جایگاه شکننده شهرسازی در برنامه های کشور و چالش های ناشی از آن

شهرسازی (که بهترست گفته شود، ساماندهی شهری) از جمله برنامه­ های میان­بخشی است، که بشدت از برنامه­های فرابخشی (آمایشی، ۵ ساله، سالیانه) و برنامه­های بخشی (آموزش، درمان، صنعت و غیره) تأثیر می­پذیرد و یا بهترست گفته شود تحت تأثیر آنهاست.

در این راستاست که پیش­بینی­ های جمعیتی برنامه­ ها و طرح­های شهری هیچگاه به­ وقوع نپیوسته است. بررسی طرحهای جامع در ۲۵ سال اول نشان می­دهد، که نسبت پیش­بینی جمعیت در طرحهای جامع نسبت به آنچه بوقوع پیوسته از ۷۴% تا ۱۴۳% است[۱].

مهاجرت به شهرها از مباحثی خارج از اختیارات آنها صورت می­پذیرد. در واقع برنامه (و یا بی­برنامه­گی)های دیگریست که موجبات مهاجرت و جابجایی جمعیت را فراهم می­آورد و طرح­ریزی شهری (برنامه­ریزی و طراحی) نقشی عمده در آن ندارند.

در شکل­ گیری و پیش­بینی تحولات اقتصادی شهر نیز، شهرسازی نقشی عمده بر عهده ندارد، همان بررسی نشان می­دهد که تفاوت پیش­بینی­های اقتصادی در بخش خدمات تا دو برابر کمتر و در بخش صنعت تا ۴۰% بیشترست و باز هم برنامه­های بخشی، آمایشی و اقتصادی – اجتماعی­های ۵ ساله هستند که، تکالیف رشد اقتصادی در شهرهای مختلف را، روشن می­کنند.

بگذریم از اینکه این برنامه ­ها هم تماماً به مقدار تولید نفت و قیمت فروش آن بستگی دارد و تلاطم­های این بازارست که، تمامی آنها را می­توان کند نماید، تغییر دهد و یا  کاملاً متحول گرداند.

سوال اینست که، شهرسازی در این فضای مرتباً تغییر یابنده اقتصادی و اجتماعی چگونه می­توان برنامه­ ریزی شود و خود را باید بر چه عواملی استوار کند[۲].

بطور معمول این طرحها، جمعیتی را تخمین می­زنند و چهارچوب اقتصادی برای شهر تعریف می­نماید که براساس آنها بتواند سطح و سطوح مسکونی و کاربری­های مختلف را تخمین بزنند و سپس براساس این دو، مساحت شهر را محاسبه و محدوده شهر را تعیین می­نماید، عوامل فراوانی هستند، که می­تواند این محاسبات را برهم بزنند (که در تمام طرح­های گذشته نیز بر هم زده­اند).

اول: برای مثال با تغییر شاخص­های اقتصادی (مثلاً افزایش آنها) شهروندانی در مساکن بزرگتر با سطح زیربنا و زمین بیشتری ساکن ­می­شوند. در این راستا کاربری­های مرتبط با کار و تولید نیز به سطوح بیشتری نیاز خواهند داشت.

در این صورت محدوده تعیین شده قادر به پاسخگویی به اراضی موردنیاز نخواهد بود، احداث بنا در بیرون محدوده شروع می­شود و طرح­ریزی شهری شکست می­خورد.

دوم: فرض نماییم که ناگهان شهر بعلل مباحث فراشهری با هجوم جمعیت مواجه شود (که در بسیاری از شهرها اتفاق افتاده است). در این صورت چون سطح و سطوح کافی نیست، باز هم احداث بنا در بیرون محدوده حادث می­شود.

سوم: یا در فرض سوم وضعیت اقتصادی شهروندان سقوط نماید، در این صورت با وجود فضای کافی در شهر، افراد زیرخط فقر سکونتی نیز افزایش یافته و به حاشیه­ها خواهند رفت و حاشیه­نشینی شکل می­گیرد.

بررسی طرح­های جامع در ۲۵ سال اول نشان می­دهد، به علت همین خط فقر سکونت شهری  از ۳% تا ۲۶% (و بطور متوسط ۱۵ درصد) ساخت و ساز بیرون محدوده در شهرها رخ می­دهد. در حالی که از ۱۰% تا ۴۰% (متوسط ۲۳%) اراضی داخل محدوده ساخته نشده باقی مانده­اند.

