جمعه , ۱۰ فروردین ۱۴۰۳ - ۲:۳۸ قبل از ظهر
  • کد خبر 5157
  • رونق مسکن سازی در بافت های فرسوده تهران
    ضرورت بومی سازی بسته‌های تشویقی برای بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری

    بررسی تجارب کشورهای خارجی درخصوص بازسازی وبهسازی بافتهای فرسوده شهری

    ماهیت ویژه شهر کهن و بافت های شهری فرسوده، هر گونه بی توجهی به آن را از جهات مختلف مردود می سازد؛ از جهت اقتصادی: چون دارای امکانات بالقوه ای اعم از زیر ساختی و روساختی است؛ از جهت فرهنگی: چون خاستگاه شهر امروزی ویادگاری از فرهنگ و تاریخ پیشین است؛ از جهت اجتماعی: زیرا چه در صورت متروک شدن و چه تراکم کاربری های نامناسب، بخشی از جامعه و ضامن زندگی انسانها می باشد؛ از جهت کالبدی: چون با وجود همه فرسودگی هنوز دارای ارزشهای معماری و شهرسازی یکتایی است. در مجموع آنکه حتی در صورت نبود ارزشهای بالقوه و بالفعل سهم آن از گستره شهرها آنچنان در خور توجه است که نادیده انگاشتن آن منطقی نمی باشد. از این روست که از سالها پیش، بهسازی و نوسازی و بطور کلی مداخله در بافتهای فرسوده شهرها به یکی از مسائل اساسی نظام برنامه ریزی کشورهایی که دارای پیشینه ای از شهرنشینی بوده اند تبدیل گشته است.
    در کشور ایران نیز که یکی از کهن ترین خاستگاه های تمدن شهری است از حدود یک قرن پیش قوانینی مورد طرح و تصویب قرار گرفته و هزینه های مادی و معنوی در خور توجهی صرف مداخله در بافتهای فرسوده شهری گردیده اند.این اقدامات گاه در جهت حفظ شالوده شهر کهن و گاه در جهت حذف آن عمل کرده و با چهارچوب ها و جهت گیری های متعددی ارائه شده اند.از آنجا که هدف مشخص و نظریه ویژه ای در این اقدامات دنبال نشده و سیاست های مداخله غالبا سر در گم اتخاذ شده اند، آنچه در عمل مشاهده می شود از روند تخریب تدریجی و بلاتکلیفی این بافتها حکایت دارد. این پژوهش با جمع آوری دیدگاه ها، اندیشه ها و تجربیات جهانی از یکسو و نارسایی ها و مشکلات موجود در سیاست گذاری ها و برنامه ریزی بافتهای کهن در کشور از سوی دیگر و بکارگیری روش مناسب برنامه ریزی،سعی در یافتن و تدوین روش مناسب جهت مداخله در بافتهای کهن شهری دارد.

    در دنیای اندیشه پردازی در مورد مداخله در بافتها و فضاهای کهن شهری ، دو گرایش و دیدگاه عمده وجود دارد: کارکرد گرایی و فرهنگ گرایی.

