فشار بر فقرا در مساله مسکن: نشت به پایین

 

مقدمه و طرح مساله

مسکن از جمله نیازهای اساسی و بنیادین هر شهروندی است. در فرهنگ ایرانی هم مسکن همواره علاوه بر سرپناه کارکردهایی چون حفظ ارزش دارائی ها در شرایط تورمی شاخص تشخص اجتماعی کارکرد سرمایه ای.

طبق جدیدترین آمارها۵۰ درصد تهرانی ها و ۳۷ درصد در کل جامعه شهری اجاره نشین هستند. مطالعات نهاد بیمه ژنو نشان می دهد که علیرغم کاهش فاصله بین کشورها،در داخل جوامع نابرابری ها زیادتر شده است. شهر قرن بیست ویکمی؛ مکان تمرکز ثروت،قدرت و جمعیت است.

تحولات شهر ایرانی در صد سال اخیر بویژه در نیم قرن اخیر بسیار شتابان بوده است و نسبت جمعیت شهری از ۱۸ – ۲۰ درصد به حدود ۸۰ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است،در سال ۱۳۳۵ ما ۱۹۹ شهر داشتیم اکنون بیش از ۱۲۵۰ بالغ شده است.
انتظار می‌رود در آینده، ریسک‌های شهری از جمله بی خانمانی و بد مسکنی و عدم دسترسی به پوشش های بیمه ای توسط سه روند اصلی هدایت شوند: اول، تغییرات اقلیمی و افزایش فراوانی و شدت رویدادهای آب و هوایی؛ دوم، شهرنشینی هوشمند و سوم، تغییرات اجتماعی و جمعیتی مانند جنگ ها،نابرابری و فقر و…..
شهر بستر انواع شکوفائی ها و همزمان مکان بازتولید انواع شکاف ها و نابرابری هاست.
مسکن در کنار کارویژه های عینی بستر انواع تعاملات اجتماعی و خانوادگی نیز می باشد.
از قرن نوزدهم به این سو بخش مسکن یکی از محورهای عمده مداخله دولت-ها در اقتصاد بوده است. در اسناد حقوق بشر و انسانی نیز حق دسترسی به مسکن به عنوان یکی از حقوقی اساسی و اولیه تاکیده است، در ابعاد نظری نیز نظریه “حق به شهر” دسترسی به مسکن یکی از حقوق اساسی هر ساکن شهرهاست.

در طول یکصد سال اخیر در ایران گذارهای متعدد جمعیتی،گذار های سیاسی،گذارهای مدنی رخ داده است “گذار شهری” یکی از مهمترین این تحولات است . این گذار به نوعی با خود و در خود گذارهای بسیار دیگری را ایجاد یا تقویت کرده است. بنابراین اگر ادعا شود که یکی از مهمترین گذارها و تحولات اجتماعی ایران معاصر “گذار شهری ” است تحولی سریع و وسیع در نسبت شهری است.

در الگوی شهری شدن ایران شاهد خصلت های هستیم که بر تقاضای مسکن اثرات بزرگی خواهد داشت.:

. شهری شدنِ شتابان بدون همراهی الزامات کیفی «شهری‌شدگی»،
• “شهری شدن فقر”افزایش فقر، نابرابری و شکاف طبقاتی و ظهور طبقۀ نو کیسۀ رانتیر، نمایش ثروت و تشدید محرومیّت نسبی در جامعه؛ زباله‌گردی نمادی از فقر دامن‌گیر است به‌خصوص ورود زنان بدین عرصه از زنانه شدن فقر شهری حکایت می کند
• مهاجرت‌های اکولوژیک ناشی از تغییرات اقلیمی؛ اگر چه از شروع اولین موج‌های مهاجرت روستا ـ شهری در ایران یک قرن گذشته اما خشکسالی های مداوم و کمبود آب نوع تازه ای از مهاجرت را سبب خواهد شد. و نیاز به مسکن را تشدید خواهد کرد.
. دلالی ر امر مسکن و خانه های خالی از سکنه
در اغلب کشورهای جهان بویژه در شرایطی مانند بازسازی های پس از جنگ ها دولت های برای ایجاد تعادل و تامین عدالت اجتماعی در بازار مسکن مداخله های مستقیم یا غیر مستقیم کرده اند. در زمینه سیاست گذاری مسکن، در کشورهای اروپایی بعد از دهه ۱۹۶۰ انواعی از تنظیم¬گری بازار مسکن برای پاسخگویی به نیازهای جامعه پس از جنگ جهانی دوم بکار گرفته شد.

طی سالیان گذشته تحولات بازار مسکن در کنار ارز و سکه و خودرو و … سبب شده از یکسو رهن های چند میلیاردی در شمال شهرها و همزمان اسکان های غیر متعارف در پایبن و حاشیه شهرها شده است.اجاره‌‏نشینی های غیر متعارف ؛ از پشت‌بام خوابی تا خانه‌های اشتراکی آنهم با مقتضیات فرهنگ ایرانی! باشیم.
در اکثر کشورهای در حال توسعه، سرمایه گذاری دربخش مسکن حدود ۳-۱۰ درصد GDP را در بر میگیرد و عمده ترین هزینه ی خانوارها و نیز ارزشمندترین دارایی اکثر خانوارهای کم درآمد را تشکیل میدهد.
سابقه ورود دولت به سیاست گذاری تامین مسکن در ایران به سالهای دهه چهل بازمی گردد و ساخت پیکان شهرها و کوی های سازمانی برای نظامیان و کارکنان دولت حتی قبل تر از ان. رهیافت هایی چون “حمایت از مسکن فقرا”، رویکرد تامین مسکن ملکی« از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید ملک و تامین و واگذاری زمین ارزان بوده است. اما تحولات بازار زمین و مسکن طی سالهای اخیر توان تامین مالی مسکن را برای بسیاری از خانوارها بویژه کم درآمدها غیر ممکن کرده است . سهم هزینه مسکن در سبد خانوار برای گروههای کم درامد به دو برابر سطح جهانی آن یعنی۴۰ درصد رسیده است و میزان تسهیلات بانکی ارائه شده تنها بین ۸,۱۲ تا ۸,۸ درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش میدهد( بانک مرکزی ۱۳۹۸)

دسترسی به مسکن با توجه به متوسط درآمد ساالانه یک خانوار متوسط جامعه ۱۲ سال به طول میانجامد. در حالیکه دسترسی به مسکن برای گروههای کم درآمد ۱۹ تا ۳۶ سال است، مقدار متعارف جهانی برای این شراخص ۵ سال است و این شاخص نشانه بحرانی بودن وضعیت دسترسی به مسکن برای گروههای کم درآمد در کشور است و بی مسکنی و بد مسکنی را بدنبال خواهد داشت.

تورم در زمینه مسکن در تهران و کلانشهرها در همزمانی با سیر صعودی قیمت ها و کیفیت اشتغال پیامدهای زیان‌بار اجتماعی زیادی ازجمله اتوبوس خوابی،پشت‌بام خوابی، داشته و اخیرا خانه‌های مشترک رسیده است این الگوی زیست در جامعه ایران مسبوق به سابقه است اما الگوی اخیر بییار متفاوت از تجربه ۵۰ سال پیش شبیه مدل سریال پدرسالار و خانواده های گسترده در کنار بستگان نزدیک و اقوام زندگی می کردند یا اتاقی از یک کاروانسرای یا حیاط مدور که تعداد زیادی اتاقی به خانوار و افراد اجاره داده می شد و حیاط مشاع و مشترکی بود و حوضی در میانه حیاط و مستراحی در گوشه ای، اما این‌بار با همخانه‌شدن افراد با غریبه ها در شکل اپارتمانی برای تقسیم کردن و کاستن از هزینه‌ها و البته از سر ناچاری است. این فشارهای مربوط به مسکن و اسکان تبعات و آسیب های اجتماعی ناگواری به همراه خواهد داشت. شاهد” شهری شدن فقر” هستیم.

مسکن، تنها یک سرپناه ساده نیست؛ بلکه معرف منزلت فرد، شاخص دارایی و نیز بیانگر سبک زندگی خانوار هم می باشد. همه مردم، آرزوی داشتن خانه و ارتقای کمیت و کیفیت آن را دارند و خانه دارشدن در ایران، تحولی مهم محسوب میشود.. مسکن در فرهنگ¬های مختلف، به گونه¬ای متفاوت درک و تفسیر می¬شود. افراد درمورد شرایط مسکونی خود، براساس نیازها و خواسته¬های خود قضاوت میکنند.طی سالیان گذشته، تولید، توزیع و تهیه مسکن در شهرهای ایران، دستخوش تغییرهای بسیاری شده است.همه این علل سبب می شود تقاضا برای مسکن در ایران همواره بسیار زیاد است و تورم در اقتصاد و بحران های این حوزه مسکن را بعنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارائی خانوار در بازار متغیر اقتصادی بدل می کند. مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر است، اما تنها کالبد و فرم نیست و به¬تعبیر راپاپوت ، به شدت تابعی از فرهنگ سازندگان و استفاده¬کنندگان آن است. طی دهه¬های اخیر، مسکن در شهرهای ایران از جنبه¬های کمی و کیفی، شاهد تغییرهای متعددی بوده است. کمبود ظاهری مسکن، ورود بسازبفروشها به بازار آن، تلاش دولت های مختلف برای پاسخگویی به این نیاز و اجرای طرح¬هایی متنوع در ادوار گذشته از جمله سیاست پاک( پس¬انداز، انبوه-سازی و کوچکسازی) در دوره سازندگی و مسکن مهر در دولت نهم و دهم، نهضت ملی مسکن در دولت فعلی نشانه های این امر و اهمیت مسکن از نگاه سیاست¬گذاری اجتماعی است. تقاضای مستمر، افزایش شدید قیمت ملک و مسکن و نیز تغییرات شکل مسکن، همگی از نشانه¬های این تحول در جامعه شهری معاصر ایران به شمار می رود. مسئله مسکن تا انجا گسترش پیدا کرده که در روستا بخصوص روستاهای بزرگ نیز شاهد افزایش سرسام آور قیمت خانه هستیم.

