پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
برزن نیوز : بحران مسکن دیگر یک مسئله صرفاً اقتصادی یا اجتماعی نیست؛ به یکی از مهمترین مسائل برنامهریزی شهری در جهان تبدیل شده است. گزارش جهانی شهرهای ۲۰۲۶ سازمان ملل متحد نشان میدهد حدود ۳ میلیارد نفر در جهان به مسکن مناسب دسترسی ندارند و کسری جهانی مسکن در سال ۲۰۲۳ به حدود ۲۸۸ میلیون واحد رسیده است.
اما اهمیت این بحران فقط در تعداد خانههای کم نیست. وقتی مسکن برای بخش بزرگی از جمعیت یک شهر دستنیافتنی میشود، شکل شهر نیز تغییر میکند؛ مردم به حاشیهها رانده میشوند، سفرهای روزانه طولانیتر میشود، فشار بر زیرساختها افزایش مییابد و شکاف میان محلههای برخوردار و کمبرخوردار عمیقتر میشود.
به همین دلیل، پیام اصلی گزارش جدید UN-Habitat روشن است: مسکن باید در قلب برنامهریزی شهری قرار بگیرد، نه در حاشیه آن. این سازمان در گزارش ۲۰۲۶، بحران مسکن را در پنج بُعد بههمپیوسته بررسی میکند: استطاعتپذیری، جابهجایی و بیخانمانی، سکونتگاههای غیررسمی، تابآوری و پایداری و زیستپذیری.
مسکن؛ نقطه شروع شکلگیری شهر
خانه فقط یک واحد ساختمانی نیست.
موقعیت خانه تعیین میکند ساکنان چگونه به محل کار، مدرسه، درمان، حملونقل عمومی، فضای سبز و خدمات شهری دسترسی داشته باشند.
اگر یک واحد مسکونی ارزان در فاصلهای بسیار دور از مراکز اشتغال ساخته شود، ممکن است قیمت خرید یا اجاره آن پایین باشد، اما هزینه حملونقل، زمان رفتوآمد و دسترسی محدود به خدمات، بخشی از این «ارزان بودن» را از بین میبرد.
به همین دلیل، مفهوم مسکن استطاعتپذیر در ادبیات جدید شهری فقط به قیمت خانه محدود نیست؛ بلکه به مکان خانه و هزینه کلی زندگی نیز مربوط میشود.
گزارش جهانی شهرهای ۲۰۲۶ نیز بر همین ارتباط تأکید دارد و مسکن را عاملی برای دسترسی به فرصتهای اقتصادی، خدمات اجتماعی، سلامت و کیفیت زندگی میداند.
وقتی مسکن گران میشود، شهر کش میآید
یکی از پیامدهای افزایش قیمت مسکن، رانده شدن خانوارها به مناطق دورتر است.
خانواری که دیگر توان پرداخت اجاره در نزدیکی مرکز شهر را ندارد، ممکن است به حاشیه شهر یا شهرهای پیرامونی مهاجرت کند.
در نگاه اول، مشکل مسکن حل شده است؛ خانواده خانهای پیدا کرده است.
اما مسئله جدیدی شکل میگیرد: سفر روزانه طولانیتر، هزینه بیشتر حملونقل، وابستگی بیشتر به خودرو و فشار مضاعف بر شبکههای آب، برق، راه و خدمات شهری.
به این ترتیب، بحران مسکن میتواند به بحران حملونقل و زیرساخت تبدیل شود.
این همان نقطهای است که برنامهریزی شهری و سیاست مسکن باید به یکدیگر متصل شوند.
تهران؛ نمونهای از جدایی مسکن و برنامهریزی شهری
تهران یکی از نمونههای مهم این مسئله است.
در این کلانشهر، قیمت مسکن و اجارهبها تنها تعیینکننده محل زندگی خانوارها نیست؛ بلکه بر الگوی توسعه فضایی شهر، سفرهای روزانه و رابطه میان مناطق مختلف شهری نیز تأثیر میگذارد.
هرچه فاصله میان محل سکونت و مراکز اشتغال بیشتر شود، فشار بیشتری بر شبکه حملونقل وارد خواهد شد.
از سوی دیگر، خانوارهایی که توان پرداخت هزینه مسکن در مناطق مرکزی و برخوردار را ندارند، ناچارند به مناطق ارزانتر حرکت کنند؛ حتی اگر این مناطق دسترسی ضعیفتری به خدمات یا فرصتهای شغلی داشته باشند.