بگذریم از این که بستن محدوده شهر به جمعیت و یا توسعه بیش از حد معین شده در طرح، تنها حداکثر در دوره طرح ممکن است و با تهیه طرح جدید اجباراً این ساخت وسازها وارد محدوده شهر می­شوند. با این تفاوت که چون خارج از نظارت و بدون طرح شهرسازی مناسبی احداث شده­اند و معمولاً فضایی نیز برای استقرار خدمات در آنها در نظر گرفته نشده با چند برابر هزینه این امر صورت می­پذیرد.

بدین­ترتیب مشاهده می­شود که طرح­های شهرسازی با توجه به جایگاهشان در نظام برنامه­ریزی کشور تا چه حد تبعی بوده و تا چه حد به موارد فراتر از اختیارات و توان خود، وابسته­ است.

۱- برنامه­ های بخشی و طرح­های شهرسازی

اصولاً در ایران نظام اصلی برنامه­ ریزی کشور بر “بخش­ها” استوارست یعنی “بخشی” است، و وزارتخانه­ های مختلف با جایگاه مهمی که در دولت و کشور دارند، به تقویت این “نظام بخشی” می­پردازند، و عملاً هیچ ارگان فرابخشی قدرتمندی، نه­تنها فراتر از بخشها حتی در سطح آن، (وزارت آمایش سرزمین) نداریم.

این جایگاه آنقدر مهم است که عملاً به برنامه­های فرابخشی (آمایشی، ۵ ساله و غیره) امکان بروز نمی­دهند (همانطور که سه بار تهیه طرح آمایش سرزمین در ایران تاکنون نتوانسته است به تصویب نهایی برسد و طرح­های ناحیه­ای حتی در حد پنج درصد هم بهمین علت مورد تبعیت واقع نمی­شوند) و همین­طور به برنامه­های میان­بخشی مثال طرح­های شهرسازی هم امکان تحقق نمی­دهند.

قانون­گذاران برای اتصال برنامه­ ریزی “میان­بخشی” شهرسازی به “بخش­ها”، تصویب طرح را به شورایعالی شهرسازی وا گذاشته­اند، که متشکل از ۱۱ معاون وزیر بخشی است.

به این امید، که از این طریق علاوه بر اخذ نظرات بخش­ها در تهیه طرح­های شهری، بعداز تصویب “بخش­ها” را متعهد به اجرای آن نماید.

لاکن در طول تاریخ شهرسازی این کشور، حتی یک مورد وجود ندارد که معاون وزیری که در شورایعالی شرکت می­کند، بعداز تصویب طرح (در شورایعالی) به وزارتخانه خود تعهدات بخش خود را ابلاغ نموده و دستور دهد که در برنامه­ های آن بخش قرار گیرد و برنامه ­های بخشی همواره مستقلاً تدوین می­گردد و کوچکترین توجهی، به طرح­هایی که معاون وزیر مربوطه زیر آن را امضاء کرده (که به نوعی تعهد به انجام آنست) نمی­نمایند.

در عمل حضور معاونان وزارتخانه­های یازده­گانه در شورایعالی معمولاً در این جهت است که برای بخش خود اراضی بیشتری در طرح قرار دهند، بدون اینکه کوچکترین احساس تعهدی در قبال تحقق آن داشته باشند.

۲- مالکیت و اثرات آن در طرح­ریزی شهری

یکی دیگر از چالش­های شهرسازی (طرح­ریزی شهری) موضوع احترام به مالکیت خصوصی در قانون اساسی ایران از یکسو و از سوی دیگر روش حاکم بر طرح­ریزی شهریست، که برای استقرار خدمات هیچگونه محدودیتی برای شهرساز، از نظر نوع مالکیت اراضی قائل نیست، درنتیجه:

یک – برای ارتقاء کیفیت زندگی شهری خدمات در مناسب­ترین مکان­ها جانمایی می­شوند. بدون توجه به مالکیت اراضی آنها، یعنی نفع جمعی شهروندان به زیان تعدادی از شهروندان تأمین می­شود که خود بسیار غیر عادلانه است.

