بهترین املاک مناسب برای ساخت و توسعه در شهرها

قطعاً هر زمینی رشد قیمت دارد؛ اما نسبت رشد قیمت در نقاط مختلف یک شهر یا فراتر از آن یکسان نیست. زمینی که محدوده پیرامونش در حال توسعه باشد، سرعت توسعه پیرامون به نسبت سایر مناطق زیاد باشد، موقعیت زمین یگانه (یونیک) باشد، قابلیت های توسعه متنوع داشته باشد و به ویژه خودش مزیت توسعه ویژه ای نیز دارا باشد را می توان مناسب ترین ملک برای سرمایه گذاری معرفی کرد.
اما با نگرش خلاق چه زمینی برای توسعه، ساخت و ایجاد کاربری در آن مناسب است؟
در نگاه سنتی و غیر خلاق هر کجا گرایش عمومی به توسعه شهری وجود داشته باشد، قطعات خالی موجودش برای ساخت و ساز معرفی می شوند. مانند شمال شهرها و یا حداقل جاهایی که متقاضی ساختمان (مسکونی، تجاری و …) داشته باشند. اما با نگرش خلاق (در کنار مطالعات فنی-اقتصادی و بازار)، هر زمینی که قابلیت های توسعه متنوع داشته باشد و دارای مزیت ویژه مکانی باشد و با توجه به محیط پیرامونش نیازی ویژه از شهر را بتواند مرتفع نماید، جزو مطلوب ترین (پر سودترین) اراضی برای ساخت و توسعه محسوب می شوند.
در مورد توسعه زمین اگر مبنا زمین کوچک و متوسط مقیاس باشد یا زمین بزرگ، موضوع متفاوت می شود. اراضی بزرگ مقیاس می توانند محرک توسعه باشند، یعنی می توانند در توسعه منطقه اطراف خود دگرگونی و تحول ایجاد کنند؛ ولی اراضی کوچک تقریباً به استثناء مواردی نمی توانند این نقش را ایفا کنند. بنابراین بر اساس اصول و معیارهای سرمایه گذاری و توسعه خلاق، مکان گزینی برای خرید، سرمایه گذاری و توسعه برای هر مقیاسی مبانی متفاوتی دارد.
همانطور که گفته شد، اگر طبق روش سنتی بازار املاک عمل شود توصیه خواهد شد بهترین نقاط توسعه یافته شهر انتخاب شوند که قطعاً ارزش نسبی بالایی دارند و بنابراین سود خالص حاصل از ساخت و ساز(irr) در آن کاهش می یابد. در طرف مقابل حسب مورد ارزان ترین زمین ها در نقاطی به اصطلاح کور از شهر با سرمایه گذاری درست و حساب شده می تواند سود بیشتری را عاید سرمایه گذار و توسعه دهنده آن نمایند. به عنوان مثال خرید یک انبار یا کارگاه متروکه و توسعه خلاق آن می تواند سود آورتر از ساخت یک مجموعه مجلل در شمال شهر باشد و این در حالیست که به سرمایه گذاری به مراتب کمتری نیازمند است.
سرمایه گذاری کمتر (موقع خرید زمین، پرداخت عوارض و سایر هزینه ها) و فروش مطلوبتر موقع بهره برداری موضوعی است که سرمایه گذاران نادیده می گیرند. نقاط توسعه یافته شهرها تنها بهترین مکان برای توسعه و سرمایه گذاری نیستند، بلکه اگر درست عمل شود با فکر خلاق و توسعه خلاقانه مناطق میانی، جنوب و حتی پیرامونی شهر بازگشت سرمایه به نسبت بیشتری می توانند داشته باشند. حتی خرید یک زمین کوهستانی و یا تپه ماهور در حاشیه شهر و ایجاد یک کاربری خلاق در آن می تواند بازگشت سرمایه ای غیر قابل تصور داشته باشد.
تعیین کاربری خلاقانه (با پشتوانه مطالعات فنی-اقتصادی و بازار)، طراحی و ساخت خلاقانه و بازاریابی حساب شده شروط لازم برای این کار است؛ در غیر این صورت گرایش عمومی در بازار ساخت و ساز، سازندگان و توسعه دهندگان اراضی را به سمت داخل شهرها و به ویژه شمال شهر ها سوق می دهند؛ موضوعی که سالیان مدیدی است که در شهرهای مختلف کشور دیده می شود و در برهه هایی نیز عرضه بیش از تقاضای بازار به ضد خودش تبدیل می شود.(مانند تقریباً پنج سال اخیر در مناطق شمالی برخی کلان شهرهای کشور)
نتیجه: هر چند مناطق شمالی شهرها برای ساخت و ساز سودآوری دارند و گرایش عمومی سرمایه گذاران و توسعه دهندگان هم به همین مناطق است، در عین حال در عصر جدید توسعه خلاق شهرها، براون فیلد ها (اراضی به اصطلاح ناکارآمد شهری) به عنوان ظرفیت های مغفول مانده توسعه شهری، جزو مطلوب ترین اراضی برای توسعه محسوب می شوند؛ به طوری که سرمایه گذاری کمتر و سودآوری بیشتری نسبت به بقیه مناطق شهرها (مخصوصاً نواحی شمال شهر ها) دارند. هر چند از منظر شهری و اجتماعی هم به نفع شهر و هم شهروندان خواهد بود. سرمایه گذاران و توسعه دهندگان اراضی شهری می توانند در کنار مهندس مشاور خلاق و با تجربه قرار گرفته، با نگاهی نوین به موضوع نگریسته تا ضمن کمک به حل برخی مسائل شهرها، سودآوری بهینه ای را نیز عاید خودشان نمایند.