    در دیدگاه کارکرد گرایی اولویت با مقولات اقتصادی بوده و محتوای فرهنگی از جایگاه مناسبی برخوردار نیست و در دیدگاه فرهنگ گرایی برعکس، شرایط و ارزشهای فرهنگی عامل غالب در شکل دهی فضا تلقی می شوند. ارزش گذاری بیش از حد به گذشته از مشخصات بارز این تفکراست. دیدگاه کارکرد گرا فضاهای شهری کهن را از دید مصرفی نگریسته، پس به دگرگونی آن اعتقاد دارد، در حالیکه دیدگاه فرهنگ گرا به این فضاها به دید موزه می نگرد و از این رو امر به حفاظت می نماید. دیدگاه کارکرد گرا معمولا با انقطاع گرایی ، به معنای قطع روند تاریخی و دیدگاه فرهنگ گرا با تداوم گرایی به معنای ادامه این روند همراه است. آنچه در اینجا به عنوان پیش فرض در نظر گرفته می شود، نه دیدگاه کارکرد گرا و نه دیدگاه فرهنگ گرا، بلکه تلفیقی از این دو است. بافتهای کهن شهری پیش از هر چیز مسکن و مأوای انسانهای ساکن در آن است. توقع ساکن شدن انسانها در محیطی که فاقد استانداردهای زندگی شهری و بی انطباق با نیازهای امروزی است؛دور از معیارهای عدالت اجتماعی است. خودخواهی است که به خاطر سلایق جهانگردان و عده هایی که مجبور به زندگی در این فضاها نیستند،بافتهای کهن را به دید موزه نگاه کرده و از هر گونه اقدام برای مداخه دوری نمود. هم زمان وجود آثاری از روزگاران قدیم، به خصوص در شرایط بحرانی نسل گمشده امروز، بسیار حائز اهمیت بوده و از بین بردن آنها با هیچ معیاری عقلانی نیست. بدین ترتیب دیدگاه موردنظر این پژوهش واقع گرایی می باشد. در این دیدگاه مداخله مجاز شمرده شده و هدف اصلی آن امروزی سازی بافتها و فضاهای کهن شهری و احیای مدنی با رعایت جنبه های تاریخی، هنری، فرهنگی می باشد.

    مداخله در بافت کهن شهری در سطح بین المللی

    روش و چگونگی مداخله و مواجهه با بافتها و فضاهای شهری کهن و تاریخی بسته به زمانها و مکان های مختلف ، متفاوت بوده است. در سالهای پیش از دوران صنعتی شدن کشورها روند آرام تغییر شکل و نوسازی شهرهای تاریخی پیشین را معیارهای ثابت فرهنگی تعیین می گردند، که در طی زمان شکل می گرفتند و ابزار فنی محدود آن روزگاران تاثیری اندکی بر آنها داشت. فرارسیدن عصر صنعتی در اوایل سده نوزدهم ، وضعی کاملاً نو پدید آورد، پیشرفتهای فنی ابزار لازم را در اختیار نیروی دگرگون ساز انسان قرار داد تا در عرصه معماری جدید شهر نیز خود را نشان دهد. از این دوران بافت و فضای کهن شهرها گاه به عنوان عامل ارزشی و گاه به عنوان عاملی ضد ارزشی و مانع خود را رخ می نماید.

    منشور ها و قطعنامه های جهانی

    در قرن بیستم همایش ها و کنگره های جهانی متعددی در باره بهسازی و نوسازی شهری برگزار شده است و محققان و متخصصان در این ارتباط سیاست ها و راهبردهای با ارزش را ارائه نموده اند. برای اولین بار اصول حفاظت و مرمت ابنیه تاریخی در منشور آتن مشخص گردید.

    بررسی و تحلیل نظریه ها، اندیشه ها، شیوه ها، سبک ها و الگوهای متفاوت مداخله در بافت های فرسوده و قدیمی و سازماندهی شهری، امکان دستیابی به راهکارهای مناسب برای زمان حال و موضع و مکان جغرافیایی مورد نظر را برای برنامه ریزان شهری فراهم می آورد .نظریه ها به طور کلی در حول سه محور عمده بهسازی، نوسازی و بازسازی قرار دارد.

    نحوه مداخله و برخورد با بافت قدیم در بین کشورهای مختلف با توجه به شرایط حاکم سیاسی، اقتصادی و اجتماعی آنها بوده است . اما در عین حال، در بعضی اصول و روشها مشترک اند. هدف از ارائه و تبیین تجارب سایر کشورها و یافتن الگوها و شیوه های مناسب است که با شهرهای ایران انطباق بیشتری دارد و از طرف دیگر با بررسی تجارب گوناگون درباره مداخلات شهری به ویژه سازماندهی بافت های فرسوده و قدیمی، امکان دست یافتن به نگرش و دیدگاه جامع تر را فراهم می آورد.

    تجارب انگلستان

    بطور خلاصه تجارب انگلیس درخصوص بازسازی و بهسازی به چند اصل زیر خلاصه می شود:

    – ساز و کار اقتصادی شهر، با تکیه بر فعالیتهای اقتصادی می تواند و می باید در نوسازی بافت کهن شهری،به نفع اقشاری باشد که توسعه مبادلات و خرید و فروش را در شهر (و محله موردنظر)در دست دارند.