دو- در مقابل بعلت احترام به مالکیت خصوصی اراضی در قوانین، مالکان اراضی یاد شده می­توانند، در مقابل استقرار کاربری­های جانمایی شده مقاومت نمایند.

سه- به همان علت (و زیر فشار مالکان اراضی واقع در طرح­هاست که) مجلس در ۲۹/۸/۱۳۶۷ اجباراً قانونی وضع می­کند[۳]، که فقط ۱۸ ماه به ارگان­های مربوطه وقت می­دهد که اراضی یاد شده را تملک نمایند.

بدین­ترتیب قانوناً جانمایی خدمات شهری می­توانند (طی مراحلی) حذف شوند (بر اساس همان تحقیق سازمان برنامه در طول زمان اجرای طرحها بطور متوسط ۴۲% از اراضی مرتبط به خدمات و ۶۰% از سبز و ورزشی[۴] از طریق کمیسیون ماده ۵ و ۱۰۰ حذف می­شوند). درنتیجه شهرسازی که از نظر جمعیت و اقتصاد شهر فاقد هر گونه تسلط بر شهر بود، از نظر تأمین خدمات نیز خالی از انتفاع می­گردد.

۳- چالش استانداردهای شهری

موضوع چالش دیگر طرح­ریزی شهری، موضوع استانداردهای تأمین خدمات، فضای سبز و معابر در شهرهاست.

این استانداردها بطور متوسط پنجاه مترمربع فضا به ازای هر شهروند در شهر را طلب می­کند، که در عمل هزینه آن به قیمت اراضی شهری سرشکن شده و به آن می­افزاید. یعنی در واقع هزینه­ های تأمین خدمات و معابر عملاً بوسیله شهروندان ساکن در شهر از طریق قیمت زمینی که برای مسکن و یا کاربری­های دیگر می­خرند پرداخت می­شود، اگر بطور متوسط ۵۰% سطح شهر به سکونت اختصاص یابد، می­توان گفت در هر متر زمین، قیمت نیم­متر آن برای تأمین خدمات شهریست. یعنی شهروندان برابر آنچه را که بابت بهای زمین مسکونی خود می­پردازند، برای تأمین خدمات اضافه­تر پرداخت می­کنند.

در این صورت مثل اینست که هر شهروند معادل نصف آن مقداری را که توان پرداخت برایش دارد، می­تواند زمین بخرد. حالا برای شهروندانی که توان پرداخت­شان کمتر از دو برابر تأمین یک واحد مسکونی حداقل قرار دارد، عملاً سکونت در شهر ناممکن می­شود و خط فقر با بالا و پایین رفتن این استانداردها می­توان بالا یا پایین برود. (براساس آخرین مطالعات طرح جامع مسکن دردست بازنگری بوسیله وزارت راه و شهرسازی خط فقر سکونت شهری در شهرها از ۲۴% در سال ۸۴ به ۳۳% در سال ۹۱ رسیده است).

لذا از آنجا که استاندارها برای گروه متوسط شهری محاسبه شده­اند، عملاً فشار زیادی به گروه­های پایین وارد می­شود، که چالش دیگریست در شهرسازی معاصر ایران.

۴- با توجه به جایگاه چالشی شهرسازی در نظام برنامه­ ریزی کشور، چه باید کرد؟

۴-۱- به نظر می­رسد که با توجه به عدم امکان کنترل جمعیت بوسیله طرح­های شهرسازی و شهرداری­ها و همینطور عدم تسلط به مباحث اقتصادی که سطوح کاربری­های تولیدی و خدماتی را تعیین می­نماید، پیشنهاد یک محدوده شهری معین برای یک دوره زمانی معین، عملی است نامتحقق شونده، مانع توسعه طبیعی و چالش­ برانگیز بوده و می­تواند کل یا بخش عمده طرح­ریزی شهری را زیر سئوال ببرد و از “حیظ انتفاع ساقط” نماید.

شاید یک راه­حل این باشد شهر برای سقف­ های جمعیتی مختلف، محدوده­ های متعددی داشته باشد و شهرداری برحسب مواردی که حادث می­شود، (مثل سرعت توسعه، چگونگی افزایش جمعیت و دیگر عوامل)، مرتباً نسبت به اعلام محدوده­های جدید، بتواند اقدام نماید.(در گذشته هم با تعیین محدوده­های خدماتی، شهرداری برای دوره­های مختلف در داخل محدوده قانونی، این امر بوقوع می­پیوست، که متأسفانه بتدریج متروک شده است).

