پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
بازار اجاره مسکن در ایران به نقطهای رسیده که دیگر نه با فرمولهای کارشناسی قابل توضیح است و نه با سقفهای دستوری قابلکنترل. درحالیکه سکوهای اینترنتی به مرجع غیررسمی قیمتگذاری تبدیل شدهاند، موجی از افزایشهای پیاپی و غیرمنطقی شکل گرفته که بهگفته فعالان بازار، بیشتر از آنکه واقعی باشد، «انتظاری» است؛ انتظاری که در یک دور باطل، هر روز قیمتهای جدید خلق میکند.
خلق قیمت با تورم انتظاری
در بازار اجاره مسکن تهران و کلانشهرها، دیگر قیمت نتیجه یک محاسبه دقیق یا کارشناسی مشخص نیست. آنچه امروز در آگهیهای اجاره دیده میشود، بیشتر به یک رفتار جمعی شباهت دارد؛ رفتاری که در آن هر موجر، قیمت ملک خود را نه براساس ارزش واقعی، بلکه با نگاه به قیمت فایلهای مشابه در همان محله تعیین میکند.
این روند بهتدریج یک چرخه خودتشدیدکننده ایجاد کرده است. موجر ابتدا به سکوهای آگهی مراجعه میکند، قیمت واحدهای مشابه را میبیند و سپس با این استدلال که «ملک من بهتر است» یا «این نرخ مربوط به چند روز پیش است»، رقم بالاتری اعلام میکند. موجر بعدی نیز همین مسیر را تکرار میکند و نتیجه، تثبیت سطحی از قیمتهاست که بیش از آنکه ریشه در اقتصاد واقعی داشته باشد، در ذهن جمعی بازار شکل گرفته است.
اگر سری به دیوار بزنید این توضیح را با عمق جان درک میکنید؛ هر روز آگهیهای جدید بازار اجاره، قیمت بالاتری از آگهیهای قبلی دارند و این چرخه تا زمانی که بازار با تورم انتظاری و اعتقاد به تداوم تنش تورمی داشته باشد، ادامه خواهد داشت.
در این میان، سکوهایی مانند دیوار عملاً به یک مرجع غیررسمی قیمتگذاری تبدیل شدهاند؛ مرجعی که نه نقش تنظیمگر دارد و نه سازوکار اصلاح قیمت. تنها کاری که انجام میدهد، بازتاب دادن قیمتهای پیشنهادی است؛ هر قیمتی که باشد، قیمتهایی که خود بهسرعت به مبنای قیمتگذاریهای جدید تبدیل میشوند.
سقف قیمت مصوب؛ اسلحه بیفشنگ
در چنین شرایطی، سیاست سقف افزایش اجارهبها نیز در عمل با چالش جدی مواجه شده است. اگرچه دولت هرسال درصدی را بهعنوان سقف مجاز افزایش اعلام میکند، اما در بسیاری از قراردادهای تمدیدی، این سقف رعایت نمیشود. گزارشهای میدانی نشان میدهد موجران در بسیاری از موارد افزایشهای ۵۰ تا ۶۰ درصدی را شرط ادامه قرارداد اعلام میکنند و مستأجر نیز عملاً در موقعیتی قرار میگیرد که انتخابی جز پذیرش یا تخلیه ندارد.
در این وضعیت، رابطه موجر و مستأجر به رابطهای مستقیم و بدون واسطه حقوقی مؤثر تبدیل شده است؛ رابطهای که در آن قدرت چانهزنی برابر نیست و هزینه مقاومت برای مستأجر بسیار بالاست. همین مسئله باعث شده اجرای قانون سقف اجاره، بیشتر به یک توصیه اخلاقی شبیه باشد تا یک سازوکار اجرایی مؤثر.
هزینه مسکن خانوار در نقطه کور
رشد شدید قیمت مسکن در سالهای اخیر نیز فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. در بسیاری از مناطق شهری، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار به سطحی رسیده که تعادل بودجه خانوار را بهطور جدی مختل کرده است.
برای مثال، در شرایطی که میانگین درآمد سالانه یک خانوار تهرانی حدود ۵۰۰ میلیون تومان برآورد میشود، میانگین رهن یک واحد مسکونی متوسط در تهران به بیش از یک میلیارد تومان رسیده است. در این وضعیت، با افزایش ۵۰درصدی رهن (یا اجاره)، مستأجر باید برای حفظ سطح سکونت خود عملاً معادل یک سال کامل درآمد اضافی تأمین کند تا فقط هزینه مسکن جبران شود.
تشدید کوچ اجباری مستأجران به پاییندست
ناتوانی مسلم خانوار در جبران هزینه سنگین افزایش اجارهبها، دقیقاً همان عاملی است که از سالها پیش به افت کیفیت مسکن جامعه دامن زده و منجر به کوچ اجباری مستأجران از محلات بالا به پایینتر و از محلات پایین به حومه و حاشیه شهرها شده است. دقیقاً تحتتأثیر همین معادله است که شهرهای جدید حومه تهران از جمعیت ناچیز در اواسط دهه ۹۰، اکنون به کانونهای پرتراکم جمعیت تبدیل شدهاند.
درمجموع، بازار اجاره در ایران اکنون در یک چرخه تورمی گرفتار شده است؛ چرخهای که در آن قیمتها نه براساس تعادل عرضه و تقاضا، بلکه براساس انتظارات شکلگرفته در آگهیهای آنلاین بازتولید میشوند. تا زمانی که مرجع شفاف و قابل اتکایی برای قیمتگذاری وجود نداشته باشد، این چرخه همچنان به تولید قیمتهای جدید ادامه خواهد داد.
