پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
اصلی‌ترین پایه رسمی لزوم تهیه طرح‌های سیال شهری بر “اصلاحیه مصوبه ۱۹/۱۱/۶۴ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران” قرار دارد، که می‌گوید:
“شهرداری‌هایی که دارای طرح جامع می‌باشند می‌توانند در قبال اضافه‌ارزشی که برای هر یک از قطعات اراضی شهر براثر ضوابط منطقه‌بندی و تعیین تراکم‌های ساختمانی و کاربری اراضی بیش از قیمت اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم ایجاد می‌شود، با تعیین شورای شهر (مستند به بند ۱ ماده ۴۵ و تأیید وزارت کشور، مستند به بند ۸ ماده ۴۵ قانون شهرداری‌ها و تبصره آن) عوارض اختصاصی به تناسب میزان اضافه‌ارزش حاصله وضع و وصول نمایند”. (پیوست شماره ۱)
در مورد مقدار عوارضی که باید بوسیله شورای شهر تعیین شود نیز تا تعیین این عوارض، وزارت کشور عوارض عمومی‌ای وضع نموده است، که تا حد زیادی می‌تواند جایگزین آن شود. که عبارتند از:
یک- عوارض صدور پروانه ساختمان
که به تدریج از سطح زیربنای ۶۰ متر تا ۶۰۰ در واحدهای انفرادی، عوارضی از ۵ درصد تا ۱۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای زمین وضع نموده است.
برای مجتمع‌ها از ۲۰۰ تا ۶۰۰ متر این عوارض ۱۵ درصد تا ۲۵ درصد و بیش از ۶۰۰ متر ۳۰ درصد قیمت منطقه‌ای ضربدر متوسط تعداد واحد (براساس صدمتر متور زیربنا)، که این عوارض به نوعی به شکل عوارض تراکم عمل می‌نماید، به شرح زیر:
| ردیف | سطح بنای
یک واحد مسکونی |
عوارض مساحت
هر مترمربع |
حداقل عوارض
هر مترمربع |
ملاحظات |
| ۱ | تا ۶۰ مترمربع | ۵% قیمت منطقه‌ای زمین | ۲۰۰ ریال | |
| ۲ | تا ۰۰ مترمربع | ۱۰% قیمت منطقه‌ای زمین | ۳۰۰ ریال | |
| ۳ | تا ۱۵۰ مترمربع | ۱۸% قیمت منطقه‌ای زمین | ۵۰۰ ریال | |
| ۴ | تا ۲۰۰ مترمربع | ۲۰% قیمت منطقه‌ای زمین | ۸۰۰ ریال | |
| ۵ | تا ۳۰۰ مترمربع | ۴۵% قیمت منطقه‌ای زمین | ۱۲۰۰ ریال | |
| ۶ | تا ۴۰۰ مترمربع | ۶۵% قیمت منطقه‌ای زمین | ۱۶۰۰ ریال | |
| ۷ | تا ۵۰۰ مترمربع | ۹۰% قیمت منطقه‌ای زمین | ۲۰۰۰ ریال | |
| ۸ | تا ۶۰۰ مترمربع | ۱۲۰% قیمت منطقه‌ای زمین | ۲۵۰۰ ریال |
۲- ر- الف: عوارض صدور پروانه ساختمانی مجتمع‌های مسکونی تا ۶۰۰ مترمربع
| ردیف | سطح ناخالص کل بنا | مبنای محاسبه عوارض برای هر مترمربع سطح ناخالص کل بنا | ||||
| ۱ | تا ۲۰۰ مترمربع |
۱۵% قیمت منطقه‌ای هرمترمربع زمین (حداقل ۴۰۰ ریال) ×
|
||||
| ۲ | تا ۴۰۰ مترمربع |
۲۰% قیمت منطقه‌ای هرمترمربع زمین (حداقل ۵۲۰ ریال) ×
|
||||
| ۳ | تا ۶۰۰ مترمربع |
۲۵% قیمت منطقه‌ای هرمترمربع زمین (حداقل ۶۵۰ ریال) ×
|
۳-ر- الف: عوارض صدور پروانه ساختمانی مجتمع‌های مسکونی و خانه‌های تک‌واحدی بیش از ۶۰۰ مترمربع.
| ردیف | سطح ناخالص کل بنا | مبنای محاسبه عوارض برای هر مترمربع سطح ناخالص کل بنا | ||||
| ۱ | بیش از ۶۰۰ مترمربع |
۳۰% قیمت منطقه‌ای هرمترمربع زمین (حداقل ۸۰۰ ریال) ×
|
دو- عوارض پذیره واحدهای تجاری، اداری و صنعتی
این عوارض برای استفاده از کاربری‌های انتفاعی وضع شده است و مشابه “عوارض تعیین کاربری انتفاعی” در طرح‌های سیال عمل می‌کند. که البته چون نسبت به سطح زیربنا تعیین شده به نوعی به عنوان عوارض افزایش تراکم هم کارکرد دارد، به شرح زیر:
نحوه محاسبه عوارض پذیره:
برای محاسبه عوارض پذیره یک مترمربع از یک واحد تجاری اداری و صنعتی از جدول ۱-۵ استفاده می‌شود.
جدول شماره۱-۵: عوارض پذیره یک مترمربع از یک واحد (تجاری، اداری، صنعتی)
| ردیف | طبقات | تجاری (۱) | اداری (۲) | صنعتی (۳) | ملاحظات |
| ۱ | همکف | P 5 | P 3 | P | *= قیمت منطقه‌ای که عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارائی هر شهر بوده و در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین و ابلاغ می‌گردد.
**= در محاسبه عوارض پذیره چنانچه زمینی دارای چند بر باشد قیمت منطقه‌ای گرانترین بر ملک مشرف به معبر محاسبه خواهد شد. |
| ۲ | زیرزمین | P 3 | P 5/2 | P 5/0 | |
| ۳ | اول | P 5/2 | P 2 | P 35/0 | |
| ۴ | دوم | P 25/2 | P 5/1 | ||
| ۵ | سوم به بالا | P 75/1 | P | ||
| ۶ | انباری | P | P | ||
| ۷ | نیم‌طبقه | P 5/0 | P 5/0 |
۲- تراکم غیرثابت ساختمانی
اصل تراکم ثابت ساختمانی مدت‌هاست به علل مختلف زیر سؤال رفته است، به شکلی که باتوجه به دستورالعمل بند ۶ مصوبه مورخه ۱۴/۲/۷۱ شورایعالی شهرسازی اجباراً باتوجه به مساحت زمین و تعداد واحد متغیر خواهد بود، به شرح زیر:
دستورالعمل کنترل تراکم ساختمانی و تعیین سطح اشغال در مناطق مسکونی (براساس حفظ سرانه فضای باز، تشویق بلندمرتبه‌سازی، کاهش سطح زیربنای مسکونی و عدم تفکیک)
براساس بند ۶ مصوبه مورخ ۱۴/۲/۷۱ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران تحت عنوان “منطقه‌بندی مسکونی شهرها به تک‌خانواری، چندخانواری و مجتمع‌های آپارتمانی …” دستورالعمل شماره ۱ به شرح زیر ابلاغ می‌گردد:
۱- به منظور تأمین فضای باز کافی در ساختمان‌ها یا مجتمع‌های مسکونی لازم است در تهیه ضوابط و مقررات اجرایی کلیه طرح‌های هادی، جامع و تفصیلی آتی یا در دست تهیه حداقل فضای باز، متناسب با تعداد طبقات یا واحدهای مسکونی به شرح زیر رعایت گردد:
| تعداد طبقات | یا | حداقل تعداد واحد مسکونی | حداقل فضای باز به ازای هر واحد مسکونی |
