پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
مقدمه
بحث حاضر بخشی است از طرحی تحت عنوان مسکن اقتصادی که برای معاونت امور مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام شده است.
این طرح که مسکن اقتصادی را برای گروه‌های میانه اجتماعی (بالای خط فقر تا بخش بالائی قشر متوسط) در اقلیم گرم و خشک به بررسی می‌کشد، در قسمت اول به انجام بررسی‌های زیربنائی پرداخته است. در قسمت دوم تحت عنوان مبانی اقتصادی برنامهریزی مسکن اقتصادی به تعیین هزینه کامل پرداخت بوسیله اقشار مختلف درآمدی، اثرات قیمت زمین بر هزینه ساخت، بررسی شیوه‌های ساخت، اثرات هزینه نگهداری بنا و در نهایت گروه‌بندی سطح زیربنای قابل ساخت بوسیله هر گروه درآمدی می‌پردازد.
بخش سوم تحقیق تحت عنوان بررسی مسکن در بافت شهری است و قسمتی از آن تحت عنوان تراکم شهرساختی در مسکن اقتصادی در این بحث تقدیم می‌شود.
۱- تغییرات تراکم ساختمانی بر اثر تغییرات نسبت قیمت زمین به بنا از دیدگاه اقتصادی مسکن
براساس داده‌ها می‌توان گفت، اقتصاد زمین رابطه‌ای است که بین تراکم ساختمانی (یا تعداد طبقات) و بهای زمین برقرار می‌شود، تا تفاوت بهای زمین را بین مناطق مختلف یک شهر (یا شهرهای مختلف) و تفاوت بهای زمین را (بویژه نسبت به بهای ساختمان) در طول زمان متعادل کند… این موضوع در برابری ذیل ارائه شده است، که رابطه افزایش قیمت واحد زمین و ساخت را با افزایش طبقات (تراکم) نشان می‌دهد:
(هزینه بنای اولیه/هزینه بنای ثانویه × بهای زمین ثانویه / بهای زمین اولیه)× تراکم پایه= تراکم قابل اعمال
این برابری به ما نموداری می‌دهد که براساس آن با تغییرات نسبت قیمت یک متر زمین به یک متربنا، تراکم ساختمانی‌ای که بتواند ایجاد مسکن اقتصادی را ممکن سازد مشخص می‌شود. (نمودار شماره یک)
همانطور که مشاهده می‌شود صرفه اقتصادی بر آن است که براساس تغییر نسبت قیمت زمین به بنا از ۱۰ درصد به ۳۳۰ درصد، تراکم ساختمانی از ۱۵ درصد به ۵۰۰ درصد افزایش یابد.
بدینگونه مطالعات اقتصادی ما را در شرایط مختلف به تراکم‌های ساختمانی مختلفی رهنمون می‌سازد. پس از اخذ این نتیجه بلافاصله مطرح می‌شود که آیا تحقق تراکم‌های ساختمانی یاد شده تا چه حد ممکن است و اثرات آن بر ساخت و بافت شهر و تراکم جمعیتی چه خواهد بود. بدواً به بررسی امکان‌پذیری تراکم‌های ساختمانی یاد شده می‌پردازیم:
۲- تغییرات تراکم ساختمانی و اثرات آن بر بافت مجموعه‌های مسکونی و تفکیک زمین
واضح است که افزایش تراکم ساختمانی به طور ازاد ممکن نیست و رعایت اصولی در انتخاب تراکم ساختمانی ضرورت تام دارد. مطالعات ما رعایت سه اصل را در بین اصول متفاوتی که وجود دارد برای شرایط ایران ضروری تشخیص داد.
یک- رعایت فاصله ابنیه
به‌گونه‌ای که اشعه‌گیری بدنه جنوبی ابنیه در زمستان ممکن باشد. در عرض‌های جغرافیائی مختلف این فاصله متفاوت بوده و به طور متوسط حدود ۵/۱ برابر ارتفاع بنا خواهد بود.
دو- فاصله مناسب از لحاظ معیارهای قابل قبول سکونت
در مطالعات مختلف چنین فاصله‌ای را بین یک تا دو و بطور متوسط ۵/۱ برابر ارتفاع بنا می‌دانند که با اصل اشعه‌گیری همخوانی دارد.
سه- رعایت حداقل سرانه باز در واحد مسکونی
سومین اصل، رعایت حداقل ۵/۴ مترمربع فضای باز برای هر نفر در مجموعه مسکونی است.
براساس دو اصل اول و ردیف طبقات ساختمانی به محاسبه حداقل مساحت تفکیکی، تراکم ساختمانی، سطح اشغال و سرانه فضای باز پرداختیم و آن را در حداقل سرانه فضای باز موردنیاز (۵/۴ متر) متوقف نمودیم. نتایجی به شرح جدول ۲ حاصل شد.
جدول شماره ۲: تغییرات تراکم ساختمانی و اثرات آن بر سطح اشغال طبقات و سرانه فضای باز
| تعداد طبقه | ارتفاع بنا | عمق حیاط | عرض بنا | عمق بنا | طول تفکیکی | مساحت تفکیکی | کل زیربنا | تعداد ساکن | تراکم ساختمانی (درصد) | درصد تغییرات تراکم ساختمانی | سطح اشغال بنا (درصد) | سرانه زمین مسکونی (مترمربع) | سرانه فضای باز (مترمربع) | تراکم خالص مسکونی (نفر در هکتار) |
| ۱ | ۵/۴ | ۵/۶ | ۸ | ۵/۱۲ | ۱۹ | ۱۵۰ | ۱۰۰ | ۵ | ۶۵ | – | ۶۵ | ۳۰ | ۴/۱۰ | ۳۳۳ |
| ۲ | ۵/۷ | ۱۱ | ۸ | ۵/۱۲ | ۵/۲۳ | ۱۸۵ | ۲۰۰ | ۱۰ | ۱۱۰ | ۷۰ | ۵۵ | ۵/۱۸ | ۸/۸ | ۵۴۱ |
| ۳ | ۵/۱۳ | ۲۰ | ۲۰ | ۱۰ | ۲۰ | ۴۰۰ | ۸۰۰ | ۴۰ | ۲۰۰ | ۸۰ | ۵۰ | ۱۰ | ۰۰/۵ | ۱۰۰۰ |
| ۴ | ۵/۱۳ | ۲۰ | ۲۰ | ۲۰ | ۴۰ | ۸۰۰ | ۱۶۰۰ | ۸۰ | ۲۰۰ | – | ۵۰ | ۱۰ | ۰۰/۵ | ۱۰۰۰ |