افزایش قیمت مسکن همزمان با شرایط اقتصادی و نیز شهری شدن وسیع و سریع، جوانی جمعیت و نیاز به سرپناه و نیز ارج و ارزش مسئله خانه دار شدن در فرهنگ ایرانی است.
گرانی هزینه های مسکن و اجاره و رهن در سال های اخیر بخصوص در کلانشهرها و پایتخت سبب بروز پدیده ای شده است که محقق از آن به ” نشت به پایین” یاد می کند
مفهوم یاد شده به زبان ساده اشاره به این فرایند است که افزایش مستمر قیمت ملک و مستغلات و به تبع آن اجاره بها واحدهای مسکونی سبب می شود خانوارها از برنامه ریزی های قبلی خود برای تهیه مسکن عقب بمانند برای مثال اگر خانواری برنامه ریزی کرده بود در منطقه ۷ تهران آپارتمانی را در سال ۱۴۰۴ خریداری کنند به دلیل عدم توان خرید و فقیر تر شدن و عقب افتادن از تورم مسکن، یکی دو پله عقب نشینی کرده و در مناطق پایین تری واحد مورد نظر را تهیه خواهد کرد حتی احتمال صرف نظر کردن از خرید و روی آوردن به اجاره نشینی نیز وجود دارد. چنین روندی در مورد اجاره نشینان نیز محتمل است که افراد در موعد تخلیه /یا تمدید قراردهای اجاره واحدهای سابق خود برای تامین پول پیش( یا رهن) ویا هزینه اجاره با مشکل مواجه شوند و به دنبال اجاره کردن خانه در محلات پایین تر از موقعیت سال های پیش خود باشند .این رویداد از شمال هر شهری تا حاشیه ها و حتی روستاهای جوار شهرها ادامه خواهد داشت و به شکل دمینوئی بخشی از خریداران یا اجاره کنندگان را به مناطق پایین از برنامه پیش تر خانوار خواهد راند . بحران مسکن در کنار تورم رکودی که سبب تشدید شاخص فلاکت نیز می گردد سبب پاسخ های نامتعارف جامعه(بخش دولتی،خصوصی یا حتی شهروندان) به معظله مسکن می گردد

طرح ایده” مسکن اقتصادی ” و تهیه مساکن ۲۵ متری! توسط اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران و حتی ۱۰ متری برای مجردان و اسکان های غیر متعارف(اتوبوس خوابی و اسکان مشترک خانوارها در یک واحد مسکونی…) از آن جمله است.

در یک جمع بندی پایانی هم باید یادآور شد مسکن صرفا یک پدیده اقتصادی نیست و عوامل اجتماعی فرهنگی تأثیرات مهمی بر امر رضایت از مسکن شهروندان یک شهر یا جامعه دارد. قیمت تمام شده و بخصوص سهم مسکن از سبد هزینه های خانوار موضوع مهمی است و در سیاست گذاری مسکن در مقیاس ملی با اقداماتی همچون بازنگری در قوانین مالک و مستأجر در مقیاس محلی و ملی، تنظیم قوانین اجاره بلند مدت(مثلاً ۵ ساله و بیشتر)ارتقا کالبدی و اجتماعی بافت های فرسوده و حمایت از سیستم های مکمل تامین مسکن بخصوص برای فقرای شهری،مهاجران و تازه واردان و خانوارهای شش دهک پایین از فرسایش شانس تامین سرپناه یا ریزش و پرتاب به محلات پایین تر از نظام برنامه ریزی خانوارها و فشار فزاینده بخصوص بر خریداران جوان و زوج های تازه تشکیل خانواده داده و حاشیه نشینیان و مستاجران کاست.
گرانی و افزایش مستمر قیمت مسکن سبب نوعی “نشت به پایین” تاخیر در تهیه مسکن و در مواردی محال و سراب شدن خرید خانه برای اقشار جوان و فرودست شهری خواهد شد.