پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
به گزارش برزن نیوز، موضوع مسکن استیجاری پس از حدود هشت ماه از مطرح شدن طرح موسوم به «آشیان»، سرانجام وارد مرحله عملیاتی شده است. طبق اعلام فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، ثبتنام و واگذاری نخستین ۵۰۰۰ واحد مسکن استیجاری عمومی در هفته دولت، یعنی هفته نخست شهریورماه، انجام خواهد شد.
پاییز سال گذشته نیز وزارت راه و شهرسازی از آغاز تملک ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستأجران خبر داده بود. ثبتنام این واحدها در سال جاری آغاز شده و تاکنون در ۱۵ شهر انجام شده است. بر اساس برنامه اعلامشده، حدود ۲۵۰۰ واحد از طرح آشیان نیز برای شهرهای تهران و مشهد تأمین خواهد شد.
حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که تاکنون در ۱۵ شهر مورد نظر، مجموعاً حدود ۵۰۰۰ فقره ثبتنام انجام شده و این فرآیند در هفته دولت نیز ادامه خواهد داشت. تحویل واحدها نیز در استانهایی که زودتر وارد مرحله ثبتنام شدهاند، از هفته دولت آغاز میشود.
۵۱ درصد تهرانیها مستأجرند
در حالی که دولت اجرای طرح مسکن استیجاری را به عنوان یکی از ابزارهای حمایت از اقشار کمدرآمد و ساماندهی بازار اجاره دنبال میکند، شهردار تهران نیز از سهم بالای مستأجران در پایتخت خبر داده است.
علیرضا زاکانی اعلام کرده که ۵۱ درصد تهرانیها اجارهنشین هستند و این وضعیت را یک معضل دانسته است.
این آمار در شرایطی مطرح میشود که در سطح کشور نیز بر اساس برخی برآوردها، حدود ۷ تا ۸ میلیون خانوار مستأجر وجود دارد. بر همین اساس، عرضه ۵۰۰۰ واحد استیجاری در مقایسه با حجم جامعه مستأجران، رقم محدودی به نظر میرسد؛ با این حال، وزارت راه و شهرسازی این اقدام را آغاز فرآیندی برای حمایت از اقشار کمدرآمد، ساماندهی بازار مسکن و کنترل بازار اجاره میداند.
تجربه اتریش و کره جنوبی در مسکن استیجاری
مسکن استیجاری در بسیاری از کشورهای توسعهیافته سابقه طولانی دارد و به عنوان یکی از ابزارهای مدیریت بازار اجاره و حمایت از گروههای کمدرآمد مورد استفاده قرار میگیرد.
اتریش، بهویژه شهر وین، یکی از نمونههای مطرح در این زمینه است. در این مدل، مسکن صرفاً به عنوان یک دارایی برای کسب بیشترین سود تلقی نمیشود و بخشی از آن در قالب یک خدمت عمومی در اختیار شهروندان قرار میگیرد.
یکی از اهداف این سیاست، ایجاد تنوع اجتماعی در مناطق مسکونی و جلوگیری از جدایی طبقاتی است؛ بهگونهای که افراد با درآمدهای مختلف در یک مجموعه مسکونی در کنار یکدیگر زندگی کنند. در این مدل، مالکیت واحدها مستقیماً در اختیار شهرداری قرار دارد و اجارهبها نیز در سطح پایینی تعیین میشود. قراردادهای اجاره نیز معمولاً بلندمدت و حتی مادامالعمر هستند.
مدل کره جنوبی تفاوت زیادی با الگوی اتریش دارد. در این کشور، یکی از شیوههای سنتی اجاره مسکن، سیستم «جونسه» است. در این روش، مستأجر به جای پرداخت اجاره ماهانه، مبلغ قابل توجهی را به عنوان سپرده در اختیار مالک قرار میدهد. این مبلغ معمولاً حدود ۵۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک است و در پایان قرارداد که معمولاً دو ساله است، به طور کامل به مستأجر بازگردانده میشود.
در واقع، در این سیستم مستأجر از محل سپرده خود امکان استفاده از مسکن را پیدا میکند و مالک نیز میتواند از سرمایه سپردهشده برای سرمایهگذاری استفاده کند.
سال گذشته نیز نشستی مشترک میان مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد تا تجربه این کشور در زمینه اجارهداری حرفهای و تأمین مسکن استیجاری، بهویژه برای دهکهای کمدرآمد، بررسی شود.
