پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
در نیمه نخست پاییز ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران بار دیگر در معرض یک موج تورمی شدید قرار گرفت؛ موجی که برخلاف تصور، نه از محل رشد معاملات یا بهبود تقاضا، بلکه از کانال نرخ ارز وارد شد. عبور دلار از مرز ۱۱۷ هزار تومان در هفته دوم مهرماه، آن‌هم با رشد بیش از ۱۹ درصدی نسبت به مردادماه، بازار ملک را دچار یک جهش قیمتی کم‌سابقه کرد. از آنجا که در اقتصاد ایران، قیمت ملک همواره به عنوان تابعی از نرخ ارز عمل کرده، این شوک ارزی به سرعت در بازار مسکن نیز منعکس شد. طبق گزارش منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در شهریور ۱۴۰۴ به حدود ۱۲۵ میلیون و ۸۳۰ هزار تومان رسیده است. این عدد نسبت به میانگین مردادماه که حدود ۱۲۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بود، رشد حدود ۲.۸ درصدی را نشان می‌دهد. این رشد در شرایطی اتفاق افتاده که بازار معاملات همچنان در رکود به‌سر می‌برد و ورود تقاضای مصرفی به بازار در شهریورماه نیز نتوانسته روند تورمی را متوقف کند.
شمال تهران؛ قله‌های قیمتی در زعفرانیه الهیه و نیاوران
در برخی مناطق شمالی تهران که به عنوان گران‌ترین و لوکس‌ترین محله‌های پایتخت شناخته می‌شوند، مانند الهیه، زعفرانیه و نیاوران، قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی به رقم چشمگیر و بی‌سابقه‌ای بالغ بر ۲۳۰ میلیون تومان رسیده است. این افزایش قیمت صرفاً محدود به آپارتمان‌های نوساز و برند نیست؛ بلکه حتی واحدهایی با عمر ساخت متوسط یا چندین سال نیز به دلیل جو کلی بازار و فشارهای اقتصادی، با چنین قیمت‌هایی معامله می‌شوند. این امر نشان‌دهنده شدت تورم در بخش مسکن و تغییرات بنیادین در رفتار مالکان و خریداران است. مشاوران املاک در این محله‌ها گزارش می‌دهند که جهش نرخ دلار و افزایش نوسانات ارزی، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر این رشد قیمتی است.به‌طور خاص، بسیاری از مالکان که با افزایش چشمگیر قیمت دلار مواجه شده‌اند، تمایلی به فروش ملک خود با قیمت‌های پیشین یا حتی کمتر ندارند و انتظار دارند قیمت‌ها به نسبت رشد ارز، افزایش یابد. این انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصادی باعث شده تا نرخ‌های پیشنهادی فروش ملک به‌طور چشمگیری بالا رود و بازار مسکن در این مناطق وارد فازی از ثبات ناپذیری و افزایش شدید قیمت‌ها شود. همچنین، در چنین فضایی، تقاضای سرمایه‌گذاری با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر کاهش ارزش پول ملی، نقش پررنگ‌تری یافته است. سرمایه‌گذاران به جای خرید برای سکونت، بیشتر به دنبال حفظ و افزایش سرمایه خود هستند که این موضوع مزید بر علت شده تا قیمت‌ها حتی در شرایط رکود معاملاتی نیز به صورت پیوسته رشد کنند. در نتیجه، بازار مسکن در این مناطق بیش از آنکه بازتابی از نیازهای مصرفی واقعی باشد، به بازاری سفته‌بازی و سرمایه‌محور تبدیل شده است که موجب فاصله بیشتر قشرهای متوسط و ضعیف جامعه از امکان خانه‌دار شدن شده است.
دلار؛ متهم ردیف اول افزایش قیمت مسکن
تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. جهش دلار نه‌تنها هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی را افزایش می‌دهد، بلکه به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی، مردم را به سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی مانند ملک سوق می‌دهد. در این ساختار، حتی در غیاب خریدار واقعی، قیمت‌ها صرفاً به دلیل انتظارات تورمی و حفظ ارزش پول بالا می‌روند. این پدیده که برخی کارشناسان از آن به عنوان «سفته‌بازی روانی» یاد می‌کنند، یکی از مهم‌ترین دلایل رشد قیمت در شرایط رکود بازار است.
رکود معاملات؛ بازاری بدون خریدار
گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بازار مسکن در مهر ۱۴۰۴ با وجود رشد شدید قیمت، از نظر معاملاتی همچنان در حالت قفل باقی مانده است. نه خریدار مصرفی توان ورود به بازار را دارد، نه سرمایه‌گذاران حاضرند با این سطح از ریسک، خرید جدید انجام دهند. حجم معاملات کاهش یافته و بازار در بسیاری از مناطق در وضعیت ایست کامل قرار دارد. با این حال، نرخ‌های پیشنهادی فروش به دلیل جو روانی و سیگنال‌های ارزی، کاهشی نشده است.
