چه اتفاقی در بخش مسکن افتاده و استمرار آن چه خواهد شد؟

گفته میشود تقاضای مسکن در حالت کلی تابعی است از قیمت، سطح درآمد خانوارها، نرخ رشد خانوارها و ترکیب جمعیتی، و میزان آزادی قانونی و استانداردهای تعریف شده، ارزش سایر دارائیها، تنوع و آزادی تأمین مالی و سایر عوامل. اجازه بدهید اول بررسی کنیم که چه اتفاقی برای هریک از عوامل یاد شده، افتاده است. به عمد، فعلا موضوع قیمت را بررسی نمیکنیم.
سطح درآمد خانوارها:
اگر نرخ رشد درآمد ملی (نه تولید ناخالص چون بخشی از آن جایگزین استهلاک سرمایه ها باید بشود)، را از سال ۸۴ تا ۹۸ جمع بزنیم، به عدد ۵.۷ درصد میرسیم! یعنی در مجموع (نه متوسط سالانه) در ۱۵ سال گذشته کل درآمد ملی ایران ۵.۷ درصد رشد کرده است. اما در همین مدت، جمعیت کشور بیش از ۲۵ درصد رشد داشته است! یعنی سرانه درآمد ملی ۲۰ درصد کاهش دارد! فعلا با همین یک رقم، همه خانوارهای ایرانی ۲۰ درصد از درآمد خود را از دست داده و فقیرتر شدهاند!
نرخ رشد خانوارها:
رشد خانوارها، باعث افزایش نیاز به واحد مسکونی میشود و به اصطلاح تقاضای بالقوه را افزایش میدهد. اما تبدیل این تقاضای بالقوه به بالفعل، بستگی به بقیه متغیرهای یاد شده بویژه درآمد خانوار و سطح قیمتها دارد. در طی ۱۵ سال گذشته، در مجموع حدود ۵۰ درصد رشد داشته است. رشد خانوارها، به دلیل ساختار هرم سنی جمعیت و افزایش ازدواج و نیز رشد طلاق و شکل گیری خانوارهای تک نفره، در این دوره بسیار بیشتر از رشد جمعیت بودهاست. بدین ترتیب، یک تقاضای بالقوه قابل توجهی برای واحدهای مسکونی شکل گرفته است.
ارزش دارائیها:
دارائیهای یک جامعه، از محل پس انداز و سرمایهگذاری حاصل از آن افزایش مییابد. هرچند برآورد کل دارائیهای کشور دشوار است، اما شاید بتوان تشکیل سرمایه خالص (پس از کسر جایگزینی ناشی از استهلاک سرمایه های پیشین)را به عنوان نزدیکترین متغیری که میزان تغییرات در دارائیها را نشان دهد، در نظر گرفت. طبق اظهارات، نرخ تشکیل سرمایه خالص در سالهای اخیر منفی بوده است. هرچند برآوردهای اداره حسابهای اقتصادی بانک مرکزی، نشان از رشد ۳۹ درصدی سرمایه کل به قیمت ثابت در طول ۱۵ سال گذشته دارد. حتی اگر این نرخ رشد را در نظر بگیریم، با توجه به رشد جمعیت و رشد جمعیت فعال (عرضه نیروی کار)، سرانه سرمایه رشد زیادی را نشان نمیدهد که چندان عدد قابل توجهی نیست. این بدین معنا است که میزان قابل توجهی به اندوخته دارائی کشور طی ۱۵ سال اضافه نشده است. ارزش حقیقی مجموع ساختمانها و ماشین آلات، رشد چندانی نیافتهاند که البته خود میتواند به این معنی باشد که رشدهای موهومی در اندازه اسمی دارائیها، صرفا ناشی از فعالیتهای سوداگرانه است و چیزی در ارزش حقیقی دارائیها به صورت قابل توجه افزایش نیافته است. اینجا نکتهای که در اینجا وجود دارد این است که از سوئی، مسکن به دلیل اینکه ساختمان آن نرخ استهلاک پائینی دارد و زمین متعلق به آن هم عملا از بین نمیرود و مستهلک نمیشود، خصلت دارائی بسیار ارزشمندی پیدا میکند و بنابراین، ذات مسکن وجود تقاضای توأم سرمایه ای و مصرفی را لاجرم میکند. علیرغم این موضوع، به دلیل شکاف تاریخی بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی، ارزش تقاضای سرمایهای آن نیز بالاست. به همین خاطر، بویژه در دورههایی که عرضه به شدت محدود میشود و شکاف رو به تزاید است و در نتیجه انتظار افزایش قیمتها وجود دارد، جنبه تقاضای سفته بازی افزایش مییابد که البته خود، صرفا به رشد اسمی دارائی مسکن (و نه رشد حقیقی) منجر میشود.
