چرا روند سرمایه گذاری در بخش مسکن نزولی شد؟

برای اینکه به این پرسش پاسخ دهیم، باید به بررسی عوامل مؤثر بر سرمایه گذاری پرداخته شود و سپس به بررسی تحولات در زمینه هریک از این عوامل. در واقع، باید دید یک سرمایهگذار در پروسه تصمیم برای شروع یک سرمایهگذاری جدید، چه عواملی را مد نظر قرار میدهد. بخشی از این عوامل، عوامل واقعی و بخش قابل توجهی از آن، مربوط به انتظارات در آینده است. یک سرمایهگذار، برای شروع سرمایهگذاری، اصولا عواملی چون حجم سرمایه مورد نیاز، شیوه تأمین مالی سرمایهگذاری و هزینه تأمین مالی، ترکیب و سهم هریک از عناصر تشکیل دهنده فرآیند تولید و تغییرات آتی قیمت این عناصر، طول دوره سرمایهگذاری، فرآیندهای کسب مجوز فعالیت و سایر تأییدیه های قانونی، قوانین و مقررات ضروری فرآیند تولید و تعیین کیفیت و کمیتهای استاندارد تولید، مدت انتظار برای فروش محصول تولیدی، فرآیندهای کسب مجوز فروش محصول، قیمت انتظاری محصول در زمان فروش، ریسک تغییرات تکنولوژی و ریسک تغییر سلایق بازار و سایر ریسکهای مرتبط با فرآیند تولید، میزان رقابت پذیری و درجه آزادی قیمت گذاری محصول و برخی عوامل ریز و درشت دیگر. سرمایهگذار، همه این عوامل را در ارزیابی اقتصادی یا تحلیل هزینه – فایده طرح خود در نظر میگیرد و در نهایت، میزان سودآوری انتظاری طرح با متوسط سودآوری سایر فعالیتها مورد مقایسه قرار میگیرد. با این مقدمه، حال میتوان به بررسی دلائل تغییر روند کاهشی سرمایهگذاری در بخش مسکن پرداخت که به ترتیب هریک از این عوامل به آنها اشارهای میشود. لازم به توضیح است که در این مقاله، صرفا دلائل به صورت فرضیه مطرح میشود و مسلما تأیید یا رد هریک از عوامل، نیاز به مطالعهای دقیق با آمار و اطلاعات لازم دارد.

حجم سرمایه مورد نیاز:

شاید اولین بحث در تصمیم سرمایهگذاری این است که برای شروع فعالیت، چه میزان سرمایه لازم است؟ در خصوص بخش مسکن، در سالهای اخیر، میزان سرمایه اولیه مورد نیاز برای شروع فعالیت ساخت و ساز، به شدت افزایش یافتهاست. این امر نیز، ناشی از روند رشد قیمت زمین کلنگی از یک سو و نرخ تورم عمومی که مصالح ساختمانی و نیروی انسانی مورد نیاز در فرآیند تولید را با افزایش مواجه ساخته، از سوی دیگر است. در حالی که برای شروع ساخت یک ساختمان ۱۰ واحده در زمینی به وسعت ۳۰۰ مترمربع، قبلا حدود ۳ میلیارد تومان سرمایه نیاز بود، امروزه حداقل ۱۰ میلیارد تومان سرمایه لازم است. مسلم است که بخشی از سرمایهگذاران جدید که با توان مالی کمتر، قصد ورود به چنین سرمایهگذاری را داشتند، دیگر توان ورود به این بازار را از دست میدهند.