| ۲ طبقه | – | – | ۶۰ مترمربع |
| ۳ و ۴ طبقه | – | – | ۵۵ مترمربع |
| ۵ و ۶ طبقه | یا | ۲۴ | ۵۰ مترمربع |
| ۷ و ۸ طبقه | یا | ۳۲ | ۴۵ مترمربع |
| ۹ طبقه و بیشتر | یا | ۴۰ | ۴۰ مترمربع |
برای مثال در یک زمین ۲۵۰ متری که تراکم آن ۱۸۰درصد است نمی‌توان در سه طبقه و ۶ واحد ۷۵ متری ساخت. چون ۶ واحد نیاز به ۳۳۰ متر فضای باز دارد (۳۳۰=۶×۵۵) و حتی اگر بخواهیم سه واحد ۱۵۰ متری احداث نماییم نیاز به ۲۲۰ متر (۱۶۵=۳×۵۵) فضای باز است. یعنی سطح اشغال ۸۵ متر خواهد شد و کل سطح زیربنا ۲۵۵ مترمربع که به خودی خود تراکم را به حدود ۱۰۰ درصد کاهش می‌دهد.
بنابراین مشاهده می‌شود که عملاً مبحث تراکم ثابت ساختمانی، دیگر وجود نخواهد داشت. بدون چنین تراکم ساختمانی ثابتی، برای کنترل سقف جمعیتی نیاز است که این کنترل از طریق سطح زیربنای پروانه‌های ساختمانی انجام شود.
۳- چگونگی کنترل سطح زیربنا و در نتیجه سقف جمعیتی
شهرداری‌ها باتوجه به دستورالعمل وزارت کشور، نسبت به نگه‌داشتن حساب دقیق پروانه‌ها مکلفند. برای مثال جدول ضمیمه (پیوست ۲) جدولی است که براساس آن شهرداری‌ها، آمار پروانه‌های صادره را به مرکز آمار ارسال می‌نمایند و بر آن اساس آمارنامه‌های “اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادره” تهیه می‌شود و البته جداول دیگری نیز برای نگه‌داشتن حساب درآمد شهرداری‌ها تهیه می‌شود.
براساس این محاسبات سقف جمعیتی نواحی شهر به شرح زیر کنترل می‌شود.
۱-۳- محاسبه کل زیربنای قابل ساخت (در هر بخش شهری) باتوجه به سقف جمعیتی (تراکم مجاز)
در جدول کاربری محلات و نواحی شهری در طرح جامع مشخص شده است که چند درصد اراضی به بخش مسکونی اختصاص می‌یابد و تراکم جمعیتی آن چقدر است و باتوجه به محاسبات متوسط زیربنا برای هر نفر تعیین می‌شود که سطح زیربنای مجاز بر ساخت در هر بخش چقدر می‌تواند باشد.
کل مساحت زیربنای مجاز هر بخش شهری= سرانه زیربنا× تراکم جمعیتی× مساحت مسکونی هر بخش شهری
۲-۳- برآورد سطح زیربنای قابل احداث
براساس تراکم ساختمانی حداقل و زیربنای قابل واگذاری از حاصل ضرب مساحت اراضی مسکونی در حداقل تراکم مجاز ساختمانی این سطح به دست می‌آید.
کل مساحت زیربنا براساس تراکم حداقل= تراکم ساختمانی حداقل× سطح اراضی مسکونی هر بخش شهری
مساحت زیربنای قابل واگذاری= مساحت زیربنای حداقل- کل مساحت زیربنای قابل ساخت
شهرداری در هر بخش شهری پس از واگذاری کل سطح قابل واگذاری تا طرح بعدی فقط نسبت به صدور پروانه ساختمانی براساس حداقل تراکم مجاز اقدام می‌نماید تا سقف جمعیتی از حد تعیین شده بیشتر نشود.
