بایدها و نبایدهای مسکن اجتماعی » پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز
×

فهرست عناوین

true

ویژه های خبری

true
    امروز  جمعه - ۲۴ آبان - ۱۳۹۸  
it is true
true
true
بایدها و نبایدهای مسکن اجتماعی

مبانی

مسکن اجتماعی، سکونتگاههایست، که برای شهروندان “زیر خط فقر سکونت شهری و یا در حال گذار از این وضعیت” می­باید تهیه شود. که شامل مهاجران جدید به شهر، خانواده­های تازه تشکیل یافته جوان، افراد مسن بدون مسکن و شهروندانیست که اصولاً درآمدشان کفایت تأمین مسکن مناسب برای آنها را نمی­کند.

دولت­های مختلف قبل و بعد از انقلاب، با انواع برنامه­ها، در حل موضوع مسکن کم­درآمدها کوشش نموده­اند که تمام آنهایی که تأمین مسکن ملکی دائمی را در دستورکار قرار داده بودند با شکست مواجه شده­اند.

که از جمله آنها می­توان به اقدامات زیر اشاره نمود:

یک- راه­حلهای جابجایی و تأمین مسکن ارزان

دو- راه­حلهای مرتبط به زمین ارزان

سه- راه­حل اجاره

چهار- راه­حل مسکن در زمین استیجاری (مسکن مهر)

 

مسکن اجتماعی

تاکنون عملا “مسکن اجتماعی” یا اصولاً در برنامه­ها نبوده و یا به آن عمل نشده است.

از موفق‌ترین برنامه­های ساماندهی مسکن گروه­های زیر خط فقر سکونتی، می­توان از انتقال “گودنشینان بهجت­آباد” به کوی احداث شده و کامل ۱۳ آبان (۹ آبان آن زمان) نام برد. که ظاهراً به‌نظر می‌رسید که به اهداف خود رسیده است (و نه تنها دولت یارانه­ای برای این ارتقاء سکونت آنها پرداخت نکرد، بلکه حتی به سودآوری نیز دست یافت). مسکن ایجاد شده برای این افراد نیز کاملاً مناسب بود و پرداخت قسط­های آن نیز (که آن زمان حدود ۲۰% درآمد ساکنان تعیین شده بود) کاملاً با ساختار درآمدی ساکنین مطابقت داشت. این برنامه نیز به‌علت عدم همخوانی قیمت بالقوه مسکن، نسبت به قیمت بالفعل درآمد خانوار و تفاوت آن با نسبت منطقی هزینه مسکن به درآمد واقعی خانوار به گونه دیگری، با شکست، مواجه شد. زیرا خانوارهای ساکن قطعاً ترجیح دادند، به مسکن­های ارزان­تری، تغییر مکان داده و اضافه درآمد حاصله را، صرف مخارج اصلی­تر مثل خوراک،  درمان و آموزش کودکان خود نمایند. (مشهودی.س.۱۳۵۴ سازمان برنامه)

بعد از انقلاب نیز چندین بار، برای حل این قضیه اقدام شد، که تمامی آنها یا شکست خوردند و یا به همه اهداف خود نرسیدند، باتوجه به این تجارب و از آنجا که یکی از دو عنصر مهم (در مورد گروه‌های کم‌ درآمد) در تأمین مسکن “زمین” است این امر در مرکز توجه برنامه‌های مختلف قرار می‌گرفت. قبل از انقلاب از طریق تأمین زمین‌های ارزان مثل آنچه که در کوی ۱۳ آبان شکل گرفت، کوشش می‌شد با این مقابله گردد.

با حدوث انقلاب (که گفته می‌شود حاشیه‌نشین‌های تهران در شروع بخش عملی آن، نقش عمده‌ داشته‌اند) توجه به این امر (یعنی تأمین زمین ارزان) کاملاً شکلی انقلابی به خود گرفت.

یک- راه‌حل‌های مبتنی بر کاهش بار مالی مسکن از طریق تأمین زمین ارزان

برای انجام این امر و با تکیه بر جو انقلابی آن دوره به راه‌حلی تمام و کمال و برای همیشه فکر شد که تنها از طریق ملی‌کردن زمین ممکن می‌گردید.

لذا کمیته‌ای متشکل از چند وزارتخانه به سرپرستی معاون وزیر مسکن مسئول تحقق این امر شدند.

ظاهراً این امر باتوجه به سهم هزینه زمین در تأمین مسکن که در تمام ایران (براساس داده‌های جدول یک پیوست) حدوداً ۴۰% قیمت کل مسکن است، نگرش صحیحی می‌توانست باشد.

 

جدول شماره یک: متوسط‌های مربوط قیمت بنا و زمین در ساختمان‌های تکمیل شده مسکونی درمناطق شهری کل کشور در یک سال نمونه

استان هزینه یک مترمربع بنا قیمت یک مترمربع زمین متوسط سطح کل زیربنای ساختمان متوسط سطح زمین ساختمان تراکم نسبت هزینه بنا به قیمت زمین نسبت هزینه مسکن به درآمدی سالیانه
نسبت قیمت زمین نسبت قیمت بنا
تهران A 8/7 A 7/8 ۳۹۶ ۲۶۸ ۱۴۸% ۳۳/۱ ۱/۲ ۹/۲
آذربایجان‌شرقی A 9/4 A 4/2 ۱۵۵ ۲۰۱ ۷۷% ۶۱/۱ ۹/۱ ۱/۳
باختران A 5 A 2/2 ۱۳۲ ۱۷۲ ۷۶% ۷۳/۱ ۸/۱ ۲/۳
فارس A 4/6 A 6/2 ۱۷۱ ۲۷۶ ۶۲% ۴۹/۱ ۰/۲ ۰/۳
خراسان A 5/5 A 3 ۱۹۱ ۲۳۲ ۸۲% ۵۲/۱ ۰/۲ ۰/۳
اصفهان A 4/5 A 1/3 ۲۳۸ ۲۴۱ ۱۰۰% ۶۹/۱ ۹/۱ ۱/۳
سیستان‌وبلوچستان A 7/5 A ۱۱۳ ۲۸۲ ۴۰% ۳۰/۲ ۵/۱ ۵/۳
همدان A 4/4 A 6/2 ۱۹۵ ۱۹۲ ۱۰۰% ۷۱/۱ ۸/۱ ۲/۳
مرکزی A 5/4 A 6/3 ۱۵۹ ۱۵۱ ۱۰۵% ۳۴/۱ ۱/۲ ۹/۲
لرستان A 5/4 A 2/2 ۱۷۱ ۲۳۲ ۷۴% ۴۸/۱ ۰/۲ ۰/۳
زنجان A 6 A 7/4 ۲۰۱ ۲۲۴ ۹۰% ۲۹/۱ ۲/۲ ۸/۲
یزد A 5/4 A 4/1 ۱۹۹ ۳۴۶ ۸۴% ۸۷/۱ ۷/۱ ۳/۳
هرمزگان A 9 A 8/1 ۱۶۱ ۲۹۷ ۵۴% ۷۸/۲ ۳/۱ ۷/۳
گیلان A 5/6 A 3/2 ۱۴۲ ۲۲۴ ۶۳% ۸۱/۱ ۸/۱ ۲/۳
مازندران A 5/6 A 3/2 ۱۵۱ ۲۷۶ ۵۵% ۵۵/۱ ۰/۲ ۰/۳
آذربایجان‌غربی A 3/5 A 3/2 ۱۳۷ ۲۱۳ ۶۴% ۴۶/۱ ۰/۲ ۰/۳
خوزستان A 5/6 A 2/2 ۱۵۳ ۲۴۷ ۶۲% ۸۲/۱ ۸/۱ ۲/۳
کرمان A 7/5 A 3/1 ۱۶۴ ۳۶۹ ۴۴% ۸۵/۱ ۸/۱ ۲/۳
کردستان A 8/5 A 7/1 ۱۵۴ ۲۱۷ ۷۰% ۳۴/۲ ۵/۱ ۵/۳
ایلام A 3/6 A 9/2 ۱۲۶ ۱۶۶ ۷۶% ۶۵/۱ ۹/۱ ۱/۳
بوشهر A 6/6 A 8/1 ۱۴۲ ۲۹۵ ۴۸% ۷۹/۱ ۸/۱ ۲/۳
سمنان A 4/5 A 7/1 ۱۹۴ ۲۴۶ ۷۹% ۴۱/۲ ۵/۱ ۵/۳
متوسط A 6 A 9/2 ۱۸۶ ۲۴۷ ۷۵% ۵۷/۱ ۹/۱ ۱/۳

A= ارزان­ترین قیمت یک متر زمین در یک شهرست.