| ۸ | ۵/۳۵ | ۳۸ | ۲۰ | ۲۴ | ۶۲ | ۱۲۴۰ | ۳۸۴۰ | ۱۶۰ | ۳۱۰ | ۵۵ | ۳۹ | ۸/۷ | ۸۰/۴ | ۱۲۸۲ |
| ۱۲ | ۵/۳۷ | ۵۶ | ۲۰ | ۲۴ | ۸۰ | ۱۶۰۰ | ۵۷۶۰ | ۲۴۰ | ۳۶۰ | ۱۶ | ۳۰ | ۷/۶ | ۷/۴ | ۱۴۹۳ |
| ۱۶ | ۵/۳۹ | ۷۶ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۰۰ | ۲۰۰۰ | ۷۶۸۰ | ۳۲۰ | ۳۸۴ | ۷/۶ | ۲۴ | ۳/۶ | ۷/۴ | ۱۵۸۷ |
| ۲۰ | ۶۲ | ۹۳ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۱۷ | ۲۳۳۰ | ۹۶۰۰ | ۴۰۰ | ۴۱۰ | ۷/۶ | ۲۰ | ۹/۵ | ۷/۴ | ۱۶۹۵ |
| ۲۴ | ۷۳ | ۱۱۱ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۳۵ | ۲۷۰۰ | ۱۱۵۲۰ | ۴۷۹ | ۴۲۷ | ۶/۳ | ۱۸ | ۷/۵ | ۶/۴ | ۱۷۵۵ |
| ۲۸ | ۸۶ | ۱۲۹ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۵۳ | ۳۰۶۰ | ۱۳۴۴۰ | ۵۶۰ | ۴۳۶ | ۵/۲ | ۷/۱۵ | ۵/۵ | ۶/۴ | ۱۸۱۸ |
| ۳۲ | ۹۸ | ۱۴۷ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۷۱ | ۳۴۰۰ | ۱۵۳۶۰ | ۶۴۰ | ۴۲۵ | ۳/۲ | ۱/۱۴ | ۳/۵ | ۶/۴ | ۱۸۸۶ |
| ۳۶ | ۱۱۰ | ۱۶۵ | ۲۰ | ۲۴ | ۱۸۹ | ۳۷۸۰ | ۱۷۲۸۰ | ۷۲۰ | ۴۵۷ | ۷/۱ | ۶/۱۲ | ۳/۵ | ۶/۴ | ۱۸۹۳ |
| ۴۰ | ۱۲۲ | ۱۸۳ | ۲۰ | ۲۴ | ۲۰۷ | ۴۱۴۰ | ۱۹۲۰۰ | ۸۰۰ | ۴۶۴ | ۷/۱ | ۶/۱۱ | ۲/۵ | ۶/۴ | ۱۹۲۳ |
| ۴۴ | ۱۳۴ | ۲۰۱ | ۲۰ | ۲۴ | ۲۳۵ | ۳۵۰۰ | ۲۱۱۲۰ | ۸۸۰ | ۴۶۹ | ۳/۱ | ۷/۱۰ | ۱/۵ | ۶/۴ | ۱۹۶۰ |
| ۴۸ | ۱۴۶ | ۲۱۹ | ۲۰ | ۲۴ | ۲۴۳ | ۴۸۶۰ | ۲۳۰۴۰ | ۹۶۰ | ۴۷۴ | ۱/۱ | ۹/۹ | ۵ | ۶/۴ | ۲۰۰۰ |
این جدول و مطالعات بعدی مسکن اقتصادی تدقیق شده است. برای اطلاع از مقادی نهائی به گزارش مسکن اقتصادی مراجعه شود.
توضیح جدول شماره ۲:
- سرانه زیربنای مسکونی تا چهار طبقه ۲۰ مترمربع و پس از آن برای تأمین سطوح دسترسی ۲۴ مترمربع فرض شده است.
- ساختمان‌های یک و دو طبقه، یک واحد در هر طبقه و ساختمان‌های ۴ طبقه به بالا، دارای دو ردیف واحد شمالی و جنوبی است.
برخی از داده‌های جدول شماره ۲ در نمودارهای ۳، ۴، ۵ و ۶ نشان داده شده است.
توضیح لزوم رعایت حداقل‌هائی برای مساحت تفکیکی و تراکم‌های مختلف ساختمان:
حداقل تفکیک در حداقلترکام ۱۵۰ مترمربع و حداقل تفکیک در بالاترین حد تراکمی جدول، حدود ۵ هزار مترمربع است. در تراکم ۲۰۰ درصد حداقل تفکیکی ۴۰۰ مترمربع، در تراکم ۳۱۰ درصد برابر ۱۲۴۰ و در تراکم ۴۱۰ درصد حداقل تفکیک لازم ۲۳۴۰ مترمربع باشد.
توضیح سطح اشغال بنا:
سطح اشغال بنا از ۶۵ درصد در کمترین تراکم ساختمانی شروع شده و به حدود ۱۰ درصد در بالاترین تراکم جدول می‌رسد.
توضیحسرانه‌های مسکونی:
سرانه زمین مسکونی از ۳۰ مترمربع شروع شده و به ۵ مترمربع کاهش می‌یابد و سرانه فضای باز از ۱۰ مترمربع شروع شده و در ۵/۴ مترمربع (برای رعایت اصل سوم) متوقف می‌شود.
- تثبیت سرانه فضای آزاد مسکونی: جالب است که سرانه فضای آزاد مسکونی در ساختمان‌های از ۸ تا ۴۴ طبقه بین تراکم‌های ساختمانی ۳۱۰ درصد تا ۴۶۹ درصد تقریباً ثابت و در حدود ۶/۴ مترمربع است. به عبارتی با رعایت اصل اشعه‌گیری و فاصله عملاً شرط سوم هم حاصل می‌شود.
توضیح تراکم ساختمانی:
تراکم ساختمانی از ۱ به ۲ طبقه و از ۲ به چهار طبقه هر دفعه تقریباً دو برابر می‌شود، در ۴ طبقه بعدی ۵/۱ برابر شده و در چهار طبقه بعد فقط ۱۶ درصد به تراکم ساختمانی اضافه می‌شود و در چهار طبقه ردیف آخر، رشد تراکم ساختمانی تنها یک درصد است. در واقع می‌توان نتیجه گرفت که چون از ۲۰ طبقه به بالا رشد تراکم ساختمانی به کمتر از ۴ درصد برای هر چهار طبقه می‌رسد، افزایش طبقات به منظور افزایش تراکم ساختمانی دیگر عملاً کارساز نیست.
بنابراین دست‌ِیابی به تراکم‌های ساختمانی مجاز براساس جدول الگوی ساختمانی با مانعی مواجه نبود و تنها گذار از حد ۴۱۰ درصد (تراکم خالص مسکونی ۱۷۰۰ نفر در هکتار) عملاً مثمرثمر نیست و در حد ۴۷۵ درصد یعنی تراکم ۲۰۰۰ نفر در هکتار باتوجه به اصل سرانه ۵/۴ مترمربع فضای باز متوقف می‌شود.
۳- امکان تحقق تراکم‌های موردنیاز باتوجه به محدودیت‌های ناشی از لزوم رعایت سرانه بهینه عملکردهای عمومی
در بخش ۲ اثبات شد که افزایش تراکم ساختمانی تا حد ۴۷۵ درصد بلامانع است. در این بخش بررسی خواهد شد که دستیابی به این تراکم‌ها با توجه به لزوم رعایت استقرار دیگر کاربری‌های عمومی تا چه حد ممکن است.
برای برآورد حدود افزایش تراکم جمعیتی در شهرها معمولاً با تثبیت سرانه‌های عملکردهای مختلف و کاهش سرانه مسکن (از طریق افزایش تراکم ساختمانی) محاسبات انجام می‌شود.