روش دوم، می­تواند این باشد که در حریم شهر در طرح ارائه شده مناطقی که برای توسعه سکونتی و فعالیتی مناسب باشند و با رعایت شروطی توسعه خارج از محدوده، (واقع در حریم) در آنها ممکن باشد، شناسایی و برای اینگونه توسعه­ها ذخیره شوند.

که شاید اصولاً بیشترین عملکرد حریم باید در همین راستا باشد و نه شکل بازدارنده فعلی، که حفاظت منفی را در برنامه دارد. (که موفق هم نمی­شود)

۴-۲- بعلاوه از آنجا که شهرداری­ها اگر نتوانند برای اراضی شهروندانی که در طرح قرار گرفته­اند، اراضی معوض و یا امکان خرید فراهم نماید، با توجه به مباحث مطرح شده عملاً طرحها از حیظ انتفاع ساقط می­شوند. لذا چگونگی تملک این اراضی و همین­طور اراضی واقع در معابر جدید یا حتی تملک ابنیه ارزشمند تاریخی باید در طرح­ریزی کاملاً مورد توجه باشد.

از انواع روش­هایی که می­تواند در این رابطه بکار گرفت، اقدامات زیر قابل دستیابی­ترند.

۴-۲-۱- تأمین زمین معوض

تأمین زمین معوض برای تسهیل تملک اراضی واقع در طرح­های خدماتی و شهری برای این امر کلیه اراضی بیرون محدوده که ویژگی لازم را برای توسعه شهر داشته­ باشند، شناسایی می­شود.

سپس برحسب سهولت تملک مقدار مورد لزوم از آنها انتخاب می­گردد. اولویت­های انتخاب به شرح زیرست:

اول- اراضی دولتی و منابع ملی

دوم- اراضی بخش خصوصی که بتوان از طریق تهاتر بخشی از اراضی با مالک بتوان آنرا به سهولت به تملک شهرداری در آورد.

سوم- اراضی ارزان و قابل خرید (بعلت خارج بودن از محدوده و دیگر مباحث)

اتفاقاً در “تبصره ۳ و ۴” قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح­های دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ به بهره­وری از این روش جهت تعیین وضعیت املاک واقع در طرح به شرح زیر اشاره نموده است:

تبصره ۴: در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده­های مجاز برای قطعه­بندی و تفکیک و ساختمان­سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرح­های مصوب توسعه­ی شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می­توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده­سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ۲۰% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرح­های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح­های نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند[۵].

تبصره ۳: مالکین املاک و اراضی واقع در طرح­های آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه­ی ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا دارند، جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین این گونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معیار و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.

۴-۲-۲- وضع عوارض برای تأمین زمین خدمات شهری

از آنجا که با افزودن خدمات و اجرای طرح­های شهرسازی تمام ساکنان از آن منتفع می­شوند، شورای شهر می­تواند از اختیارات خود استفاده نموده و عوارضی را جهت تملک اراضی واقع در طرح­ها وضع نماید، برای مثال به اشکال زیر:

• افزودن درصدی به عوارض نوسازی
• افزودن درصدی به عوارض صدور پروانه، افزایش تراکم، تغییر کاربری و موارد مشابه
• اخذ عوارض از مشاغل پر درآمد که از مزایای شهر برای درآمد سود می­برند (حسب مورد ویژگی­های هر شهر)

۴-۲-۳- جاری نمودن مصوبه ۷/۲/۱۳۶۶ شورایعالی

روش سوم روشی است، که شورایعالی شهرسازی طبق مصوبه ۷/۲/۱۳۶۶ به آن توجه نموده است (ولی هنوز اجرایی نشده)، به شرح زیر:

متن اصلاح شده مصوبه ۱۹/۱۱/۶۴ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