هزینه و شیوههای تأمین مالی:

شاید مهمتر از حجم سرمایهگذاری لازم، هزینه تأمین مالی سرمایه و تنوع شیوههای تأمین مالی باشد. در بخش مسکن، شیوههای رایج در تأمین مالی از مشارکت در ساخت، پیش فروش، اخذ وام و اعتبارات، خرید اقساطی مصالح مورد نیاز و … را شامل میشد. با اتفاقاتی که در بحث پیشفروش و ریسکهایی که برای خریداران ایجاد شد و منتهی به تصویب قانونی جهت تنظیم شرایط پیش فروش شد، این شیوه، سهولت دسترسی خود را از دست داد و هزینههای تأمین مالی از این طریق افزایش یافت. از سوی دیگر، علیرغم رشد چند برابری حجم سرمایه مورد نیاز برای شروع فعالیت، سقفهای تعیین شده برای دریافت وام و اعتبارات بانکی، رشد چندانی متناسب با رشد حجم سرمایهگذاری نیافت ضمن اینکه، نرخهای بهره یا هزینه تأمین مالی از طریق نظام بانکی هم، ضمن ناپایدار بودن و تغییرات زیاد، عملا افزایشهای قابل ملاحظه ای را تجربه کرد. حتی در زمانهایی که به ظاهر نرخ بهره کاهش یافت، نظام بانکی عملا در شرایط اعطای تسهیلات، فرآیندها را به گونه ای تغییر میداد که هزینه تأمین مالی افزایش مییافت. روندهای نااطمینانی از آینده و افزایش ریسکهای بازار و شرایط ناپایدار اقتصادی که منجر به گسترش حجم چکهای برگشتی شد، فرآیندهای فروش اقساطی را نیز با دشواری و هزینه مبادلاتی بالاتر مواجه کرد. بدین ترتیب، هزینه تأمین مالی در بخش سرمایهگذاری و تولید مسکن نیز، به مرور با پیچیدگیها و مشکلات فراوانی مواجه گردید.

ترکیب و سهم عوامل:

یکی از مهمترین عوامل در سرمایهگذاری بخش مسکن، زمین است. روند تحولات قیمت زمین کلنگی نسبت به آپارتمان ساخته شده، در طول سالهای گدشته نشان میدهد که قیمت زمین کلنگی با رشد بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی ساخته شده رشد کرده است به طوری که نسبت قیمت ساختمان کلنگی (زمین) به واحد مسکونی از ۱ به بیش از ۱٫۵ بویژه در دو سال گذشته افزایش یافته است. متفاوت بودن نرخ رشد قیمت عوامل تولید از محصول تولید شده، تأثیر زیادی بر تصمیم سرمایهگذاری دارد.

در واقع، در یک مقایسه، اگر فرد زمین کلنگی را بدون هیچ گونه سرمایهگذاری، نگهداری کند، ضمن اینکه با مشکلات و ریسکهای تولید مواجه نخواهد بود، به نسبت سرمایهگذاری انجام شده، از بازدهی بالاتری نیز مواجه خواهد شد. در فرآیند انتخاب بین دو گزینه سرمایهگذاری، خرید و نگهداری خانه کلنگی، توجیه بیشتری نسبت به تولید مسکن دارد. نکته جالب اینجاست که در نظام انگیزشی نیز، مالیات بر نگهداری زمین کنلگی و عدم ورود آن به پروسه سرمایهگذاری نداریم، اما دنبال تصویب مالیات بر خانههای خالی هستیم که انتظارات فروش آتی واحدهای مسکونی ساخته شده را هم تحت تأثیر قرار میدهد.

طول دوره ساخت و فرآیندهای قانونی

طول دوره ساخت، با تغییرات تکنولوژی در ارتباط است و در این چند سال، چندان تغییری نیافته است. اما فرآیند مؤثر دیگر بر طول دوره ساخت، دشواری و تسهیل فرآیندهای قانونی اخذ مجوز پروانه ساخت، فرآیندهای نظارتی، فرآیندهای تأمین مالی و … است. به نظر میرسد در این خصوص، اتفاق خاصی نیافتاده است.

