توصیه کارشناس ها در زمان خرید مسکن

به طور کلی شهروندان متقاضی مسکن با پس انداز طولانی مدت( طبق آمار رسمی در سال ۱۳۹۵ حدود ۱۲ سال)، فروش کالاهای سرمایه‌ای خانواده، قرض گرفتن واخذ وام بانکی سرانجام هزینه خرید مسکن را فراهم و مبادرت به خرید آن می کنند. در واقع حاصل یک عمر تلاش را یکباره برای خرید مسکن می پردازند. در این زمان حساس به دلیل نداشتن دید فنی و کارشناسی، خانه ای می خرند که بعد از سکونت در آن تدریجاً به مسائل و مشکلاتش پی می برند و این زمانی است که کار از کار گذشته و راه حلی برای آن ندارند.(مگر با صرف هزینه و یا فروش آپارتمان)؛ بنابراین مساله اصلی شهروندان (البته پس از فراهم نمودن پول برای خرید مسکن) فقدان دیدگاه کارشناسی هنگام خرید مسکن است. آنها در زمان خرید فقط یک هدف دارند که چگونه می توانند با پولی که می توانند فراهم کنند بهترین گزینه ممکن را خریداری کنند. اما عمدتاً نمی دانند بهترین گزینه به چه معنی است و چه شاخص هایی برای خرید یک آپارتمان مناسب و مطلوب وجود دارد.
حسب مورد در سایت های اینترنتی، در مشاورین املاک و یا از دوستان و آشنایان توصیه هایی می شنوند که مثلاً اولویت خرید مسکن با انتخاب درست منطقه و محله است و ناخودآگاه غالباً فکر می کنند فلان منطقه یا محله شمال شهر بهترین مکان برای زندگی است. در صورتی که مطالعات فنی مهندسین مشاور (در زمینه های شهرسازی، معماری و عمران ، حمل و نقل و ترافیک، ابعاد اجتماعی، اقتصادی، زیر ساختی و …) نشان می دهد، این موضوع به طور عام درست نیست و هر منطقه و محله یا ساختمان و آپارتمانی شرایط خاص خودش را دارد که نیازمند بررسی است. به عنوان نمونه آپارتمان هایی در شمال شهر تهران (با چندین برابر قیمت نسبت به مناطق میانی شهر) را می توان یافت که ساکنینش متحمل مشکلاتی هستند که شاید در قیاس با آپارتمانی در میانه شهر قابل تصور هم نباشد. آلودگی صوتی و گوش خراش دائمی یک بزرگراه یا بزرگراه طبقاتی آرامش و آسایش را برای ساکنین پیرامونش تا فاصله چندصد متری سلب کرده و یا خروج از پارکینگ خانه‌ای در شمال شهر و رسیدن به یک مرکز تجاری یا خدماتی به دلیل دسترسی پذیری نامناسب، معطلی و ترافیک دائمی دارد. گاه خرید یک نان سنتی از نانوایی محله‌ای مرفه نشین معنی خود را از دست داده و قس علی هذا. البته هر مکانی مزایای خاص خود را هم دارد که در جای خود قابل بررسی است.
گاهی تفاوت کیفی دو آپارتمان در یک محله که تنها چند ده متر با هم فاصله دارند، ممکن است بسیار معنی‌دار باشد. یکی در بهترین شرایط کیفی آن محله و دیگری برعکس کیفیت نامطلوبی در آن محله دارد.
همچنین عموماً توصیه می‌کنند قبل از خرید آپارتمان، دسترسی به خدمات محلی باید بررسی شود و یا تاسیسات ساختمان و مقاومت ساختمان موضوعی حیاتی است.(که صد البته درست است.)؛ اما بررسی این مسائل نیازمند تخصص و تجربه است و اکثر شهروندان اطلاع چندانی از این موضوعات فنی ندارند. بنابراین پیش از خرید ملک داشتن دید فنی لازم و ضروری است.

توصیه مهندس مشاور به خریداران مسکن اینست که اول باید هدف از خرید آپارتمان را مشخص کنند و اینکه خریدار چه دیدگاهی در این زمینه دارد؟ در ارزش های فرهنگی و سبک زندگی خانوادگی خریدار چه موضوعاتی حائز اهمیت است؟ چه موضوعاتی در مورد محل سکونت برای ایشان اهمیت دارد؟ اساساً آیا هدف از خرید، سکونت شخصی است یا سرمایه گذاری و یا هدفی دیگر دنبال می شود؟
متناسب با اهداف و نگرش خریدار می بایست مبادرت به انتخاب آپارتمان نمود؛ لذا انتخاب منطقه و محله بر این مبنا صورت می گیرد. گزینه هایی که توسط بنگاه های معاملات املاک معرفی میشوند نیز با دو معیار اصلی می بایست اولویت بندی شوند: یک- اهداف و نگرش خریدار به مقوله مسکن؛ دو-مشخصات فنی و کیفی آپارتمان، ساختمان، محله و فرامحله.
به عبارت دیگر یک واحد آپارتمان که برای یک خریدار کاملاً مطلوب ارزیابی شده، برای خریدار دیگر که اهداف دیگر و نگرشی دیگر دارد ممکن است کاملاً نامطلوب به نظر برسد و این موضوع کاملاً طبیعی و معمول است.
کارشناسان سایت مهندس مشاور در بررسی مشخصات فنی و کیفی مسکن، شاخص های متعددی (حدود ۲۰۰ شاخص) را در چهار سطح واحد مسکونی (آپارتمان)، ساختمان، واحد همسایگی، محله و فرامحله بررسی میکنند. از مقاومت ساختمان، تاسیسات و به طور کلی مشخصات فنی ساختمان و آپارتمان گرفته تا مشخصات اجتماعی، فرهنگی ساکنین ساختمان و محله؛ از خدمات و تسهیلات محله تا دسترسی پذیری در سطح منطقه و شهر بررسی میشوند. در نهایت آپارتمان های مورد نظر خریدار هر کدام امتیاز دهی شده و بدین ترتیب متناسب با نیاز و هدف خریدار، اولویت‌های خرید از میان گزینه‌های موجود معرفی می شوند.
بر این اساس مراجعین سایت مهندس مشاور حین خرید آپارتمان آگاهانه تصمیم می گیرند تا آپارتمان مطلوب‌تری را متناسب با نیاز و توان مالی خود خریداری کنند. از طرفی اگر آپارتمان مساله داری را هم خریده باشند، حداقل آن است که قبل از خرید نسبت به آن آگاهی یافته اند.
اکثر شهروندان که بدون مشورت فنی مبادرت به خرید آپارتمان می کنند، بلافاصله پس از سکونت در آپارتمان خریداری شده و یا پس از مدتی، مسائل و مشکلات آپارتمان، ساختمان و حتی محله یکی یکی برایشان آشکار میشود. از بوی نامطبوع یک آپارتمان به خاطر تهویه نا مناسب گرفته تا فاصله زیاد با خطوط تاکسی رانی؛ از ناپایداری ساختمان گرفته تا آلودگی صوتی محیط پیرامون؛ از تاسیسات فرسوده ساختمان گرفته تا مسائل همسایگی وقس علیهذا.
نکته حائز اهمیت این است که برای برخی از مسائل فنی آپارتمان یا ساختمان راه حل وجود دارد که مهندس مشاور راهکار آن را ارائه خواهد داد؛ اما برخی مسائل که خارج از آپارتمان است و یا مشکلات اساسی و زیرساختی را مربوط میشود و عملاً راه کاری ندارند، قاعدتاً می بایست از خرید آن ها اجتناب نمود. لذا در اولویت بندی گزینه های خرید برخی از آنها را به دلیل دارا بودن مشکلات اساسی حذف میکنیم (متناسب با هدف خریدار). بنابراین توصیه ما به خریداران آپارتمان و مسکن این است که با مهندس مشاور آگاهانه خرید کنند.