تحلیل اقتصادی رونق و رکود بخش مسکن

رکود به کاهش فعالیتهای یک بخش اطلاق می شود که به کاهش حجم تولید و ارزش افزوده بخش و افزایش بیکاری عوامل تولید آن بخش منجر شود. بنابراین، مبنای علمی سنجش رکود یک بخش، کاهش حجم تولید در آن است نه کاهش حجم معاملات و مبادلات. هرچند، در مورد عمده کالاهای مصرفی، از آنجا که آنچه مبادله می­شود، همان است که تولید شده است، بنابراین، شاخص سنجش رکود توسط فعال اقتصادی، تغییر در موجودی انبار است. اگر موجودی انبار در حال افزایش باشد، یعنی آنچه تولید می­شود در بازار به فروش نمیرسد و این علامتی بر تولید کننده است که یا باید با کاهش قیمت، با افزایش موجودی انبار مقابله کند و یا سطح تولید خود را کاهش دهد و یا هر دو کار را انجام دهد. در نتیجه این تصمیم و کاهش سطح تولید، رکود اتفاق می­افتد. اما در مورد مسکن، از آنجا که این کالا، بارها و بارها در بازار مورد معامله قرار می گیرد و مالکیت آن از فردی به فرد دیگر منتقل می­شود و از سوی دیگر، حجم و نوع تولید آن کمتر به صورت موجودی انبار نمود پیدا می­کند، کاهش معاملات در بازار نمی­تواند به صراحت مشخص کننده شکل­گیری رکود باشد مگر اینکه، بتوان نشان داد که این کاهش، در معاملات دست اول اتفاق افتاده است. در چنین شرایطی، چنانچه کاهش معاملات مسکن های نوساز یا دست اول، اتفاق بیافتد، مشخصه آن، افزایش طول دوره انتظار برای فروش واحد مسکونی است (جایگزینی برای افزایش موجودی انبار). در نتیجه، تولید کننده ممکن است برای کاهش طول دوره انتظار، یا قیمت پیشنهادی را کاهش دهد و یا به توقف تولید یا کاهش سرعت تولید و طولانی کردن زمان تولید با کاهش عوامل تولید، اقدام نماید.

اما این تمام ماجرا نیست. یکی از عوامل تولید مسکن، یعنی زمین، عاملی است که غیر قابل انتقال از جائی به جای دیگر است. وقتی معدن طلا به اتمام می­رسد، کارخانه تولید طلای مجاور آن نیز تعطیل می­شود. قاعدتا به این موضوع، نمیتوان رکود اطلاق کرد. در مورد مسکن نیز این موضوع حاکم است. در شهر تهران، طی ۲۰ سال گذشته، اتفاقاتی رخ داده است. در حالی که در سالهای گذشته، تعداد پلاکهای ۱ و ۲ طبقه قدیمی که واجد شرایط تخریب و نوسازی بودند، زیاد بود، امروزه این نسبت بسیار کاهش یافته است. در هر کوچه ای که قدم می­گذاری، با ساختمانهای ۵ طبقه و بیشتر زیادی مواجه میشوی که از عمر ساخت آنها حداکثر ۱۰ سال گذشته است. حتی منطقه ۲۲ تهران نیز، دیگر کمتر عرصه های خالی برای بارگذاری و ساخت دارد. بنابراین، یک بخش از کاهش تولید مسکن در شهر تهران، طبیعی است. چون کمتر زمینی برای ساخت باقی مانده است. در این خصوص، توجه به این موضوع ضروری است که براساس طرح جامع شهر تهران که در ۱۳۸۶ به تصویب رسید، تا افق طرح یعنی ۱۴۰۵ باید حدود ۱۸۰ میلیون مترمربع واحد مسکونی جدید تولید می­شد. این در حالیست که براساس پروانه­های صادره، تا سال ۱۳۹۵ این میزان تحقق یافته بود! هرچند، از نظر توزیع فضائی، مغایرتهای زیادی با طرح جامع وجود داشت که به پدیده مازاد واحدهای مسکونی لوکس در شمال تهران و کمبود مسکن در جنوب شهر منتهی شد. در چنین شرایطی که حجم زمین قابل ساخت به شدت کاهش می­یابد، طبق نظریه­های اقتصادی، با عامل کمیابی عامل تولید زمین، قیمت این عامل به شدت افزایش می­یابد. این موضوع، هزینه تولید مسکن را به شدت افزایش می­دهد. در نبود توان و قدرت خرید بالا برای تملک واحدهای مسکونی گران قیمت تولیدی، حاشیه سود تولیدکننده به شدت کاهش یافته و رغبت برای ساخت و ساز کاهش شدیدتری پیدا می­کند.

این پدیده بسیار خطرناک خواهد بود. چرا که به محض اندکی بهبود در شرایط توان خرید خانوارها، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی جدید، تغییرات قیمتی زیادی را موجب خواهد شد. به نظر می­رسد ضروری است بازنگری در طرح جامع شهر تهران مورد توجه قرار گیرد.

از آنجا که یک قاعده کلی در سالهای گذشته اتفاق افتاد و آن هم این بود که تهران الگوی روندی تحولات در سایر شهرها را با یک تأخیر زمانی موجب می­شد، هرچند، ممکن است هنوز این شرایط اشباع شدگی برای بسیاری از آنها صورت نگرفته باشد. هرچند در اکثر کلانشهرها، در محدوده های ساخته شده شهر، این پدیده تا حدود زیادی رخ داده است. بنابراین، رخداد رکود ساخت و ساز، ضمن اینکه از شهری به شهر دیگر میتواند متفاوت باشد و باید از روی آمار هر شهری مورد ارزیابی قرار گیرد، صرفا ناشی از نبود تقاضای مؤثر نیست بلکه بخشی از آن نیز ناشی از کاهش عامل تولید زمین و کمیابی و گران شدن هزینه تولید است. بی توجهی به این موضوع و تنها عامل نبود تقاضای مؤثر را مد نظر قرار دادن و در نتیجه اعمال سیاستهای تحریک تقاضا، می­تواند عواقب بسیار خطرناکی را در پی داشته باشد.

یکی از عواقب خطرناک این موضوع، گسرتش بازار غیررسمی و گسترش اسکان غیررسمی خواهد بود. در شرایط کمیابی زمین برای ساخت و در نتیجه گرانی آن و افزایش قیمت تمام شده مسکن و کاهش حاشیه سود برای تولید کننده، تبدیل نیاز به تقاضای بالفعل و عدم پاسخگویی توسط بازار رسمی، منجر به گسترش اسکان غیررسمی و ساخت و سازهای غیررسمی خواهد شد. حجم تقاضا در آینده در بخش مسکن بویژه مسکن از نوع کم درآمدها بسیار زیاد خواهد بود اما به احتمال زیاد، بخش رسمی به دلیل هزینه های بالای تولید و عدم همخوانی قیمت تمام شده با توان خانوارها، امکان پاسخگویی به این تقاضا را نخواهد داشت و به شدت به اسکان غیررسمی و گسترش آن دامن خواهد زد.

توجه به این نکته ضروری است که طبق برآوردهای طرح جامع مسکن، تا افق ۱۴۰۵ سالانه حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید مورد نیاز است تا بتوان به شاخص یک واحد مسکونی به ازای هر خانوار رسید. این در حالی است که بویژه در چند سال اخیر، حجم تولید مسکن بعضا حتی به یک چهارم این میزان نیز نرسیده است. در نتیجه همواره با مشکل کمبود عرضه نسبت به تقاضا مواجه خواهیم بود. هرچند، با توجه به ویژگیهای مسکن، این موضوع در مورد انواع مسکن و یا در مناطق مختلف می­تواند متفاوت باشد و لزوما هیچ ارتباطی بین مازاد دو میلیون و ششصد هزار واحدی مسکن با جبران نیاز انباشته مسکن که از نوع دیگری است، وجود ندارد. عدم پاسخگویی مناسب به نیاز انباشته شده و یا تفاوت بین نوع مسکن مورد تقاضا با نوع مسکن عرضه شده در بازار، در آینده بازار را بیشتر به سمت بازار غیررسمی سوق خواهد داد. در این ارتباط، برنامه­های همه گیری مثل مسکن مهر یا همین ساخت ۴۰۰ هزار واحد، نیز نه تنها به حل مسئله کمک نخواهند کرد، بلکه همانند مسکن مهر، خود به معضل دیگری تبدیل خواهند شد.