پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
اگرچه در سال‌های اخیر مدیران شهری و مسوولان وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده‌اند تا با ارایه مشوق‌های ویژه از جمله عدم اخذ عوارض از مالکان بافت‌های فرسوده، صدور پروانه ساختمانی در کمترین زمان، ارایه مجوز ساخت یک طبقه اضافه، پرداخت وام ۵۵۰ میلیون تومانی تولید، ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران را رونق دهند اما براساس آمارها، روند نوسازی همچنان کند است.
در حال حاضر بیش از ۲۶۱ هزار پلاک فرسوده در تهران وجود دارد و این درحالی است که نوسازی این پلاک‌ها از زمان اجرای برنامه چهارم توسعه تاکنون مورد تأکید بوده، اما همچنان روند احیای بافت‌های فرسوده پایتخت آرام و به کندی انجام می‌شود.
کارشناسان شهری و مسکن معتقدند که پیشرفت لاک پشتی نوسازی بافت فرسوده با وجود افزایش بسته‌های تشویقی طی سال‌های اخیر به دو موضوع برمی‌گردد، رکود بازار ملک و کاهش توان اقتصادی مردم و ناتوانی در پرداخت تسهیلات مسکن.
البته تاثیر سود بالای وام‌های پرداختی برای نوسازی، عدم اعطای تسهیلات از سوی بانک‌ها و همچنین عدم همکاری مالکان ابنیه قدیمی را هم نمی‌توان نادیده گرفت، در این میان مسوولان شهرداری تهران معتقدند که روند کند پیشرفت احیای بافت فرسوده به این موضوع باز می‌گردد که به لایه سخت نوسازی یعنی عدم همکاری مالکان رسیده‌ایم.
مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در گفت‌وگو با ایسنا، ادامه داد: مجلس و قوه قضاییه نیز در امر نوسازی نقش آفرین هستند، به‌گونه‌ای که در بافت فرسوده یکی از معضلات ما این است که متأسفانه از حضور سرمایه گذران و توسعه گران توانمند محروم هستیم؛ چرا که تجمیع‌های بزرگ که می‌تواند منجر به اجرای پروژه‌های فاخر با تأمین سرانه‌ها می‌شود، متأسفانه در این بافت رخ نمی‌دهد، به دلیل اینکه در تجمیع‌ها، ابزار قانونی لازم برای همراهی همه واحدها را نداریم تا یک سرمایه‌گذار وارد محله‌ای می‌شود تا ساخت و ساز کند.
به گفته هدایت، باید در سطح کلان قوانینی وضع شود تا این مشکلات حل شود، به‌گونه‌ای که در کشور ترکیه در امر نوسازی، هم قانون گذار حمایت جدی دارد و هم مردم اهتمام ویژه‌ای برای نوسازی بافت فرسوده دارند که منجر به نوسازی واقعی شده است؛ اما در کشور ما باید مصوبات قانونی مشکلات موجود را حل و فصل کند.
به گزارش ایسنا، او با بیان اینکه معمولا افرادی که در برابر نوسازی تجمیعی مقاومت می‌کنند، افرادی هستند که مایل نیستند در آپارتمان و به صورت جمعی در یک ساختمان زندگی کنند، گفت: به جرأت می‌توان گفت که در جریان نوسازی بافت فرسوده به لایه سخت رسیدیم؛ چرا که افرادی که با تسهیلات نسبت به نوسازی واحد اقدام کردند یا افرادی که به روش تجمیعی مایل به نوسازی بودند تا حالا این مهم را انجام داده‌اند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران اظهار کرد: حالا به لایه‌ای رسیدیم که سیاست‌های خاص اعمال کنیم و دقت داشته باشید که حدود ۴۰ درصد املاک فرسوده‌ای که باید نوسازی می‌شد، هنوز اتفاقی برای آنها رخ نداده و نوسازی نشده‌اند.
هدایت در مورد روند نوسازی در شهر تهران و موانع سرعت بخشی به آن، بیان می‌کند: موضوع نوسازی بافت فرسوده یک مساله سه ضلعی است، به‌گونه‌ای که مردم، دولت و شهرداری باید در کنار یکدیگر باشند تا بتوان بافت فرسوده را به معنای واقعی بازآفرینی و نوسازی کرد.
او اظهار کرد: متأسفانه به علت حذف مشوق‌های شهرسازانه در محدوده بافت فرسوده، شاهد بودیم که در ۴۴۲۷ هکتار محدوده مصوب بافت فرسوده رکود نوسازی حاکم شود که در گام اول با هماهنگی شورای‌عالی شهرسازی کشور، بسته تشویقی شهرسازانه را دوباره به محدوده بافت اضافه کردیم.
هدایت ادامه داد: همچنین عوارض شهرداری در محدوده بافت فرسوده را به صفر رساندیم که این تصمیم منجر به آن شد که در برخی محدوده‌های رشد ۲.۲ (دو و دودهم) درصد نوسازی را شاهد باشیم.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران افزود: اقدام بعدی موثر و ارزشمندی که در حوزه بافت فرسوده رخ داد، اعمال شاخص‌های تعیین شده از سوی شورای عالی شهرسازی بود که در شهر تهران برای اولین‌بار بر اساس شاخص‌های جدید محدوده‌های بازآفرینی را شناسایی کردیم که حدود ۶۰۰۰ هکتار ناخالص به فضای ۴۴۲۷ هکتاری بافت فرسوده تهران اضافه شد و مشوق‌هایی را نیز به این محدوده‌های ناکارآمد ابلاغ کردیم.
