خانه‌های‌کم‌مقیاس؛ راهکاری تازه

پس از اینکه اجرای طرح‌های مختلف خانه دار شدن اقشار مختلف مردم به‌ویژه کم‌درآمدها در ۴دهه گذشته، فرجامی جز شکست نداشت، حالا قرار است، شهرداری تهران نه بر حسب وظیفه ذاتی، بلکه براساس وظیفه اجتماعی‌اش برای آنهایی که استطاعت مالی اندکی دارند، خانه بسازد.
معضل چندین ساله بافت فرسوده در دالان‌های تودرتوی وزارت راه و شهرسازی همچنان سرگردان است و حاشیه‌نشینی با تکیه بر سیاستگذاری مسئولان همچنان ادامه دارد و مهاجرت، هرساله موج تازه‌ای را به حاشیه شهرها می‌کشاند. پس از بالا گرفتن تبِ خانه و انحراف طرح‌ها از مسیری که برایشان ترسیم شده بود، حالا شهرداری تهران می‌خواهد مانند بسیاری از کشورهای دنیا، دست به‌کار شود و با ساخت مسکن‌های کوچک مقیاس، مهم‌ترین چالش شهرنشینی این روزها را با خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد در مسیر درستی هدایت کند. کاهش هزینه ساخت مسکن در پایتخت یکی از هدف‌هایی است که خانه‌های کوچک مقیاس برای شهروندان دنبال می‌کند؛ چراکه مساحت واحدهای مسکونی تولیدی در تهران، تناسبی با استطاعت خانوارها ندارد و افزایش وام‌های خرید هم پشت درهای بسته کمبود منابع، در حالی که شهروندان توان بازپرداخت آن را ندارند، کمکی به حل مشکل مسکن نکرده است.
به گفته کاوه حاجی علی اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، الزام تأمین ۱۰۰درصدی پارکینگ برای هر یک از واحدهای مسکونی سبب شده میانگین مساحت واحدها حتی در بافت‌های فرسوده و محلات کم برخوردار از حدود ۵۵ مترمربع در سال ۱۳۸۱ به ۸۰مترمربع در سال ۱۳۹۸ افزایش یابد و قیمت واحدهای مسکونی تولیدی از حد استطاعت خانوارها خارج شود. در این میان، گرچه هدف ساختن مسکن‌های کوچک مقیاس بیشتر زوج‌های جوان هستند، اما با توجه به اینکه آمارها از پیرترشدن جمعیت پایتخت حکایت دارد، سیر پیری جمعیت، سالمندانی که خانه‌های بزرگ مناسب ندارند را هم به این گروه هدف اضافه کرده است. ضمن اینکه خانواده‌های کم درآمد و مستأجرانی که تقریبا نیمی از جمعیت تهران را شامل می‌شوند، هم باید در این بین مورد توجه قرار بگیرند.» آنچه زیر می‌خوانید، صحبت‌های کارشناسان درباره الزامات و نحوه ساخت مسکن‌های کوچک مقیاس در کلانشهری همچون تهران است:

کنترل چالش شهرنشینی با خانه‌های کوچک مقیاس

سهراب مشهودی، کارشناس مسکن و شهرسازی 
احداث خانه‌های ارزان برای خانوارهای جوان، گروه‌های زیر خط فقر، سکونت متعارف شهری و مهاجران به ناچار مهاجر شده به تهران، هدفی فوق‌العاده است. اقدامی که همه شهرداری‌های کلانشهرهای جهان، حتی در جهان سرمایه‌داری سال‌هاست به آن می‌پردازند و مهم‌ترین چالش شهرنشینی معاصر را با این کار کنترل می‌کنند. در ایران گرچه دولت و وزارت آبادانی و مسکن، بعد مسکن و شهرسازی و حتی وزارت راه و شهرسازی(که دیگر مسکن را از نام خود زدوده) در دوره‌های مختلف و به روش‌های مختلف به آن اهتمامی ناموفق (یا نه به‌اندازه کافی موفق) ورزیده‌اند، اما شهرداری‌ها تقریباً هیچ‌وقت به آن نپرداخته بودند. به همین‌خاطر از این گام شهرداری تهران باید قدردانی کرد. شاید اگر در اول انقلاب و در کمیته تدوین قانون زمین (که اول در پی ملی کردن کامل زمین بود، اما به‌علت موانع شرعی به ملی کردن اراضی موات منجر شد) نظریه‌ای که معتقد بود، زمین‌های موات ملی شده در شهر و حریم آن به شهرداری‌ها واگذار شود، غالب می‌شد، شهرداری‌ها حالا نزدیک ۴۰سال بود که به این امر مهم پرداخته بودند و بسیاری از مشکلات سکونت شهری، تا حالا حل شده بود. به هرحال این مهم، حالا آغاز شده و از شکست‌های متوالی دولت در امر تأمین مسکن برای گروهای کم‌درآمد در گذشته باید استفاده کرد. به باور من، بهتر است برخی تجارب پیش رو در ساخت خانه‌های کوچک مقیاس درنظر گرفته شود. نخست اینکه تصور کنیم این لطف بزرگی است که انجام می‌دهیم؛ بنابراین باید مواظب بود که اولاً به رانت‌خواری منجر نشود و ثانیاً به‌گونه‌ای عمل کنیم که اصولا این جاذبه برای گروه‌های پردرآمدتر شکل نگیرد. ضمن اینکه بهتر است این خانه‌ها به‌شکلی ساخته شوند که برای گروه‌های بالاتر مطلوبیت نداشته باشند و اجازه دهید هر کس که خواست، بتواند در این واحدهای ساخته شده برای دوره موقت زندگی کند.تمایل به مالکیت مسکن در ذهن همه آن قدر عمیق است که اغلب این وسوسه پیروز می‌شود. برنامه مطلوب ساخت مسکن استیجاری در برنامه ۵ ساله چهارم، اسیر همین تفکر شد و سرانجام با تبدیل به « اجاره به شرط تملیک» از اهدافش دور شد؛ چرا که مسکن ملکی، براساس آمار، دست‌کم ۳ برابر مسکن استیجاری برای بهره‌بردار، هزینه دارد. بنابراین این مسکن نه‌تنها در برنامه، بلکه در شکل ساخت باید برای استیجاری بودن، ساخته شود و استیجاری هم بماند. نکته آخر اما این است که این طرح باید خودش را از قید «حاکمیت مطلق اتومبیل سواری شخصی» بر طرح‌های شهری و مسکن خلاص کند. به این ترتیب، نه‌تنها شرط داشتن پارکینگ باید برداشته شود، بلکه اصولا داشتن پارکینگ باید برای این واحدها ممنوع باشد. هر دوی این عوامل، هم ساخت را ارزان‌تر می‌کند و هم مطلوبیت آن را برای گروه‌های پر درآمدتر کاهش می‌دهد.