فرایندهای قانونی:

فرآیندهای قانونی از جمله ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی، ضوابط آتش نشانی، ضوابط و استانداردهای نظام مهندسی و ….، بویژه در شرایطی که در دورههای زمانی کوتاهی تغییر میکنند، حائز اهمیت است. تعدد این فرآیندها، تغییرات دائمی و سریع آنها و پروسه فساد انگیز آن، هزینههای غیررسمی زیادی بر تولیدکنندگان به همراه دارد. به گونهای که طبق اظهارات سازندگان، هزینه فساد و رشوه سهم قابل توجهی در هزینههای ساختمان دارد.

قیمت انتظاری فروش:

یکی از مهمترین عناصر در تصمیم گیری سرمایه گذاری، توانائی و امکان پذیری پیش بینی نسبتا قابل قبول از قیمتهای انتظاری فروش در آینده است. هرچه ساختار اقتصاد کلان باثبات تر باشد و عوامل مؤثر بر قیمتهای آتی قابلیت پیشبینی بیشتری داشته باشند، امکان برآوردهای مناسب از قیمت انتظاری فروش وجود دارد. اما چنان که شرایط اقتصاد کلان بسیار شکننده و بیثبات باشد و عدم قطعیتهای زیادی بر اقتصاد حاکم باشد، انتظارات از قیمتهای آینده، دورههای رونق و رکود و میزان انتظار برای فروش محصول، به درستی قابل پیش بینی نیست. یعنی نمیتوان با درصد خطای قابل قبولی، نسبت به اینکه محصول تولید شده را به چه قیمتی و در چه بازاری میتوان فروخت، به دست نخواهد آمد. این موضوع، ریسکهای سرمایهگذاری و تصمیم را به شدت افزایش میدهد. بویژه اگر توجه کنیم که فرآیند تولید مسکن، فرآیندی زمان بر است، این امر اهمیت بیشتری پیدا میکند. در تولید کارخانهای، تولید روزانه در حال انجام است و از روی تغییرات روزانه موجودی انبار، امکان ارزیابی بیشتر و برآورد قیمتهای انتظاری بویژه برای دورههای کوتاه یک هفته و دو هفته که برای تصمیمات تولید کافی است، صورت میگیرد. اما در مورد مسکن، این موضوع شدنی نیست. تولید مسکن، بعد از طی فرآیند حداقل ۲ ساله به صورت دفعتی انجام میشود. نه امکان کاهش سطح تولید در لحظه وجود دارد و نه افزایش آن. اگر امروز موجودی انبار افزایش یابد، یک تصمیم برای کاهش تولید، ۲ سال بعد اثر خود را میگذارد. این بدین معنی است که برخلاف بازارهای سرمایه، امکان رصد روزانه تغییرات قیمتی و تصمیم گیری براساس تغییرات روزانه (که اخیرا به طرز عجیبی متداول شده)، در بخش مسکن وجود ندارد.

رقابت پذیری و ریسکها:

هر تولید کننده ای تمایل دارد که بازاری انحصاری در اختیار داشته باشد یا لااقل در شرایط برابر رقابتی با دیگر تولیدکنندگان قرار گیرد. در شرایطی که ورود نهادهای مختلف در ساخت واحدهای مسکونی با قدرت های بالا وجود دارد، وضعیت رقابت پذیری با مشکل مواجه میشود و ریسکهای تولید برای تولید کننده افزایش مییابد. افزایش ریسکها در اثر شرایط اقتصاد کلان هم حائز اهمیت است.

در نهایت اینکه، تصمیم نهایی برای سرمایه گذاری، از طریق مقایسه بسته های سرمایه گذاری صورت میگیرد. در حالی که سرمایه گذاری در نگهداری زمین کلنگی، سرمایه گذاری در سهام و خرید و نگهداری سکه و دلار و …، بازدهی بالاتری نسبت به تولید مسکن دارد و مشکلات و تنوع ریسک بازار تولید را هم ندارد، چه ضرورتی به ورود به تولید مسکن است؟