برای مثال برپایه تراکم صد نفر در هکتار که برابر سرانه ۱۰۰ مترمربع برای هر نفر است شامل؛ سرانه مسکونی ۴۰ مترمربع، عمومی (تا حد شهری) ۱۰ مترمربع، سبز ۱۰ مترمربع، معبر ۲۸ مترمربع و خدمات شهری حدود ۱۲ مترمربع است.
با این فروض حد تراکم جمعیتی در این مجموعه حتی اگر سرانه مسکونی به صفر برسد حدود ۱۶۶ نفر در هکتار خواهد شد.
باتوجه به اینکه در عمل تراکم‌های جمعیتی بالاتری در شهرها شکل می‌گیرد، در تعدادی از مطالعات انجام شده برای یافتن حد تراکمی بالاتر به محدود کردن سرانه‌های دیگر عملکردها هم اقدام شده است.
برای مثال در مقاله‌ای که در مجله شماره ۵ سال دوم آبادی تحت عنوان «ملاحظاتی در باب سیاست افزایش تراکم در شهرها» درج شده است. با تکیه بر تجربه شبکه‌های طراحی شده در بعضی از طرح‌های آماده‌سازی که در آنها نیل به تراکم‌های بالای جمعیتی هدف بوده است، سرانه معابر را به تدریج از ۲۵ مترمربع به ۱۵ مترمربع (در حد بالای تراکمی) پائین آورده است. در این تحقیق با این فرض تراکم جمعیتی به حد ۲۵۰ نفر در هکتار می‌رسد. در حالی که سطح مسکونی از ۴۰ درصد تا ۱۳ درصد پائین می‌آید. (جدول شماره ۷).
در گزارش دیگری که قبلا منتشر شده است، پس از این که با فرض سرانه ثابت این نتیجه حاصل می‌شود که عبور از مرز تراکمی ۱۶۶ نفر در هکتار ممکن نیست، برای حصول به تراکم‌های بالاتر به کاهش سرانه‌ها می‌پردازد، بدین ترتیب که با دو برابر شدن جمعیت، سطوح خدماتی را به جای ۲ به ۶/۱ و سطح معابر را به ۵/۱ افزایش می‌دهد و با این فروض حد تراکمی دویست نفر در هکتار حاصل می‌شود. (جدول شماره ۸).
جدول شماره ۷: بررسی تغییرات تراکم ساختمانی و مسکونی، تخصیص زمین (به مسکن، معابر و خدمات) براساس سرانه زمین مسکونی
| متوسط سطح سرانه زمین مسکونی (مترمربع) | تراکم خالص مسکونی (نفر/هکتار) | متوسط سرانه زمین برای عملکردهای عمده شهری (مترمربع) | متوسط تراکم ناخالص جمعیت (نفر/هکتار) | سهم عملکردهای عمده شهری از زمین (درصد) | متوسط سطح سرانه زیربنای مسکونی (مترمربع) | نحوه استفاده از اراضی مسکونی | ||||||
| خدمات | معابر | کل (مسکونی، خدماتی، معابر) | مسکن | خدمات | معابر | تراکم ساختمانی (درصد) | سطح اشغال ساختمان (درصد) | متوسط تعداد طبقات ساختمان‌های مسکونی | ||||
| A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M |
| ۵
۶ ۷ ۸ ۹ ۱۰ ۱۱ ۱۲ ۱۳ ۱۴ ۱۵ ۱۶ ۱۷ ۱۸ ۱۹ ۲۰ ۲۱ ۲۲ ۲۳ ۲۴ ۲۵ ۲۶ ۲۷ ۲۸ ۲۹ ۳۰ |
۲۰۰۰
۱۶۶۷ ۱۴۲۹ ۱۲۵۰ ۱۱۱۱ ۱۰۰۰ ۹۰۹ ۸۳۳ ۷۶۹ ۷۱۴ ۶۶۷ ۶۲۵ ۵۸۸ ۵۵۶ ۵۲۶ ۵۰۰ ۴۷۶ ۴۵۵ ۴۳۵ ۴۱۷ ۴۰۰ ۳۸۵ ۳۷۰ ۳۵۷ ۳۴۵ ۳۳۳ |
۲۰
۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ ۲۰ |
۱۵
۴/۱۵ ۸/۱۵ ۲/۱۶ ۶/۱۶ ۰/۱۷ ۴/۱۷ ۸/۱۷ ۲/۱۸ ۶/۱۸ ۰/۱۹ ۴/۱۹ ۸/۱۹ ۲/۲۰ ۶/۲۰ ۰/۲۱ ۴/۲۱ ۸/۲۱ ۲/۲۲ ۶/۲۲ ۰/۲۳ ۴/۲۳ ۸/۲۳ ۲/۲۴ ۶/۲۴ ۰/۲۵ |
۴۰
۴۱ ۴۳ ۴۴ ۴۶ ۴۷ ۴۸ ۵۰ ۵۱ ۵۳ ۵۴ ۵۵ ۵۷ ۵۸ ۶۰ ۶۱ ۶۲ ۶۴ ۶۵ ۶۷ ۶۸ ۶۹ ۷۱ ۷۲ ۷۴ ۷۵ |
۲۵۰
۲۴۲ ۲۳۴ ۲۲۶ ۲۱۹ ۲۱۳ ۲۰۷ ۲۰۱ ۱۹۵ ۱۹۰ ۱۸۵ ۱۸۱ ۱۷۶ ۱۷۲ ۱۶۸ ۱۶۴ ۱۶۰ ۱۵۷ ۱۵۳ ۱۵۰ ۱۴۷ ۱۴۴ ۱۴۱ ۱۳۹ ۱۳۶ ۱۳۳ |
۱۳
۱۴ ۱۶ ۱۸ ۲۰ ۲۱ ۲۳ ۲۴ ۲۵ ۲۷ ۲۸ ۲۹ ۳۰ ۳۱ ۳۲ ۳۳ ۳۴ ۳۴ ۳۵ ۳۶ ۳۷ ۳۷ ۳۸ ۳۹ ۳۹ ۴۰ |
۵۰
۴۸ ۴۷ ۴۵ ۴۴ ۴۳ ۴۱ ۴۰ ۳۹ ۳۸ ۳۷ ۳۶ ۳۵ ۳۴ ۳۴ ۳۳ ۳۲ ۳۱ ۳۱ ۳۰ ۲۹ ۲۹ ۱۸ ۲۸ ۲۷ ۲۷ |
۳۸
۳۷ ۳۷ ۳۷ ۳۶ ۳۶ ۳۶ ۳۶ ۳۶ ۳۵ ۳۵ ۳۵ ۳۵ ۳۵ ۳۵ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۴ ۳۳ ۳۳ |
۲۲
۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ ۲۲ |
۴۴۰
۳۶۷ ۳۱۴ ۲۷۵ ۲۴۴ ۲۲۰ ۲۰۰ ۱۸۳ ۱۶۹ ۱۵۷ ۱۴۷ ۱۳۸ ۱۲۹ ۱۲۲ ۱۱۶ ۱۱۰ ۱۰۵ ۱۰۰ ۹۶ ۹۲ ۸۸ ۸۵ ۸۱ ۷۹ ۷۶ ۷۳ |
۲۵
۲۵ ۳۰ ۳۰ ۳۰ ۴۰ ۴۰ ۴۵ ۴۵ ۵۰ ۵۰ ۵۰ ۵۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ ۶۰ |
۶/۱۷
۷/۱۴ ۵/۱۰ ۲/۹ ۱/۸ ۵/۵ ۰/۵ ۱/۴ ۵/۲ ۱/۲ ۹/۲ ۸/۲ ۶/۲ ۰/۲ ۹/۱ ۸/۱ ۷/۱ ۷/۱ ۶/۱ ۵/۱ ۵/۱ ۴/۱ ۴/۱ ۳/۱ ۳/۱ ۲/۱ |
متغیر اصلی A
فرض‌های محاسبه C, D, J, L =A+C+D
جدول شماره ۸: تغییرات تراکم جمعیتی
| نفر در هکتار (تراکم ناخالص) | تعداد ناخالص | سطح مسکونی | ۵۰ درد ویلائی | میانگین طبقات (۱) | میانگین طبقات آپارتمان (۲) |
| ۱۰۰ | ۲۰ | ۴۰۰۰ | ۲-۱ | ۲-۱ | ۲-۱ |
| ۱۱۰ | ۲۲ | ۳۵۰۰ | ۲-۱ | ۲-۱ | ۲-۱ |
| ۱۲۰ | ۲۴ | ۳۱۰۰ | ۲-۱ | ۱/۲ | ۵/۲ |
| ۱۳۰ | ۲۶ | ۲۷۰۰ | ۲-۱ | ۱۶ | ۵/۱۹ |
| ۱۴۰ | ۲۸ | ۲۳۰۰ | – | ||
| ۱۵۰ | ۳۰ | ۱۹۰۰ | – | ||
| ۱۶۰ | ۳۲ | ۱۶۰۰ | – | ||
| ۱۷۰ | ۳۴ | ۱۳۰۰ | – | ||
| ۱۸۰ | ۳۶ | ۱۰۰۰ | – | ||
| ۱۹۰ | ۳۸ | ۸۰۰ | – | ||
| ۲۰۰ | ۴۰ | ۶۰۰ | – |
بررسی تراکم‌های موجود شهرها نشان می‌دهد که اولاً حدود تعیین شده برای تراکم با احتساب اینگونه کاهش در شرانه‌ها هنوز هم از برخی از شواهد موجود کمتر است و ثانیاً با چنین فرضی همانطور که در بخش‌های بعد توضیح خواهم داد ایجاد مسکن اقتصادی برای گروه متوسط تنها در حاشیه شهرهای بزرگ ممکن خواهد بود. لذا به دنبال کاری که این دو گزارش برای کاهش سرانه عملکردهای غیرمسکونی انجام داده بودند، ما نیز مطالعاتی را انجام داده‌ایم که به دنبال به استحضار می‌رسد.
۱-۳- سرانه معابر
سرانه معبر از جمله عواملی است که در این مورد نقش عمده‌ای دارد. لازم به توضیح است که در دو مقاله یاد شده سطح معبر از کل مجموعه به ۳۸ درصد هم می‌رسد. در حالی که به ندرت می‌توان طرح شهری را یافت که معبر، چنین سطحی را اشغال کرده باشد. برای نمونه ۱۴ طرح شهر که در آن معابر با دقت طراحی شده‌اند مورد مطالعه قرار گرفت.
در این طرح‌ها تراکم جمعیتی از ۶۲ تا ۱۸۵ نفر در هکتار تغییری یابد و معابر از ۲۱ تا ۲۹ درصد سطح را می‌پوشانند. از نتایج این بررسی داده‌های زیر حاصل می‌شود:
یک- حداکثر سطح معبر بسیار کمتر از حد یاد شده است.
دو- درصد سطح معابر به نسبت افزایش تراکم افزایش نمی‌یابد. بدین‌ترتیب که درصد سطح معبر در کمترین تراکم (۶۲ نفر در هکتار) ۲۷ درصد و در بیشترین تراکم (۱۸۵ نفر در هکتار) ۲۳ درصد است. بیشترین درصد سطح معبر ۱/۲۹ درصد و کمترین آن (۲۱درصد) به تراکم‌های حدود ۱۴۰ نفر در هکتار مربوط‌اند. (جدول شماره ۹).
جدول شماره ۹: نسبت معابر به کل مجموعه شهری در ۱۵ طرح نمونه
| نام طرح | مساحت
(هکتار) |
تراکم جمعیتی
(نفر/هکتار) |
سطح معابر
(درصد) |
فضای سبز (درصد) |
| نهاوند | ۱۲۷ | ۱۲۵ | ۲۶ | ۵ |
| خمینی‌شهر | ۸۹ | ۱۴۰ | حداکثر ۱/۲۹ | ۹/۱۴ |
| پیلم‌کتی | ۹۶ | ۱۵۱ | ۱/۲۳ | ۸/۱۲ |
| زرناس اردبیل | ۱۳۰ | حداکثر ۱۸۵ | ۱/۲۳ | ۲/۱۲ |
| آستارا | ۴۹ | ۱۳۸ | حداقل ۲۱ | خالص ۳۴ |
| مزدقینه همدان | ۱۵۶ | ۱۲۰ | ۱/۲۶ | ۴/۷ |
| کوی سینا | ۹۱ | ۱۷۰ | ۲۲ | ۶/۱۳ |
| دره میرآباد | ۹۳ | ۹۳ | ۴/۲۷ | – |
| یعقوب‌آباد | ۶۳ | ۱۵۵ | ۳/۲۵ | ۲/۳ |
| مرکان | ۲۲ | ۱۲۰ | ۷/۲۶ | ۵/۱۵ |
| کلاته اسماعیل بجنورد | ۲۸۵ | ۱۶۸ | ۱/۲۲ | ۷/۱۰ |
| حجت بهبهان | ۶۰ | – | ۲/۲۹ | ۵/۶ |
| برازجان | ۵۹ | ۱۷۰ | ۵/۲۵ | – |
| بندردیلم | ۱۰۱ | حداقل ۶۲ | ۲۷ | ۸ |
| متوسط | – | ۱۳۸ | ۲۲ | ۱۰ |
برای حذف عوامل استثنائی به ترسیم دقیق چند مجموعه شهری با تراکم‌های مختلف پرداختیم، نتیجه حاکی از این بود که در حالی که سرانه معابر در این تراکم‌ها متفاوت است، اما سطح معابر تقریباً یکسان و حداکثر در حدود ۲۵ درصد کل سطح مجموعه شهری است. (نقشه شماره ۱۰ تا ۱۳).
کنترل سهم معبر از کل سطح مجموعه مسکونی
در ابتدا این نتیجه که با افزایش تراکم جمعیتی درصد معابر تغییر نکند معقول به نظر نمی‌رسید لذا به بارگذاری معابر پرداختیم و مشخص شد که بالا بودن سرانه معبر در تراکم‌های کم‌جمعیتی به دو عامل بستگی دارد:
یک- درصد سطح معابر در مجموعه‌هائی که قطعات تفکیکی کوچکی دارند (تراکم‌های کم جمعیتی معمولاً این چنین هستند) بسیار بیشتر از مجموعه‌هایی است که تراکم‌های بالاتر (و در نتیجه قطعات تفکیکی بزرگ‌ترند) به گونه‌ای که: در جدول ۱۴ مشاهده می‌شود.
جدول شماره ۱۴: نسبت معابر دسترسی به واحد مسکونی به مساحت تفکیکی
| نسبت سطح معبر به تفکیکی | ابعاد تفکیکی | سطح تفکیکی | |
| عرض | طول | ||
| ۲۸% | ۶ | ۱۸ | ۱۰۸ |
| ۶/۱۹% | ۵/۸ | ۵/۲۵ | ۲۱۶ |
| ۱۴% | ۱۲ | ۳۶ | ۴۳۲ |
| ۸/۹% | ۱۷ | ۵۱ | ۸۶۴ |
| ۷% | ۲۴ | ۷۲ | ۱۷۲۸ |
| ۵% | ۱۷ | ۱۰۱ | |
| با افزایش ۲۰% عرض معبر ۹/۵% | ۱۷ | ۱۰۱ | ۱۷۲۸ |
دو- در مجموعه‌های تراکم کم به علت عدم امکان تقلیل عرض معابر از یک حد معین، معابر با ظرفیت بسیار کمتری عمل می‌نماید و در واقع در حد زیادی پرت سطح معابر در سطح وسیعی وجود دارد.
براساس داده‌های نمونه‌های بافت شهری و آنچه که قبلاً تشریح شد این نتیجه حاصل می‌شود که در محاسبات تراکم در مورد معابر، بهتر است به جای سرانه از درصد سطح استفاده شود و این نسبت حداکثر حدود ۲۵ درصد می‌تواند فرض شود.
۲-۳- نحوه محاسبه عملکردهای عمومی
از دیگر عواملی که می‌تواند در برآورد تراکم جمعیتی مجموعه‌های مسکونی نقش داشته باشد، سرانه عملکردهای عمومی است و اشتباه از آنجا ناشی می‌شود که سرانه زمین آن هم با کمترین تراکم ساختمانی (که حدود ۶۰ درصد است) به کل تراکم‌های شهری تسری داده می‌شود. در حالی که معمولاً تراکم ساختمانی واحدهای عمومی، سریع‌تر از تراکم ساختمانی واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد. بنابراین با جدا کردن فضای سبز و احتساب سرانه زیربنای ثابت برای دیگر عملکردها با افزایش تراکم ساختمانی باید به تناسب از سرانه زمین عملکردهای عمومی کاست.
۳-۳- نحوه محاسبه سرانه فضای سبز
در این مورد دو روش قابل اعمال است:
یک- احتساب سرانه ثابت فضای سبز برای هر نفر.
دو- احتساب سرانه متغیر فضای سبز برای هر نفر. باتوجه به اینکه در برخی از تحلیل‌ها فضای باز واحدهای مسکونی در صورتی که بزرگ‌تر از حد معینی باشد، می‌تواند تا ۵۰ درصد فضای سبز را پوشش دهد، با احتساب این فضا در سرانه فضای سبز می‌توان بخشی از نیاز فضای سبز عمومی را تأمین و از سرانه سبز عمومی در خارج از واحد مسکونی کاست.
۴-۳- جمع‌بندی نتایج جدول تغییرات تراکم ساختمانی و دیگر عملکردها
همانطور که گفته شد، نتایج حاصل از اعمال سرانه‌ها به گونه یاد شده در (جدول شماره ۱۵ و ۱۶) آورده شده است. منحنی‌ها و نمونه‌های زیر نتایج اعمال هر دو روش مورد بررسی را (یعنی با سبز ثابت و یا سبز متغیر) مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌دهد.
جدول شماره ۱۵: تغییرات سرانه‌ها، تراکم جمعیتی و نسبت سطوح با تغییر تراکم ساختمانی در روش مورد محاسبه با سرانه ثابت فضای سبز
| نسبت هر یک از عملکردها و زمین با احتساب سبز ده مترمربع | سرانه و تراکم و رشد تراکم جمعیت شهری با احتساب سبز ده مترمربع | نسبت فضای باز و سطح اشغال ناحیه‌ای | سرانه عملکردهای عمومی و مسکونی تا سطح ناحیه با احتساب سرانه سبز ده مترمربع | تراکم ساختمانی | ||||||||||||
| معبر | سبز | عمومی | مسکونی | درصد رشد جمعیت شهری | تراکم جمعیت شهری | کل سرانه شهری | درصد کل فضای باز | درصد به کل بدون معبر | جمع باز بدون معبر | جمع با معبر | جمع بدون معبر | باز خدمات عمومی | سبز | زمین عمومی | زمین مسکونی | |
