پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
برزن نیوز: در ادامه سلسله یادداشت های شهرسازی و حقوق و در ادامه مبحث حقوق اراضی، در این یادداشت به حقوق تفکیک و افراز اراضی پرداخته می شود. تفکیک و افراز زمین از موضوعاتی است که در سطح جامعه و در شهرداری ها و دستگاه های دخیل در مدیریت شهری، ادارات ثبت و دستگاه قضایی بسیار متداول و کاربردی بوده و در طرح های شهرسازی نیز، ارائه طرح های تفکیکی و ضوابط آن، یکی از سرفصل های مهم این طرح ها را تشکیل می دهد. همچنین یکی از زمینه های کاری کارشناسان شهرسازی در سطح حرفه و نظام مهندسی نیز ارائه و تایید طرح های تفکیکی زمین است. از این رو آشنایی با جوانب حقوقی این امر، ضروری می نماید.
موضوع تفکیک و افراز اراضی از ابعاد گوناگون حقوقی و فنی قابل بررسی بوده و در این نوشتار، به سوالا زیر پاسخ داده خواهد شد:
۱- منظور از تفکیک و افراز زمین چیست؟
۲- آثار ثبتی و مالکیتی تفکیک و افراز زمین چگونه است؟
۳- زمینه قانونی تفکیک و افراز اراضی چیست؟
۴- مراجع دخیل در امر تفکیک و افراز اراضی کدام اند؟
در ادامه یادداشت ها نیز به تملک رایگان در تفکیک و افراز زمین و جایگاه توافق در آن، تاثیر قوانین تفکیک بر طرح های شهرسازی و عوارض تفکیک اراضی پرداخته می شود.
تعریف تفکیک و افراز
تفکیک و افراز هر دو به معنی تقسیم یک زمین به قطعات کوچکتر هستند؛ تفکیک در عرف ثبتی عبارتست از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر، افراز عبارتست از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان (شهری، ۱۱۵:۱۳۹۸).
آثار ثبتی و مالکیتی تفکیک و افراز
از آنچه در تعریف تفکیک و افراز گفته شد دانسته می شود که بین تفکیک و افراز، تفاوت هایی به شرح زیر وجود دارد:
۱- در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول، مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر، تفکیک و تقسیم نماید همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند میتوانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز، لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک، این اصطلاح به کار برده نمی شود.
۲- اگر ملک مشترک و مشاعی، تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلا اگر زمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد، هر یک از شرکا، مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز، سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت اشاعه و اشتراک خارج می گردد.
۳- در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود. مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهار دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد. اما اگر ملک مشاعی، تفکیک گردد، معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.
۴- چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز، مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک، اختلاف حاصل شود. لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است. (شهری، ۱۱۶:۱۳۹۸)
زمینه های قانونی تفکیک و افراز
قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ با الحاقات و اصلاحات بعدی و قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی آن، مهمترین متون قانونی در بحث تفکیک و افراز اراضی هستند.
در ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی سال ۱۳۶۵، مقرر شده است:
ماده ۱۵۴- دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در‌محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفضیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.
در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها نیز به تفصیل، به موضوع تفکیک و افراز اراضی پرداخته شده و احکام مفصل و پر چالشی را برای تفکیک و افراز اراضی مشخص کرده است. این ماده ابتدا در سال ۱۳۴۵ به تصویب رسیده و سپس در تاریخ ۱۳۹۰٫۱٫۲۸ با اصلاحاتی همراه و پس از رفت و برگشت های چندین باره میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، در نهایت به تصویب می رسد. در ماده ۱۰۱ سال ۱۳۴۵ آمده است:
ماده ۱۰۱- اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به
شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه هایی‌که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند.
در اصلاحی ماده ۱۰۱، با تغییرات انجام شده، آمده است:
ماده ۱۰۱- ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید.
دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید. کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
اصلاحات انجام شده در قسمت ابتدایی ماده ۱۰۱، نسبت به ماده ۱۰۱ پیشین، واجد نکات مهمی است:
۱- در ماده ۱۰۱ سابق، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک موظف بودند که در موقع تقاضای تفکیک از سوی مالکان، تفکیک را طبق نقشه شهرداری انجام دهند در حالی که در ماده ۱۰۱ لاحق، فقط ادارات ثبت اسناد و املاک این وظیفه را دارند.
۲- در ماده ۱۰۱ سابق، شهرداری حداکثر ۲ ماه برای پاسخگویی به متقاضی تفکیک، فرصت دارد لیکن در ماده ۱۰۱ لاحق، این مهلت به ۳ ماه افزایش یافته است.
۳- در ماده ۱۰۱ سابق در صورت عدم پاسخگویی از سوی شهرداری در مهلت مقرر، اداره ثبت راسا اقدام به انجام عملیات تفکیک و افراز می نمود ولی در ماده ۱۰۱ لاحق، این وظیفه به دادگاه احاله شده است.
مراجع دخیل در امر تفکیک و افراز اراضی
همانطور که در متن ماده ۱۰۱ قدیم و جدید صراحتا اشاره شده است، مرجع اصلی تایید نقشه های تفکیکی، شهرداری است و به موجب این ماده، مراجع ثبتی و قضایی باید نقشه مورد تایید شهرداری را ملاک قرار داده و نمیتوانند نقشه ای که به تایید دیگر مراجع مانند اداره راه و شهرسازی، استانداری، جهاد کشاورزی و… رسیده باشد را ملاک قرار دهند. همچنین اشاره شده است که در صورتی که شهرداری پس از سه ماه، نقشه تفکیکی را تعیین تکلیف نکند، مرجع قضایی به موضوع رسیدگی و عمل تفکیک را انجام خواهد داد. لازم به توجه است که مرجع قضایی، ملزم است ابتدا نظر کمیسیون ماده ۵ را جلب و اگر کمیسیون ظرف ۲ ماه، نظر خود را اعلام نکند، دادگاه با در نظر داشتن ضوابط طرح های جامع و تفصیلی، به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
نتیجه گیری
از توجه به مفاد ماده ۱۰۱ اصلاحی نتیجه می شود که:
۱- شهرداری، موظف به تعیین تکلیف نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک است و از متن قانون، نتیجه می شود که شهرداری فقط موظف به کنترل رعایت یا عدم رعایت اصول و ضوابط مصوب طرح های شهرسازی در نقشه های تفکیکی است و راسا صلاحیت تجویز یا ممانعت از عمل تفکیک و افراز را ندارد.
۲- نقش ضوابط طرح های جامع و تفصیلی در موضوع تفکیک و افراز اراضی، بسیار برجسته و از مهمترین مقررات ملاک عمل الزام آور برای دستگاه های اجرایی و قضایی در این زمینه است. از این رو لازم است تهیه و تصویب کنندگان طرح های شهرسازی به موضوع تفکیک و افراز اراضی از حیث تعیین ضوابط و حد نصاب ها و اصول شهرسازی که باید در طرح های تفکیکی با توجه به ویژگی های خاص طرح های تفکیکی رعایت شود توجه ویژه ای نمایند.
————————————————————————————————————————————————
منبع: غلامرضا شهری، حقوق ثبت اسناد و املاک، انتشارات جهاد دانشگاهی، واحد علامه طباطبایی، چاپ پنجاهم، ۱۳۹۸
————————————————————————————————————————————————
یادداشت بیست و دوم: حقوق تملک املاک برای اجرای برنامه های شهرسازی (۱)
یادداشت بیست و سوم: حقوق تملک املاک برای اجرای برنامه های شهرسازی (۲)
یادداشت بیست و چهارم: سرنوشت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی
