فراز و فرود آخرین حباب قیمت مسکن

اگرچه از اردیبهشت سال ۱۳۹۷ تاکنون، قیمت اسمی مسکن به‌طور پیوسته، همگام با تورم در حال رشد بوده است، اما در دوره‌هایی، قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) نیز رشد مثبت را تجربه کرده است. از آبان ۱۴۰۱ تا تیرماه ۱۴۰۲ آخرین دوره‌ای است که چنین شرایطی در بازار مسکن تکرار شده است.

به عبارت روشنتر، در این دوره قیمت مسکن حبابی یا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومی پرواز کرده است. در تابستان سال جاری اما این روند معکوس شده و سیر حرکت قیمت اسمی مسکن در سطوح پایین‌تر نرخ تورم عمومی بوده و در نتیجه، تخلیه حباب قیمت در این بازار آغاز شده است. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، از آبان سال گذشته، دور تازه‌ای از حباب‌سازی قیمت مسکن آغاز شده و تا ابتدای تیرماه این دوره طول کشیده است. اوج این دوره هشت ماه اما در اسفند سال گذشته رخ نموده است، جایی که اختلاف تورم ماهانه مسکن (۱۳.۸ درصد) با تورم عمومی ماهانه (۴.۷ درصد) به ۹.۱ درصد رسیده بود.  بررسی‌های «تعادل» همچنین نشان می‌دهد، روند صعودی قیمت مسکن از آبان سال گذشته آغاز شده است به گونه‌ای که تورم ماهانه مسکن در آبان سال ۱۴۰۱ به ۵ درصد، در آذرماه به ۴.۱ درصد، در دیماه به ۹.۸ درصد، در بهمن به ۱۱.۶ درصد و در اسفند به اوج ۱۳.۸ درصد رسیده است.

 

در فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری، کمابیش تب تند قیمت مسکن وجود داشته است به گونه‌ای که در نخستین ماه سال به ۱۰.۱ درصد و در دومین ماه سال به ۸.۷ درصد رسیده است. در خرداد، این شاخص به یک باره به ۱.۶ درصد افت کرده و در سه ماهه تابستان به ترتیب رکوردهای منفی ۲.۸، منفی ۰.۷ و منفی ۱.۷ درصد را برجای گذاشته است. این همه در حالی است که نرخ تورم ماهانه، در دوره مورد بررسی، هیچگاه از ۴.۷ درصد (در اسفند ۱۴۰۱) فراتر نرفته است. این شاخص در آبان، آذر، دی و بهمن سال گذشته به ترتیب ۲.۱ درصد، ۱.۹ درصد، ۴.۳ درصد و ۳.۵ درصد ثبت شده است. همچنین در ماه‌های نیمه اول سال جاری به ترتیب ۳.۷ درصد، ۲.۸ درصد، ۲درصد، ۲درصد، ۲.۴درصد و ۲ درصد گزارش شده است.

    علت اضافه پرش قیمت مسکن

اینک سوال این است که چرا رشد قیمت مسکن در دوره مورد نظر، از نرخ تورم فزونی گرفته است؟ پاسخ این مساله را باید در نرخ ارز و همچنین تحولات سیاسی داخلی و خارجی به ویژه در ماه‌های پایانی سال گذشته دنبال کرد. نرخ ارز طی سال‌های اخیر در اقتصاد ایران به شاخصی برای نمایش انتظارات تورمی تبدیل شده است. با توجه به تحولات گفته شده، در نیمه دوم سال گذشته، چشم‌انداز انتظارات تورمی در اقتصاد ایران روندی صعودی را آغاز کرد که در نرخ دلار نیز بازتاب یافت. نرخ دلار نیز به موتور محرک قیمت مسکن تبدیل شد و شرایط و زمینه‌های اضافه پرش این شاخص از نرخ تورم عمومی را فراهم آورد.

بر اساس این گزارش، نرخ ارز از شهریور سال گذشته، در پی حوادث داخلی کشور و همچنین عدم گشایش در مذاکرات هسته‌ای خیز برداشت به‌گونه‌ای که نرخ ارز در پایان شهریور سال گذشته از ۳۱ هزار و ۶۰۰ تومان در پایان اسفند سال گذشته به ۴۷ هزار و ۲۰۰ تومان رسید. این روند صعودی حتی در ماه‌های فروردین و اردیبهشت نیز تداوم یافت به گونه‌ای که در پایان فروردین به ۵۱ هزار و ۴۰۰ تومان و در پایان اردیبهشت به ۵۲ هزار و ۱۳۰ هزار تومان بالغ شد. به گزارش مرکز آمار ایران در ۱۳ دیماه سال گذشته، تحولات بازار مسکن تهران طی آذر سال ۱۴۰۱ را گزارش کرده بود.

بر اساس آن گزارش، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در این شهر به ۵۰ میلیون و ۴۴۷ هزار تومان رسیده بود. اینک، بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مسکن در پایتخت طی شهریور ماه سال جاری به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان بالغ شده است. این تغییرات نشان می‌دهد که طی ۹ ماهه گذشته، تورم مسکن حدود ۶۰.۲۵ درصد افزایش یافته است. در این میان، نوسان حجم معاملات مسکن نیز قابل توجه است، به گونه‌ای که ۹ هزار و ۵۰۸ فقره معامله انجام شده در آذرماه ۱۴۰۱ در شهریورماه به ۳ هزار و ۸ فقره تقلیل یافته است. رشد بیش از ۶۰ درصدی قیمت مسکن همزمان با افول حجم معاملات ملکی حاکی از تعمیق رکود- تورمی در بازار مسکن است.

افزایش قیمت دلاری مسکن

در این حال، آنگونه که بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، همزمان با رشد قیمت اسمی مسکن در ایران، قیمت دلاری مسکن نیز به طرز چشمگیری رشد کرده است. به گونه‌ای که متوسط قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران در آذر ماه سال گذشته حدود ۱۳۰۰ دلار بوده است اما این شاخص در پایان شهریور سال جاری به ۱۶۰۰ دلار افزایش یافته است. آنگونه مهدی روانشادنیا، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌ها اظهار کرده بود، بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بوده و در پیک‌هایی تا ۱۶۰۰ دلار هم رسیده است.

در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود. وی افزوده بود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور، ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود. این کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ایسنا تصریح کرده بود: بازار مسکن معمولا رفتار متفاوتی با بازار بقیه کالاها دارد؛ زیرا قابل واردات نیست که بتوان از آن طریق قیمت‌ها را اصلاح کرد و به همین دلیل ضوابط منطقه‌ای و محلی بر آن حاکم است.

تعادل