پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
همانطور که در یادداشت های پیشین ذکر شد، ضوابط طرح های شهرسازی از نظر حقوقی، از مهمترین اجزای این طرح ها بوده و نسبت به دیگر قسمت های طرح، واجد ارزش حقوقی و الزام آوری بیشتری هستند. در این نوشته در ادامه بحث پیرامون ضوابط، به سوالات زیر خواهیم پرداخت:
- مفهوم ضابطه چیست؟
- در طرح های شهری درباره چه موضوعاتی ضابطه وضع می شود؟
- منظور از اصول شهرسازی چیست و چه نسبتی با ضابطه دارد؟
- احراز رعایت یا عدم رعایت اصول شهرسازی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از طریق ارجاع امر به کارشناس رسمی، بر چه مبنایی صورت می گیرد؟
مفهوم ضابطه
ضابطه در لغت به معنای دستور و قاعده (فرهنگ معین)، معیار، نظم، آیین، رسم (فرهنگ فارسی عمید) و نگهدارنده هر شی به حد خودش (فرهنگ دهخدا) آمده است.
موضوعات مشمول ضوابط در طرح های شهری
در منابع تخصصی شهرسازی، یافتن تعریف و چارچوبی از ضوابط طرح ها دشوار می نماید. از جمله بررسی های تخصصی و جامعی که در مورد ضوابط طرح های شهرسازی صورت گرفته، میتوان به کتاب “ضوابط احداث بنا، کنکاشی در ضوابط ایران و جهان” تالیف مهندس سهراب مشهودی از پیشکسوتان و حرفه مندان عرصه شهرسازی کشور اشاره نمود. وی در این کتاب، تنظیم ضوابط احداث بنا را به سه دلیل اساسی زیر می داند:
- پاسخ به مباحث برنامه ریزی شده در طرح های شهری
- حفظ حقوق شهروندان و حق شهر با احداث ابنیه
- حفظ حقوق بهره وران و ساکنان در ساخت و سازها
مهندس مشهودی همچنین محورهای عمده ضوابط که باید مشخص شده و به تدوین ضوابط بنا منجر گردد را شامل ۹ معیار اصلی به شرح زیر میداند:
- سلامت و بهداشت
- معیارهای زیبایی و بصری
- معیارهای مربوط به مناظر و مرایا و مدیریت احجام
- معیارهای مرتبط به وضعیت پستی و بلندی (توپوگرافی) شهر
- معیارهای مرتبط به آب و هوا و اقلیم
- معیارهای مرتبط به عرف، سنن و حقوق مکتسبه
- معیارهای مربوط به دید و اشراف مزاحم
- معیارهایی که به خلاقیت و تنوع بصری می انجامد
- معیارهای ناشی از ضرورت های برنامه ریزی شهری (بخصوص با ویژگی های هر شهر)
به نقل از کتاب فوق الذکر، در پژوهش دیگری نیز، جان پانتر و متیو کارمونا از سال ۱۹۹۱ در مورد محتوای طراحانه برنامه های توسعه شهری بررسی کرده و عواملی را که در مقیاس های گوناگون در تدوین ضوابط احداث بنا مورد توجه واقع شده اند به شرح زیر جمعبندی کرده اند:
۱- کیفیت پایداری زیست محیطی: شامل کیفیت سر و صدا، انرژی، جهت گیری ابنیه و معابر، بوم شناسی، حفاظت طبیعت، مصالح، فرم شهری و غیره.
۲- کیفیت های منظر شهری: شامل کیفیت کاراکتر، بافت، منظر شهری، نشانه، ریخت شناسی، عناصر چشم آزار و غیره.
۳- کیفیت دیدها: شامل کیفیت کریدورهای دید، خط آسمان، چشم اندازها، کنترل احداث بناهای مرتفع.
۴- کیفیت فرم شهر: شامل کیفیت تراکم، توده احجام، عرصه زندگی خصوصی، نور و آفتابگیری، اندازه قطعه، خط آسمان، سایه اندازی، فاصله ساختمان ها، نسبت پوشش سایت/قطعه، محصوریت فضا.
۵- کیفیت فرم ساختمان ها: شامل کیفیت مقیاس، ارتفاع، فرم حجم.
اصول شهرسازی
یکی از موضوعات بسیار مهم در بحث حقوق شهرسازی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و کمیسیون آن است. با تاکید بر این نکته که در اینجا قصد پرداختن تفصیلی به کمیسیون ماده صد را نداریم و در نوشتارهای آتی بررسی خواهد شد، موضوع “اصول شهرسازی” مندرج در تبصره ۱ ماده فوق و ارتباط آن با ضوابط شهرسازی در اینجا مورد بررسی قرار می گیرد.
بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۰۰ (پ.ن ۱)، تخریب تخلف ساختمانی انجام شده (اعم از ساخت بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه) درصورتی است که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی (که به اصول ثلاثه نیز مشهور هستند)، موضوع تخریب، ضرورت داشته باشد. در واقع مطابق رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۵۷۷ مورخ ۲۳/۴/۱۳۹۳،کمیسیون موضوع این قانون با احراز این که اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد. سوالی که همواره در محافل حقوقی و محاکم دادگستری مطرح بوده این است که منظور از این اصول سه گانه چیست؟ تشخیص رعایت یا عدم رعایت آنها بر چه مبنایی است؟ مسئولیت این تشخیص با چه کسی است؟ رای کمیسیون ماده صد چگونه باید دربرگیرنده رعایت یا عدم رعایت اصول فوق باشد؟
برای سال های متمادی، پاسخ های مختلف به سوالات فوق، مانع از شکل گیری رویه مشخص اجرایی و قضایی در تخلفات ساختمانی شده و چارچوب مشخصی در برخورد با اصول سه گانه فوق ارائه نشده است. حقوقدانانی همچون دکتر غلامرضا کامیار و دکتر امید محمدی نیز معتقدند اصول سه گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی دارای تعریف مشخصی در نظام حقوقی کشور نیستند. البته با توجه به منطوق ماده ۱۰۰ میتوان اصول فنی را اغلب، مرتبط به مشخصات سازه ای بنا، مصالح و مقاومت آن و اصول بهداشتی را متوجه موضوعاتی همچون نورگیری، تهویه، هم بادی، تاسیسات مکانیکی از قبیل آب و فاضلاب و تاسیسات برقی دانست اما اصول شهرسازی بیشتر دچار ابهام و بلاتکلیفی هستند.
شورایعالی شهرسازی و معماری با هدف حل این چالش شهرسازانه و حقوقی، در مصوبه مورخ ۲۲/۹/۱۳۹۵ خود، منظور از اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را اصول و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی و مصوبات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و مقررات ملی ساختمان دانسته است.
در اینجا به موضوع ضوابط که در ابتدای این نوشتار مورد اشاره قرار گرفت باز می گردیم. ضوابط طرح ها یکی از مصادیق اصول شهرسازی است که عدم رعایت آنها می تواند منجر به قلع بنای احداثی گردد؛ اما خود مفهوم ضوابط در منابع و متون تخصصی شهرسازی، واجد تعریف و چارچوب مشخصی نیست و تنها با مراجعه به نمونه های طرح های انجام شده میتوان دریافت که ضوابط چگونه و در چه مواردی و به چه شکلی تدوین می شوند که آن هم به نظر مهندس مشهودی، طی دوره متاخر شهرسازی یعنی از ۱۳۴۹ به بعد، تقریبا تمامی ضوابط احداث بنای تدوین شده در طرح های مختلف، به نوعی تکرار ضوابط طرح جامع تهران ۱۳۴۹ بوده است و ضوابط این طرح بدون هیچ تحلیلی و تقریبا هیچ تغییری در بالغ بر چهار دهه در حدود پانصد طرح شهری تکرار شده است. رویه قضایی نیز در این باب، تشخیص موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری واگذار کرده و در مجموع، مبنای مشخصی جهت ارزیابی رعایت یا عدم رعایت ضوابط تدوین نشده است.