بازگشت مسکن استیجاری به سیاستهای مسکن ایران
موضوع مسکن استیجاری در ایران سابقهای حدود سه دهه دارد، اما در دورههای مختلف به دلایل گوناگون از مسیر اصلی خود فاصله گرفت و دولتها نتوانستند آن را به یک نظام پایدار مسکن استیجاری تبدیل کنند.
در سالهای گذشته، سیاستهای مسکن بیشتر بر تسهیلات مالکیت، مسکن حمایتی و برنامههای مقطعی متمرکز بود. در ادامه نیز قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها در سال ۱۴۰۳، توجه بیشتری به تنظیم بازار اجاره معطوف کرد.
اکنون دولت چهاردهم تلاش دارد با اجرای طرح آشیان، یک گام دیگر بردارد و از سیاستهای صرفاً حمایتی به سمت عرضه مستقیم مسکن استیجاری عمومی حرکت کند.
طاهرخانی در این زمینه گفته است که دولتها در کشورهای مختلف از حمایت از عرضه مسکن، بهخصوص واحدهای استیجاری و اجارهداری عمومی، به عنوان یکی از ابزارهای مدیریت بازار استفاده میکنند.
بر اساس مصوبه شورای عالی مسکن، اجرای مسکن استیجاری در دو مرحله دنبال میشود. در مرحله نخست، ظرفیتهای وزارت راه و شهرسازی، پروژههای مشارکتی، خانههای سازمانی و همچنین ظرفیت نهادهای عمومی و مجموعههایی مانند بانک مسکن و بنیاد مسکن مورد استفاده قرار گرفته است.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، در مجموع حدود ۵۰۰۰ واحد مسکن استیجاری آماده شده و ثبتنام آنها در استانهای مختلف آغاز شده است.
هدفگذاری برای ۷۵ هزار واحد استیجاری
در کنار استفاده از ظرفیت واحدهای موجود، وزارت راه و شهرسازی برنامه دیگری را نیز برای افزایش عرضه مسکن استیجاری دنبال میکند؛ برنامهای که قرار است با مشارکت بخش خصوصی اجرا شود.
طبق اعلام طاهرخانی، دستورالعملهای این طرح به ادارات کل راه و شهرسازی ابلاغ شده و یک زیرسامانه در سامانه «تم» برای اجرای آن طراحی شده است.
در این فرآیند، ادارات کل راه و شهرسازی و شرکتهای عمران شهرهای جدید، زمینهایی را که قرار است برای تولید مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی اختصاص پیدا کند، در سامانه بارگذاری میکنند.
بر اساس گزارش ارائهشده، تاکنون زمین مورد نیاز برای ساخت حدود ۶۰۰۰ واحد تأمین شده است؛ در حالی که هدفگذاری نهایی این برنامه، تأمین زمین برای ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری است.
پس از تأمین زمین نیز قرار است در فرآیندی مشخص، سرمایهگذاران انتخاب شوند و زمین برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری در اختیار آنها قرار گیرد.
یکی از گروههای هدف اصلی این طرح، زوجهای جوانی هستند که کمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته است.
افزایش سقف وام مسکن و ودیعه
در کنار توسعه مسکن استیجاری، هیات عالی بانک مرکزی نیز با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم موافقت کرده است.
بر اساس مصوبه جدید، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی ۱۰ میلیارد ریال و برای زوجین ۲۰ میلیارد ریال تعیین شده است.
در مراکز استانها و شهرهای دارای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، سقف تسهیلات برای متقاضیان انفرادی ۸ میلیارد ریال و برای زوجین ۱۶ میلیارد ریال خواهد بود.
در سایر مناطق نیز سقف تسهیلات خرید و ساخت به ترتیب ۶ میلیارد ریال برای افراد و ۱۲ میلیارد ریال برای زوجین تعیین شده است.
سقف تسهیلات جعاله مسکن نیز از ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون ریال به ۴ میلیارد ریال افزایش یافته است.
در بخش ودیعه مسکن، سقف تسهیلات در تهران از ۳ میلیارد به ۴ میلیارد ریال، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر از ۲ میلیارد و ۲۵۰ میلیون به ۳ میلیارد ریال و در سایر مناطق از یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون به ۲ میلیارد ریال افزایش پیدا کرده است.
