پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
مدیران شهری تاکنون فعالیت‌های زیادی برای تشویق شهروندان به نوسازی خانه‌های‌شان انجام داده‌اند، اما هنوز نمی‌توان گفت این شهر به ایمنی رسیده است، چرا که به گفته مسئولان سازمان نوسازی شهر تهران، مناطق۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۱۸ همچنین بخش‌هایی از مناطق۷، ۸، ۹، ۱۳، ۱۴، ۱۹ و ۲۰ به دلیل وجود بافت‌های ناپایدار در برابر زلزله آسیب‌پذیرند. بقیه مناطق پایتخت هم از این قاعده مستثنی نیستند و می‌توان در محله‌های‌شان خانه‌هایی پیدا کرد که با کوچک‌ترین لرزش زمین، زانو زده و فرو می‌ریزند.
تحریم‌های ظالمانه، افزایش چند برابری قیمت‌ها و شیوع ویروس منحوس کرونا تقریباً همه خانواده‌ها را با مشکل مواجه کرده است؛ به‌طوری که برخی‌ها فقط می‌توانند با درآمدی که دارند شکم خود و اعضای خانواده‌شان را سیر کنند. متأسفانه بیشتر این افراد هم کسانی هستند که اتفاقاً در خانه‌های فرسوده زندگی می‌کنند و نمی‌توان از آنها انتظار داشت خانه‌های خود را از نو بسازند، آن هم در شرایطی که هر روز قیمت مصالح ساختمانی بالا می‌رود. به همین دلیل، نخستین دلیلی که سبب شده شهروندان رغبتی به نوسازی املاک‌شان نداشته باشند، نبود توان مالی است که تعداد این موارد در محله‌های نعمت‌آباد و دولتخواه منطقه۱۹، جوادیه در منطقه۱۶ و هرندی در منطقه۱۲ کم نیست. «اکبر اجودی» از ساکنان قدیمی محله هرندی می‌گوید: «بسیاری از ساکنان این محله وضع مالی خوبی ندارند و چرخ زندگی خود را به سختی می‌چرخانند، چه رسد که بخواهند خانه‌های‌شان را از نو بسازند.»
«مجتبی محمدی» ساکن محله درب دوم هم می‌گوید: «این محله مثل ده‌ونک جزء ییلاق‌های خوش آب و هوای تهران بود. ساکنان محله هم قدیمی هستند و با اینکه جزئی از منطقه۳ است، اما بیشتر ساکنانش وضع مالی خوبی ندارند و نمی‌توانند برای نوسازی خانه‌های‌شان اقدام کنند. هزینه ساخت بنا هم هر روز بالا می‌رود و حتی نمی‌توان تعمیرات کوچکی انجام داد.»
دلبستگی به خانه‌های قدیمی
دلبستگی به خانه‌ها دلیلی است که باعث شده برخی از شهروندان تمایلی به نوسازی خانه‌های‌شان نداشته باشند. «مصطفی خدامرادی» که در محله تختی منطقه۱۲ زندگی می‌کند، می‌گوید: «بیشتر ساکنان این محله سن بالایی دارند. در همین خانه‌ها که اکنون زندگی می‌کنند ازدواج کرده، بچه‌های‌شان را به دنیا آورده و عروس و داماد کرده‌اند. در همین خانه‌ها عزیزان‌شان فوت کرده‌اند و به همین دلیل نه تنها تاب زندگی در محله‌های دیگر را ندارند، بلکه دوست ندارند شکل و شمایل خانه‌های خود را تغییر دهند.»
به گفته دکتر «امیربهمن ادیب‌زاده» عضو هیئت علمی دانشگاه بهشتی و مدیر مطالعات طرح نوسازی محله نعمت‌آباد، متأسفانه متقاعد کردن بسیاری از ساکنان بافت‌های فرسوده برای نوسازی خانه‌های‌شان سخت و زمانبر است. وی می‌گوید: «بیشتر افرادی که در این املاک زندگی می‌کنند مسن هستند. نوسازی خانه‌های‌شان را به نوعی از دست دادن آن می‌دانند و احساس می‌کنند دچار دردسرهایی نظیر رفت‌وآمد مداوم به اداره‌ها برای دریافت مجوز، پرداخت اقساط وام و… می‌شوند. به همین خاطر همیشه به کارشناسان دفاتر نوسازی اعلام می‌کنند مایل نیستند خود را با چنین چالش‌هایی روبه‌رو کنند. برخی هم اعلام می‌کنند سال‌هاست در خانه‌های قدیمی خود زندگی کرده و تاکنون دچار مشکل نشده‌اند و از این پس نیز می‌توانند به این وضع ادامه دهند.»
چهاردیواری اختیاری
بیشتر املاک محله‌های جنوب شهر از جمله ظهیرآباد، جوادیه، هاشم‌آباد، تختی، نفرآباد، هرندی، مشیریه، بریانک و آذری بافت ریزدانه دارند. طبق قوانین شهرسازی نوسازی این املاک زمانی ممکن می‌شود که چند همسایه اقدام به تجمیع املاک خود کنند. این کار مزایای زیادی از جمله کاهش هزینه ساخت، امکان ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌تر، امکان طراحی مطلوب ساختمان، امکان استفاده از راه‌پله و آسانسور مشترک، کاهش هزینه ساخت مشاعات، کاهش تیر و ستون‌های ساختمان، زیباسازی سیمای شهری و… دارد.
