش عوارض درآمد پایدار به شکل مستقیم افزایش پیدا کند. ضمن اینکه در شرایطی که شورای شهر تهران بر کاهش تراکم فروشی اصرار دارد، کاهش عوارض ساخت و ساز تا چه اندازه در رونق بازار مسکن موثر است.
سید رضا قهاری ، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این رابطه می گوید: این اولین بار نیست که مدیریت شهری برای رونق بازار مسکن به طرح کاهش عوارض ساخت و ساز و ارائه تخفیف روی می آورد. واقعیت این است که در گذشته با اجرای طرح هایی از این دست و پیگیری سیاست های در عمل هیچ چیز جز شکل گیری رانت ساز و ساز در برخی از مناطق نصیب این شهر نشد.
او با بیان اینکه امروز در برخی از مناطق برخوردار با انباشت سرمایه رو به رو هستیم، ادامه می دهد: ارائه تسهیلات و تخفیف موجب شد تا در مناطق شمالی تهران میزان عرضه و تقاضای مسکن با هم متفاوت باشد. در شرایطی که سازنده حاضر نیست، ملک خود را با قیمت پایین تر واگذار کند و مردم هم قدرت خرید ندارند، چیزی جز انبوه ساختمان های بلااستفاده باقی نمی ماند.
قهاری با تاکید بر اینکه این بار اگر قرار است تسهیلاتی ارائه شود، شروط لازم و کافی آن باید از سوی شورای شهر مورد توجه قرار بگیرد، می گوید: در صورت اینکه طرح کاهش عوارض و ساخت و ساز شامل تمام مناطق تهران اعم از برخوردار و کم برخوردار شود، عایدی جز سوداگری نخواهد داشت، اما اگر شورای شهر در مصوبه خود قید کند که چنین طرحی تنها در بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار اجرا می شود می توان امیدوار بود که در بازه زمانی طولانی مدت شاهد افزایش درآمد پایدار باشیم.
به گفته عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران برخلاف آن چه تصور می شود، طرح هایی از این دست که قرار است بر افزایش درآمد پایدار موثر باشند هیچ گاه در کوتاه مدت جواب نمی دهند، با این حال باید امیدوار بود تا با کاهش عوارض ساخت و ساز و حتی معافیت برخی از پلاک ها، زمینه را برای نوسازی بافت فرسوده آماده کنیم. این اتفاق می تواند به تغییر بافت منطقه و پرداخت عوارض از سوی شهروندان منجر شود و در نهایت در چشم انداز بلندمدت به افزایش درآمد پایدار بینجامد.
بازار مسکن این روزها به شدت ملتهب است و قیمت اجاره به شکل سرسام آوری افزایش پیدا کرده است، کاهش قدرت خرید مردم هم در این میان عاملی شده است تا با وجود اعلام ارقام بالا از سوی مالکان، در عمل نوعی رکود بر بازار حاکم شود و بازار مسکن بیشتر شکل سوداگری به خود بگیرد. در این میان موضوعی که مطرح می شود این است که آیا در این بازار می توان به امید تاثیر کاهش عوارض ساخت و ساز بر رونق بازار مسکن بود.
دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در پاسخ به این سوال می گوید: به نظر نمی رسد چنین طرحی تاثیر شگرف در بازار مسکن به جا بگذارد، واقعیت آن است که بیشترین سهم مسکن را زمین و مصالح ساختمان تشکیل می دهند و عوارض ناشی از ساخت و ساز ، سهم کوچکی در هزینه های بزرگ مسکن دارد، اما نمی توان منکر آن شد که با افزایش عرضه در ساخت و ساز و تولید واحدهای بیشتر برای متقاضیان، در دراز مدت بازار مسکن از ازدحام تقاضا برای خرید و اجاره رها شود .
سید محسن طباطبایی مزدآبادی با بیان اینکه توسعه ساخت و ساز سبب رونق کسب و کار در زمینه صنعت ساختمان می شود، عنوان می کند: پیشنهاد رئیس شورای شهر تهران مبنی بر کاهش عوارض ساخت و ساز و بازنگری در شیوه تعیین عوارض اگرچه به طور مستقیم بر درآمدهای پایدار شهری تاثیری ندارد اما می تواند با ایجاد رونق کسب و کار و رشد و شکوفایی اقتصادی مناطق شهری در نواحی نوسازی و بهسازی شده، به صورت غیر مستقیم درآمدهای پایدار شهری مانند عوارض نوسازی و کسب و پیشه را افزایش دهد .
او یادآور می شود: البته موفقیت این طرح ناظر بر تشویق ساکنان به نوسازی بافت های آسیب پذیر است، هر چند دولت و شهرداری نمی توانند بدون خواست و اراده ساکنین مناطق آسیب پذیر برای تغییر ساخت و ساز و حتی ایمن سازی اقدام کنند، اما چنین مشوق هایی می تواند در افزایش رغبت ساکنان برای تغییر بافت و افزایش ساخت و ساز موثر باشد .
دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران با یادآوری اینکه برخی اجرای این طرح را به نوعی نشان دادن چراغ سبز به تراکم فروشی می دانند، می گوید: تراکم الزاماً چیز بدی نیست و یک اصل در توسعه شهری است. در واقع تراکم را نباید حذف کرد بلکه باید آن را با یک فرمول بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر مدیریت کرد .
طباطبایی با تاکید بر اینکه مدیریت تراکم بدان معناست که نباید در منطقه‌ای به علت تجمع ساخت و ساز و امکانات با افزایش و تراکم جمعیت رو به رو باشیم و در سایر مناطق وضعیت برعکس باشد، توضیح می دهد: در دنیا برای نوسازی بافت های فرسوده مشوق هایی در نظر گرفته می شود و تراکم فروشی زمانی معنا و مفهوم می یابد که در مناطق تجاری با ارزش افزوده بالا چنین تسهیلاتی قائل شوند. این در حالی است که مناطق کم برخوردار اصولاً جز ء مناطق با ارزش افزوده بالا محسوب نمی شود. لذا تسهیلات مدیریت شهری برای ساخت واحدهای مسکونی با کاهش عوارض در مناطق کم برخوردار الزاماً به معنای تراکم فروشی نیست.