پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
به گزارش برزن نیوز، بر اساس آخرین آمار رسمی، تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطهبهنقطه این بخش نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده و شاخص اجاره مسکن طی یک ماه ۲.۵ درصد افزایش داشته است.
بررسی شماری از فایلهای اجاره در مناطق مختلف تهران نشان میدهد که قیمت پیشنهادی علاوه بر متراژ، به عواملی مانند موقعیت محله، سن ساختمان، امکانات و کیفیت ملک وابسته است و همین موضوع باعث ایجاد فاصله چشمگیر میان هزینه اجاره در مناطق مختلف شده است.
رهن از ۴۰۰ میلیون تا ۸.۵ میلیارد تومان
در میان فایلهای موجود، یک واحد ۵۰ متری یکخوابه در خیابان ایران با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
در خواجه نظامالملک نیز یک واحد ۵۳ متری یکخوابه با حدود ۱۰ سال عمر بنا، ۸۶۰ میلیون تومان ودیعه و بدون اجاره ماهانه قیمتگذاری شده است.
در سبلان، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه و سهسال ساخت با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است. در نصرت شرقی نیز برای یک واحد ۸۰ متری دوخوابه، یک میلیارد تومان ودیعه و ۵۵ میلیون تومان اجاره ماهانه تعیین شده است.
در مناطق گرانتر تهران، ارقام ودیعه به چند میلیارد تومان میرسد. یک واحد ۱۶۰ متری سهخوابه و نوساز در سهروردی جنوبی با ۸.۵ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و یک واحد ۱۳۸ متری در جردن نیز ۷ میلیارد تومان ودیعه کامل دارد.
در بخش اجاره ماهانه نیز یکی از بالاترین ارقام مربوط به فرمانیه است. یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه و پنجسال ساخت در این منطقه با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۸۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
در نیاوران، یک واحد ۱۳۰ متری سهخوابه با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است. همچنین یک واحد ۱۸۸ متری سهخوابه و چهار سال ساخت در محدوده دریاچه چیتگر با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۹۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در بازار عرضه شده است.
متراژ تنها عامل تعیینکننده قیمت نیست
مقایسه فایلهای اجاره نشان میدهد که نمیتوان قیمت یک ملک را صرفاً بر اساس متراژ آن ارزیابی کرد.
برای نمونه، یک واحد ۲۳۰ متری سهخوابه در محله استخر با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، ۵ میلیارد تومان رهن کامل دارد؛ در حالی که یک واحد ۱۶۰ متری نوساز در سهروردی با ۸.۵ میلیارد تومان ودیعه عرضه شده است.
همچنین یک واحد ۱۵۵ متری سهخوابه در فاطمی با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، ۲.۴ میلیارد تومان ودیعه کامل دارد؛ اما برای یک واحد ۱۳۸ متری سهساله در جردن، ۷ میلیارد تومان ودیعه درخواست شده است.
این تفاوتها نشان میدهد که منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات و موقعیت ملک در تعیین قیمت اجاره نقش قابل توجهی دارند و متراژ بهتنهایی نمیتواند معیار مناسبی برای مقایسه هزینه اجاره باشد.
هزینه معادل اجاره ماهانه؛ از ۲۲ تا ۲۵۵ میلیون تومان
برای مقایسه فایلهای رهن کامل و ترکیبی، با فرض اینکه هر یک میلیارد تومان ودیعه معادل حدود ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شود، هزینه معادل اجاره در فایلهای مختلف نیز فاصله زیادی با یکدیگر دارد.
بر این اساس، واحد ۵۰ متری خیابان ایران با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره، معادل حدود ۲۲ میلیون تومان اجاره ماهانه خواهد بود.
این رقم برای واحد ۵۳ متری خواجه نظامالملک حدود ۲۵.۸ میلیون تومان، برای واحد ۱۰۰ متری سبلان حدود ۸۵ میلیون تومان و برای واحد ۱۲۰ متری مرزداران حدود ۹۹ میلیون تومان محاسبه میشود.
در مناطق گرانتر، هزینه معادل اجاره ماهانه به شکل محسوسی افزایش پیدا میکند. برای واحد ۱۲۰ متری فرمانیه حدود ۲۱۰ میلیون تومان، واحد ۱۳۸ متری جردن حدود ۲۱۰ میلیون تومان و واحد ۱۶۰ متری نوساز سهروردی حدود ۲۵۵ میلیون تومان برآورد میشود.
به این ترتیب، در فایلهای بررسیشده، هزینه معادل اجاره ماهانه از حدود ۲۲ میلیون تومان برای یک واحد ۵۰ متری در خیابان ایران تا حدود ۲۵۵ میلیون تومان برای واحد ۱۶۰ متری نوساز در سهروردی متغیر است.
بازار اجاره و سقف قانونی افزایش
این قیمتها در شرایطی در بازار عرضه میشوند که برای سال ۱۴۰۵، تمدید قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستأجر با سقف افزایش ۲۵ درصدی برای اجارهبها و ودیعه به تصویب سران قوا رسیده است.
با این حال، فایلهای جدید بازار را نمیتوان مستقیماً با قراردادهای تمدیدی مقایسه کرد؛ چراکه قیمت پیشنهادی این فایلها تحت تأثیر شرایط روز بازار، موقعیت ملک و توافق میان موجر و مستأجر قرار دارد.
بررسی فایلهای موجود نشان میدهد بازار اجاره تهران همچنان ساختاری چندلایه دارد؛ از یک سو واحدهای کوچک و قدیمی با ودیعههای چند صد میلیون تومانی قرار گرفتهاند و از سوی دیگر، آپارتمانهای لوکس و نوساز با ودیعههای چند میلیارد تومانی و اجارههای ماهانه بیش از ۱۰۰ میلیون تومان عرضه میشوند.
بر اساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بیش از ۳۲ درصدی اجاره مسکن نیز همچنان فشار هزینه مسکن بر خانوارها را بالا نگه داشته و قدرت انتخاب مستأجران را بیش از گذشته به میزان نقدینگی و درآمد ماهانه آنها وابسته کرده است.