    – دخالت در وضع بناهای بافت در قالب تشویق مالکان به تغییر شکل کالبد و کاربری صورت می گیرد.

    – بررسی بناهای قدیمی تشکیل دهنده بافت در زمان واحد در دو سطح مختلف صورت می گیرد:

    یکی در سطح بنا و دیگری در سطح مجموعه های بهم پیوسته ساختمانی بافت شهری. طی این دو، هم ویژگی های داخلی و موضعی و هم مشخصات منظر و تداوم فضای شهری تعقیب می شود. به این نحو که در سطح بنا، ویژگیهای عملکردی و زیبایی شناسی و در سطح محیط تداوم فضای شهری، تراکم، شبکه های شهری ونحوه دسترسی و ترکیب بافت کهن و جدید مطرح می شود.

    – موضوع مشارکت ساکنان شهر در تدوین مبانی فکری طراحی و نیز اجرای آن مورد توجه قرارگرفته است.دراین خصوص تناسب پیشنهادها با وضع موجود، محرکهای اقتصادی و آشنایی با صاحبان قوانین موجود اهمیت حیاتی دارد.

    – بازسازی و نوسازی شهری باید متکی بر بازرگانی باشد. به عبارت دیگر عوامل تشویق کننده بایستی جهت معاصرنمودن بافت به کار برده شود تا عوامل سیاحتی رونق گیرد.

    تجارب ترکیه

    تجدیدحیات محلات استانبول در قالب فرآیند اصالت بخشی و در نتیجه بازسازی اقتصادی بوده و اهداف و راهکارها در محلات مختلف شهر عبارتند از:

    – باز زنده سازی فیزیکی و اقتصادی در جریان فرآیند اصالت بخشی.

    – باز زنده سازی خانه های قدیمی از طریق دخالت بخش خصوصی و مرمت ساختمانهای قدیمی که باعث افزایش خدمات عمومی و ایجاد تسهیلات جدید برای ساکنین محلی و ارتقای مداخله اجتماعی و فرهنگی ساکنین و ارتقای کیفیت محیطی محله شده است.

    – اجرای پروژه های زیباسازی درخیابانهای اصلی و نظافت نماها با فعالیت شهرداری و دانشگاه.

    – سازماندهی محلات برای فعالیتهای فرهنگی،بنیادی

    تجارب چین

    فرآیند نوسازی در مناطق مسکونی قدیمی به سه طریق و بعضاً به صورت همزمان صورت می گیرد:

    الف)خانه های قدیمی به کلی تخریب می گردند و به جای آنها خانه های جدید ساخته می شود (نوسازی مناطق مسکونی به روش تخریب کامل).

    این روش از متداول ترین راهبردهای نوسازی است و در شهرهایی چون پکن، شانگهای، متایژین،کوآنگ ژو، شینانگ و هاربین به اجرا درآمده است و خصوصیات پروژه های مربوط به این روش عبارتند از:

    – افزایش نسبت خانه های ساخته شده برای فروش به غیر در سایت های تخریب شده نسبت به خانه های ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان پیشین خانه ها.

    – اسکان حداقل ۳۰% ساکنان مقیم سایت برای ایجاد تعادل در تأثیرات اجتماعی بر ساکنان.

    – عدم امکان بازگشت خانوارهای قدیمی به مکان اولیه خود به دلیل افزایش قیمت واحدهای جدید و راهکارهای تحمیل.

    ب) بازسازی و ترمیم ساختمان به جای تخریب کلی آن (توسعه مجدد مناطق مسکونی به روش بهسازی). این روش در شهرهای شانگهای، ورشو و … انجام شده است.

    تجربه نشان داده است که این پروژه ها معمولا سوددهی چندانی ندارد و اجرای آنها به شدت به یارانه دولتی وابسته است ولی به رغم آنکه هزینه نیروی کار پایین است، قیمت مصالح ساختمانی در چین نسبتا بالا است و بهسازی بنا نسبت به ساخت مجدد آن با صرفه تر است.

