پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
چند روز پیش وزیر راه و شهرسازی در بازدید از طرحهای عمرانی مازندران در اظهاراتی، موافقت تلویحی وزارتخانه متبوعش برای توسعه برجسازی در استانهای شمالی را اعلام کرد. به گفته فرزانه صادق مالواجرد، اگرچه زمانی بلندمرتبهسازی پذیرفته نبود و حتی جرم تلقی میشد اما در استان مازندران باید ارزش زمین حفظ شده و با مدیریت خردمندانه، بلندمرتبهسازی را جدی گرفت.
موضعگیری مثبت وزیر راه و شهرسازی برای برجسازی در شمال کشور، در شرایطی است که بلندمرتبهسازی در استان مازندران در دهه ۸۰ و با طرح مسکن مهر آغاز شد اما طی سالهای گذشته به دلیل تبعات منفی زیست محیطی و مخالفت فعالان زیست محیطی، چندان از سوی مسوولان حوزه مسکن مورد استقبال قرار نگرفت.
در این میان در فروردین سال ۱۴۰۱، شورای عالی معماری و شهرسازی کشور بلندمرتبهسازی در مازندران را به صورت نمونه مصوب و سپس ابلاغ کرد. برهمین اساس قرار شد بلند مرتبهسازی در حدود ۵۶ هکتار از اراضی محدوده شهری سرخ رود اجرایی شود، اما این ابلاغیه هم چندان مورد توجه قرار نگرفت و به درستی اجرایی نشد.
در واقع میتوان گفت بلندمرتبهسازی در شمال کشور با توجه به مخالفان و موافقان بسیار تاکنون به عنوان یک راهکار برای خانهدار کردن مردم در نظرگرفته نشده است، از یک سو کارشناسان مسکنی معتقدند که با توجه به محدودیت و ارزش زمین در شمال کشور، باید برجسازی در شهرهای شمالی جدی گرفته شود.
از سوی دیگر مخالفان برجسازی در شمال میگویند که که این اقدام موجب کاهش محصول استراتژیک برنج میشود، ضمن اینکه بحث تغییر اقلیم هم از دیگر تبعات منفی بلندمرتبهسازی است که موجب تغییر جریان باد شهری میشود. درواقع با مکانیابی نادرست و غیراصولی ساختمانهای بلند، این احتمال تشدید میشود که الگوی طبیعی وزش باد تغییر پیدا کرده و موجب بروز اثرات ثانویه ناشی از رکود یا تشدید جریان باد شده و در بلندمدت اقلیم منطقه تغییر کند. در همین راستا فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه برجسازی در شمال کشور از چند زاویه قابل بررسی است و باید مورد توجه قرار گیرد، به« تعادل» میگوید: وزیرراه و شهرسازی، به موضوع درستی اشاره کردند که در مناطق شمالی کشور که زمین ارزش بیشتری دارد باید تراکم را افزایش داد و به سمت بلندمرتبهسازی حرکت کرد. بیضایی اضافه میکند: این رویکرد درستی است اما نکتهای که وجود دارد این است که در مناطقی که باید تراکم کمتری داشته باشیم باید شاهد اصلاح حجم تراکم باشیم، به عنوان نمونه در پرند، پردیس، هشتگرد و … بهتر است که به سمت تراکم کمتر حرکت کنیم. او ادامه میدهد: نیازی نیست که در شهرهای مذکور، ساختمانهای ۱۰ و ۱۲ طبقه ساخته شود یا مثلا در بخش مرکزی کشور نیازی به تراکم ساختمانهای ۵ طبقه و بیشتر نیست. بیضایی معتقد است: همان طوری که از بلند مرتبهسازی در شمال کشور استقبال میکنیم باید برای کاهش تراکم در مناطق مرکزی و شهرهای اقماری هم راهکارهایی بیندیشیم به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، باید متناسب با منطقه، تراکم را در نظر بگیریم مثلا همانگونه که در مناطق کوهستانی که امکان تأمین زمین وجود ندارد یا در مناطق شمالی که ارزش کشاورزی زمین بالاست، ممکن است به سمتی پیش برویم که تراکم را افزایش دهیم و در سایر مناطق که امکان تأمین زمین وجود دارد یا ارزش کشاورزی بالایی ندارد امکان توسعه کم تراکم را برای شهرها فراهم کنیم.
