پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
روند مهاجرت به شهرها از سال۱۳۳۵ یعنی در اولین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن تا سال ۱۳۹۵ یعنی آخرین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن از ۳۰درصد به ۷۵درصد افزایش یافته است. در شرایطی که جمعیت شهرنشین هرساله روند افزایشی به خود می‌گیرد و تقاضا برای واحدهای مسکونی نیز افزایشی می‌شود، عرضه واحدهای مسکونی تناسبی با میزان تقاضا ندارد؛ از سوی دیگر احیای بافت فرسوده که می‌تواند کمک جدی برای تأمین مسکن باشد نیز در عمل راه به جایی نبرده است. براساس برنامه ششم توسعه، دولت باید طی این مدت ساخت سالانه ۱۰۰هزار واحد مسکونی را در بافت‌های فرسوده شهری توسط بخش خصوصی محقق می‌کرد؛ ولی بررسی آمارها حاکی از این است که سیاست تأمین مسکن ارزان از طریق عرضه در بافت‌های فرسوده اجرا نشده و در عمل شکست خورده است. اینطور که آمارها نشان می‌دهد در سال ۹۰ حدود ۹۰هزار خانه در بافت‌های فرسوده احیا شده است. در سال ۹۱ میزان خانه‌های نوسازی‌شده در بافت فرسوده به ۷۹هزار خانه می‌رسد. در سال۹۲ حدود ۸۰هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده احیا شده است. میزان خانه‌های نوسازی شده در بافت فرسوده در سال ۹۳ به ۳۰هزار واحد مسکونی می‌رسد، در سال ۹۴ نیز فقط ۲۰هزار واحد مسکونی فرسوده احیا شده است. در سال ۹۵ تعداد نوسازی واحدهای مسکونی در بافت فرسوده به ۲۲هزار واحد می‌رسد. در سال ۹۶ حدود ۵۰هزار واحد مسکونی فرسوده احیا شده و در سال۹۷ میزان واحدهای فرسوده احیاشده به ۵۹هزار واحد می‌رسد. در سال ۹۸ تعداد واحدهای نوسازی‌شده در بافت فرسوده به ۴۴هزار واحد رسید. در سال ۹۹ نیز ۴۵هزار خانه در بافت فرسوده احیا شده است. این اعداد و ارقام حاکی از این است که میزان نوسازی واحدهای مسکونی در بافت فرسوده از سال ۹۳ به بعد با شیب نزولی‌تری همراه شده است؛ این در حالی است که در شرایط مطلوب باید دست کم سالانه ۲۵درصد از کل ساخت‌وسازها در بافت فرسوده احداث شود.
شکست برنامه‌های کلان برای احیای بافت فرسوده
براساس اظهارنظرهای نایب‌رئیس شورای اسلامی شهر اصفهان در اصفهان ۲۵درصد جمعیت شهر در بافت فرسوده ساکن هستند که این بافت فرسوده ۱۲درصد از ۱۵منطقه و ۹۹محله را شامل می‌شود. به گفته ابوالفضل قربانی، بیشترین میزان بافت فرسوده در منطقه ۱۴ اصفهان قرار دارد. مناطق یک، ۳و ۸ نیز پس از این منطقه بیشترین بافت فرسوده اصفهان را به خود اختصاص داده‌اند. علاوه براین، چهارباغ عباسی نیز که بین مناطق یک و ۳ قرار گرفته شامل بافت فرسوده می‌شود. احیای بافت فرسوده در اصفهان تاکنون روند روبه‌رشدی نداشته است. حالا اینطور که متولیان شهری اصفهان در اظهارنظرهایشان اعلام می‌کنند محدودیت‌هایی که در ضوابط مانع از نوسازی بافت های فرسوده هستند احصا شده است تا ضوابط تشویقی برای سرعت‌گیری در روند فعالیت احیای بافت در دستور کار قرار گیرد. آن‌ها می‌گویند قرارگاه مسکن و بازآفرینی شهرداری اصفهان نیز برای پیشرفت سریع‌تر فعالیت‌ها تشکیل شده است. سیاست‌گذاران نیز همواره در برنامه‌های کلان کشوری توجه به بافت فرسوده را در برنامه‌هایشان گنجانده‌اند؛ اما این مشکل همچنان به قوت خود باقی مانده است. اوایل آبان‌ماه امسال سیاست‌ها و ضوابط تشویقــی کــالبــدی متضمن نوسازی محله‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهـری بــه تصویـب رسیــد. تسهیـل در تأمین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا دو طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به‌منظـور حمـایــت از کسـب‌وکارهــای خانگی با تأمین شرایطی ازجمله این مشـوق‌هــاست کــه مــی‌تــوانــد جذابیت سرمایه‌گذاری در بافت‌ها را افزایش دهد؛همچنیــن به‌دنبــال تصـــویــب قــانــون جهش تولید و تأمین مسکن، وزارت راه‌وشهرسازی پرداخت تسهیلات نوسازی و بهسازی تا سقف ۴۵۰میلیون تومان در کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها و تا سقف ۶۰۰میلیون تومان در شهرهای دارای حرم مطهر را در دستور کار قرار داده است. مبلغ ۱۵۰میلیون تومان از تسهیلات ۴۵۰میلیون‌تومانی بافت فرسوده با نرخ سود صفردرصد نیز پرداخت می‌شود. افراد ساکن در محدوده‌های بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نیز می‌توانند از تمــامــی تسهیــلات، حمــایــت‌هـــا و تخفیف‌های نهضت ملی بدون رعایت شرایط چهارگانه نهضت ملی استفاده کنند.
مشوق‌ها کدام‌اند؟
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، در محدوده‌های مصوب بافت‌های فــرســوده، شهــرداری‌ها مـوظف‌انــد در عوارض پروانه و تراکم ساخت حداقل۵۰درصد تخفیف لحاظ کنند؛ ولی انتظار می‌رود این تخفیف به صددرصد برسد. محمد آیینی گفته است که افراد ساکن در محدوده‌های بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری می‌توانند از حداقل۳۵۰میلیون تومان تسهیلات ارزان قیمت بهره‌مند شوند. او به مصوبه تشویقی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور که اخیرا اعلام شده اشاره داشته و گفته است: مردم در صورت تمایل به بازسازی واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده، می‌توانند با شرایطی از یک یا دو طبقه تراکم تشویقی با کاربری غیرمسکونی (تجاری، اداری و خدماتی) بهــره‌منــد شونــد. آیینی همچنیــن از تسهیلات ویژه توده‌گذاری خبر داده و اعلام کرده است که تسهیلاتی در حوزه توده‌گذاری و پارکینگ دیده شده که فضای مساعد بــرای سرمـایه‌گــذاری دارای توجیــه اقتصادی لازم را فراهم می‌کند. متولیان کشوری نیز در اظهارنظرهایشان به کندی پیشروی طرح‌های احیای بافت فرسوده اشاره می‌کنند؛ تا جایی که معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است: «علاوه بر موضوع تسهیلات، بخشودگی‌ها و مشوق‌ها و سایر مسائلی که در ارتباط با موانع تسریع در جریان نوسازی از گذشته تاکنون وجود داشته است، یک مانع اصلی و مهم اما نامرئی در تمام سال‌ها موردغفلت واقع شده که این مانع نامرئی، وضعیت بسیار ناگوار و نامناسب معیشت گروه فراوانی از ساکنان بافت‌های فرسوده و ناکارآمد است؛ ضمن اینکه هم‌اکنون برخی از خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده به حدی با مشکلات معیشتی رو به‌رو هستند که نوسازی مسکن برای آن‌ها در اولویت قرار ندارد؛ از این رو لازم است ابتدا مشکل معیشت و اشتغال در بافت فرسوده برطرف شود.»