از مصوبه مورخ ۷/۲/۶۶

۱- شهرداری­ هایی که دارای طرح جامع می­باشند، می­توانند در قبال اضافه ارزشی که برای هر یک از قطعات اراضی شهر بر اثر ضوابط منطقه­ بندی و تعیین تراکم­ های ساختمانی و کاربری اراضی بیش از قیمت اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم ایجاد می­شود، با تعیین شورای شهر (مستند به بند ۱ ماده ۳۵ قانون تشکیل شوراهای اسلامی) و تأیید وزارت کشور، مستند به تبصره بند ۸ ماده ۴۵ قانون شهرداری­ ها و تبصره آن عوارض اختصاصی به تناسب میزان اضافه ارزش حاصله وضع و وصول نموده و در حسابی جداگانه به نام «درآمد حاصله از فعالیت­ های اقتصادی در ساختمان­های شهری» نگهداری کرده و صرفاً در تهیه طرح­های توسعه و عمران شهری و اجرای آنها با نظر شورای شهر و عاملیت دستگاه­های مربوط به مصرف برسانند.

تبصره: منظور از رعایت اساسی طرح جامع و توازن و تناسب شهر، رعایت حدود و سقف­ های کلی است که در طرح­های جامع هم برای مقادیر کاربری­های مختلف و هم در ضوابط مکانیابی آنها تعیین شده است.

– اولویت­های مصارف درآمد حاصل از عوارض اختصاصی موضوع بند ۱ به شرح زیر، از طرف شورایعالی شهرسازی و معماری به وزارت کشور پیشنهاد می­شود.

۱- تهیه طرح­های جامع و تفصیلی و هادی و توسعه و عمران شهری.

۲- اصلاح و احداث شبکه ارتباطی.

۳- بهسازی و نوسازی بافت­های کهنه و قدیمی.

۴- بهبود و توسعه منابع و شبکه آبرسانی (اگر انجام آن بعهده شهرداری باشد).

۵- کمک به تملک و احداث ساختمان­های آموزشی.

البته این امر چند سالی است، که بطور غیرکامل صورت می­پذیرد. یعنی این عوارض اخذ می­شود، ولی به صندوق عمران ریخته نمی­شود و عمدتاً صرف مخارج شهرداری­ها می­شود.

۴-۲-۴- توأم نمودن توسعه انتفاعی و خدماتی (شهر انتفاعی)

روش موثر دیگر توأم نمودن کاربری­های انتفاعی و غیرانتفاعی در هر یک از رده­ها (شهری منطقه­ای، ناحیه و محله­ای) می­باشد.

بدین­ترتیب که در این کاربری­ها درصدی از کل کاربری (برحسب همان نسبت در جدول سطوح و سرانه­ها) می­باید به کاربری­های خدماتی غیرانتفاعی اختصاص یابد.

که می­تواند به یکی از روش­های زیر اعمال گردد:

یک- تقسیم زمین (اگر مساحتش کافی بود) به دو بخش و تحویل سهم ارگان­های مسئول خدمات غیرانتفاعی (آموزش، درمان، ورزش و غیره) به همان ارگان­ها

این امر در عمل مدتهاست، که رایج شده و با تفاهم با مالکان بخشی از اراضی آنها در ازای آزاد کردن باقی توافق می­شود. لاکن فقط صرف طرح­ها یا هزینه­های شهرداری می­شود.

دو- در مواردی که زمین نتواند تقسیم شود، ولی امکان ادغام دو نوع کاربری وجود داشته باشد، مثلاً بشود طبقه (یا طبقاتی) از بنا به کاربری خدماتی (مثل درمانی و غیره) اختصاص داد. تعیین سهم خدمات غیرانتفاعی از این طریق.

سه- و یا تأمین زمین دیگری در همین بخش شهری، که برای کاربری­های خدمات غیرانتفاعی مساعد باشد، با ارزش­ها معادل ارزش زمین اول و اهداء آن به شکل معوض.

۵- چالش­های ناشی از سطوح و سرانه خدمات

۵-۱- چالش تراکم و سرانه­ ها

در تعیین سطوح و سرانه خدمات در طرح­های شهری دو چالش اساسی وجود دارد:

یک- اغلب این سطوح و سرانه­ ها برای زمین اعلام می­شود و نقش تراکم و زیربنای حاصل از آن مورد ملاحظه واقع نمی­شود.

برای مثال اگر سرانه زیربنای یکی از خدمات برای مثال A4 متر باشد. بدیهی ست در صورت احداث به شکل یک طبقه سطح اشغال بنا نیز A4 بوده و با فضای باز جمع سرانه زمین (B+A4) می­شود و اگر دو طبقه احداث شود، سطح اشغال به A2 کاهش یافته و سرانه زمین (B+A2) می­شود و با احداث چهار طبقه سطح اشغال به A کاهش یافته و سرانه آن کاربری  B+A می­شود.