بنابراین در تهران نیز نمیتوان درباره «حل بحران مسکن» صرفاً از تعداد واحدهای ساختهشده صحبت کرد.
سؤال مهمتر این است:
این خانهها کجا ساخته میشوند و چه نسبتی با شبکه حملونقل، اشتغال و خدمات شهری دارند؟
تهران فقط با کمبود خانه مواجه نیست؛ با مسئله توزیع خانه نیز مواجه است
یکی از ابعاد مهم بحران مسکن، نحوه توزیع واحدهای مسکونی در شهر است.
پژوهش منتشرشده در سال ۲۰۲۶ درباره مسکن خالی در تهران، این پدیده را از منظر سوداگری، سرمایهای شدن مسکن و بیثباتی بازار بررسی کرده است.
این موضوع نشان میدهد که مسئله مسکن را نمیتوان صرفاً با ساخت واحدهای بیشتر توضیح داد.
ممکن است همزمان با وجود خانوارهای فاقد مسکن مناسب، بخشی از موجودی مسکن نیز به دلایل مختلف بدون استفاده باقی بماند.
در چنین شرایطی، سیاست شهری باید علاوه بر افزایش عرضه، به نحوه استفاده از زمین و ساختمان، سوداگری، مسکن خالی و دسترسی گروههای مختلف اجتماعی به مسکن نیز توجه کند.
آیا افزایش تراکم راهحل تهران است؟
در تهران، یکی از پاسخهای رایج به مسئله زمین و مسکن، افزایش تراکم ساختمانی بوده است.
اما تراکم به خودی خود نه خوب است و نه بد.
تراکم زمانی میتواند به توسعه پایدار کمک کند که با ظرفیت زیرساخت، حملونقل عمومی، فضای باز، مدرسه، درمان، خدمات محلهای و ظرفیت محیطزیستی هماهنگ باشد.
اگر تعداد بیشتری واحد مسکونی بدون افزایش ظرفیت خدمات و زیرساخت در یک محله ایجاد شود، نتیجه میتواند افزایش فشار بر شبکه معابر، کمبود فضای عمومی و کاهش کیفیت زندگی باشد.
بنابراین مسئله اصلی تهران نباید فقط «چقدر بسازیم؟» باشد؛ بلکه باید پرسید:
«کجا، با چه تراکمی و همراه با چه خدماتی بسازیم؟»
مسکن ارزان در حاشیه شهر؛ راهحل یا انتقال مسئله؟
تجربه بسیاری از شهرهای جهان نشان داده است که ساخت مسکن ارزان در زمینهای ارزان حاشیهای، اگر بدون حملونقل عمومی و خدمات شهری انجام شود، میتواند به یک چرخه معیوب منجر شود.
ساکنان برای رسیدن به محل کار ساعتها در مسیر هستند، هزینه حملونقل افزایش مییابد و شهر مجبور میشود برای ایجاد زیرساختهای جدید هزینه بیشتری پرداخت کند.
در نتیجه ممکن است خانه ارزان باشد، اما زندگی ارزان نباشد.
این مسئله برای تهران و منطقه پیرامونی آن اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا هر تصمیم درباره توسعه مسکن در اطراف تهران، در نهایت بر شبکه حملونقل، بازار کار و ساختار فضایی کلانشهر تأثیر میگذارد.
مسکن باید به حملونقل عمومی متصل باشد
یکی از مهمترین درسهای سیاستهای جدید شهری در جهان، پیوند میان مسکن و حملونقل عمومی است.
اگر خانههای جدید در نزدیکی ایستگاههای مترو، قطار شهری و شبکه اتوبوس سریع ساخته شوند، امکان کاهش وابستگی به خودرو و کوتاه شدن سفرهای روزانه افزایش مییابد.
این همان رویکردی است که در ادبیات برنامهریزی شهری با عنوان توسعه مبتنی بر حملونقل عمومی یا TOD شناخته میشود.
برای تهران، این رویکرد میتواند به معنای بازنگری در نحوه توسعه اراضی اطراف ایستگاههای مترو و قطار شهری باشد؛ اما با یک شرط مهم:
توسعه اطراف ایستگاه نباید صرفاً به معنای افزایش تراکم باشد.
باید همزمان مسکن استطاعتپذیر، فضای عمومی، خدمات و دسترسی مناسب برای گروههای مختلف اجتماعی نیز در نظر گرفته شود.
بحران مسکن، بحران عدالت شهری است
خانه مناسب فقط سقف بالای سر نیست.
اینکه یک خانواده در کدام نقطه شهر زندگی میکند، بر فرصتهای آموزشی، شغلی، سلامت، دسترسی به حملونقل و حتی زمان آزاد او اثر میگذارد.
بنابراین وقتی خانوارهای کمدرآمد مجبور میشوند برای یافتن مسکن ارزانتر به مناطق دورتر بروند، عملاً بخشی از فرصتهای شهری را نیز از دست میدهند.
از این منظر، سیاست مسکن بخشی از سیاست عدالت فضایی است.
برای تهران نیز این مسئله اهمیت زیادی دارد؛ زیرا تفاوت قیمت مسکن میان مناطق مختلف شهر تنها تفاوتی اقتصادی نیست و به تفاوت در دسترسی به خدمات و فرصتهای شهری نیز گره میخورد.
برنامهریزی شهری بدون سیاست زمین و مسکن ناقص است
گزارش ۲۰۲۶ UN-Habitat تأکید میکند که حل بحران مسکن نیازمند مجموعهای از سیاستهاست؛ از اصلاح حکمرانی زمین و تأمین مالی گرفته تا توسعه مسکن استطاعتپذیر، بهبود سکونتگاههای غیررسمی و افزایش تابآوری مسکن.
این رویکرد میتواند برای تهران نیز یک درس مهم داشته باشد.
اگر برنامهریزی شهری فقط درباره کاربری زمین، تراکم و شبکه معابر تصمیم بگیرد، اما مسئله استطاعتپذیری مسکن را نادیده بگیرد، بخشی از واقعیت شهر از برنامهریزی حذف شده است.
در مقابل، اگر سیاست مسکن نیز بدون توجه به ساختار فضایی شهر اجرا شود، ممکن است به توسعه پراکنده، افزایش سفر و فشار بر زیرساختها منجر شود.
راهحل، یکپارچه کردن سیاست مسکن و برنامهریزی شهری است.
تهران به یک سیاست مسکن شهری نیاز دارد
شاید یکی از مهمترین درسهایی که میتوان از تجربه جهانی گرفت، ضرورت نگاه کردن به مسکن به عنوان یک موضوع صرفاً ساختمانی نیست.
تهران به سیاستی نیاز دارد که مسکن را همزمان با زمین، حملونقل، اشتغال، خدمات عمومی، محیطزیست و عدالت فضایی ببیند.
در چنین رویکردی، شهرداری، دولت، نهادهای تأمین زمین، بخش خصوصی و جامعه محلی نمیتوانند جدا از یکدیگر تصمیم بگیرند.
هدف نیز نباید صرفاً افزایش تعداد واحدهای ساختمانی باشد.
هدف باید ایجاد خانه مناسب در مکان مناسب و با هزینه قابل تحمل باشد.
آینده شهر به آینده مسکن وابسته است
بحران جهانی مسکن نشان میدهد شهرها نمیتوانند بدون پاسخ دادن به نیاز سکونت شهروندان، به توسعه پایدار دست پیدا کنند.
در تهران نیز مسئله مسکن دیگر صرفاً موضوع وزارتخانهها، سازندگان یا بازار املاک نیست؛ این مسئله مستقیماً به آینده شهر مربوط است.
اینکه مردم کجا زندگی میکنند، چقدر برای مسکن هزینه میپردازند، چقدر برای رفتن به محل کار در مسیر هستند و چه میزان به خدمات شهری دسترسی دارند، در نهایت شکل تهران آینده را تعیین خواهد کرد.
بنابراین شاید زمان آن رسیده باشد که در برنامهریزی شهری، سؤال را از «چگونه شهر را بسازیم؟» به «برای چه کسانی و با چه کیفیتی شهر را میسازیم؟» تغییر دهیم.
زیرا شهری که مسکن مناسب برای بخش بزرگی از ساکنانش فراهم نمیکند، حتی اگر از نظر بزرگراه، برج، مرکز تجاری و پروژههای عمرانی توسعه پیدا کند، هنوز با یکی از اساسیترین معیارهای یک شهر پایدار فاصله دارد.
مسکن، فقط یکی از اجزای شهر نیست؛ یکی از پایههای شکلگیری شهر است.
یسرا مرادی | ترجمه و تنظیم
