آیا برنامه تامین ۴ میلیون مسکن می تواند موفق باشد

به گزارش برزن نیوز سهراب مشهودی کارشناس و پیشکسوت حوزه شهرسازی در یک نشست مجازی در کلاب هوس کلاب معمار ملی به ارائه مبحث خود در حوزه مسکن پرداخت و سخنان خود را این گونه آغاز کرد : برای بهره وری از تجارب گذشته، در ابتدا نگاهی خواهیم کرد به سر فصل برنامه های مسکن از اولین برنامه های توسعه در ۱۳۲۷ تا کنون ،
۱- برنامه های مسکن و میزان تحقق آن قبل از انقلاب
۱-۱- برنامه های مسکن قبل از انقلاب
از ۱۳۲۷ برنامه ریزی عمرانی در ایران در دستور کار قرار گرفت و تا انقلاب شش برنامه تدوین شد ، که در هر کدام به امر مسکن پرداخته شد ، به شرح زیر:
یک – مسکن در برنامه اول ۱۳۲۷-۱۳۳۴- اختصاص ۷% بودجه به تامین مسکن ارزان قیمت.
دو- مسکن در برنامه دوم ۱۳۳۴ – ۱۳۴۱ – خانه سازی برای کارکنان دولت در دستور کار قرار گرفت و از هزار واحد کوی کن برای کارکنان و ۱۴۴ واحد نازی آباد برای پاسبانها میتوان نام برد.
بعلاوه نهاد سازی برای این امر در برنامه قرار گرفت ، از جمله ایجاد سازمان خانه سازی وزارت دارایی و تشکیل بانک ساختمانی.
سه- مسکن در برنامه سوم ۱۳۴۱-۱۳۴۶- برای اولین بار به امر زمین توجه شد. کوی های دولتی مثل نازی آباد و کوی نهم آبان در دستور ساخت قرار گرفت .بعلاوه ساخت خانه های سازمانی چه در بخش دولتی و چه خصوصی توصیه گشت.
چهار- مسکن در برنامه چهارم ۱۳۴۶- ۱۳۵۱- کاهش نفر در اتاق مد نظر واقع شد و تامین مسکن برای حاشیه نشین ها و کم درآمدها و مقرر شد از ۲۷۵ هزار مسکن مورد نیاز ۲۵ هزار بوسیله دولت تهیه شود.
مقرر شد صنایع کوی های سازمانی داشته باشند. برای مثال تهیه طرح پولاد شهر از ۱۳۴۶ آغاز شد. احداث ۷۳۲۴ واحد در مرز ها و ۶ هزار واحد برای آلونک نشین ها و ۱۱۱۷ واحد برای بازسازی زلزله فردوس.
افزایش اعتبار بانک رهنی برای اعطای وام.
پنچ- مسکن در برنامه پنجم ۱۳۵۲-۱۳۵۶- اختصاص ۱۸% سرمایه گذاری ثابت به امر مسکن و اختصاص۶۴% آن به ساخت ۴۳ هزار خانه های سازمانی گارد شاهنشاهی، ۱۷% برای ۲۹ هزار خانه های سازمانی کارگری، ۱۵% برای احداث حدود ۳۶ هزار خانه ارزان قیمت و ۳% برای کمک های اعتباری مسکن.

۲-۱- چگونگی تحقق برنامه های مسکن قبل از انقلاب
از همان برنامه اول تامین مسکن برای گروه های کم در آمد و متوسط پایین از دغدغه های دولت ها بوده است .
– از اقدامات برنامه اول که فقط بودجه ای برای کمکم به احداث واحدهای ارزان قیمت داشت تا احداث کوی هایی مثل کوی سیزدهم ( نهم) آبان .نارمک ، نازی آباد ، چهار صد دستگاه ، شهرارا ، کوی سیزده آبان و غیره.
این برنامه ها گرچه برای بخشهای متوسط میانه و پایین وعمدتا کارکنان دولت و کارگران کارخانه ها تا حدودی موفق بود ، ولی برای گروه های کم در امد چندان مفید واقع نگردید.
بخصوص در سال ۴۲ با اصلاحات ارضی و مهاجرت روستاییان ، (بخصوص خوش نشین های روستاها ) مسئله مسکن این گروه ها شدت یافت.
با هجوم حاشینه نشینان اراک به شهرداری و اتش زدن آن و برخی از تنشهای اطراف تهران ، کار بالا گرفت و برخی میگویند پایه انقلاب از همین جا نشات گرفته است.
علت این شکست را در تحلیل کوی نهم (۱۳) آبان که بعدا مفصل تر به آن میپردازیم میتوان درک کرد .
۳ – مشکل مسکن کی پیش میاید ؟
وقتی که خانوارهایی نتوانند ، با بخش مناسبی ( حتی بخش اعظم ) از درآمد خود ، مسکنی خریداری نمایند و یا اجاره کنند.
لذا در این موارد دولت باید ، کسری ( و برای گروه های کم در آمدتر تمام) هزینه را تامین نماید.
نمونه جالبی از این تجربه وجود دارد ، که ذیلا نتایج آن آورده می شود.
۴ – بررسی کارکرد کوی ۱۳ آبان.
این بررسی توسط سازمان برنامه در سال ۱۳۵۶ یعنی ۶ سال از اتمام آن طرح و سکنی گزینی گود نشین های بهجت آباد در آن صورت گرفته است.
بنظر می رسد برنامه ریزی برای انجام این کار ، کاملا بر منطق های صحیحی استوار بوده است.
یک گود در وسط تهران و ساکنان گود نشین آن مانند خاری در چشم شهرداری و دولت وجود داشت. فکر شد اگر برای تمام خانوارهای ساکن در جنوب شهر شهرکی ساخته شود ، با کمک های بلاعوض دولت و با وام بسیار ارزان و با اقساطی کاملا قابل پرداخت، برای ساکنان ، این شهروندان میتوانند بجای زاغه های گود ، در خانه های مناسب و حیاط داری در آن کوی ساکن گردند.
بخشی از محل گود به ساخت تعدادی آپارتمان برای طبقه متوسط اختصاص یافت و باقی به پارکی بدل شد.
طرح در ابتدا به طرحی فوق موفق بنظر میرسید. سکونت کاملا مطلوب برای گود نشین ها ، احداث آپارتمانهای ارزان برای طبقه متوسط ، تامین یک پارک برای آن بخش شهر.
طرحی که اخیرا چند سالیست تحت عنوان باز آفرینی ، در بافتهای فرسوده شهری ، دوباره مورد اقبال واقع شده است و هنوز در دستور کار است.
مقرر شد این الگو در دیگر نقاط شهر و کشور نیز صورت پذیرد. برای تبدیل این طرح بیک الگو ، فکر شد شش سال بعد از اسکان جمعیت در آن کوی ، عملکردها و نارسائیهای آن بررسی شود . که این بررسی بوسیله دفتر تحقیقات سازمان برنامه ( با هدایت نگارنده) صورت پذیرفت.
حاصل تحقیق حیرت آور بود ، حدود ۹۴ درصد ساکنان اولیه ( گود نشین های سابق بهجت آباد) دیگر در آن کوی با تمام مزایایش ، ساکن نبودند.
ساکنان جدید بطور متوسط از دو دهک در آمدی بالاتر بودند. که تاکسی دارها و وانت بار دارها بخش غالب این ساکنان جدید را تشکیل میدادنند.
ریشه یابی مسئله به یک نتیجه اقتصادی آموزنده ، که ریشه در اقتصاد خانوار (خرد) داشت منجر گردید ( که البته تاکنون به هیچ عنوان آموخته نشده) به شرح زیر:
آن زمان خط فقر معادل هشت واحد بود . گود نشین ها حدودا سه واحد در آمد داشتند . قسط خانه ها کاملا معقول و فقط معادل یک واحد ( ۳۰% درامد) تعیین شده بود. در حالیکه مطلوبیت این خانه ها بحدی بود که اجاره آنها لااقل معادل ده واحد بود.
این باین معنا بود که در آمد بالقوه خانوار با احتساب سه واحد در آمد خودشان و کسر یک واحد قسط و ارزش بالقوه ده واحدی خانه شان به ۱۲A رسیده بود. که ۱۰A صرف مسکن میشد و فقط ۲A برای خوراک، پوشاک، درمان، آمد وشد ، آموزش باقی میماند . معادل یک چهارم خط فقر ( یعنی هزینه های ضروری) کاری که هیچ خانوار عاقلی به آن تن در نمی دهد.
لذا ساکنان این درآمد دوازده بالقوه را با اجاره دادن ،به بالفعل بدل کرده بودند. با حدود ۴ تا ۵ واحد خانه و یا اتاقی اجاره کرده و باقی را صرف هزینه های ضروری تر زندگی کرده بودند . یا با فروش خانه ، واحدی کوچکتر خریده و باقی را صرف ایجاد شغل نمودند.
● نتیجه گیری مهم اینکه ، نه تنها شهروندان زیر خط فقر ، خود نمی توانند نسبت به تامین مسکن مناسب اقدام نمایند ، بلکه اگر دولت هم این کار را برایشان انجام دهد، قیمت مسکن حاصله نباید از در آمد خانوار خیلی بیشتر باشد.
نتیجه گرفته شد که ادامه برنامه ایکه کاملا موفق بنظر میرسید ، بی فایده است. مگر اینکه دولت برای تمام افراد زیر خط فقر مسکن تهیه نماید.
دولتی که چنین توانی داشته باشد، اصولا نیاز به این یارانه دادن ندارد و آنقدر شغل با حقوق مناسب ایجاد می کند ، که خود شهروندان با کمک بازار آزاد تهیه می نمایند .
گرچه اگر مشاغل بطور متعادل در کشور توزیع شوند ، بخش زیادی از مهاجرت ها صورت نمی پذیرد و اصولا مشکل مسکن مهاجرین بشدت کاهش مییابد.
بگذریم از اینکه در چنین صورتی از نظر اقتصاد کلان بجای حدود ۱۲% مناسب از تولید ناخالص ملی ، بالای ۵۰% را به امر مسکن اختصاص دهند ، که تمام بخشهای اقتصادی دیگر مختل می نماید.
بعلاوه موجب تورمی میشود ، که عملا دوباره خط فقر را بالا تر میبرد.
● نتیجه گیری از تجارب گذشته:
بدین ترتیب مشاهده می شود ، اصولا حل مشکل مسکن گروه های زیر خط فقر با روشهایی متعارف ، ممکن نیست.
۵ – تبدیل تهدید های موجود به فرصت:
سالهاست مردم خود از طریق شهرکهای مردم ساخت ( که دولت به آنها اسکان غیر رسمی و یا حاشیه نشینی اطلاق میکند) مشکل مسکن خود را حل کرده اند.
البته به شکلی کاملا غیر اساسی . سپس در طول زمان و با افزایش در آمد یا به بخش های رسمی منتقل شده اند و یا همان مساکن در شرایط اول کوچک و نا ایمن را بتدریج ایمن کرده اند .
در بسیاری از مناطق هم این بخشها و در طرحهای جدید به شهر پیوسته و یا شهرهای رسمی شده اند. اسلام شهر ، اکبر آباد ، سلطلن آباد و بسیاری دیگر از این جمله اند.
جالب است که اسلامشهر و سلطان آباد ( شهر گلستان فعلی) جمعیتشان از تعدادی از مراکز استان هم بیشترست. یا در آنها مهاجرت معکوس از تهران دیده می شود.
● بدین ترتیب ملاحظه می گردد ، که اصولا تامین مسکن به اشکال متعارف نه تنها برای افراد زیر خط فقر سکونت ، حتی برای تازه واردان به بازار مسکن طبقه متوسط هم ممکن نیست.
۱-۵- درس آموزی از آنچه خود مردم انجام می دهند.
مردم خودشان این مسئله را از طریق ارتقاء مرحله به مرحله سکونت حل می نمایند.
۲-۵- بهره وری از ثروت موجود ، سکونتگاهای مردمی:
” هرناندو دو سوتر” در تحقیقی که در کتاب راز سرمایه منتشر کرده برآورد کرده است که ” ارزش کل ساختمان های تهیدستان در جهان سوم برابر ۹.۳ هزار میلیارد دلار ، یعنی دو برابر حجم پول جاری ایالات متحده است( در ۲۰۱۵) .
باید دید آیا از این ثروت پنهان ، میتوان برای احداث مساکن مورد نظر برنامه سود برد؟ یعنی آنرا به ثروت واقعی بدل کرد.