خانه‌های کوچک درون شهرهای بزرگ

رضا دهقانی، معمار و مدرس دانشگاه
مسئله ایجاد امکان، برای شکل‌گیری خانه‌های کوچک که چندی پیش به وسیله شهرداری تهران عنوان شد، بسیار بحث‌برانگیز بود. اما به‌نظر من واکنش‌هایی که نسبت به این مسئله شاهد بودیم، بیشتر ناشی از سوء‌تفاهم و مطرح‌نشدن صحیح و کامل این مسئله در رسانه‌ها بود. از این‌رو لازم است چند نکته را عنوان کنم؛ نخست اینکه ذات این طرح رویکردی از جنس ایجاد امکان و آزادی‌دادن است، نه رویکردی از نوع اجبار، مانند اجبار تأمین پارکینگ یا اجبار در رعایت مقررات ویژه. در واقع هدف اصلی این طرح، برداشتن نوعی اجبار در طراحی است و می‌خواهد اجازه بدهد که خانه‌های کوچک شکل بگیرد نه اینکه ضابطه خاصی ایجاد کند که طراحان و سرمایه‌گذاران را به ساختن چنین خانه‌هایی ناگزیر کند. از این جهت هدف طرح، امر مثبتی است؛ چرا‌که امکانات موجود در جهت ایجاد تنوع در انتخاب را افزایش می‌دهد. به باور من هرچه ضوابط طراحی شهری فضای بیشتری برای ایجاد امکان و اختیار در انتخاب و طراحی ایجاد کند، مثبت است و باید آن‌را به فال نیک گرفت. دوم اینکه خانه‌های کوچک می‌توانند نقش مسکن اجتماعی را ایفا کنند. امروزه بیش از هر زمان دیگر، ضرورت ایجاد مسکن اجتماعی برای اقشار کم‌درآمد احساس می‌شود. بی‌توجهی به ضرورت مسکن اجتماعی درون شهرهای بزرگ منجر به گسترش حاشیه‌نشینی و معضلات همراه با آن خواهد شد. از سوی دیگر، ایجاد مسکن اجتماعی به‌صورت محلات مجزا، یا حاشیه شهر‌ها (مانند مسکن مهر) نیز خود شکل دیگری از حاشیه‌نشینی است بنابراین بسیار اهمیت دارد که مسکن اجتماعی در داخل شهرهای بزرگ و به‌صورت پراکنده در میان انواع شکل‌های دیگر مسکن ایجاد شود تا شهر ساختار طبقاتی نیابد و همه اقشار جامعه بتوانند در کنار یکدیگر از امکانات شهری یکسان استفاده کنند. به این ترتیب، دیگر با محله‌های ثروتمندنشین و فقیرنشین چنان که امروز شاهدیم، مواجه نخواهیم بود. بنابراین پرهیز از یکسان‌سازی‌ قطعات زمین و همچنین واحد‌های مسکونی و ایجاد امکان برای شکل‌گیری تنوع در اندازه واحد‌های مسکونی در کنار یکدیگر می‌تواند گامی در جهت جلوگیری از طبقاتی‌شدن محلات به حساب‌ آید و به اقشار کم‌درآمدتر این امکان را بدهد که در محلات درون شهر سکنا گزیده از امکانات و فرصت‌های اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و کالبدی محلات مناطق مختلف شهر بهره‌مند شوند. سوم اینکه واحد‌های مسکونی کوچک الزاما مسکن اجتماعی برای اقشار کم‌درآمد نیستند بلکه می‌توانند انتخاب مناسبی برای برخی گروه‌های اجتماعی به‌حساب آیند. به‌خصوص اگر درون یک ساختمان تنوعی از واحدهای مسکونی با مساحت‌های مختلف شکل بگیرد می‌تواند پاسخگوی شیوه زندگی گروه‌های اجتماعی مختلف باشد.