که متأسفانه این امر اصولاً در سرانه­ های شهری و استاندارد اعلام شده، شورایعالی لحاظ نشده است.

دو- سرانه ­های خدمات با فرض تأمین کل آن بوسیله دولت، منجر به جانمایی می­شود. در حالی که ممکن ست در بخش­هایی از شهر کل یا بخش اعظم خدمات به شکل خصوصی تأمین شود (مثل مدارس، درمانی و غیره) و اصولاً نیاز به اختصاص زمین به تمام سطح در نظر گرفته شده، کاربری­های خدماتی غیرانتفاعی نباشد.

مگر اینکه استدلال شود، که خدمات خصوصی نیز می­باید در همان زمین­ها مستقر شوند، که به چند علت ناممکن است.

– شهرداری­ ها چنین مجوزی به بخش خصوصی نمی­دهند.

– ضرورتی نیز وجود ندارد، که بخش خصوصی تنها در یک زمین معین کاربری خدماتی انتفاعی ایجاد نماید و در هر زمین دیگری که بتواند خصایص لازم را برای استقرار آن کاربری داشته باشد، می­تواند اقدام نماید.

۵-۲- چالش حفاظت از اراضی جانمایی شده برای خدمات (غیرانتفاعی)

از زمانی که طرح­های شهرسازی برای بررسی مطرح می­شود، شهرداری، بررسی کنندگان طرح و برخی از شهروندان می­توانند از مفاد آن بخصوص، جانمایی اراضی برای خدمات غیرانتفاعی مطلع ­شوند، (که البته چون بطور قطع، گروهی، از این اطلاعات با خبر می­شوند، بهترست موضوع کاملاً شفاف بوده و همگان مطلع شوند)، نه اینکه فقط کسانی که به اطلاعات دسترسی پیدا می­کنند از این رانت اطلاعاتی سود ببرند.

لذا از زمان ارائه طرح­ها تا تصویب و ابلاغ طرح (حتی ابلاغ طرح تفصیلی جدید چون طرح جامع نیز اجرایی نیست) فرصت وجود دارد، که شهروندانی که اراضی آنها داخل طرح­هاست، نسبت به درخواست کاربری­های دیگر (از جمله طبق طرح قبلی) اقدام نمایند و عملاً بعداز تصویب طرح، تنها اراضی تعدادی اندک از شهروندانی که نتوانسته از این رانت اطلاعاتی استفاده نمایند، باقی می­ماند، که احتمالاً از محرومترین شهروندان هم خواهند بود.

مگر اینکه مصوبه­ای وجود داشته باشد، که از لحظه ارائه طرح برای بررسی شهرداری موظف به حفاظت (فریزر کردن) این اراضی باشند، (که هنوز وجود ندارد) و فقط برخی از شهرداری­ها با تمایل خود این کار را می­کنند.

لذا عملاً تعیین اراضی برای کاربری­های خدماتی (غیرانتفاعی) بعلل فوق، همینطور وجود قانون “تعیین وضعیت اراضی” و تخلفات رایج، سودی برای شهر و طرح­ها نداشته و از کارهای عبثی است که طراحان، برنامه­ریزان و بررسی­کنندگان طرح­ها سالهاست بدان مشغولند. یعنی در موردی با هم سر و کله می­زنند که اصولاً محلی از اعراب ندارد.

جمع­بندی و پیشنهادات

یک- نمایندگان بخش­های تصویب کننده طرح موظف شوند که، مصوبات را به بخش (وزارتخانه­)­های خود منعکس و در برنامه­های ۵ ساله و سالیانه خود به آنها توجه نمایند.

دو- در حریم شهر مناطقی جهت ذخیره توسعه­های خارج از پیش­بینی­ها معین شود.

شاید هم بهتر باشد که کل محدوده حریم به اراضی همگون تقسیم و پهنه­بندی شده و امکانات استقرار کاربری­هایی در هر یک معین شود.

سه- شهرداری­ها از طریق اراضی دولتی، توافق با مالکان و یا خرید زمین ارزان اراضی، بتواند زمین­هایی را برای، معوض اراضی واقع در توسعه در اختیار داشته باشند.