| ۲۸
۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ |
۱۰/۱۲
۴۱/۱۸ ۶۹/۲۷ ۶۹/۲۷ ۳۳/۳۳ ۰۰/۳۶ ۵۰/۳۷ ۳۰/۳۸ ۹۲/۳۸ ۵۶/۳۹ ۳۲/۴۰ ۳۱/۴۰ ۷۰/۴۰ ۹۱/۴۰ ۲۱/۴۱ |
۶۰/۳۳
۵۲/۱۹ ۶۲/۱۶ ۶۲/۱۶ ۶۷/۱۲ ۸۸/۱۱ ۲۵/۱۱ ۱۱/۱۱ ۹۰/۱۰ ۶۸/۱۰ ۴۶/۱۰ ۴۰/۱۰ ۲۶/۱۰ ۲۳/۱۰ ۱۸/۱۰ |
۳۰/۳۶
۰۷/۳۴ ۶۹/۲۷ ۶۹/۲۷ ۰۰/۲۶ ۱۲/۲۴ ۲۵/۲۳ ۶۰/۲۲ ۱۸/۲۲ ۷۶/۲۱ ۳۲/۲۱ ۲۹/۲۱ ۰۴/۲۱ ۸۶/۲۰ ۶۱/۲۰ |
–
۵۰/۵۱ ۰۰/۵۱ ۰۰/۵۱ ۳۰/۲۰ ۹۰/۷ ۳۰/۴ ۹۰/۱ ۶۰/۱ ۹۰/۱ ۵۰/۱ ۳۰/۰ ۸۹/۰ ۵۹/۰ ۵۹/۰ |
۱۰۱
۱۵۳ ۲۳۱ ۲۳۱ ۲۷۸ ۳۰۰ ۳۱۳ ۳۱۹ ۳۲۴ ۳۳۰ ۳۳۵ ۳۳۶ ۳۳۹ ۳۴۱ ۳۴۳ |
۱۷/۹۹
۱۷/۶۵ ۳۳/۴۳ ۳۳/۴۳ ۰۰/۳۶ ۳۳/۳۳ ۰۰/۳۲ ۳۳/۳۱ ۸۳/۳۰ ۳۳/۳۰ ۸۳/۲۹ ۷۷/۲۹ ۴۸/۲۹ ۳۳/۲۹ ۱۲/۲۹ |
۶۷/۶۰
۷۲/۷۰ ۸۵/۷۷ ۸۵/۷۷ ۰۰/۸۵ ۲۰/۸۹ ۷۵/۹۱ ۱۱/۹۳ ۱۶/۹۴ ۸۶/۹۴ ۵۸/۹۵ ۷۷/۹۵ ۲۶/۹۶ ۵۲/۹۶ ۸۳/۹۶ |
۶۷/۳۲
۷۲/۴۲ ۸۵/۴۹ ۸۵/۴۹ ۰۰/۵۷ ۲۰/۶۱ ۷۵/۶۳ ۱۱/۶۵ ۱۶/۶۶ ۸۶/۶۶ ۵۸/۶۷ ۷۷/۶۷ ۲۶/۶۸ ۵۲/۶۸ ۸۳/۶۸ |
۰۰/۲۷
۲۰/۲۳ ۰۰/۱۸ ۰۰/۱۸ ۱۰/۱۷ ۰۰/۱۷ ۰۰/۱۷ ۰۰/۱۷ ۰۰/۱۷ ۹۰/۱۶ ۸۰/۱۶ ۸۱/۱۶ ۷۷/۱۶ ۷۵/۱۶ ۷۰/۱۶ |
۶۴/۸۲
۳۱/۵۴ ۱۱/۳۶ ۱۱/۳۶ ۰۰/۳۰ ۷۸/۲۷ ۶۷/۲۶ ۱۱/۲۶ ۶۹/۲۵ ۲۸/۲۵ ۸۶/۲۴ ۸۱/۲۴ ۵۷/۲۴ ۴۴/۲۴ ۲۶/۲۴ |
۵۰/۵۹
۱۰/۳۹ ۰۰/۲۶ ۰۰/۲۶ ۶۰/۲۱ ۰۰/۲۰ ۲۰/۱۹ ۸۰/۱۸ ۵۰/۱۸ ۲۰/۱۸ ۹۰/۱۷ ۸۶/۱۷ ۶۹/۱۷ ۶۰/۱۷ ۴۷/۱۷ |
۰۰/۷
۸۰/۴ ۰۰/۳ ۰۰/۳ ۳۰/۲ ۳۰/۲ ۳۰/۲ ۳۰/۲ ۳۰/۲ ۳۰/۲ ۲۰/۲ ۲۰/۲ ۲۰/۲ ۲۰/۲ ۲۰/۲ |
۱۰
۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ ۱۰ |
۵/۱۹
۶/۱۰ ۰/۶ ۰/۶ ۸۰/۳ ۳۰/۳ ۰۰/۳ ۹۰/۲ ۸۰/۲ ۷۰/۲ ۶۰/۲ ۵۸/۲ ۵۲/۲ ۵۰/۲ ۲۷/۲ |
۰۰/۳۰
۵۰/۱۸ ۰۰/۱۰ ۰۰/۱۰ ۸۰/۷ ۷۰/۶ ۲۰/۶ ۹۰/۵ ۷۰/۵ ۵۰/۵ ۳۰/۵ ۲۸/۵ ۱۷/۵ ۱۰/۵ ۰۰/۵ |
۶۵
۱۱۰ ۲۰۰ ۲۰۰ ۳۱۰ ۳۶۰ ۳۸۴ ۴۱۰ ۴۲۵ ۴۳۶ ۴۴۸ ۴۵۴ ۴۶۴ ۴۶۹ ۴۷۴ |
جدول شماره ۱۶: تغییرات سرانه‌ها، تراکم جمعیتی، و نسبت سطوح با تغییر تراکم ساختمانی در روش مورد محاسبه با سرانه متغیر فضای سبز
| سرانه و تراکم و رشد تراکم جمعیت شهری با احتساب سبز متغیر | درصد فضای باز با احتساب سبز متغیر | نسبت هر یک از عملکردها و زمین با احتساب سبز متغیر | سرانه سطح اشغال بنا با احتساب سبز متغیر | سرانه عملکردهای عمومی و مسکونی تا سطح ناحیه با احتساب سرانه سبز متغیر | تراکم ساختمانی | ||||||||||||||
| رشد تراکم | تراکم | سرانه | سبز و باز مسکونی | فضای باز بدون معبر | معابر و سبز | کل فضای باز | معبر | سبز | عمومی | مسکونی | درصد به کل | جمع | عمومی | مسکونی | جمع با معبر | جمع بدون معبر | سبز | زمین مسکونی | |
| ۰/۰
۷۰/۵۰ ۲۰/۴۳ ۲۰/۴۳ ۲۰/۳۴ ۲۰/۲۱ ۵۰/۱۶ ۱۰/۱۱ ۰۰/۷ ۷۰/۶ ۲۰/۷ ۵۰/۴ ۴۰/۴ ۲۰/۳ ۰۰/۴ |
۳۳/۸۶
۱۵/۱۳۰ ۳۴/۱۸۶ ۳۴/۱۸۶ ۰۰/۳۵۰ ۰۳/۳۰۳ ۹۴/۳۵۲ ۱۶/۳۹۲ ۵۸/۴۱۹ ۷۶/۴۴۷ ۰۰/۴۸۰ ۶۷/۵۰۱ ۵۶/۵۲۳ ۵۴/۵۴۰ ۳۲/۵۶۲ |
۸۳/۱۱۵
۸۳/۷۶ ۶۷/۵۳ ۶۷/۵۳ ۰۰/۴۰ ۰۰/۳۳ ۳۳/۲۸ ۵۰/۲۵ ۸۳/۲۳ ۳۳/۲۲ ۸۳/۲۰ ۹۳/۱۹ ۱۰/۱۹ ۵۰/۱۸ ۷۸/۱۷ |
۰۸/۳۱
۶۷/۳۹ ۴۰/۴۷ ۴۰/۴۷ ۶۰/۵۱ ۷۳/۵۲ ۹۴/۵۲ ۷۱/۵۲ ۸۷/۵۲ ۶۶/۵۲ ۹۹/۵۲ ۴۳/۵۲ ۴۰/۵۲ ۲۳/۵۲ ۹۶/۵۱ |
۳۳/۳۸
۱/۴۷ ۱۱/۵۴ ۱۱/۵۴ ۵۰/۵۸ ۰۹/۶۱ ۶۸/۶۲ ۵۳/۶۳ ۴۵/۶۴ ۰۱/۶۵ ۶۶/۶۵ ۶۸/۶۵ ۲۲/۶۶ ۴۹/۶۶ ۸۰/۶۶ |
۷۲/۴۸
۰۰/۵۴ ۲۲/۶۴ ۲۲/۶۴ ۲۰/۶۵ ۶۴/۶۳ ۰۴/۶۱ ۵۹/۵۸ ۲۰/۵۷ ۹۴/۵۵ ۵۰/۵۴ ۶۸/۵۲ ۶۹/۵۱ ۷۰/۵۰ ۵۹/۴۹ |
۳۳/۶۶