برای مثال در یک نمونه نظر کارشناس رسمی در مورد رعایت اصول سه گانه و احراز ضرورت تخریب (لینک دانلود در پ.ن ۲) آمده است: “با عنایت به این امر که تخلفات صورت گرفته در احداث بنا تنها به صورت تغییر کاربری بوده و با توجه به پهنه بندی، کاربری تعریف شده در طرح تفصیلی در منطقه مذکور که به صورت درون بافت می باشد تخلفات احداثی از منظر شهرسازی در ملک مذکور هیچ گونه تنش قابل توجهی در اصول و مبانی متعارف شهرسازی حاکم در منطقه، در مدت و اعتبار طرح تفصیلی کرج به وجود نخواهد آورد. ” در قسمت های دیگر نیز اشاره شده که ” از نظر اصول شهرسازی، عرض معبر، کاربری مصوب طرح و تامین پارکینگ در حد نیاز رعایت شده است” و سپس کارشناس با بررسی دیگر جوانب فنی و بهداشتی، رای به عدم احراز ضرورت تخریب بنا صادر نموده است.
این درحالی است که علاوه بر معیارهای بررسی شده در نظریه کارشناسی فوق، همانطور که پیش تر ذکر شد، موضوعات و شاخص های مختلفی در طرح های شهرسازی مشمول ضابطه گذاری واقع می شوند که لازم است در صدور نظریه های کارشناسی ماده ۱۰۰ و دیگر موضوعات اختلافی، مورد مداقه قرار گیرند.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب فوق الذکر در می یابیم که ضوابط شهرسازی از مصادیق اصول شهرسازی و مبنای سنجش آن هستند از این رو ضوابط طرح های شهرسازی به وسیله ای برای احقاق یا تضییع حقوق شهروندان تبدیل شده اند و لازم است دارای ویژگی هایی به شرح زیر باشند:
– سنجش پذیر و قابل ارزیابی باشند.
– صریح، عینی، ملموس و غیرقابل تفسیر به آرای متفاوت و متضاد باشند.
– جزییات موضوع تحت شمول خود را دقیق و کامل، مشخص کرده باشند.
– واجد ساز و کار مشخصی جهت ارزیابی موضوعات توسط کارشناس رسمی دادگستری باشند.
همچنین پیشنهاد می شود در تدوین دفترچه ضوابط طرح های شهرسازی، مشخص شود که چه قسمت هایی از ضوابط واجد اهمیت اساسی در ساخت و سازهای شهری بوده و لازم است حتما مورد توجه کارشناسان رسمی دادگستری در تشخیص رعایت یا عدم رعایت اصول شهرسازی واقع شوند.
————————————————————————————————————————————————
منابع
– سهراب مشهودی، کتاب “ضوابط احداث بنا، کنکاشی در ضوابط ایران و جهان”
– کانال تلگرام شهرداد به نشانی https://telegram.me/dadshahr96 و آیدی @dadshahr96
————————————————————————————————————————————————
پی نوشت
یک)
ماده ۱۰۰ـ مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
تبصره ۱ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می‌کند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
دو) لینک دانلود nzare karshnasi نمونه نظر کارشناس رسمی دادگستری برای تایید اصول شهرسازی فنی بهداشتی
————————————————————————————————————————————————
یادداشت شماره ۶: ابزارهای حقوقی شهرسازی
یادداشت شماره ۷: الزام آوری طرح های شهرسازی
شهرسازی و حقوق یادداشت هفتم: خاصیت حقوقی و الزام آوری طرح های شهرسازی
یادداشت شماره ۸: تقابل طرح های شهرسازی با منافع خصوصی مالکان
شهرسازی و حقوق یادداشت هشتم: تقابل طرح های شهرسازی با منافع خصوصی مالکان