همانطور که در اغلب استان‌ها مشاهده می‌شود و متوسط کل کشور هم نشان می‌دهد، اگر ۵ برابر درآمد خانوار کل هزینه مسکن باشد ۹/۱ آن یعنی ۴۰% سهم زمین است.

مرحله اول: قانون زمین‌ شهری

ملی کردن زمین از همان اوایل با مشکل شرعی مواجه گشت و از این نظر دچار مشکل شد. مطالعات وسیعی صورت گرفت و بالاخره راه‌حل “اراضی موات” مشکل‌گشا گشت. بدین‌ترتیب که مشخص شد که اراضی فاقد سابقه عمران (و یا رها شدن پس از عمران برای زمان معینی) که موجب می‌شود که اراضی موات تلقی گردد، می­توانند در اختیار حکومت اسلامی قرار می‌گیرد و براساس آن قانون زمین با یک دوره ۵ ساله تدوین گشت و سپس چند بار نیز تجدید و بالاخره به عمر آن در ۱۳۶۵ پایان داده شد.

براساس این قانون، هزاران هکتار زمین با قیمت تمام شده، بین مردم تقسیم گشت و به‌نظر می‌آمد که تا حدودی مشکلات مسکن را حل کرده است. البته به‌علت بالابودن استانداردهای طرح‌های آماده‌سازی این اراضی، بزرگ ساختن واحدهای مسکونی و اغلب خارج از محدوده بودن اراضی، نتوانست کاملاً مؤثر واقع شود و با پایان عمر قانون هم، دیگر کاملاً از دور خارج گردید. (مأخذ: آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی)

مرحله دوم : مسکن استیجاری

مطالعات (همانطور که جدول شماره دو نشان می‌دهد) حاکی از آن است که استیجاری بودن مسکن که هزینه آن را برای خانوار به کمتر از یک سوم کاهش می­دهد.

 

جدول شماره ۲: متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری معامله شده و اجاره ماهانه (با احتساب مبلغ ودیعه) براساس قراردادهای منعقد شده در بنگاه‌های معاملات ملکی، برحسب شهرهای مختلف

شهر نسبت ارزش ملکی یک واحد مسکونی نسبت هزینه فرصت ارزش ملکی واحد مسکونی به درآمد خانوار با احتساب نسبت اجاره‌بها به هزینه فرصت ارزش ملکی واحد مسکونی نسبت اجاره بها و ودیعه ماهانه به مسکن ملکی
نرخ بهره ۲۰% نرخ بهره ۳۰% نرخ بهره ۴۰%
اراک A 3/1 ۷۷% ۱۱۵% ۱۵۴% ۲۳% ۳۱%
اردبیل A 2/1 ۷۲% ۱۰۸% ۱۴۴% ۲۳% ۳۱%
ارومیه A ۷۴% ۱۱۱% ۱۴۷% ۳۰% ۳۳%
اصفهان A 2/2 ۱۳۳% ۱۹۹% ۲۶۶% ۳۰% ۴۱%
اهواز A 4/1 ۷۵% ۱۱۳% ۱۵۱% ۲۹% ۴۴%
تبریز A 8/1 ۱۰۹% ۱۶۴% ۲۱۸% ۳۳% ۴۵%
دزفول A 2/1 ۶۳% ۹۴% ۱۲۵% ۲۱% ۳۱%
زاهدان A 4/1 ۹۶% ۱۴۴% ۱۹۲% ۳۴% ۴۰%
زنجان A 4/1 ۱۰۶% ۱۵۸% ۲۱۱% ۳۵% ۳۸%
شیراز A 2 ۱۲۴% ۱۸۶% ۲۴۸% ۳۸% ۵۱%
قم A 5/1 ۹۸% ۱۴۷% ۱۹۶% ۳۱% ۳۹%
کرج A 2 ۸۰% ۱۱۹% ۱۵۹% ۲۵% ۵۲%
کرمان A 3/1 ۸۹% ۱۳۳% ۱۷۷% ۳۲% ۳۹%
کرمانشاه A 2/1 ۹۵% ۱۴۲% ۱۹۰% ۳۵% ۳۵%
گرگان A 6/1 ۹۱% ۱۳۷% ۱۸۳% ۲۹% ۴۱%
مشهد A 9/1 ۱۲۶% ۱۸۹% ۲۵۲% ۳۱% ۴۲%
همدان A 2/1 ۹۰% ۱۳۵% ۱۸۱% ۲۵% ۳۱%
یزد A 2/1 ۷۹% ۱۱۸% ۱۵۷% ۲۵% ۲۹%
میانگین A 7/1 ۱۰۲% ۱۵۲% ۲۰۳% ۳۲% ۵/۳۸%