مهمترین قوانین و مقررات ناظر بر تأمین مسکن، طرحهای جامع و تفصیلی در شهرها و طرحهای هادی در روستاهاست. این طرحها، ضوابط تفکیک زمین، تراکم و متوسط اندازه واحد مسکونی را هم تعیین میکنند. ضمن اینکه با تعیین محدوده برای مناطق سکونتی، اجازه ساخت و ساز را تنها در محدودههای تعیین شده میدهند. این قوانین به قدری سلب و سخت گیرانه است که بخش زیادی از خانوارهای تهیدست را برای تأمین محل سکونت خود با مشکل مواجه میکند.
آزادی تأمین مالی:
هرچند ابزارهای تأمین مالی و تنوع وامهای اعطائی بانکها بسیار زیاد شده، با این حال، ضوابط سخت گیرانه در این خصوص باعث شده که سهم تأمین مالی رسمی از تأمین مالی تملک واحد مسکونی بسیار ناچیز است.

از سوی دیگر، در بخش عرضه مسکن نیز، عرضه تابعی از قیمت، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، هزینههای دستمزد و قوانین و مقررات و سایر عوامل است. بررسی تک تک این عوامل نیز نشان میدهد اتفاقات مثبتی در سوی عرضه رخ نداده است و سرمایه گذاری جدید برای ساخت واحد مسکونی و عرضه به بازار بسیار کاهش یافته است. از سوئی نااطمینانی از شرایط اقتصادی، هر نوع سرمایهگذاری تولیدی را با ریسک مواجه کرده است و از سوی دیگر، وجود رانت و سودهای موهومی در بازی مبادله دارائیهای ثابت اما با نرخهای بالاتر (تصور کنید در یک بازی، ۱۰ عدد توپ که تعداد آن تغییر محسوسی هم نمی کند، بین افراد صرفا با اعلام قیمتهای بالاتر و نوشتن عدد و رقمهایی روی کاغذها به عنوان بدهی و طلب افراد، در حال انجام است! نرخ توپها تا چند صد برابر قابل افزایش است و فقط روی کاغذها اعداد بزرگتر میشوند) سبب شده است که در یک بازی تراژدی عوام (نوعی بازی در نظریه بازیها)، همه مشارکت کنند و از سرمایه گذاری تولیدی اجتناب کنند. خود این موضوع و در نتیجه عدم افزایش تعداد توپها (که با تولید افزایش مییابد)، ولع و اشتیاق بازی را چند برابر میکند.
اما از سوی دیگر میدانیم که مسکن و سرپناه جزو کالاهای ضروری خانوار است که به طریقی باید به این نیاز پاسخ داده شود و از آنجا که کالای همگنی نیست، میتواند با تغییرات عوامل تعیین کننده تقاضا و عرضه، به سمت تأمین بی کیفیت تر رود. گسترش اسکان غیررسمی، جابه جائی از کلان شهرها به سمت شهرهای اقماری، نتیجه محتوم این موضوع خواهد بود.
بدین ترتیب، آنچه به عنوان جمعبندی میشود گفت این است که در نبود بستر مناسب تولید و فضای بازی تراژدی عوام که خروج از آن به این سادگی هم نخواهد بود، شاهد اتفاق مثبتی در بخش مسکن نخواهیم بود. آنچه در کوتاه مدت رخ میدهد، صرفا استمرار بازی در بازارهای موازی است که با رفتن و آمدن ترامپ و بایدن تغییر میکند. مگر اینکه در بلندمدت، واقعا اتفاق خاص و مناسبی در راستای بهبود چشم انداز اقتصاد و کاهش نااطمینانیها و کاهش ریسک صورت گیرد. تعیین اینکه در کوتاه مدت، اثر کدام یک از عوامل مطرح شده (نقش تغییر زمین بازی در بازی تراژدی عوام و عوامل حقیقی اثرگذار بر بخش مسکن) باعث چه نوع تغییراتی در ساختار قیمتها خواهد شد، چندان مشخص نیست. در حالی حرکت سوداگران به بخش مسکن، اثر مثبت بر رشد قیمتهای اسمی برجا میگذارد که گسترش فقر و کاهش توان درآمدی خانوارها، از طریق مبادله واحدهای مسکونی با کیفیت پائینتر، اثر کاهنده بر متوسط قیمت اسمی به جا میگذارد. انتظارات از کاهش قیمت اسمی در این بازار و تعمیق رکود مبادله، در حالی بر قیمت اسمی اثر کاهنده میتواند داشته باشد که بازگشت رانده شدگان از بازار رسمی واحدهای مسکونی به بازارهای غیررسمی یا شهرهای اقماری با همین انتظار کاهش قیمت اسمی، اثر مثبت میتواند برجا بگذارد. به همین دلیل است که تحولات قیمتی بخش مسکن برخلاف دارائیهای سرمایهای دیگر مانند سکه و دلار که به دلیل همگنی و سهولت مبادله و نبود تنوع کیفی آنها، روند تغییرات روزانه و حتی ساعتی قابل رصد و اندازه گیری دارند.