خانه‌دار شدن شهروندان با کاهش قیمت ساخت

علی خانی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری سازمان نوسازی
براساس قانون اساسی داشتن مسکن مناسب، حق هر خانواده ایرانی است و دولت باید شرایط لازم را برای خانه‌دار شدن افراد فراهم کند. در این میان از یک‌سو شاهد نزدیک به ۳میلیون واحد مسکونی خالی در کل کشور هستیم که ۳۰۰هزار واحد آن در شهر تهران است و از سوی دیگر سکونتگاه‌های غیررسمی در حاشیه شهرها رو به گسترش است. همچنین به‌دلیل تورم در حوزه مسکن و اسکان‌نایابی حیثیتی (مسکن در خور)، به‌دلیل نبود مسکن استطاعت‌پذیر در بخش‌های مختلف شهر، خانوارها از نیمه شمالی به نیمه‌جنوبی شهر رانده خواهند شد و در صورت ادامه این شرایط این روند تا حاشیه تهران ادامه خواهد یافت؛ مسئله‌ای که موجب می‌شود تهران از رویکرد «شهری برای همه» و مکانی مناسب برای زندگی ساکنانش دور شود. نکته دیگر کاهش سهم تسهیلات سمت عرضه و تقاضا در تأمین مسکن به پایین‌تر از ۲۰درصد و افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از حدود ۳۵درصد به ۷۰درصد است. به‌عبارت دیگر کافی نبودن تسهیلات و توان اندک بازپرداخت خانوار، اثر سیاست‌های بخش مسکن را به حداقل ممکن کاهش داده ‌است. ضوابط سختگیرانه طرح‌های جامع و تفصیلی در مورد سرانه واحدهای مسکونی و الزام تأمین ۱۰۰درصدی پارکینگ برای هر یک از واحدهای مسکونی سبب شده میانگین مساحت واحدها حتی در بافت‌های فرسوده و محلات کم‌برخوردار افزایش یابد و قیمت واحدهای مسکونی تولیدی از حد استطاعت خانوارها خارج شود. به‌هرحال، ضرورت بازنگری در الگوی سکونت به‌منظور جلوگیری از رانده شدن شهروندان به خارج از شهر اجتناب‌ناپذیر است. معادله‌ای منطقی نشان می‌دهد وقتی توان تصرف واحدهای مسکونی با ویژگی‌های تولیدی برای خانوارها میسر نیست، راهی جز تغییر ویژگی‌های واحدهای مسکونی تولیدی وجود ندارد؛ تجربه‌ای که بیشتر کلانشهرهای دنیا آن را از سرگذرانده و با فراهم کردن امکان تولید واحدهای مسکونی کوچک و در حد توان خانوارها، توانسته‌اند بخشی از مشکل مسکن را حل کنند و با استفاده از حمل‌و‌نقل عمومی، هزینه‌های تأمین پارکینگ را برای شهروندان کاهش دهند. در شهر تهران با وجود مشکلاتی که عنوان شد ضروری است سرمایه‌گذاری‌های عظیم در بخش مسکن با هدفمندی بیشتری صورت بگیرد و به جای زمینگیر کردن منابع هنگفت در قالب واحدهای خالی و خارج از توان خانوار، آنها را به سمت تولید واحدهای مسکونی کوچک و قابل استطاعت هدایت کرد. برای این منظور نیازمند اصلاح شرح خدمات و ضوابط و مقررات طرح‌های جامع و تفصیلی هستیم تا سالانه سهمی از تولید مسکن، به واحدهای مسکونی کوچک اندازه با زیربنای بین ۲۵ تا ۴۵مترمربع اختصاص یابد. تدوین دستورالعمل طراحی و اجرای این واحدها هم برای پاسخگویی به نیازهای خانوار و تأمین کیفیت‌ مورد نظر اهمیت ویژه‌‌ای دارد که باید با مساعدت وزارت راه و شهرسازی و همکاری شهرداری‌ها صورت بگیرد. شهرداری تهران آیین‌نامه اجرایی بند۲۱ ماده۵۵ قانون شهرداری‌ها را با هدف ایجاد واحدهای مسکونی کوچک اندازه و قابل استطاعت تدوین کرده و درصدد است با تصویب آن در هیأت دولت، بخشی از مشکلات شهروندان را در حوزه مسکن برطرف کند.

مجید جباری 

همشهری