۱۷/۷۵ ۱۱/۸۲ ۱۱/۸۲ ۵۰/۸۶ ۰۹/۸۹ ۶۸/۹۰ ۵۳/۹۱ ۴۵/۹۲ ۰۱/۹۳ ۶۶/۹۳ ۶۸/۹۳ ۲۲/۹۴ ۴۹/۹۴ ۸۰/۹۴ |
۲۸
۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ ۲۸ |
۷۲/۲۰
۵۵/۲۶ ۲۲/۳۶ ۲۲/۳۶ ۲۰/۳۷ ۶۴/۳۵ ۰۴/۳۳ ۵۹/۳۰ ۲۰/۲۹ ۹۴/۲۷ ۵۰/۲۶ ۶۸/۲۴ ۶۹/۲۳ ۷۰/۲۲ ۵۹/۲۱ |
۲۰/۲۰
۵۶/۱۶ ۴۲/۱۳ ۴۲/۱۳ ۴۰/۱۱ ۰۰/۱۲ ۷۱/۱۲ ۶۵/۱۲ ۱۰/۱۴ ۵۱/۱۴ ۹۸/۱۴ ۵۳/۱۵ ۸۳/۱۵ ۲۲/۱۶ ۶۷/۱۶ |
۰۸/۳۱
۸۹/۳۸ ۳۶/۲۲ ۳۶/۲۲ ۴۰/۲۳ ۳۶/۲۴ ۲۶/۲۶ ۷۶/۲۷ ۷۰/۲۸ ۵۵/۲۹ ۵۳/۳۰ ۷۹/۳۱ ۴۸/۳۲ ۰۸/۳۳ ۷۴/۳۳ |
۶۷/۳۳
۸۳/۲۴ ۸۹/۱۷ ۸۹/۱۷ ۵۰/۱۳ ۹۱/۱۰ ۳۲/۹ ۴۷/۸ ۵۵/۷ ۴۵/۶ ۹۱/۶ ۶۲/۶ ۶۵/۵ ۱۹/۵ ۴۰/۵ |
۵۰/۳۲
۹۰/۱۵ ۰۰/۸ ۰۰/۸ ۵۰/۴ ۰۰/۳ ۲۰/۲ ۸۰/۱ ۵۰/۱ ۲۰/۱ ۲۰/۱ ۱۰/۱ ۹۰/۰ ۸۰/۰ ۸۰/۰ |
۵۰/۱۲
۸۰/۵ ۰۰/۳ ۰۰/۳ ۵۰/۱ ۰۰/۱ ۷۰/۰ ۶۰/۰ ۵۰/۰ ۴۰/۰ ۴۰/۰ ۴۰/۰ ۳۰/۰ ۳۰/۰ ۳۰/۰ |
۰/۲۰
۱/۱۰ ۰۰/۵ ۰۰/۵ ۰۰/۳ ۰۰/۲ ۵۰/۱ ۲۰/۱ ۰۰/۱ ۸۰/۰ ۸۰/۰ ۷۰/۰ ۶۰/۰ ۵۰/۰ ۵۰/۰ |
۵۳/۹۶
۰۳/۶۴ ۷۲/۴۴ ۷۲/۴۴ ۳۳/۳۳ ۵۰/۲۷ ۶۱/۲۳ ۲۵/۲۱ ۸۶/۱۹ ۶۱/۱۸ ۳۶/۱۷ ۶۱/۱۶ ۹۲/۱۵ ۴۲/۱۵ ۸۲/۱۴ |
۵۰/۶۹
۱۰/۴۶ ۲۰/۳۲ ۲۰/۳۲ ۰۰/۲۴ ۸۰/۱۹ ۰۰/۱۷ ۳۰/۱۵ ۳۰/۱۴ ۴۰/۱۳ ۵۰/۱۲ ۹۶/۱۱ ۴۶/۱۱ ۱۰/۱۱ ۶۷/۱۰ |
۰/۲۰
۰/۱۷ ۲/۱۶ ۲/۱۶ ۴/۱۲ ۸۰/۹ ۸۰/۷ ۵۰/۶ ۸۰/۵ ۲۰/۵ ۶۰/۴ ۱۰/۴ ۷۷/۳ ۵۰/۳ ۲۰/۳ |
۰۰/۳۰
۵۰/۱۸ ۰۰/۱۰ ۰۰/۱۰ ۸۰/۷ ۷۰/۶ ۲۰/۶ ۹۰/۵ ۷۰/۵ ۵۰/۵ ۳۰/۵ ۲۸/۵ ۱۷/۵ ۱۰/۵ ۰۰/۵ |
۶۵
۱۱۰ ۲۰۰ ۲۰۰ ۳۱۰ ۳۶۰ ۳۸۴ ۴۱۰ ۴۳۵ ۴۳۶ ۴۴۸ ۴۵۴ ۴۶۴ ۴۶۹ ۴۷۴ |
در حالت اول یعنی، سرانه سبز ثابت تراکم جمعیتی تا ۳۴۳ نفر در هکتار می‌تواند افزایش یابد. ولی عملاً با عبور از تراکم۳۲۰ نفر در هکتار رشد تراکم بسیار کند می‌شود. (که درصد تراکم ساختمانی ۴۱۰ درصد می‌باشد که قبلاً نیز ذکر شد). در روش سرانه سبز متغیر (با احتساب بخشی از فضای باز تفکیکی‌های بزرگ‌تر از ۲۰۰۰ مترمربع در سرانه فضای سبز) تراکم جمعیتی تا ۵۵۶ نفر در هکتار می‌تواند افزایش یابد. ولی در این روش هم عملاً رشد تراکم از ۴۵۰ نفر در هکتار یعنی تراکم ساختمان ۴۳۰ درصد به بالا بسیار کند می‌شود.
در اینجا این سؤال پیش می‌آید که افزایش فوق‌العاده تراکم ساختمانی آیا موجب تراکم بیش از حد ابنیه و اشغال فضا نخواهد بود. جدول و منحنی مربوط نشان می‌دهد، که برعکس، با افزایش تراکم ساختمانی و جمعیتی نسبت فضای باز در روش سبز ثابت از حدود ۳۳ درصد در کمترین تراکم ساختمانی (۶۵ درصد) به ۶۸ درصد در بیشترین تراکم ساختمانی جدول (۴۷۴درصد) افزایش می‌یابد و در روش سبز متغیر که به علت کاهش فضای سبز می‌بایست انتظار داشت که فضای باز به شدت کاهش یابد، درصد فضای باز فقط اندکی کمتر از روش دارای فضای سبز ثابت است.
در تحقیق شماره ۲ که در ابتدا به آن اشاره شد و افزایش تراکم را حداکثر تا ۲۰۰ نفر در هکتار ممکن می‌دانست، با تکیه به این که چون در تراکم بیشتر از ۱۴۰ نفر در هکتار سطح مسکونی به کمتر از حد قابل قبول ۲۰ درصد از کل مجموعه کاهش می‌یابد، حد تراکم را ۱۴۰ نفر در هکتار اعلام می‌نماید.
در اینجا می‌خواهیم بررسی نمائیم که اگر این فرض (یعنی عدم کاهش سطح مسکونی به کمتر از ۲۰ درصد) را بپذیریم آیا تراکم‌های بالا منجر به چنین کاهش سطحی خواهد شد. در روش سبز ثابت سطح مربوط به فضاهای مسکونی از ۳۶ درصد در کمترین تراکم شروع شده و به ۲۱ درصد کاهش می‌یابد.