به گفته هدایت، به عبارتی از محدوده‌های ناکارآمد شهر تهران که به علت نبود مشوق‌ها جریان نوسازی صفر شده بود، این مشوق‌ها موجب رونق ساخت و ساز و نوسازی در این محدوده شد و به عبارتی ساده‌تر به غیر از محدوده ۴۴۲۷ هکتاری بافت فرسوده در تهران، ۶۰۰۰ هکتار دیگر نیز در مسیر نوسازی قرار گرفت.
عدم پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک‌ها
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه دولت نیز تکالیفی بر اساس قانون برای نوسازی بافت فرسوده دارد و می‌بایست در راستای حل مشکلات گام بردارد، گفت: یکی از معضلات جدی ما، بانک‌ها هستند که جزیی از دولت محسوب می‌شوند و بانک‌ها در سال جاری بنا به دلایلی که دارند تسهیلاتی را که باید برای نوسازی بافت فرسوده ارایه می‌کردند، پرداخت نکردند.
هدایت اظهار کرد: عموما افراد و سازنده‌هایی که از سوی ستاد بازآفرینی به بانک‌ها معرفی شدند، نتوانستند از تسهیلات بافت فرسوده بهره‌مند شوند. پس حضور دولت در کنار شهرداری‌ها می‌تواند مسیر نوسازی را تندتر کند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه بهترین مدلی که برای بازآفرینی بافت فرسوده در کشور رخ داده است، محدوده نفر آباد بود، اضافه کرد: در این محدوده هم شهرداری تهران، هم دولت و هم کمیسیون ماده ۵ پای کار بودند که علاوه بر ساخت مسکن معوض، نسبت به تأمین سرانه‌ها و تأمین زیرساخت‌ها اقدام کردیم .
او یادآور شد: اگر بتوانیم مردم را با ارایه مشوق‌ها پای کار بیاوریم، کار به سرعت پیش می‌رود، ولی دولت هم باید به اقدامات قانونی خود که همان پرداخت تسهیلات و تأمین سرانه‌ها همچون ساخت بیمارستان، مراکز درمانی و آموزشی است، را انجام دهد و تأمین کند. به گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، یکی دیگر از مشکلات موجود در مسیر نوسازی وجود بدنه‌های تجاری در بافت فرسوده است که عمدتا با مالک و سرقفلی‌دار مواجه هستیم که عمدتا منافع این دو با هم در یک راستا نیست و تعارض دارد.
هدایت اظهار کرد: به‌گونه‌ای که اگر ملک تجاری تخریب و نوسازی شود سرقفلی‌دار نمی‌تواند از منافعی که دارد منتفع شود، مگر اینکه مالک و سرقفلی با هم توافق کنند. بر همین اساس باید باز تعریف قانونی در این محدوده‌ها داشته باشیم و منافع مشترکی برای مالک و مستأجر ایجاد شود تا باز آفرینی شهری توسعه یابد.
قرارگیری بافت تاریخی از موانع نوسازی بافت فرسوده
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران یکی دیگر از موانع نوسازی بافت فرسوده را قرارگیری بافت تاریخی در دل بافت فرسوده دانست و افزود: هر روز شرایط بافت تاریخی در کشور نسبت به گذشته بدتر می‌شود؛ چراکه دچار غفلت شده و به محلی برای بروز معضلات اجتماعی و به فضای بی‌دفاع شهری تبدیل شده‌اند و متاسفانه این شرایط هیچگاه بهتر نشده است.
هدایت ادامه داد: چراکه توجیه اقتصاد لازم را برای سرمایه‌گذاران پیش بینی نکردیم و همچنین باید وزارت میراث فرهنگی باز تعریفی از محدوده‌های میراثی و قوانین بافت تاریخی داشته باشد.
به گفته او، ما محدوده‌هایی در بافت تاریخی داریم که هیچ ارزش حفظ کردن ندارد، اما حفظ می‌شود. همچنین در بافت‌های تاریخی باید بحث انتقال حق توسعه را پیاده‌سازی کنیم، یعنی از آنجایی که ما در محدوده بافت تاریخی حق توسعه و ساخت و ساز را از مردم سلب کردیم و مالکین بافت‌های تاریخی را از ساخت و ساز منع کردیم، باید در این شهر منافعی دیگر در نظر بگیریم.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران تأکید کرد: دولت و شهرداری می‌توانند این حق توسعه را در نظر بگیرند و این سیاست قطعا موجب تمایل مالکان به حفظ بنا و گرایش سازندگان برای فعالیت در این مناطق می‌شود. هدایت اظهار کرد: ما در پادگان دوشان تپه از انتقال حق توسعه استفاده کردیم که هم باند و هم شرایط پادگانی حفظ شد، اما حق توسعه را به قصر فیروزه منتقل کردیم که هم شهر منافعی را بهره برد و هم نیروی هوای به حقوق خود رسید یا در مورد ساخت و ساز مجاور باغ گیاه‌شناسی نیز بر این اساس متوقف شد.
با توجه به اظهارات مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، باید هماهنگی‌های بیشتری بین دولت و شهرداری برای بهبود روند نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد ایجاد شود تا ۴۰ درصد باقیمانده از بافت فرسوده تهران هر چه سریعتر نوسازی شود.
