انتظارات بخش مسکن از دولت جدید

برزن نیوز: مسکن به دلیل ویژگی های عدم قابلیت جابه جائی و ناهمگن بودن و زمان بر بودن عکس العمل بازار به علائم بازاری، جزء کالاهائی است که بیشتر دچار شکست بازار می شود و نیاز به مداخله دولت را می طلبد. انتظار به توجه به مسئله مسکن، نه تنها به دلیل اینکه سرپناه به عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان است، بلکه از جنبه شکست بازار اهمیت پیدا می کند. به گونه ای که صرفا توجه به مسئله مسکن کم درآمدها یا اقشار خاص جامعه، جوابگوی نیازهای این بخش نخواهد بود و مسائل این بخش بسیار پیچیده تر است. به عنوان مثال، در چند سال اخیر، به دلائلی مختلفی که از بحث آن در این مقال نمی  گنجد، سودآوری بالای ساخت و سازهای بلندمرتبه و برجهای مسکونی و حتی تجاری در مناطق شمالی شهر تهران، امروزه به مازاد عرضه مسکن از نوع مسکن های خاص بزرگ مقیاس بلندمرتبه دامن زده است و در مقابل، هنوز مسئله فقدان مسکن و یا وجود مسکن های غیررسمی، ناایمن و بی برنامه، در مناطق دیگر شهر کاملا وجود دارد و بسیاری از اقشار متوسط به پائین جامعه، امکان دسترسی به مسکن را ندارند. این بدین معنی است که نه تنها دولت موظف به برنامه ریزی برای تأمین مسکن برای اقشار متوسط به پائین است، بلکه باید با ابزارهای سیاستی، تمرکز سرمایه در ساخت و سازهای بلندمرتبه فاقد متقاضی را به موقع بگیرد یا در واقع، سرمایه های این بخش را هدایت کند. زمان بر بودن عکس العمل بازار به علائم واقعی، دقیقا مشخص کننده همین موضوع است و یکی از مهم ترین دلائل رونق و رکود بخش مسکن نیز همین موضوع می تواند باشد. به نظر می رسد، در سالهای گذشته، علیرغم تصویب طرح جامع شهر تهران و تعریف تراکم های مجاز در آن برای مناطق مختلف، مبتنی بر نیازهای هر منطقه، در عمل بی توجهی به این طرح و عدم نظارت دولت بر اجرای دقیق طرح، موجب این نابسامانی در بخش مسکن شده است به طوریکه، علیرغم اینکه طرح جامع شهر تهران، نیاز به مسکن جدید را تا افق ۱۴۰۵ برابر ۱۷۹ میلیون مترمربع در نظر گرفته است، از زمان ابلاغ طرح جامع تاکنون و علیرغم اینکه ۱۰ سال تا پایان دوره طرح باقی است، به همین میزان مسکن جدید تولید شده است. این در حالی است که بخش عمده این ساخت و ساز نیز در شمال شهر اتفاق افتاده در حالی که تقاضا در مرکز و جنوب شهر بوده و نوع مسکن ایجاد شده نیز با نیاز واقعی بازار همخوان نیست. به هرحال باید به این موضوع توجه داشت که صرف سپردن بخش مسکن به نظام بازار، با توجه به شرایط زمان بر بودن عکس العمل به بازار، می تواند تبعات کلانی در اقتصاد ایجاد کند. از سوئی، سرمایه سنگینی از جامعه در این بخش، دچار ورشکستی می شود و از سوی دیگر، منابع مالی در این بخش قفل می شود و شرایط کنونی را دامن می زند. این موضوع، نه تنها در بخش مسکن، بلکه در ساخت و ساز فضاهای فعالیت نیز مصداق دارد.

در بخش بافتهای ناکارآمد شهری، توجه به این مهم ضروری است که طبق برآوردها در اکثر شهرها، در صورتی که سرانه های واقعی خدمات مورد نیاز محلات مد نظر قرار گیرد، در این بافتها امکان ایجاد مسکن مازاد برای جمعیتی جدید عملا وجود ندارد. در حالی که در برخی محلات با نزدیک به ۵۰ هزار نفر جمعیت، سرانه فضای سبز تنها نیم مترمربع است یا سرانه های خدماتی بسیار پائین است، تنها توجه به ساخت مسکن در این محلات، مشکل را تشدید خواهد کرد. چرا که اضافه شدن جمعیت به این محلات، فشار زیادی بر واحدهای خدماتی، معابر، فضاهای شهر ایجاد خواهد کرد. بنابراین، توجه به این مهم در احیای بافتهای ناکارآمد شهری بسیار ضروری است.

وجود ۱۹ میلیون ساکن در بافتهای اسکان غیررسمی که در طول ۱۰ سال گذشته، علیرغم توجه خاص به این بخش، مدام در حال افزایش بوده است، تغییر نوع نگاه به این مسئله را می طلبد. سیاستهای مسکن و شهرسازی در این بخش، به تنهائی پاسخگو نیست و ضرورت توجه ویژه به این بافتها در تمام جنبه های پیشگیری، کنترل و درمان ضروری است. توجه به برنامه ریزی منطقه ای و راهبردهای آمایش سرزمین، در این خصوص بسیار حائز اهمیت است.

سیاستهای دولت در بخش مسکن، باید به تناسب شرایط محلی باشد. تمام مطالعات بر این اذعان دارند که امکان اعمال یک سیاست برای تمام پهنه سرزمین و در تمام مناطق پاسخگو نیست و حتی می تواند تبعات سنگینی به بار آورد. نمونه این موضوع را در بحث مسکن مهر ملاحظه کردیم. سیاستهای مسکن، هم در سیاستهای سوی عرضه و هم در سیاست های سوی تقاضا باید بسته به شرایط محلی فعال شوند. در حالیکه برای گروههایی از جامعه، سیاستهای تأمین مالی می تواند مؤثر باشد، برای گروه دیگر، سیاست توان افزایی و ساخت تدریجی مسکن باید در نظر گرفته شود

واگذاری زمین و مدیریت زمین شهری، پیگیری عدم رها شدن و عدم تبدیل به بورس بازی زمین در واگذاریهای زمین شهری (علیرغم اینکه طبق قانون وزارت راه و شهرسازی موظف است در صورتی که زمین واگذار شده تا ۶ ماه اقدامی نکند، آن را پس بگیرد)، از وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است که مغفول مانده است. آسیبهای شدید اقتصاد کشور از این محل بویژه بورس بازی زمین شهری، برکسی پوشیده نیست.

بنابراین، تهیه بسته سیاستی مدیریت بخش مسکن و زمین شهری، با توجه به ویژگیهای این بخش، توجه به محلی بودن سیاست ها، توجه به برنامه ریزی به تفکیک نوع مسکن و پیش بینی آینده تحولات این بخش و برنامه ریزی برای مقابله با بحرانهای آتی در این بخش، حداقل انتظاراتی است که در بخش مسکن از دولت دوازدهم ان انتظار داشت.