اجاره‌بها؛ بار سنگین بر دوش مستأجران
بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که تورم ماهانه اجاره مسکن در شهریور به ۲.۸ درصد رسیده است؛ رقمی برابر با تورم ماهانه خود مسکن. اما شکل قراردادهای جدید، نشان می‌دهد که اجاره‌های واقعی در بسیاری از مناطق با ودیعه‌های سنگین و اجاره‌های اسمی بسته می‌شوند تا از نرخ‌گذاری رسمی فرار شود. در چنین فضایی، مستأجرانی که توان تأمین ودیعه‌های چند صد میلیونی را ندارند، عملاً از چرخه مسکن خارج می‌شوند یا به مناطق کم‌برخوردارتر مهاجرت می‌کنند.
جنوب تهران و حومه رشد سریع، با تنوع قیمتی بالا
در بازار اجاره مسکن تهران، خصوصاً در مناطق جنوبی شهر، شرایط اجاره به شکلی پیچیده و نامتعارف درآمده است. یکی از ویژگی‌های بارز این وضعیت، وجود ودیعه‌های بسیار سنگین است که غالباً بخش عمده‌ای از هزینه‌های مستأجران را تشکیل می‌دهد، در حالی که اجاره ماهانه به شکل قابل توجهی پایین یا ناچیز است.در محلاتی مانند مولوی، فلاح و افسریه، شکاف قابل‌توجهی میان قیمت فایل‌ها و اجاره‌بها مشاهده می‌شود. برای مثال: در محله مولوی، واحدهای مسکونی با متراژ حدود ۱۰۰ متر و سال ساخت ۱۳۹۴، اجاره‌ای بسیار غیرمعمول دارند؛ ودیعه‌ای بالغ بر ۶۰۰ میلیون تومان در برابر اجاره ماهانه‌ای ناچیز و حدود ۱۰۰ هزار تومان. این وضعیت نشان‌دهنده شیوه‌ای از بازار اجاره است که در آن، مالکان بیشتر به دنبال دریافت ودیعه‌های سنگین هستند و اجاره ماهانه کمتر اهمیت دارد. در مناطق اطراف مانند افسریه شمالی، اوضاع تفاوت چندانی ندارد؛ برای یک واحد ۷۳ متری با سال ساخت حدود ۱۳۸۰، ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده، اما اجاره ماهانه حدود ۳ میلیون تومان است. این اختلاف نسبی نسبت به مولوی، باز هم فشار مالی بالایی را بر مستأجران تحمیل می‌کند و نشان می‌دهد که نقدینگی ودیعه‌ها بخش مهمی از هزینه مسکن را تشکیل می‌دهد. در حالی که در نازی‌آباد نیز نمونه‌هایی با ودیعه‌های نزدیک به ۴۸۰ میلیون تومان برای واحدهای ۶۰ متری مشاهده می‌شود. در محله فلاح وضع به شکل چشمگیری پیچیده‌تر است؛ یک واحد ۱۲۵ متری ساخته شده در سال جاری، با ودیعه ۱ میلیارد تومان و اجاره ماهانه تنها ۱۰۰ هزار تومان عرضه شده است. این مدل قراردادها، علاوه بر فشار مالی بر مستأجران، نشان‌دهنده نبود نظم و شفافیت در بازار اجاره مسکن است. این ارقام، نشانه‌ای از بی‌ثباتی و نبود سیاست‌گذاری شفاف در بازار اجاره است؛ جایی که حتی با اجاره‌های اسمی پایین، بار مالی اصلی بر دوش مستأجر از طریق ودیعه‌های نجومی وارد می‌شود. تحلیل‌گران بازار مسکن بر این باورند که اگر نرخ ارز همچنان صعودی باشد و ابزارهای سیاست‌گذاری فعال نشوند، قیمت مسکن در ماه‌های آتی نیز به رشد ادامه خواهد داد. اما ادامه این روند در شرایط فقدان تقاضای موثر، می‌تواند در نهایت به یک رکود تورمی فرساینده منتهی شود. در این شرایط، اگرچه قیمت‌ها بالا هستند، اما خریداری در بازار وجود ندارد و بازار به حالت انجماد کامل درمی‌آید. بازار مسکن در ایران به‌تدریج ویژگی‌های بازار مصرفی را از دست داده و به یک بازار صرفاً سرمایه‌محور تبدیل شده است. خانه دیگر فقط مکانی برای زندگی نیست، بلکه ابزار حفظ ارزش پول، سرمایه‌گذاری دلاری، و پناهگاهی در برابر تورم است. در این ساختار، نه می‌توان از دسترسی طبقات متوسط به مسکن سخن گفت، نه از بهبود چشم‌انداز رفاه. مگر آنکه سیاست‌گذاران به‌جای اقدامات مقطعی، با نگاهی جامع، به سراغ اصلاحات عمیق در بازار زمین، مالیات بر سرمایه و عدالت در دسترسی به مسکن بروند.
تعادل