با این وجود خیلی از شهروندان تمایلی به این کار ندارند که «محسن خداقلی» ساکن محله شمشیری یکی از آنهاست. او می‌گوید: «چرا باید خانه ویلایی‌ام را به آپارتمان تبدیل کنم و در قفس زندگی کنم. الان در چهاردیواری خودم زندگی می‌کنم و هیچ محدودیتی ندارم، اما اگر با همسایه‌ها مشارکت کنم و خانه‌های‌مان را تجمیع کنیم، مجبورم حتی در راه رفتن در خانه خودم نیز احتیاط کنم تا مبادا همسایه طبقه پایینی‌ام ناراحت شود.»
همسرش «محبوبه زهتاب» هم موافق حرف‌های اوست و می‌گوید: «ما به خانه‌های ویلایی عادت کرده‌ایم. اگر خانه‌های خودمان را تجمیع کنیم، مجبوریم کنار همسایه‌ها و در یک مجتمع زندگی کنیم که باعث ایجاد محدودیت‌هایی برای ما می‌شود.»
«میثم واعظی» کارشناس شهرسازی می‌گوید: «بیشتر ساکنان محله قیام هم تمایلی به تجمیع خانه‌های‌شان ندارند. آنها در خانه‌های ویلایی و یک طبقه زندگی می‌کنند و از آپارتمان خوش‌شان نمی‌آید.»
خانه‌های بی‌سند
یکی از دلایلی که شهروندان به‌رغم ارائه تسهیلات از سوی شهرداری رغبتی به نوسازی خانه‌های فرسوده خود نشان نمی‌دهند، ترس آنها از وضعیت حقوقی املاک‌شان است، چرا که برخی از املاک در بافت‌های فرسوده سند مالکیت ندارند یا مشکلات ثبتی دارند. همین عامل باعث شده ساکنان از ترس اینکه ملک خود را از دست بدهند، همکاری لازم را با مسئولان شهری برای نوسازی بافت‌های فرسوده نداشته باشند. کوی گل‌افشان در محله پاسداران، خاک‌سفید، شمیران‌نو و بخشی از محله عبدل‌آباد چنین مشکلی دارد و برای همین نوسازی در آنها کمتر از محله‌های دیگر است. این مشکل قابل حل است، ولی نیازمند پرداخت هزینه‌های دریافت سند مالکیت و طی مراحل اداری زیادی است. رغبت مالکان برای نوسازی خانه‌های‌شان در اراضی اوقافی هم کم است؛ چراکه عنوان می‌کنند به دلیل نداشتن سند ملکی از امتیازات دولتی و دریافت وام محرومند.
تغییرکاربری به جای نوسازی
محله‌های نعمت‌آباد، عبدل‌آباد و صالح‌آباد در منطقه۱۹، باغ آذری و نازی‌آباد در منطقه۱۶، بهارستان، سیروس، بازار و تختی در منطقه۱۲، یافت‌آباد، زمزم و امامزاده حسن(ع) در منطقه۱۷ و شهرک ولی‌عصر(عج) در منطقه۱۸ برخی از محله‌های تهران هستند که بازارهای محلی در آنها شکل گرفته‌اند. این محله‌ها بافت فرسوده‌ای دارند، اما بیشتر اهالی به جای نوسازی خانه‌های‌شان، به محله دیگری کوچ و منازل خود را با تغییرکاربری به مغازه یا انبار تبدیل کرده‌اند. اتفاقاً از این کار سود زیادی هم به دست آورده‌اند و کاسبان و بازاریان حاضرند خانه‌های قدیمی آنها را با قیمت بالا رهن و اجاره کنند. همین موضوع سبب شده تا نوسازی در چنین محله‌هایی کم شده و مالکان تمایلی به این کار نشان ندهند. در محله‌ای همچون هرندی و زهتابی نیز بسیاری از مالکان خانه‌های خود را به اتباع اجاره داده و از این محله‌ها کوچ کرده‌اند. به همین دلیل مسئولان شهری دسترسی راحتی به مالکان ندارند تا با گفت‌وگو، آنها را به نوسازی خانه‌های‌شان تشویق کنند.
اختلاف وراث برای تعیین تکلیف املاک
مشکل دیگری که سبب شده نوسازی برخی املاک قدیمی به سرانجام نرسد ورثه‌ای بودن آنهاست. این معضل در همه محله‌های شهر تهران دیده می‌شود، اما در محله‌های قدیمی بیشتر است. بیشتر وراث تمایلی به نوسازی این خانه‌ها ندارند و قصد فروش آنها را دارند، اما اختلاف‌هایی که بین برخی از آنها پیش آمده، سبب شده تا خانه‌ها به حال خود رها شوند و نه تنها خبری از نوسازی نیست، بلکه توافقی بین وارثان حاصل نمی‌شود تا آن را فروخته یا به سازنده‌ها بدهند. برخی از املاک هم در رهن بانک‌ها قرار دارند و مالکان فکر می‌کنند امکان نوسازی خانه خود را ندارند که تفکر اشتباهی است.