او اضافه میکند: در گام نخست باید متناسب با ظرفیت مورفولوژی منطقه، بارگذاری تراکمی را انجام دهیم، نکته بعدی این است که علاوه بر مورفولوژی زمین، توان اکولوژیکی زمین مورد نظر هم باید مورد توجه قرار گیرد.
بیضایی اظهار میکند: باید به این سوال پاسخ داده شود که بارگذاری جمعیتی در این زمین امکان پذیر هست یا نه ؟ مثلا نمیتوان در مناطقی مانند سوادکوه، قائمشهر و … جمعیتی را ساکن کنید اما بحث منابع آب، شرایط زیست محیطی، زیرساخت حمل و نقلی، تأمین خدمات و … را در نظر نگیریم چون ممکن است خسارتهایی را به منطقه وارد کند. این کارشناس بازار مسکن ادامه میدهد: برهمین اساس زیرساختی که در منطقه وجود دارد باید برای بارگذاری جمعیتی مورد بررسی قرار گیرد، درواقع یک منطقه نه تنها باید ظرفیت تراکم بالا را داشته باشد بلکه حتی امکان دارد که تراکم پایین هم برای بارگذاری جمعیتی نداشته باشد و منطقه مذکور، محل مناسبی برای ساخت و ساز نباشد. او معتقد است: در حوزه بارگذاری جمعیت باید به چند نکته توجه کنیم و مدل سکونتی را تعریف کنیم و اینکه تراکم در آن منطقه باید چطور باشد یکی از فاکتورهایی است که باید مورد بررسی قرار دهیم.
حتما نام برجهای معروف فورسیزن، نور، فروزان و … در شمال کشور را شنیدهاید، برجهایی که به علت معماری خاص و المانهای به کار رفته در ساخت آنها، بسیاری از سرمایهگذاران به دنبال سرمایهگذاری و خرید واحدهای این برجها هستند.
بلندمرتبهسازی در شمال کشور بیش از یک دهه است که با هدف بازآفرینی شهرهای شمالی و محدودیت و گرانی زمین در این استانها مطرح شده است اما همچنان مخالفانی حتی در میان مسوولان دولتی دارد.
مثلا مدیرکل سابق محیط زیست مازندران در رابطه با بلندمرتبهسازی در این استان به شکلگیری جزایر حرارتی اشاره کرده و گفت: حواسمان نیست که با بلندمرتبهسازی راه هوا از دریا را مسدود کردهایم و هر لحظه باید منتظر باشیم که در مازندران خفه شویم. حسینعلی ابراهیمی کارنامی افزود: نسیم دریا در روز به سمت خشکی و در شب از خشکی به دریا میوزد؛ در نتیجه کوران باد بین دریا، خشکی و کوهستان رطوبت منطقه تنظیم میشود. این در حالی است که با توسعه بلندمرتبهسازی بدون فاصله در سواحل، عبور و گردش هوا بین دریا با خشکی را متوقف کردهایم. او تاکید کرد: نتیجه این اقدامات رطوبت، بوی نامطبوع و برخی مشکلات زیست محیطی و معضلات بهداشتی در شهرهای ساحلی استان است که در حال حاضر شاهد آن هستیم. یا نایب رییس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان استان مازندران در این باره گفت که بلندمرتبهسازی به صورت اصولی در مازندران انجام نگرفته است. سودابه مهری با بیان اینکه سکونتگاههای غیر رسمی در مازندران عامل توسعه ناموزون و بدون برنامه شهری است، گفت: نباید کلیت بلندمرتبهسازی را نفی کنیم؛ وضعیت بلند مرتبهسازی در کشورهای پیشرفته مشخص بوده و تمام فرآیندهای مربوط به مدیریت شهری بر اساس زیر ساختها انجام میشود. او تاکید کرد: این درحالی است که در کشور ما در این حوزه با خلاءهای قانونی بسیاری روبرو هستیم که باید برطرف شده و قوانین مربوط به ساختوساز به روز شود. با توجه به اظهارات موافقان و مخالفان بلندمرتبهسازی در شمال کشور به نظر میرسد اگرچه افزایش تراکم، فشردهسازی و بلندمرتبهسازی به عنوان راهکارهایی برای کنترل و بهینهسازی رشد و توسعه شهری در جهان معرفی میشوند، اما نباید از این نکته غافل ماند که اگر از این ابزارها، بهدرستی و در جای صحیح خود به کار گرفته نشود، نه تنها موثر نخواهند بود، بلکه تأثیر معکوس هم به همراه دارد.