    ج) تخریب کامل ساختمان مسکونی و ایجاد ساختمان های تجاری به جای آن (تبدیل کاربری مسکونی به کاربری های دیگر). در این شیوه دولت عموما ساکنان این منازل را به طور موقت در حاشیه یا حومه شهر اسکان می دهد و یا به آنها اندکی کمک مالی می نماید. با اتخاذ استراتژی سکونت در حومه شهر، سرعت ساخت مسکن و جابه جایی به حومه افزایش یافته است که از نمونه های آن نوسازی ناحیه تجاری چانگ نینگ شهر شانگهای و پروژه فایننشال شهر پکن می باشد.

    به طور کلی نوسازی در چین دارای خصوصیات زیر است:

    – نادیده گرفتن هزینه های اجتماعی و عدم تضمین دولت برای اسکان شهروندان جابه جا شده در مکان های نزدیک به محلات قدیمی و در نتیجه افزایش اتلاف وقت و پول ساکنان و تراکم امکانات حمل و نقل.

    – شکاف طبقاتی به دلیل بالا رفتن قیمت واحدهای نوساز و اشغال مراکز شهری توسط افراد ثروتمند و پراکنده شدن افراد طبقه متوسط و فقیر به حاشیه و حومه های شهری و ایجاد شکاف درآمدی بین شهروندان.

    -شکست پیوندهای اجتماعی و تأثیرات آن بر افراد سالخورده.

    تجارب هنگ کنک

    در منطقه اصلی شهر یعنی جزیره هنگ کنک، کلون، تسوئن وان و توای تسینگ حدود ۹۳۰۰ ساختمان خصوصی وجود دارد که دارای عمر بالای ۳۰ سال هستند و در یک مدت ۱۰ ساله تعداد آنها تا ۵۰% افزایش خواهد یافت. برای رفع مشکلات فرسایش شهری و ارتقاء شرایط زیستی شهروندان در این مناطق، آیین نامه ای برای مجمع مسئولین نوسازی (URA) در سال ۲۰۰۰ تصویب شده است که خط مشی عملی جدیدی برای بازسازی شهری ارئه می دهد.

    رویکردی که در مسأله بازسازی شهری مدنظر است، مردم مداری با هدف ارتقای زیستی شهروندان ساکن با اهداف زیر می باشد:

    – بازسازی نواحی مورد نظر

    – طراحی شبکه های جاده ای و سیستم حمل و نقل مناسب و نوین

    – بهینه سازی استفاده از زمین ها

    – ارتقای نواحی فرسوده و تبدیل به ساختمان های جدید منطبق با استانداردهای مدرن و سازگار با محیط زیست

    – ایجاد توسعه پایدار در نواحی شهری

    – تعمیر و بازسازی ساختمان های قدیمی

    – حفظ و نگهداری ساختمان های تاریخی

    – حفظ خصوصیات بومی و محلی

    – حفظ شبکه های اجتماعی بومی

    – ارائه ساخت و سازهای هدفمند برای گروه های نیازمند مثل سالمندان و معلولین

    – ارائه فضاهای باز و امکانات تفریحی

    – ارتقای فضای شهری با مناظر جذاب و طراحی شهری

    برای بازسازی بهتر ۹ ناحیه هدف در منطقه مشخص شده است و عوامل زیر برای تعیین اولویت ها مدنظر می باشد:

    – قدیمی و فرسوده بودن ناحیه مورد نظر

    – برخورداری ساختمان ها از امکانات بهداشتی و بررسی قرارگیری در معرض خطر آتش سوزی

    – مطلوبیت شرایط زیستی شهروندان

    – بررسی اینکه با بازسازی تغییری در محل حاصل شود یا خیر

    – بررسی استفاده بهتر از زمین ها پس از بازسازی

    – عملی بودن بازسازی ساختمان ها در آن نواحی

    تجارب سئول

    – نوسازی شهر، اغلب شامل روند جابجایی جمعیت با درآمد پایین و سپس خلق فضایی برای سود بخشی بیشتر به اماکن تجاری و توسعه سکونت برای گروه های با درآمد متوسط می باشد.