تسریع در ارائه پروانه‌های ساختمانی
برخی از شهروندان تمایل به نوسازی املاک خود دارند، اما با اعلام این موضوع که تأیید نقشه و صدور پروانه ساختمانی با تأخیر زیاد انجام می‌شود و مجبورند ماه‌ها صبوری و مراحل اداری زیادی طی کنند، از این کار طفره می‌روند. با این وجود مسئولان شهری عنوان می‌کنند مجوز ساخت در کمترین زمان صادر می‌شود. «حمید موسی‌پور» کارشناس امور شهری می‌گوید: «کارشناسان شهرسازی با دقت و فوریت مطالبات و خواسته‌های مردم را پیگیری می‌کنند، اما گاهی اوقات مشکلاتی پیش می‌آید که شهروندان از آنها بی‌اطلاعند. به‌عنوان مثال، برخی املاک مشکل انحصار وراثت دارند و همین موضوع باعث طولانی شدن امور اداری می‌شود.»
«علی صبوری» که در محله بلورسازی زندگی می‌کند به مشکل دیگری اشاره می‌کند: «برای اطلاع از نحوه نوسازی خانه‌ام به شهرداری مراجعه کردم. یکی از کارشناسان معاونت شهرسازی به من گفت ابتدا خانه را بازدید و بررسی می‌کنند. اگر بخش‌هایی از خانه‌ام به‌صورت غیرقانونی ساخته شده یا بدون پارکینگ باشد باید پیش از دریافت مجوز ساخت جریمه‌های قبلی را پرداخت کنم. من هم از انجام این کار منصرف شدم. بهتر است مسئولان شهری از جریمه تخلف‌های ساختمانی گذشته صرفنظر کنند تا مردم به نوسازی خانه‌ها ترغیب شوند.»
سرمایه‌گذاران سراغ قدیمی‌ها نمی‌روند!
در کنار برخی از موانع و بی‌علاقگی مردم به نوسازی خانه‌های قدیمی خود، سازنده‌ها نیز تمایل چندانی به فعالیت و سرمایه‌گذاری در برخی از محله‌ها ندارند. ممکن است فردی حاضر به نوسازی و مشارکت در ساخت باشد، اما سرمایه‌گذار برای این کار پیدا نکند. نمونه‌اش تمایل بسیاری از ساکنان محله کوثر در منطقه۱۲ به نوسازی املاک‌شان است، ولی کمتر کسی حاضر می‌شود در این محله سرمایه‌گذاری کند. «احمد صادق‌زاده» که تاکنون ده‌ها واحد مسکونی در مناطق مختلف ساخته است، می‌گوید: «وقتی می‌توان خانه‌ای در مناطق مرکزی و شمالی شهر ساخت و سود خوبی هم به دست آورد، چرا باید یک سرمایه‌گذار اقدام به ساخت ملک در محله‌هایی کند که قیمت زمین و خانه در آن پایین و ممکن است حتی فروش هم نرود. قیمت مصالح ساختمانی تقریباً در همه مناطق یکسان است و سرمایه‌گذار سعی می‌کند به جای ساخت ملک در جنوب تهران یا محله‌های قدیمی، سرمایه خود را در محله‌ها و مناطقی صرف کند که قیمت ملک در آنها بالاست.»
دردسرها در بافت تاریخی
بخشی از خانه‌های فرسوده پایتخت در بافت تاریخی قرار دارند و نوسازی آنها با محدودیت‌هایی روبه‌روست. به‌عنوان مثال، در برخی از محله‌ها ساختمان‌ها نباید بیش از ۳ طبقه ساخته شوند. بی‌شک چنین محدودیت‌هایی باعث می‌شود تا اهالی تمایلی برای نوسازی خانه‌های‌شان نداشته باشند، چرا که هزینه‌هایی که صرف ساخت بناهای خود می‌کنند با مساحت و تعداد واحدهای مسکونی همخوانی ندارد و به‌صرفه نیست.
«یوسف حبیب‌پور» که سال‌هاست در منطقه۱۲ زندگی می‌کند، می‌گوید: «خانه‌ای دو و نیم طبقه در محله عودلاجان دارم. قدیمی و ۲۰۰مترمربع است. چند سال پیش که برای دریافت مجوز ساخت‌وساز مراجعه کردم متوجه شدم که مجوز ساخت بیش از ۳ طبقه به من نمی‌دهند. از طرفی باید پارکینگ هم به تعداد واحدها تأمین می‌کردم. در چنین شرایطی چرا باید خانه دو و نیم طبقه خود را بکوبم و با صرف هزینه زیاد فقط ۳ طبقه بسازم. خیلی از اهالی مثل من دوست دارند خانه‌های‌شان را نوسازی کنند، اما به دلیل قرارگیری در بافت تاریخی این اجازه به ما داده نمی‌شود و ساخت‌وساز با تراکم پایین هم صرفه اقتصادی ندارد.»
همشهری
