پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
محدودیت زمین در عین فراوانی آن باعث بروز رقابت های مختلفی حول محور زمین شده و اراضی شهری و روستایی را به محل بروز اختلافات، دعاوی و تخلفات مختلفی تبدیل کرده است. آشنایی با حقوق و قوانین مرتبط با اراضی یکی از الزامات مهم و البته بسیار گسترده ای است که دانش آموختگان و حرفه مندان شهرسازی کشور باید ضمن آشنایی با آنها، این اصول و قواعد حقوقی را در تهیه و تدوین طرح های شهرسازی به کار گیرند.
سوالات مختلفی در موضوع حقوق اراضی قابل طرح است که از جمله آنها در این یادداشت با هدف آشنایی بسیار مقدماتی با حقوق اراضی، به موارد زیر پرداخته خواهد شد:
۱- تفاوت نگاه حقوقی و شهرسازی به زمین چگونه است؟
۲- در قوانین جاری کشور، اراضی به چه انواعی تقسیم شده اند؟
تفاوت نگرش حقوقی و شهرسازی به زمین
زمین یکی از موضوعاتی است که متعلق حق واقع شده و نگاه حقوقی به آن حول محور مالکیت، نقل و انتقال، منافع، ارزش گذاری، ارث و… متمرکز است. در نظام حقوقی ما، زمین، مال غیرمنقولی است که عین یا منفعت آن قابل انتقال به غیر است و قواعد حقوق مبادلات مانند بیع، اجاره، صلح و… در مورد آن لازم الرعایه بوده و مطابق با قواعد تسلیط و احترام و اصول ۲۲ و ۴۷ قانون اساسی و ماده ۳۰ قانون مدنی، مالک در آن از کلیه حقوق مالکانه خود برخوردار است.
در نگرش شهرسازی اما زمین، محل اجرای طرح ها و پروژه های عمومی، عمرانی و خدماتی دولتی و خصوصی است که به منظور برآورده کردن الزامات زندگی شهری و روستایی و تامین امکانات مورد نیاز مردم و کشور، بهره برداری از آن لازم بوده و در فرآیند توسعه باید امکان استفاده از زمین فراهم گردد. شهرسازی، با استفاده از دانش و ابزارهای فنی و تخصصی خود، بهترین نوع بهره وری از زمین را با هدف تامین منفعت عمومی، تشخیص داده و تجویز می کند و در این راه به بررسی های فنی صورت گرفته در مراحل شناخت، تحلیل و طرح پیشنهادی تکیه می نماید.
تفاوت این دو نگرش حقوقی و عمرانی باعث بروز تقابل های مختلفی در جامعه شده و اولویت مالکیت خصوصی بر تامین نیازمندی های عمومی و چگونگی الزام مالکان به واگذاری اراضی خود جهت اجرای طرح های عمرانی و نحوه جبران ضرر و زیان آن و مرافعات حاصل از این تقابل، محل بحث های متعدد در دکترین حقوقی و عمرانی کشور و شکل گیری پرونده های متعدد در دستگاه قضایی شده است. در یادداشت آتی به تدریج، به برخی از این مسایل با جزییات بیشتری پرداخته خواهد شد.
تقسیم بندی اراضی
در منابع مختلف فقهی و حقوقی، تقسیم بندی های مختلفی از اراضی صورت گرفته است اما دکتر کامیار در کتاب حقوق ساختمان، انواع اراضی را بر اساس وضعیت حقوقی و وضعیت طبیعی آنها تقسیم کرده و هر یک را شامل موارد زیر می داند:
تقسیم زمین بر مینای وضعیت حقوقی آن: در این گروه، اراضی به سه حالت دولتی، وقفی و خصوصی تقسیم شده اند.
تقسیم زمین بر مبنای وضعیت طبیعی آن: در این گروه، اراضی در سه دسته بایر، دایر و موات جای گرفته اند.
لازم به ذکر است با توجه به گستردگی مطلب، تعاریف و قواعد حقوقی هر یک از انواع اراضی، میتواند موضوع بررسی مفصل و مستقلی باشد و در یادداشت های آتی نیز به این موضوع پرداخته خواهد شد فلذا در این یادداشت جهت آشنایی مقدماتی، تعریف مختصری از هر یک از انواع اراضی ارایه می شود.
۱- اراضی دولتی:
اراضی دولتی به معنی عام را میتوان اراضی ملی، انفال و ثروت های عمومی دانست که طبق اصل ۴۵ قانون اساسی، عبارتست از زمین های موات یا رها شده، معادن، دریاها، دریاچه، رودخانه ها و سایر آب های عمومی، کوهها، دره ها ، جنگل ها، نیزارها، بیشه های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث، و اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود و در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می کند.
اراضی دولتی به معنی خاص را میتوان اراضی خالصه یا اموال دولتی دانست مطابق با ترمینولوژی حقوق استاد لنگرودی، عبارت از غیرمنقولی است که دولت مانند مالک خصوصی در آن عمل می کند و طبق بند “و” ماده ۱ آیین نامه افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۹۴، اراضی غیر ملی که در اجرای قوانین و مقررات اراضی خالصه، بایر و موات اصلاحات ارضی، مستحدثه ساحلی و موات موضوع قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و مجهول المالک ثبتی به مالکیت دولت درآمده است.
۲- اراضی وقفی: زمینی که عین آن حبس و منافع آن در جهت اهداف خیرخواهانه استفاده می شود. بیع زمین وقف باطل است و لیکن منافع آن را میتوان از طریق اجاره منتقل کرد.
۳- اراضی خصوصی: اراضی متعلق به مردم و اشخاص حقوق خصوصی از قبیل شرکت های تجاری و تعاونی و موسسات غیرانتفاعی در فهرست اراضی خصوصی قرار دارد.
۴- اراضی دایر: بند “ب” ماده ۱ قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب، در تعریف اراضی دایر آورده است: زمین های احیا شده ای است که مستمرا مورد بهره برداری است. به این ترتیب، اخلال در بهره برداری به موجب این قانون، در حکم اعراض است. ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ قید استمرار در بهره برداری را حذف و مقرر میدارد: اراضی دایر، زمین هایی است که آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است.
۵- اراضی بایر: قانون مدنی اراضی بایر را تعریف نمی کند اما قانون زمین شهری این خلا را جبران و مقرر می دارد: اراضی بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.
۶- اراضی موات: در تعریف قانون مدنی (ماده ۲۷)، اراضی موات یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرعی در آنها نباشد. قانون زمین شهری نیز در ماده ۳ آورده است: اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد.
در سلسله یادداشت های آتی، اصول و قواعد حقوق اراضی در موضوعات مختلف و به تفصیل بیشتری مورد بحث قرار خواهند گرفت.
————————————————————————————————————————————————
منبع: دکتر غلامرضا کامیار، کتاب حقوق ساختمان، چاپ ۱۳۹۹، انتشارات مجد
————————————————————————————————————————————————
یادداشت پانزدهم: محدوده شهر و هزینه های ورود به آن
یادداشت شانزدهم: حریم شهر و قوانین و مقررات آن
یادداشت هفدهم: اراضی و مستحدثات خارج از حریم شهرها
سلام.
اراضی باغی ذیل کشاورزی لحاظ می گردند؟ و ظبق ماده ۵ قانون زمین شهری جزو اراضی دایر هستند؟
پس کمیسیون ماده ۱۲ صلاحیت تشخیص آن را دارد؟