پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
بازار اجاره املاک در ایران در زمان شیوع ویروس کووید-۱۹ هم‌زمان با افزایش مراقبت‌های بهداشتی با چند بحران به‌طور توأمان مواجه شده که مهم‌ترین آن، بحران تورم در قیمت اجاره و ورود به فصل جابه‌جایی است. ازاین‌رو روزبه‌روز به نگرانی مستأجران افزوده‌شده و دراین‌بین مالکانی هم بوده‌اند که با اخطار به مستأجران خود و دریافت حکم تخلیه شرایط را برای ایشان پیچیده‌تر کرده‌اند. از سوی دیگر بسیاری از ساکنان واحدهای مسکونی استیجاری اجازه ورود به خانه‌ها جهت بازدید را نداده و همچنین بخش عمده‌ای از مشاوران املاک به دلیل شیوع ویروس تعطیل بوده‌اند که این مسئله نیز در نابسامانی بازار اجاره نقش داشته است. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست‌های حمایتی از مستأجران پرداخته است.
طبق این گزارش، در ۶ اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ پیشنهاد تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره‌نامه مستأجران از سوی وزارت راه و شهرسازی به دولت ارائه شد. این پیشنهاد به دلیل کاهش منابع درآمدی اکثر مردم، محدودیت بازدید از واحدهای مسکونی و نگرانی مردم از نقل‌وانتقال به واحدهای مسکونی جدید به دلیل شیوع ویروس که به‌خصوص در کلان‌شهرها مشکلات زیادی برای شهروندان ایجاد کرده، مطرح شد. در ۱۴ اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که با تصویب ستاد ملّی مبارزه با کرونا، مدت‌زمان بسته بودن بنگاه‌های مشاور املاک که حدوداً دو ماه است به قراردادهای اسفند و فروردین واحدهای مسکونی اضافه می‌شود. براساس این مصوبه قراردادهایی که اتمام آنها اسفند ۱۳۹۸ تا اردیبهشت ۱۳۹۹ بوده است دو ماه با شرایط قبل بدون افزایش اجاره‌بها تمدید می‌شوند و مالکان مجاز به اخراج مستأجر نبوده و قوه قضائیه نیز حکم تخلیه صادر نخواهد کرد. این مصوبه نیز همانند سایر مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا یک الزام قانونی و لازم الجرا اعلام‌شده است.
اما به گزارش مرکز پژوهش‌ها پس از اعلام مصوبه تمدید دوماهه قراردادهای اجاره براساس مشاهدات به نظر می‌رسد با توجه به نزدیک شدن به فصل داغ جابه‌جایی و نقل‌وانتقالات که معمولاً با افزایش نرخ اجاره‌بها نیز همراه است مستأجران تمایل به تمدید موقت دوماهه قرارداد از خود نشان نداده و ترجیح می‌دهند پیش از ورود به این فصل و افزایش اجاره‌بها قراردادهای جدیدی را منعقد کنند، کما اینکه قیمت اجاره مسکن در ماه ابتدایی سال نیز برخلاف روال عادی سال‌های قبل افزایش قابل‌توجهی داشته است. به عبارتی مصوبه مذکور مشکل زمان جابه‌جایی را به‌صورت کوتاه‌مدت حل کرده ولی مشکل افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده را در نظر نگرفته است؛ درحالی‌که به نظر می‌رسد این شرایط ویژه طی ماه‌های آینده ادامه‌دار و آثار ناشی از آسیب شغلی افراد بر کاهش منابع درآمدی خانوارها طولانی‌مدت خواهد بود.
بااین‌حال این اقدام دولت و وزارت راه و شهرسازی نسبت به تمدید مهلت قراردادهای اجاره و ایجاد یک مهلت قانونی برای مستأجران در قالب یک اقدام حمایتی ازلحاظ کاهش نقل‌وانتقالات و از دست رفتن منابع درآمدی خانوارها یک اقدام ارزنده و دارای اهمیت است. اما عدم اقبال و موفقیت اجرای این‌گونه اقدامات در حوزه مسکن در کشور نیاز به بررسی عوامل ریشه‌ای دارد. از موانع اجرای بهینه این‌گونه احکام و مصوبات اجرایی می‌توان به نبود زیرساخت‌های لازم به‌عنوان ابزار کنترلی و نظارتی دولت ازجمله نظام اجاره‌داری، ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن ازجمله مالیات بر املاک خالی و مالیات بر عایدی فروش و اجاره مسکن، سیستم یکپارچه ثبت قراردادها و معاملات نقل‌وانتقال و اجاره مسکن، توجه ناکافی به مسکن اقشار ضعیف و محرومان و مواردی از این قبیل اشاره کرد که سبب خروج بازار از کنترل دولت می‌شود.
این گزارش در قسمت جمع‌بندی نوشت: براثر همه‌گیری بیماری کرونا که همه کشورهای جهان ازجمله ایران را دچار بحران و شرایط پیش‌بینی‌نشده کرده بسیاری از مشاغل تعطیل و بسیاری از کسب‌وکارها با رکود و کاهش چشمگیر فعالیت مواجه و درنتیجه خانوارهای زیادی درگیر مشکلات اقتصادی شده‌اند. با این اوصاف سؤالی که به ذهن متبادر می‌شود این است که مستأجران وابسته به درآمد ماهانه از محل فعالیت‌های اقتصادی که در ماه‌های اخیر با تعطیلی مشاغل روبه‌رو بوده‌اند چگونه به پرداخت اجاره‌بهای خود قادر خواهند بود؟ این مسئله در کشور ما که در سال‌های اخیر با شرایط بحرانی مضاعفی در حوزه مسکن و معیشت خانوار مواجه بوده است و مستأجران درصد بالایی از خانوارها را به‌خصوص در کلان‌شهرها (بیش از ۴۰ درصد خانوارها در تهران) را تشکیل می‌دهند اهمیت دوچندان دارد. اگرچه در وضعیت بحرانی نیاز به همدلی و همراهی آحاد مردم بیش‌ازپیش احساس می‌شود اما در این میان نباید اهمیت نقش مداخله گرانه مؤثر دولت‌ها را در ساماندهی شرایط زندگی شهروندان در مواقع اضطراری نادیده گرفت.
در این گزارش با بررسی اقدامات صورت گرفته توسط کشورهای مختلف در جهت حمایت از خانوارهای مستأجر مشاهده شد که این اقدامات بسیار سریع اتخاذشده و اغلب شامل تمدید قراردادهای جاری، ممنوعیت اخراج مستأجران و ایجاد یک مهلت قانونی برای ایشان برای پرداخت و تسویه‌های اجاره‌های معوقه معمولاً به مدت ۳ تا ۶ ماه یا تا زمان اعلام رسمی پایان شرایط اضطراری در کشورهاست. در برخی کشورها در کنار قوانین حمایتی، کمک‌های مالی به‌صورت بلاعوض یا وام و تسهیلات هم برای مستأجران و اقشار آسیب‌دیده و هم برای مالکان در نظر گرفته‌شده است. این اقدامات در قالب قوانین و دستورالعمل‌های موقت وضع و به‌منظور تسهیل عبور از بحران و کاهش آسیب‌های وارده به مردم به‌خصوص اقشار نیازمند اتخاذشده‌اند.
نکته بسیار حائز اهمیت و موردتوجه در این مقوله این است که بیشتر کشورهایی که به این سیاست‌های حمایتی مبادرت ورزیده‌اند دارای قوانین کنترل اجاره و سابقه طولانی در نظام اجاره‌داری برای املاک مسکونی هستند و در شرایط اضطراری موجود اقدام به اصلاح موقت قوانین جاری حاکم در کشورشان کرده‌اند. با این توضیح به نظر می‌رسد داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش تعریف‌شده بیش از هر چیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین موردنیاز است. فعالیت‌هایی که دولت‌ها در بخش قانون‌گذاری برای مسکن استیجاری انجام می‌دهند باید در جهت ایجاد سیستمی باشد که از مسکن استیجاری امن، سکونت پذیر و استطاعت پذیر حمایت کند. وجود زیرساخت قابل‌اتکای اجاره‌داری، امکان بیشتری برای دولت‌ها به‌منظور اتخاذ و اجرای اقدامات سریع و موقت تسهیل بخشی برمبنای قوانین جاری ایجاد کرده و از طرف دیگر پذیرش آن از سوی جامعه را آسان‌تر می‌کند. کمبود چنین نظام توانمندی در حوزه اجاره‌داری در کشور ما چه براساس وضعیت موجود مسکن که در سال‌های اخیر در حال تبدیل‌شدن به یک بحران به‌خصوص در کلان‌شهرهاست و چه در شرایط اضطراری ازجمله شیوع بیماری‌های پاندمیک مانند ویروس کرونا که به مداخله کارآمد و به‌موقع دولت نیاز است بیش از هر زمان احساس می‌شود و این در حالی است که باوجود تأکیدات و تکالیف قانونی متعدد برای ایجاد قوانین و نظام اجاره‌داری مسکن در کشور که می‌تواند به‌عنوان یک ابزار نظارتی و کنترلی قوی برای بازار مسکن استیجاری عمل کند کماکان این خلأ در کشور وجود دارد.
منبع: سایت اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران
