نقدی بر تجاری سازی شهر جدید اندیشه

یکی از کاربری­هایی که در سال­های اخیر در سطح شهر جدید اندیشه از رشد چشمگیری برخوردار بوده، کاربری تجاری می­باشد. بازار بزرگ ایرانی-اسلامی به­عنوان بزرگترین مجتمع تجاری کشور، مجتمع­های تجاری ارغوان، نگارستان، تیراژه، نور، پارسیان و… از مواردی هستند که اخیرا در شهر احداث گردیده­اند. ساخت این مراکز تجاری که اغلب دارای مقیاس فراشهری بوده و در بازه­ی زمانی کوتاهی احداث شده­اند این سوال را به ذهن متبادر می­کند که آیا گرایشی به تبدیل شهر اندیشه به مرکزیتی تجاری در سطح غرب استان تهران و در سطح شهرستان های کرج و شهریار در میان مدیران و تصمیم گیران این شهر وجود دارد یا خیر؟

در تحلیل این پرسش و موضوع تجاری سازی شهر باید گفت، افزایش سرانه­ی فضاهای تجاری و تب ساخت مجتمع های بزرگ (یا مال) موضوعی است که گریبانگیر بسیاری از شهرهای بزرگ و کوچک کشور شده است؛ مساله ای که از آن به عنوان “سونامی واحدهای تجاری” یا “چالش مغازه های خالی” یاد می­شود. طبق آمار منتشر شده، تعداد مال­ها در شهرهای مختلف کشور به صورت زیر می باشد:

شهر	تعداد	شهر	تعداد	شهر	تعداد	شهر	تعداد
تهران	۶۵	کرج	۱۷	کیش	۶	انزلی	۲
مشهد	۱۲۷	شیراز	۱۶	کرمان	۳	بم	۱
تبریز	۱۲	اصفهان	۱۵	کرمانشاه	۸	اراک	۱
قم	۲	یزد	۲	اهواز	۲	یاسوج	۱

اما سوال اساسی اینجاست که چرا چنین گرایش عظیمی به ساخت مجتمع های بزرگ تجاری (مال) به وجود آمده است؟

طبق بررسی های صورت گرفته در سال ۱۳۹۳[۱]، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث مال در پایتخت از ۵% کل ساخت و سازها به ۱۰% رسیده است، این در حالی است که ساخت­و­سازهای مسکونی ۵۰% افت کرده است. از طرف دیگر در بودجه های دهه های ۷۰ و ۸۰ شهرداری تهران، درآمد ناشی از عوارض ساخت و ساز مسکونی ۹۰% و درآمد ناشی از عوارض ساخت و ساز تجاری ۱۰% کل درآمد ناپایدار شهرداری را تشکیل می­داد اما در سال ۹۳ این نسبت تغییر اساسی پیدا کرده و به ترتیب معادل ۵۲% و ۴۸% شده است. معنای این نسبت­های جدید این است که حجم عظیمی از سرمایه­گذاری­های ساختمانی تغییر مسیر پیدا کرده و به سمت مال سازی در هدایت است و سرمایه گذاران بدون رعایت کشش تقاضا و خرید، مشغول احداث ساختمان­های تجاری هستند.

گزارش فعالیت­های ساختمانی بانک مرکزی[۲] در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۴ نشان می دهد با وجود اینکه ساختمان­های شروع شده در این مدت در مناطق شهری کشور در بخش مسکونی ۳۷٫۱% و در بخش غیرمسکونی ۲۶٫۴% نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۳ کاهش داشته اند و از طرفی ساختمان های شروع شده­ی مسکونی در شهر تهران نیز در همین مدت با کاهش ۴۷٫۵ درصدی مواجه بوده اند اما آغاز ساخت ساختمان های غیرمسکونی در شهر تهران در همین مدت ۶۰٫۸% افزایش داشته است که بخشی از این افزایش مربوط به کاربری های تجاری می باشد.

در پاسخ به سوال چرایی این گرایش به ساخت و ساز تجاری، باید به سراغ درآمدها و ارزش افزوده­ی ناشی از این کاربری برویم. طبق گزارش مذکور بانک مرکزی، متوسط هزینه­ی ساخت یک مترمربع بنای مسکونی ۸۵۲۴۸۶۹ ریال و بنای غیرمسکونی ۱۱۶۰۴۵۳۲ ریال است؛ از طرف دیگر طبق آمار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران[۳] متوسط قیمت زیربنای مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۴ برابر با ۴۰۳۱۸۰۰۰ ریال و متوسط قیمت زیربنای تجاری طبق بررسی های میدانی[۴] ۶۴۷۵۰۰۰۰۰ ریال است. این تناسب نشان می دهد با وجود اینکه هزینه­ی ساخت بنای تجاری ۱٫۳۶ برابر بنای مسکونی است اما سود حاصل از فروش آن ۱۶ برابر ارزش افزوده­ی بنای مسکونی می باشد. عوارض اخذ شده توسط شهرداری­ها نیز برای بناهای تجاری به همین نسبت بیشتر از بناهای مسکونی است؛ در نتیجه می­توان کسب درآمدهای حاصل از اعطای پروانه­ی ساختمانی تجاری را یکی از مهمترین دلایل گرایش به ساخت ابنیه­ی تجاری دانست.

اما تجاری سازی در شهر جدید اندیشه و حمایت نهادهای مدیریت شهری از این پدیده­ی غالب از چند جهت چالش برانگیز می باشد:

1. افزایش سرانه­ی تجاری در شهر اندیشه و سوق دادن سرمایه گذاری ها به سوی تجاری سازی تا چه سقفی مطلوب و قابل توجیح است؟
2. با توجه به میزان جمعیت شهر اندیشه و شهرستان شهریار، آیا این میزان جمعیت، کشش و توانایی ایجاد تقاضای کافی برای خرید یا اجاره­ی واحدهای تجاری تولید شده را دارد؟
3. با توجه به تعدد مگامال ها در شهرهای تهران و کرج و وجود تعداد زیادی واحدهای تجاری خالی در آنها، تا چه حد می تاون به شکل گیری تقاضا برای واحدهای تجاری شهر اندیشه توسط شهروندان تهران و کرج امیدوار بود؟
4. آیا گردش مالی و درآمدزایی واحدهای تجاری فعال در شهر اندیشه در مقایسه با دیگر مناطق مجاور قابل قبول است یا خیر؟
5. با توجه به وجود تعداد زیادی مگامال­های مدرن و جذاب در شهرهای تهران و کرج، تا چه میزان می­توان به حضور خریداران اجناس و کالاها از این دو شهر در شهر اندیشه امید داشت؟
6. گسترش فضاهای تجاری در پاسخ به کدام تولید و صادرات شهر اندیشه می باشد و چه جایگاهی در سیاست های اقتصاد مقاومتی دارد؟
7. چه گزینه هایی را می­توان به عنوان جایگزینی برای جذب و هدایت سرمایه­گذاری­های ساختمانی مطرح نمود؟

[۱] روزنامه دنیای اقتصاد، شماره ۳۳۲۸ مورخ ۱۳۹۳٫۸٫۱

[۲] بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اداره آمار اقتصادی، دایره آمار ساختمانی، نتایج بررسی فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری استانهای مختلف ایران، ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۴

[۳] سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، مرکز آمار ایران، اطلاعات پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های کشور، تابستان ۱۳۹۴

[۴] بر اساس اطلاعات درج شده در سامانه­ی املاک تهران، www.iranfile.ir