آزادسازی ساخت ساختمانهای بلند و مسکن محرومین

مصوبه اخیر شورایعالی معماری و شهرسازی درخصوص ضوابط ساخت ساختمانهای بلند در تهران که در متن خود ارجاعاتی نیز به مصوبات سالهای اخیر این شورا دارد، درعین اشاره و استناد به مصوبات مذکور، در عمل سیاستهایی متعارض با جوهره و همچنین، مصادیق آنها دارد که قابل تامل است:
بندهای ۱ و ۵ اشاره به ضوابط استقرار ساختمانهای بلند، مصوب سال ۹۸، ابلاغ سال ۹۹ دارد:
بند یک تاکید دارد که “رعایت تراکم مصوب طرح تفصیلی در کلیه پهنه‌ها و محورهای بلند مرتبه‌سازی الزامی است”. اما تبصره ای در ادامه آن،”افزایش تراکم مازاد بر تراکم مجاز پهنه تا سقف ۵۰۰ درصد صرفاً در چارچوب سازوکار انتقال حق توسعه (TDR)” را امکانپذیر می داند.
ضوابط عام استقرار ساختمانهای بلند با هدف حفظ تراکم پیش بینی شده در طرحهای بالادست تدوین شد؛ در حالی که در بند ۱ مصوبه اخیر با اجازه بدون قید و شرط، استقرار تراکم در قالب انتقال حق توسعه به میزان پانصد درصد، در عمل طرحهای جامع شهری را بی اثر می کند. از طرف دیگر تدوین ضوابط تراکم و سطح اشغال براساس چارچوب تعریف شده در ضوابط عام استقرار ساختمانهای بلند، از مهمترین بخشهای آن مصوبه در شهرها بود که تأثیر قابل توجهی بر الگوی واحد همسایگی و همجواریها داشت. در مصوبه مذکور آمده است: “مطابق بند ۳ مصوبه «اصلاحیه ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران» نحوه استقرار بنا، جزئیات تراکم و سطح اشغال توسط کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی و اتخاذ تصمیم قرار می‌گیرد.”  با واگذاری این بخش به کمیسیون ماده پنج شهرها، امکان هر دخل و تصرفی در آن فراهم خواهد بود. این در حالی است که پیشتر هم با اصلاحیه وارد بر این مصوبه که ساخت ساختمانهای بلند نقطه ای در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر را به شورایعالی سپرده بود، مبنی بر واسپاری این مسوولیت به کمیسیونهای ماده پنج شهرداری ها در عمل این مصوبه اعتبار خود را از دست داد و امکان بلندمرتبه سازی های سوداگرانه در شهرهای کوچک و به خصوص، حاشیه دریای خزر فراهم شد.
ضوابط TOD با هدف گسترش حرکت پیاده در شهر و دسترس پذیری عابران پیاده به حمل و نقل عمومی سامانمند تدوین شد. در مصوبه اخیر آمده است: “ایستگاه‌های قطار شهری بر اساس طرح جامع حمل و نقل شهری مورد مطالعه قرارگرفته و در ایستگاه‌هایی که قابلیت تبدیل به T.O.D را دارند، با قابلیت بلندمرتبه‌سازی مجدداً مورد بررسی قرارگرفته و پس از تأیید دبیرخانه شورای عالی شهرسازی در نقشه اراضی با قابلیت بلندمرتبه‌سازی گنجانده شوند.”
در زمان تدوین این سند، خطر سوءاستفاده از این قانون در گسترش فضاهای تجاری و فروش تراکم در ایستگاهها مورد توجه قرار گرفته و به شدت با آن مقابله شد. حتی مجوزهای مرتبط داده شده نیز باطل شد. در مصوبه جدید، این موضوع تجدیدنظر شده و ساخت ایستگاهها بهانه توسعه فضاهای تجاری ایستگاهی وتراکم فروشی شده اند.
طرح خروج پادگانها از داخل شهرها با هدف گسترش فضاهای باز عمومی به عنوان تفرجگاه ها و فضاهای شهری مورد توجه قرار گرفت. گرچه، نسبت واگذاری و ارائه مجوز ساخت پرتراکم به بخش واگذار شده به نهادهای نظامی در واقع امتیاز این طرح برای شهروندان را زیرسؤال می برد و در همان زمان که واگذاری پادگان های تهران به شهرداری برای پارک عمومی در ازای دادن تراکم های بالای ساخت در سهم نیروهای نظامی طرح شد، انتقادات زیادی در پی داشت و این ایده مطرح شد که شاید عدم اجرای این قانون و حفظ این زمینها که اغلب فضای سبز هم هستند، هرچند امکان دسترسی برای شهروندان را مهیا نمی کند، اما سود بیشتری از نظر محیط زیست برای آنان خواهد داشت. در مصوبه جدید صراحتا این قانون ابزار دادن تراکم ساخت بالا به زمینهای در اختیار نیروهای نظامی تلقی میشود. متن مصوبه اخیر در خصوص انتقال پادگانها بدین شرح است: ” پادگان‌های داخل محدوده شهر با کاربری نظامی تثبیت و در صورت اجرای قانون فروش و انتقال پادگان‌ها و سایر اماکن متعلق به نیروهای مسلح به خارج از حریم شهرها، پیشنهاد بلندمرتبه‌سازی، با ارائه طرح شهرسازی و به شرط تأمین کاربری خدمات عمومی، جهت تصویب به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه شود.”
حال این سوال مطرح است که در ادامه این همه تغییرات و امتیازها که بهای آن را مانند همیشه ساکنین شهرها خواهند پرداخت و در فضای غالب حاکم مبنی بر طرحهای حمایتی مسکن صورت می گیرد، مصوبات مذکور چگونه در راستای تامین مسکن دهکهای پایین جامعه و بی خانمانها هدایت خواهند شد؟ آیا دادن تراکم تجاری در ایستگاههای حمل و نقل عمومی مساله مسکن کم درآمدها را حل می کند؟ آیا تراکم بیشتر سهم زمینهای مربوط به پادگانها  قرار است مساله مسکن محرومین را کند؟
پایتخت و بسیاری از کلانشهرهای ما دیگر تاب این بارگذاریها را ندارند… تهران،  هنوز از آثار محیط زیستی مخرب برج سازیها، تخریب باغها و ساخت و سازهای کلان منطقه ۲۲ تهران رها نشده و نخواهد شد.