    – برداشت مستأجرین خانه های حاصل از پروژه های نوسازی با وجود اینکه کیفیت خانه ها اعم از اندازه و تسهیلات، بهبود بیشتری یافته است بیشتر به منفی گرایش دارد که این مسأله ممکن است به دلیل بی ثباتی ذهنی حاصل از دوری از اجتماعات قبلی که در آن ساکن بوده اند، احساس محرومیت از سود زیادی که مالکان آپارتمان ها می برند و افزایش بار اقتصادی بعد از استقرار دوباره باشد بنابراین پروژه های نوسازی در سئول بیشتر در ارتباط با دوباره سازی شهری بوده است که آنها را به صورت مکان های اقتصادی درآورده و کمتر به منافع ساکنین و به خصوص مستأجرین توجه شده است و مطالعه و بررسی شواهد بیانگر آن است که تنها ۲۰% ساکنین اصلی بعد از اتمام پروژه های نوسازی بناها دوباره در محل استقرار یافته اند.

    تجارب سوریه

    راه کارهای اجرایی به کار گرفته شده عبارتند از:

    – فعالیت های بلادرنگ جهت تعمیر ضروری منازل خانوارهای کم درآمد و حفظ شالوده عمومی صدمه خورده.

    – تهیه مطالعات باززنده سازی بر پایه بررسی کالبدی، اجتماعی و اقتصادی برای تدوین برنامه ریزی کاربری اراضی و طرح توسعه.

    – ارتقاء قوانین و ضوابط دولتی و آموزش توسعه پایدار به کارکنان آن.

    – تلاش برای درگیر کردن نهادهای ذیربط محلی و نهادهای بین المللی و توسعه منابع سرمایه گذاری.

    – آغاز نمودن فعالیت در طول فرآیند برنامه ریزی و ارزیابی نتایج حین پیشبرد برنامه جهت تنظیم فرآیند برنامه ریزی.

    تجارب تونس

    اهداف پروژه بازسازی بافت قدیمی محله حفصه شامل موارد زیر است:

    – آماده ساز ی مسکن برای فقرا.

    – ارتقاء استاندارد زندگی ساکنان.

    – اعاده تنوع زیستی به بافت مرکزی شهر.

    خصوصیات پروژه:

    -پژوهش وسیعی برای تشخیص نیازهای ساکنان از طرف انجمن حفاظت از شهر انجام شد.

    -ایجاد تداوم و پیوستگی بین بافت قدیم و جدید از طریق استفاده از الگوهای معماری بومی و تشویق بومیان اصلی بافت قدیمی به اقامت که از مقاصد بزرگ اجتماعی است.

    -بهره گیری مناسب از امکانات اقتصادی از طریق تشویق سکنه به بازسازی خانه هایشان و کاهش قیمت اراضی خالی از سکنه و ایجاد سرمایه های لازم برای اعطای وام به متقاضیان.

    -ایجاد تنوع در فعالیت های محله از قبیل احداث پارک، مرکز بهداشت، هتل، واحدهای اداری و تجاری.

    – به حداقل رساندن تضاد موجود در محله با معماری معاصر.

    – قبول پرداخت سهم بیشتری از هزینه های بازسازی توسط خانوارهای با درآمد بالا به عنوان یکی از ضمانت های مالی اجرای پروژه.

    – معافیت ساختمان های بازسازی شده از مالیات بر املاک به عنوان یک سیاست تشویقی برای حفظ ساکنان بومی و استفاده از مالیات های دریافتی از واحدهای جدید برای احداث و نگهداری معابر و هزینه های بازسازی.

    و در آخر باید یاد آور شد که بهره گیری از تجارب سایر کشور ها می تواند سهم مفید و عمده ای در الگو برداری و اجرای راه کار ها برای استفاده هر چه بهتر از پتانسیل های کشوری را دارا باشد.

     



    مطلب پیشنهادی

    ابتکار تگزاس در تبدیل روغن‌های سوخته به بیودیزل

    ابتکار تگزاس در تبدیل روغن‌های سوخته به بیودیزل

    شهرهای شمال تگزاس در حال تبدیل چربی‌های اضافی و روغن‌های سوخته آشپزی به بیودیزل یا دیزل سوختی هستند که جایگزینی سبز برای دیزل فسیلی محسوب می‌شود.

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *