توافق، بلاتکلیفی یا تنش، کدام برنده می‌شود؟

بازار مسکن در حالی وارد پنجمین سال رکود معاملاتی شده که از یک سو قیمت مسکن در بسیاری از شهرها طی سال‌های اخیر چندین برابر شده و از سوی دیگر قدرت خرید خانوارها به پایین‌ترین سطوح خود رسیده است.

در این شرایط، هر بار که نشانه‌ای از احتمال توافق سیاسی یا کاهش تنش‌های خارجی مطرح می‌شود، انتظار عمومی برای افت قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد؛ انتظاری که بسیاری از کارشناسان آن را با واقعیت‌های اقتصادی همخوان نمی‌دانند.

بررسی سناریوهای مختلف نشان می‌دهد حتی اگر فضای سیاسی کشور به سمت ثبات حرکت کند، احتمال کاهش محسوس قیمت مسکن بسیار کمتر از احتمال افزایش حجم معاملات است؛ زیرا بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، از چسبندگی قیمتی، محدودیت عرضه و هزینه‌های بالای تولید تأثیر می‌پذیرد.

در این میان با مطرح شدن سناریوهای مختلف درباره آینده روابط خارجی و اقتصاد کشور، دوباره این پرسش مطرح شده است که آیا توافق جامع می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد یا خیر؟

هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفت‌وگو با برنا معتقد است پاسخ این پرسش چندان امیدوارکننده نیست.

فروغمند اعرابی مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن را «چسبندگی قیمتی» می‌داند؛ ویژگی‌ای که باعث می‌شود برخلاف بسیاری از کالاها، قیمت ملک به‌سادگی کاهش پیدا نکند. او می‌گوید: کاهش قیمت مسکن مانند سایر کالاها به‌سادگی اتفاق نمی‌افتد؛ زیرا این بازار از چسبندگی قیمتی بالایی برخوردار است و محدودیت زمین، شرایط منطقه‌ای و ویژگی‌های هر ملک، مانع از افت شدید قیمت‌ها می‌شود.

این تحلیل با واقعیت‌های بازار نیز همخوانی دارد. بخش مهمی از قیمت مسکن به زمین اختصاص دارد؛ کالایی که عرضه آن محدود است و حتی در دوره‌های رکودی نیز مالکان تمایل چندانی به کاهش قیمت ندارند. علاوه بر آن، رشد مداوم هزینه ساخت، قیمت تمام‌شده واحدهای جدید را افزایش داده و امکان کاهش نرخ فروش را برای سازندگان محدود کرده است.

    توافق سیاسی؛ کاهش قیمت  یا کاهش سرعت گرانی؟

یکی از مهم‌ترین محورهای این تحلیل، بررسی اثر توافق جامع بر بازار مسکن است.پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی در این باره تأکید می‌کند: حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن چندان منطقی نیست؛ مگر اینکه عرضه گسترده‌ای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان و سازندگان جدید، تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند.به اعتقاد او، اثر اصلی توافق احتمالی در جای دیگری نمایان خواهد شد.

او می‌گوید: اثر اصلی توافق احتمالی باید در کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، افزایش قدرت خرید خانوارها و بهبود شرایط تأمین مالی دیده شود، نه در کاهش ناگهانی قیمت ملک. این دیدگاه نشان می‌دهد بسیاری از تحلیلگران معتقدند توافق سیاسی بیش از آنکه قیمت‌ها را پایین بیاورد، می‌تواند شرایط اقتصادی را باثبات‌تر کند؛ موضوعی که در نهایت زمینه بازگشت خریداران واقعی به بازار را فراهم خواهد کرد.

    رونق از واحدهای کوچک آغاز می‌شود

این پژوهشگر حوزه شهرسازی معتقد است اگر ثبات اقتصادی ایجاد شود، نخستین بخشی که از رکود خارج خواهد شد، واحدهای کوچک‌متراژ هستند.

او می‌گوید: در صورت ایجاد ثبات اقتصادی، نخستین نشانه‌های رونق در بخش معاملات مصرفی و به‌ویژه واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌تر نمایان خواهد شد.

این موضوع نیز با رفتار سال‌های اخیر بازار همخوانی دارد. افزایش قیمت‌ها باعث شده بخش بزرگی از متقاضیان به سمت واحدهای کوچک‌تر حرکت کنند؛ واحدهایی که به دلیل قیمت پایین‌تر، نقدشوندگی بیشتری دارند و دامنه وسیع‌تری از خریداران توان ورود به آنها را دارند.

ساخت‌وساز؛ بازاری که دیرتر واکنش نشان می‌دهد

برخلاف معاملات، ساخت‌وساز معمولاً با فاصله زمانی نسبت به تغییرات اقتصادی واکنش نشان می‌دهد .فروغمند اعرابی در این باره توضیح می‌دهد: رونق تولید مسکن برخلاف معاملات، فرآیندی زمان‌بر است. سازندگان برای آغاز پروژه جدید باید نسبت به ثبات بازار، امکان فروش واحدها، قیمت زمین، هزینه مصالح ساختمانی و شرایط تأمین مالی اطمینان پیدا کنند.

این نکته از آن جهت اهمیت دارد که حتی اگر معاملات افزایش پیدا کند، عرضه واحدهای جدید به سرعت رشد نخواهد کرد و همین موضوع می‌تواند مانع کاهش قیمت‌ها شود.

    سناریوی تداوم وضعیت موجود  بازار در حالت انتظار

به اعتقاد این کارشناس، اگر نه توافق جامعی حاصل شود و نه تنش‌ها افزایش یابد، بازار همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند.او می‌گوید: اگر شرایط فعلی و تفاهم‌های موقت ادامه پیدا کند، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند. به گفته پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در چنین شرایطی افزایش اسمی قیمت‌ها دور از انتظار نیست؛ اما این رشد بیشتر ناشی از تورم خواهد بود تا رونق واقعی بازار. او اضافه می‌کند: در این سناریو، احتمال رشد اسمی قیمت‌ها وجود دارد، اما این افزایش بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را خواهد داشت و به معنای رونق واقعی بازار نیست. معاملات نیز محدود به خریدهای ضروری خواهد بود و سرمایه‌گذاران برای ورود گسترده، منتظر روشن‌تر شدن چشم‌انداز اقتصادی می‌مانند.

    تشدید تنش‌ها؛ افزایش قیمت بدون رونق

سناریوی سوم مربوط به افزایش تنش‌های سیاسی است؛ وضعیتی که به باور این پژوهشگر می‌تواند قیمت‌های اسمی را افزایش دهد، اما معاملات را بیش از گذشته کاهش دهد.

او می‌گوید: در صورت افزایش تنش‌های سیاسی، بازار مسکن ممکن است با افزایش قیمت‌های اسمی مواجه شود، اما این موضوع لزوماً به معنای رونق نیست.

به گفته فروغمند اعرابی در چنین شرایطی احتمال کاهش عرضه از سوی فروشندگان، خروج خریداران مصرفی، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و دشوارتر شدن تأمین مالی، بازار را وارد رکودی عمیق‌تر خواهد کرد. در چنین فضایی، افزایش قیمت بیشتر ناشی از انتظارات تورمی خواهد بود تا افزایش تقاضای واقعی.

    تورم؛ سرمایه‌گذاران را نگه می‌دارد  خریداران را دور می‌کند

فروغمند اعرابی درباره رفتار سرمایه‌گذاران نیز توضیح می‌دهد: تقاضای سرمایه‌ای در شرایط تورمی می‌تواند افزایش پیدا کند، اما این موضوع به معنای رونق گسترده نیست.

او تأکید می‌کند: سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی بیشتر به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت و مصالح ساختمانی باعث رشد قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود، اما تا زمانی که درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند، این رشد نمی‌تواند به افزایش پایدار معاملات منجر شود.

این تحلیل نشان می‌دهد افزایش قیمت همیشه به معنای رونق نیست؛ زیرا ممکن است تعداد معاملات همچنان در سطح پایینی باقی بماند.

    رونق واقعی چگونه تعریف می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین نکات مطرح‌شده در این گفت‌وگو، تفاوت میان افزایش قیمت و رونق بازار است. فروغمند اعرابی تأکید می‌کند: رونق بازار لزوماً به معنای کاهش قیمت‌ها نیست؛ بلکه نشانه اصلی رونق، افزایش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگی و خروج بازار از وضعیت قفل‌شدگی است. او همچنین می‌گوید: در صورت بازگشت ثبات، ابتدا بازار خرید و فروش فعال می‌شود و پس از آن با فاصله زمانی، ساخت‌وساز رونق خواهد گرفت؛ زیرا تولید مسکن نیازمند تصمیم‌های بزرگ‌تری مانند خرید زمین، دریافت مجوز، تأمین سرمایه و اطمینان از فروش آینده است.

    آیا همه واقعیت بازار  در سیاست خلاصه می‌شود؟

هرچند نقش تحولات سیاسی در بازار مسکن انکارناپذیر است، اما تقلیل تمام مشکلات این بازار به مذاکرات یا تنش‌های خارجی نیز می‌تواند گمراه‌کننده باشد.  بازار مسکن ایران با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری روبروست؛ از کمبود عرضه موثر و رشد هزینه ساخت گرفته تا ضعف نظام تأمین مالی، نرخ پایین تسهیلات خرید نسبت به قیمت واقعی واحدهای مسکونی، فرسودگی بافت‌های شهری، احتکار زمین و نبود سیاست‌های پایدار برای تولید مسکن. در چنین شرایطی حتی اگر توافق سیاسی نیز محقق شود، بدون اصلاح این عوامل، انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها چندان واقع‌بینانه نیست. در واقع آنچه از مجموع این تحلیل برمی‌آید آن است که آینده بازار مسکن بیش از آنکه به کاهش قیمت‌ها وابسته باشد، به بازگشت اعتماد، افزایش قدرت خرید و خروج بازار از رکود معاملاتی گره خورده است. فروغمند اعرابی نیز بر همین موضوع تأکید دارد و معتقد است ساختار بازار مسکن به گونه‌ای است که کاهش شدید قیمت‌ها به‌سادگی رخ نمی‌دهد. از این منظر، حتی بهترین سناریوی سیاسی نیز احتمالاً ابتدا خود را در افزایش معاملات، بهبود تأمین مالی و رونق تدریجی ساخت‌وساز نشان خواهد داد، نه در کاهش ناگهانی قیمت واحدهای مسکونی. در مقابل، اگر بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی ادامه پیدا کند یا تشدید شود، احتمال افزایش قیمت‌های اسمی، کاهش عرضه، افت بیشتر قدرت خرید و تداوم رکود معاملاتی بسیار بیشتر از احتمال شکل‌گیری رونق واقعی خواهد بود. بنابراین، مهم‌ترین شاخص سلامت بازار مسکن در ماه‌ها و سال‌های آینده نه کاهش قیمت، بلکه افزایش معاملات، رشد سرمایه‌گذاری مولد در ساخت‌وساز و بهبود توان خرید خانوارها خواهد بود؛ شاخص‌هایی که تحقق آنها نیازمند ثبات اقتصادی، اصلاح سیاست‌های بخش مسکن و افزایش اعتماد فعالان این بازار است.

تعادل