در روش سبز متغیر در بیشترین سطوح، این نسبت حدود ۳۰ تا ۳۳ درصد است و در میانه جدول تا ۲۳ درصد کاهش می‌یابد. بدین‌ترتیب ملاحظه می‌شود که در دو روش یاد شده، کاهش سطح مسکونی به کمتر از ۲۰ درصد نمی‌رسد.
عملکردهای عمومی: درصد عملکردهای عمومی (تا سطح عملکردهای ناحیه‌ای) نیز در هر دو روش تقریباً دارای ثبات بوده و در اولی بین ۲۴ و ۱۰ درصد و در دومی بین ۱۲ و ۲۰ درصد تغییر می‌نماید.
درصد فضای سبز: در روش اول از ۱۲ درصد شروع شده و با افزایش تراکم، افزوده می‌گردد و به ۴۱ درصد مجموعه می‌رسد.
در روش دوم از ۲۱ درصد در کمترین تراکم تا ۲۲ درصد در بیشترین تراکم تغییر می‌نماید و در میانه جدول به حداکثر ۳۷ درصد می‌رسد.
۵-۳- جمع‌بندی تعیین حد برای تراکم جمعیت شهری
آنچه که در بخش‌های قبل ارائه شد اثبات نمود که حد افزایش تراکم جمعیت از دیدگاه کالبدی صرف بسیار فراتر از ۱۶۶ نفری است که با روش ساده احتساب سرانه عملکردهای عمومی و معابر معمولاً در بررسی‌ها مدنظر قرار می‌گیرد، و یا روش‌های پیشرفته‌تر مقالات مورد بررسی، این حد را ۲۰۰ و ۲۵۰ نفر در هکتار می‌دانست. البته لازم به ذکر است که این جمع‌بندی بدون درنظر گرفتن عوامل اجتماعی، ساخت و غیره حاصل شده و در بخش‌های بعدی، این تحقیق بوسیله این عوامل کنترل خواهد شد.
۶-۳- یک نتیجه‌گیری حاشیه‌ای در کنار بحث
نتایج جدول عیان می‌سازد که کمتر انتظار آن می‌رفت، یعنی باتوجه به ثبوت درصد معابر در حدود ۲۵ تا ۲۸ درصد، مسکن در حدود ۳۰ تا ۳۲ درصد سبز و عمومی در حدود ۴۰ تا ۴۲ درصد و اشکالاتی که روش تکیه بر سرانه‌ها دارد.
به نظر می‌رسد شاید لازم باشد در طرح‌های شهری روش تکیه به سرانه‌ها را به کنار نهاد و روش تکیه به درصدهای هر یک از عوامل شهری را موردنظر قرار داد. البته همانطور که ذکر شد این یک نتیجه‌گیری مقدماتی است که جای کار بسیار فشرده‌تری را دارد و اینجا فقط به شکل اشاره‌ای در حاشیه بحث مطرح شده است و نه بیشتر. به علاوه در این صورت باید به ضوابط و مقررات احداث بنا کاملاً توجه داشت.
۴- مسکن اقتصادی و تراکم ساختمانی (جمع‌بندی یک روند عام)
بنابر آنچه که گفته شد (برخلاف نتیجه‌گیری‌های مقدماتی) معلوم شد که دستیابی به تراکم‌های ساختمانی (و جمعیتی) که برای استفاده اقتصادی از زمین بوسیله بخش اقتصادی مطرح شد، از نظر کالبدی در تولید مسکن اقتصادی ممکن است و مانع عمده‌ای در این راه وجود ندارد. بدین‌ترتیب نتایج زیر قابل حصول است.
یک- چنانچه شهرهای منطقه مورد مطالعه را به شکل مقدماتی از لحاظ نسبت قیمت زمین مسکونی به سه دسته تقسیم نمائیم و در هر یک نیز سه بخش مختلف از نظر قیمت اراضی را جدا کنیم، ۹ گروه براساس نمودار شماره یک بین قیمت زمین و بنا به دست می‌آید که در آنها به ترتیب قیمت زمین به بنا دارای نسبت‌های زیر است:
جدول شماره ۲۱: نسبت قیمت زمین به بنا و تراکم ساختمانی حداقل در انواع شهر
| نوع شهر | نسبت قیمت زمین به بنا | تراکم ساختمانی حداقل | ||||
| حاشیه‌ای | میانی | مرکزی | حاشیه‌ای | میانی | مرکزی | |
| شهر کوچک | ۱۰% | ۱۵% | ۲۵% | ۱۵% | ۵/۲۲% | ۵/۳۷% |
| شهر متوسط | ۲۰% | ۵۰% | ۱۰۰% | ۳۰% | ۷۵% | ۱۵۰% |
| شهر بزرگ | ۷۵% | ۱۵۰% | ۲۲۵% | ۱۱۲% | ۲۲۵% | ۳۳۷% |
مشخصات ساخت مسکن در شهرهای مختلف:
شهر کوچک: در این نوع شهرها احداث واحدهای مسکونی انفرادی یک طبقه اقتصادی است.
شهر متوسط: در بخش پیرامونی شهرهای متوسط احداث واحدهای انفرادی یک طبقه، در بخش میانی احداث واحدهای انفرادی یک یا دو طبقه و در بخش مرکزی بخش مرکزی حداقل مشاعی دو واحدی ضرورت اقتصادی دارد.
شهر بزرگ: در شهرهای بزرگ احداث ابنیه انفرادی و یک طبقه کاملاً غیر اقتصادی است.
تراکم‌های مناسب، حداقل سطح تفکیکی برای واحدهای مسکونی و تراکم جمعیتی حاصل برای سه منطقه یاد شده در شهرهای بزرگ در جدول ۲۲ آورده شده است.
جدول شماره ۲۲: مشخصات بنا در شهرهای بزرگ
| منطقه استقرار واحد مسکونی | نوع بنا (حداقل) | تراکم جمعیتی نفر در هکتار | حداقل مساحت تفکیکی | تراکم ساختمانی |
| اراضی حاشیه‌ای | مشاعی دو واحدی | ۱۳۰ | ۱۸۰ | ۱۱۲% |
| اراضی میانه | مجتمع متوسط | ۲۴۰ | ۸۰۰ | ۲۲۵% |
| اراضی مرکزی | مجتمع بزرگ | ۲۸۰ | ۱۲۴۰ | ۳۳۰% |
| گروه درآمدی | نوع بنا (حداقل) | تراکم جمعیتی نفر در هکتار | حداقل مساحت تفکیکی | سطح زیربنای واحد | تراکم ساختمانی | |
| در بخش‌های پیرامونی و میانی | در بخش مرکزی | |||||
| متوسط بالا | مشاعی دو واحدی | ۱۳۰ | ۱۸۰ | ۹۰ | ۷۵ | ۱۱۲% |
| میانه | مجتمع متوسط | ۲۴۰ | ۸۰۰ | ۶۷ | ۵۶ | ۲۲۵% |
| پائین | مجتمع بزرگ | ۲۸۰ | ۱۲۴۰ | ۵۵ | ۴۵ | ۳۳۰% |