چهار- شهرداری­ها از یکی از طروق فوق، ­بخشی از اراضی را برای اسکان شهروندان زیرخط فقر سکونت قبل از ورود به محدوده تملک نمایند.

پنج– حتی در مواردی ممکن می­شود، برای شهر چند محدوده تعیین گردد و هر یک برای سقف جمعیتی و توسعه­ای خاص باشد.

شش- در اسناد طرح جامع، به تهیه­کننده­های طرح تفصیلی اختیار داده شود که: سطوح و سرانه را برحسب وضعیت درآمدی شهروندان تغییر دهند و بعلاوه بتوانند تراکم را در آن ملحوظ دارند.

بعلاوه همانطور که شرح خدمات طرح­های جامع می­گوید، ضوابط احداث بنا در حد کلیات تهیه شود و فقط راهنمای تدوین ضوابط کامل در طرح تفصیلی باشد.

هفت– طرح جامع در سطح طرح جامع و با جامعیت تهیه شده و راهنمای طرح­های بعدی در محدوده شهر باشد و در سطح قطعات به طراحی نپردازد، چون همانطور که تشریح شد تا تهیه و تصویب طرح تفصیلی جدید نمی­تواند ملاک­عمل باشد و فقط موجب اغتشاش­هایی می­شود و طرح جامع را نیز از جامعیت می­اندازد.

البته این امر (یعنی توجه به جامعیت طرح) هم در طرح­های قدیمی­تر و تدوین شرح خدمات سال ۱۳۶۳ نیز ملحوظ بوده است، که می­توان آنرا از دو بخش آن به وضوح استخراج نمود:

• در بند “۵-۶-۳” و “۶-۶-۳ ” مبحث شناخت­های یاد شده را به “نمونه­برداری” منوط کرده است. که دلیل توجه به این امرست که در طرح جامع در سطح پلاک عمل نمی­شود.
• بعلاوه مقیاس نقشه طرح­های جامع که یک ده ­هزار تا یک به ۲۵ هزار می­باشد، که بخودی خود جامعیت طرح را روشن می­سازد.
• بعلاوه در قانون تغییر نام وقتی در وظایف طرح تفصیلی می­گوید:

“طرح تفصیلی عبارت از طرحی است، که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر (یعنی وظیفه طرح جامع را تدوین معیارها و ضوابط کلی می­داند) نحوه استفاده از اراضی از زمین­های شهری در سطح محلات شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک را تعیین نماید (که در واقع پرداختن در سطح قطعه به طرح تفصیلی سپرده است).

معلوم می­شود که به این امر توجه کامل داشته و متأسفانه در طول زمان (و بعلل مشکلات شهرها بعداز انقلاب و جنگ تحمیلی) بتدریج طرح جامع از جامعیت خارج شده و شکل طرح­های تفصیلی را بخود گرفته است.

که البته اشکال بزرگ این نیست، بلکه مسئله اینست که، به این طریق عملاً دیگر آنچه تهیه می­شود، “طرح جامع” نیست، بلکه طرحیست تفصیلی با مقیاس کوچکتر که بجای “طرح جامع” که باید جامع باشد و به مسائل جامع بنگرد و مصالح کشور را نیز در مورد هر شهر در نظر بگیرد و سپس طرح تفصیلی براساس آن انجام شود، تهیه می­شود. یعنی دو طرح تفصیلی با مقیاس­های متفاوت بجای یک “طرح جامع” و یک “طرح تفصیلی” تهیه می­نمائیم.

[۱] . طرح تحقیقاتی انجام شده برای سازمان برنامه و بودجه ۱۳۷۲

[۲] . به کجای این شب تاریک قبای خود را بیاویزد.

[۳] . (قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح­های دولتی و شهرداری­ها، مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷)

[۴] . البته این به معنی تحقق باقی نیست، بلکه بخش زیادی از حذف نشده­ها هم در پایان برنامه به شکل زمین بایر هستند.

[۵] . قانونی فوق مشتمل بر ماده واحده و چهار تبصره در جلسه­ی علنی روز یکشنبه بیست و نهم آبان ماه یکهزار و سیصد و شصت و هفت مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲/۹/۱۳۶۷ به تأیید شورای نگهبان رسیده است.