A= ارزان­ترین اجاره در یک شهرست.  مأخذ (آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی)

لذا مسکن استیجاری در دستورکار برنامه سوم قرار گرفت، لاکن مجریان به‌علت نقص قوانین بانکی و یا عدم تأمین بودجه کافی و شاید عدم اعتقاد واقعی به برنامه احداث و یا کمک به احداث مسکن استیجاری را ناممکن دانسته و با تبدیل مسکن استیجاری به “اجاره به شرط تملیک” دوباره همان خصلت ساخت مسکن ملکی دادند، که مثل گذشته، به شکست برنامه منجر گردید.

مرحله سوم: زمین استیجاری

با شکست مسکن استیجاری، که به‌دنبال شکست واگذاری زمین ارزان آماده‌سازی شده حاصل شده بود و باتوجه به اینکه در احداث مسکن همواره دولت شکست خورده بود، این اندیشه حاصل شد (در طرح جامع مسکن تحت عنوان مسکن در زمین استیجاری) که احداث مسکن به خود متقاضیان واگذار شود و به‌جای زمین ملکی که اثبات شده بود به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند ارزان تأمین شود، فکر شد که زمین به “شکل استیجار” در اختیار قرار گیرد. این روش چند حسن عمده دارد:

– در واقع هزینه زمین که حدوداً چهل درصد هزینه واحد مسکونی است از هزینه­ها حذف می­شود و به اجاره سالانه بدل می­گردد.

– با استیجاری بودن زمین واحد مسکونی، حتی به‌طور بالقوه ارزش ملک بالا نمی­رود که به گروه­های بالاتر منتقل شود.

– برنامه­ریزی و طراحی شهری برای این اراضی می­توان به سمت بهره­وری از بخش عمده زمین برای کل شهروندان، سوق داده شود.

– و ساخت بنا را که همواره برای دولت با زیان‌دهی همراه بوده است، به خود متقاضیان محول می­نمود.

لاکن متأسفانه با تبدیل این برنامه به مسکن مهر و ساخت مسکن بیش از توان اقتصادی کشور و احداث در اراضی آماده­سازی نشده و اغلب خلاق توسعه شهر به معضلی بزرگ تبدیل شده است، که سالها حال آن طول خواهد کشید.

دو- تأمین سکونتگاهها در بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری

یکی از فرصت­های بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری (بجز بافت­های تاریخی و ارزشمند معاصر) ارزان بودن زمین و مسکن در آنهاست. بدین­ترتیب این بافت­ها، وقتی در محدوده قانونی شهرها قرار دارند، با تأمین مسکن آنهم در داخل شهر و با امکان دسترسی نزدیک­تر به محل کار و خدمات (برای گروه­های کم­درآمد) موهبتی بزرگ به شمار می­آیند.