بخش اعظم ابنیه حاشیه شهرها در زمین های قولنامه است . که بهمین علت ساکنان نمی میتوانند وام احداث بنا دریافت دارند . با سند دادن باین اراضی که به امکان اخذ وام منجر میگردد ، این سکونتگاها میتوانند با بهسازی ،به خانه هایی مناسب بدل می گردند.
درصد بسیار کمتری از این مساکن در اراضی بایر منابع طبیعی مستقر هستند ، که سند دادن به آنها هم ساده است ، در ایران که بیش از ۸۰% اراضی کشور به دولت تعلق دارد ، . ، که بیش از نیمی از آنها لم یزرع هستند، این امر براحتی ممکن است. گرچه سطح مرتبط به سکونت ( که حدود ۲% مساحت کشورست ) بخودی خود عددی نیست.
نسبت بسیار اندک دیگری در اراضی مالکان اغلب غیر حاضرست ، که به آنها هم میشود سند داد و در صورت مراجعه مالکان در سالهای بعد از اراضی ملی به انها زمین معوض داد.
با سند دار شدن این واحدها ، علاوه بر امکان اخذ وام ساخت ، که منجر به استحکام بخشی و اصولی تر شدن واحدها می گردد.
شهرداری هم میتواند به آنها جواز داده و این طریق ساخت و ساز قانونمند گردد.
ارگانهای مسئول تامین تاسیسات ، تجهیزات و خدمات هم میتوانند ، نسبت به انجام وظایف خود ، اقدام نمایند.
بدین ترتیب با حدود ۱۳ تا ۱۹ میلیون اصطلاحا حاشینه نشین ، بیش از ۴ میلیون واحد مورد نظر دولت مسکن مناسب تامین میگردد.بعلاوه بعلت کسر شدن هزینه زمین ، ساخت وساز قبلی و ارتقا مرحله به مرحله سکونتگاه های جدید ، از نظر اقتصاد کلان هم میتوان هزینه را در سطح همان دوازده درصد و شاید تا پانزده درصد معقول نگه داشت.
● بدین ترتیب مشاهده میشود که ، تنها راه حل همان است که خود مردم ، از طریق ارتقاء مرحله ای سکونت خود انجام می دهند.
بخصوص در ۵ سال اول که معمولا تهیه مسکن نه تنها برای مردم زیر خط فقر سکونت ، بلکه تقریبا برای تمام تازه واردان به متقاضیان مسکن حتی در طبقه متوسط هم ممکن نیست.
۳-۵– علل مخالفتها:
مخالفان به رسمیت شناختن شهرکهای مردمی سالهاست تنها با یک استدلال ، با ان مخالفت میورزند و هر وقت زورشان برسد خانه را بر سر ساکنان خراب مینمایند . که موجب عکس العمل های فاجعه باری مثل خود سوزی آن مادر چند بچه در خوزستان و امثالهم می شود.
آن استدلال این است خود که این امر به تشویق مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک می گردد.
استدلالی که با افزایش بیش از ده برابری حاشیه نشینی در طی چند دهه گذشته ( از ۲۷۵ هزار نفر به ۱۳ تا ۱۹ میلیون سال ۱۴۰۰ ) غلط بودن خود را اثبات کرده است. یعنی اگر این جلوگیری ها ، سرکوبها ، تحقیر ها و انسان را از انسانیت انداختن درست بود ، باید مهاجرت در این دوره متوقف میشد و یا با این شدت رشد نمی یافت.
آنها توجه نمی نمایند که ریشه مهاجرت نبود شغل در مکانهای مبدا و گرسنگی ناشی از بیکاریست و این هموطن های ما ناچارند این همه مصیبت را ، به مرگ در نتیجه گرسنگی ترجیح دهند . همانطور که مهاجرین به کشورهای دیگر با خانواده خود با یک قایق نا ایمن و یا لاستیکی دل به دریای اژه و یا کانال مانش می زنند، بهمین اجبار دچارند.
برای جلوگیری از مهاجرت باید بجای سرکوب در مقصد ، از مبدا اقدام کرد . که تنها با تحقق آمایش سرزمین و تحقق بخشی به فعالیت و سکونت در کل سر زمین به آن دست یافت.
با ایجاد شغل در مبدا هیچ آدمی خانه روستایی و شهرهای کوچک خود و اعتباری که در آنجا دارد را رها نمی کند و جاشیه نشینی تن نمی دهد.