طرح‌های تملیک اشتباه بود
اینطور که فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به «اصفهان‌زیبا» می‌گوید، تاکنون به معنای واقعی بافت فرسوده‌ای احیا نشده، بلکه درواقع چندین پلاک تجمیع شده اسـت. سیـاست‌هـای احیــای بافــت نیزتاکنون بیشتر شامل مشوق‌هایی برای هــزینه‌هــای پــروانـــه‌هــای ســاخـــت و تراکم‌های تشویقی نیز بوده است که چنین سیاست‌هایی مسئله را پیچیده‌تر می‌کند. ایلاتی اذعان می‌کند: «هیچ‌جای کشور بافتی احیا نشده، بلکه پلاک احیا شده است یا چندین پلاک تجمیع شده و پلاک احیا شده است؛ درواقع به معنای واقعی بافتی احیا نشده است.»او بیان می‌کند: «بهتر است به جای اصطلاح بافت فرسوده از اصطلاح نقاط زایش شهری استفاده کرد. باید برای این نقاط چندین شاخص را در نظر گرفت؛ به عنوان مثال شاخص‌هایی همچون ریزدانگی، مساحت قطعات و پلاک‌ها و دسترسی‌ها و معابر و ساختار و شکل فضاها.»او خاطــرنشــان می‌کنـــد: «اگر بخواهیم برنامه‌ای برای احیا و نوسازی داشته باشیم باید این برنامه‌ها ناظر بر احیای بافت باشد. در روش‌های موجود، تراکم پلاک افزایش پیدا می‌کند و شاهد ترافیک جمعیتی، ترافیک ماشین‌ها و وسایل نقلیه هستیم که با این روش‌ها، بافتی احیا نمی‌شود.»این کارشناس مسکن اذعان می‌کند: «زمانی که بافتی احیا می‌شود ارزش افزوده پیدا می‌کند؛ ولی مدلی که تاکنون برای احیای این نقاط زایش شهری اعمال‌شده درست نبوده، مدل‌های مبتنی بر تملیک اشتباه است. درواقع تاکنون وضعیت اینطور بوده است که توسعه‌گر با اجبار بافتی را تملک می‌کرد و ساکنان قدیمی بافت را از این منطقه خارج می‌کرده که این مدل اشتباه است. درواقع روش درست این است که ساکنان فعلی باید در مراحل نوسازی بافت مشارکت داده شوند.»ایلاتی اذعان می‌کند: «اگر برای نوسازی بافت‌های فرسوده قرار باشد واحدهای جدیدی ساخت و ساز شود، منافع حاصل از آن باید بین ساکنان بافت و مالکان تقسیم شود. درواقع اگر قرار باشد ارزش‌افزوده‌ای هم ایجاد شود، ساکنان فعلی می‌توانند بهره مند شوند و با اعمال این روش، مشارکت اجتماعی نیز افزایش پیدا می‌کند.»
مسکن ذخیره ساختوساز شود
این کارشنــاس مسکــن عنــوان می‌کنـد: «شهــرداری‌هــا نیز بایــد مسکــن ذخیره ساختوساز کنند تا زمان نوسازی بافت، ساکنان این مناطق در مسکن ذخیره به طور موقت اسکان داده شوند و زمانی که بافت به‌طور کامل احیا و نقشه‌های جدید احداث شد، ساکنانی که از یک قسمت پازل خارج شده بودند، در مسکن ذخیره‌شده ساکن شوند و سپس به پازل نوسازی‌شده بازگردند. به این ترتیب در دوره پنج‌ساله می‌توان یک بافت را به‌طور کامل و جامع با تمامی دسترسی‌ها احیا کرد؛ البته این مدل منطقی و شدنی به‌نظر می‌رسد.»ایلاتی تأکیـد می‌کنـد: «طرح‌هـای تملـک شهــری اشتبــاه اســـت؛ چـــون در زمـــان توسعه‌دادن بافت، ساکنان از این منطقه اخــراج می‌شــونــد؛ ضمــن اینــکه هزینــه طرح‌های تملکی هنگفت است؛ ولی در مدل‌های مشارکتی، ساکنان بافت مشارکت دارند و منافع برد-برد حاصل می‌شود. باوجود این تفاسیر، شهرداری می‌تواند با کمترین آورده احیای بافت را در پیش بگیرد؛ ضمن اینکه مدل مشارکتی پایداری بیشتری نیز دارد.»این کارشناس مسکن می‌گوید: «در این شرایط، واحدهای مسکونی بیشتری در بافت های فرسوده ساخته می‌شوند؛ ضمن اینکه خانه‌های نوسازی شده نیز می‌توانند به‌دنبال این طرح‌ها باشند. در این شرایط بهتر است طرح جدیدی مطرح و اجرا شود.»او اذعان می‌کند: «بافت‌های فرسوده می‌تواند ارزش‌افزوده بیشتری ایجاد کند. باید مدل مشارکتی برای احیای بافت و نوسازی این مناطق در پیش گرفته شود تا در مرحله اجرا به‌خوبی پیش رود. ریزدانگی، معابــر و دستــرسی‌هــا، ساختار و شکــل تــوسعـــه فضــاهـــا، معمـــاری‌هـــا شاخصه‌هایی هستند که باید برای احیای بافت در نظر گرفته شود.»
منبع: اصفهان زیبا