کوشش دولت برای ارتقاء سطح زندگی در این بافت­ها در قالب طرح­های احیاء و یا بازآفرینی شهر اقدام مهمی است، که می­تواند به بهبود شرایط سکونت شهروندان کم­درآمد بینجامد، ولی دو تهدید بزرگ به سر راه است:

– معمولاً کمتر اتفاق می­افتد که این شهروندان مالک سکونتگاههای خود (و یا لااقل زمین آن باشند) و اغلب یا مستأجرند و یا مجانی­نشین و یا انواع دیگر سکونت بدون مالکیت، لذا با بهسازی این سکونتگاهها اگر اجاره­نشین باشند، اجاره آنها افزایش می­یابد و اگر انواع دیگر شکل سکونت را داشته باشند، با افزایش قیمت اراضی مالکان (اوقاف و غیره) درصدد، تملک مجدد املاک خود، قرار می­گیرند. (نمونه بارز آن بهسازی بافت قلعه آبکوه مشهدست)

بنابراین بهسازی این بافت­ها ممکنست، با اجبار به تغییر مکان مستأجران،  به بدتر شدن وضعیت سکونت ساکنان بینجامد. مگر اینکه این کار با گونه­های انجام شود، که به افزایش قیمت محسوس اجاره­ها نگردد.

مثلاً معابر تعریض نشده و ماشین­رو نشوند، کاربری­های ارتقاء دهنده بافت­ها فقط به­ درد گروه­های کم درآمد بخورد، مثل حمام، اتاق مشق، کارگاههای تعمیر لوازم خانگی اجتماعی، محل نگهداری کودکان و افراد مسن به شکل تعاون و حتی توالت­های عمومی (که از مشکلات مهم ساکنان یک اتاق­نشین در واحدهای مسکونی فرسوده است) و امثالهم.

– در شرایط بسیار اندکی که این ساکنان مالک ساختمان­های خود نیز هستند، نیز اگر تفاوت اجاره فاصله درحدی باشد، که تعادل هزینه آنها را بر هم بزند (مشابه کوی ۱۳ آبان) بازهم به جابجایی ساکنان  منجر می­شود.

بنابراین بهره­وری از این شانس، باید با دقت کامل صورت پذیرد. در مورد بهسازی بافت­های حاشیه­ای نیز وضع بهمین منوال رفتار شود.

سه-  مسکن اجتماعی

همانطور که گفته شد، مسکن اجتماعی از انواع مسکن­هاییست، که برای مرحله­گذار گروههای زیر خط فقر سکونت شهری احداث می­گردند (مهاجرین جدید، خانوارهای جوان و دیگر خانوارهای شهری ناتوان از تأمین مسکن) که باید بوسیله دولت یا شهرداریها و ارگان­های ذیربط (و مهمترین آنها بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرای فرمان امام، بنیاد علوی، حساب صد امام  و دیگر ارگان­های ایکه برای کمک به مستعضفین تشکیل شده­اند و از دارایی­های بدست آمده از رژیم سابق و دیگر مالکان سلب مالکیت شده وظیفه خدمت به آنها را دارند) باید، برای گذار از مرحله (خط فقر سکونت)، به مرحله شهروند دارای توان پرداخت هزینه مسکن عمل نمایند.

انواع امکانات تأمین این سکونتگاهها عبارتنداز:

– تبدیل بافت­های ناکارآمد به بافت­های مناسب سکونت گروه­های زیر خط فقر، بدون اقداماتی که به تشویق سکونت برای گروه­های بالاتر، منجر گردد. که بهترین پتانسیل بهره­وری از این بافتهاست.

– تأمین ابنیه استیجاری که تا ۷۰% هزینه تأمین مسکن را کم می­نماید، برای سکونتگاه این افراد، که باید حتماً به شکلی طراحی شود، که همواره استیجاری باقی بماند و اگربه شکل شهرک­هایی طراحی می­شوند و امکان تبدیل آن به مسکن ملکی نشود. مثلاً عدم واگذاری طبقه همکف و یا انتقال خطوط نیرو، آب، برق، گاز، فاضلاب و غیره. بدون درگیرشدن با معابر که می­تواند ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه آماده­سازی را کاهش دهد و برنامه­ریزی ساز و کاری برای انتقال آنها به مسکن­های غیر اجتماعی طی چند سال بعد.

– تشویق بخش خصوصی برای احداث واحدهای استیجاری کوچک و ارزان از طریق تأمین زمین اجاره­ای برای آنها (به شکل متصل یا منفصل با شهر)

true
true
true
true

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

√ کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
√ آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد


false