یکشنبه , ۲۷ خرداد ۱۴۰۳ - ۲:۱۸ بعد از ظهر

یادداشت و مقاله

مولفه‌های ضروری در شهرسازی

محمدرضا کاویانی - کارشناس معماری

در حال ‌حاضر، اهمیت مبلمان شهری در ارائه خدمات به شهروندان در هر شهر اهمیت زیادی دارد. در بسیاری از موارد، به‌دلیل تمرکز بر سرعت و حفظ زیبایی و هویت شهرها، مبلمان شهری برای پاسخگویی به نیازهای گوناگون و روزمره شهروندان در خدمات شهری، تحت‌فشار قرار گرفته و نیازهای مهم …

توضیحات بیشتر »

قفل‌شدگی نوسازی بافت فرسوده و راه حل آن

یادداشت/ قفل‌شدگی نوسازی بافت فرسوده و راه حل آن

ابتدا باید بار نوسازی بافت فرسوده را از دوش دولت و شهرداری برداشت و این مسئولیت را مالکان و بخش خصوصی سرمایه‌گذار برعهده بگیرند و وظیفه ارگان‌های دولتی تنها راهبری و تسهیل این روند و ارائه خدمات حمایتی باشد.

توضیحات بیشتر »

بندر نوشهر چشم انتظارِ راه

بندر نوشهر چشم انتظارِ راه

پیشرفت فیزیکی "راه دسترسی" منطقه ویژه اقتصادی بندر نوشهر پس از سال‌ها از آغاز اجرای آن اکنون به گفته مسوولان امر افزون بر ۸۰ درصد است که شهروندان نوشهری با اشاره به پیامدهای نداشتن این راه اختصاصی بر ضرورت تسریع در بهره‌برداری این طرح تاکید کردند.

توضیحات بیشتر »

عوارض ناشناخته مهاجرپذیری

مسکن نقطه کورمهاجرت

تجربه ۴کشور استرالیا، کانادا، آمریکا و انگلستان نشان می‌دهد افزایش تعداد مهاجران با وجود مواهب اقتصادی بسیار، زمینه‌ساز فشار به زیرساخت‌ها می‌شود و افزایش قیمت مسکن را کلید می‌زند. بنابراین لازم است دولت‌های مهاجرپذیر پیش از گشودن درها، زیرساخت‌های خود را متناسب با افزایش جمعیت توسعه دهند.

توضیحات بیشتر »

بحران مسکن سبک زندگی متعارف را تغییر می‌دهد

حسین راغفر عنوان می‌کند: «زندگی انسانی نیازمند تامین یکسری نیازهای اولیه است که البته در طول زمان این نیازها تغییر می‌کنند. مسکن از دیرباز جزو نیازهای ضروری و اساسی بشر بوده و هست. متاسفانه در کشور ما تامین سرپناه تبدیل به یک آرزوی دور از دسترس شده است. پرواضح است که حتی تامین نیازهای اولیه و رفع موانعی مانند مشکلات خانه‌دار شدن، باز هم شرایط اقتصادی و اجتماعی نمی‌تواند به‌شکل طبیعی پیش برود.» آنچه در ادامه می‌خوانید متن کامل گفت‌وگوی صمت با این کارشناس اقتصاد است. آخرین گزارش‌های رسمی نشان می‌دهند در طول فروردین ۱۴۰۳ فقط ۱۵ هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده است. باوجود این رکود کم‌سابقه، نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۸۲ میلیون تومان رسیده است. چه چیزی موجب پدید آمدن این وضعیت نابسامان شده؛ آن‌هم در حالی که گفته می‌شود ۵۱ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند؟ اخبار بورس قیمت دلار امروز رالی فلزات ادامه‌دار شد پس لرزه اجاره خانه های سنگین / خیابان خوابی مُد شد! مهاجرت به خاطر معیشت / نگرانی از آینده بدون پزشک من فکر می‌کنم مسئله زمانی روشن می‌شود که از تکرار بحث‌های غیرواقعی بگذریم. چنانچه بخواهیم تنها به رابطه میان «عرضه و تقاضا» در بازار مسکن تهران بنگریم، دیگر قادر به تشریح منطقی ماجرا نخواهیم بود. براساس اصول اقتصاد، هنگامی که تقاضا برای یک کالا وجود دارد و عرضه کافی هم صورت گرفته، تورم نباید شکل بگیرد، اما این وضعیت سال‌های سال است که در بازار مسکن حاکم نیست. تا آنجا که امروز فاصله میان قدرت خرید متقاضیان و نرخ مسکن چنان زیاد شده که تقاضا به‌شکلی بی‌سابقه به نزدیک صفر رسیده است. یعنی همان‌طور که آمارهای رسمی می‌گویند در فروردین سال جاری حداکثر روزی ۵۰ واحد مسکونی در پایتخت ۱۰ میلیون نفری تهران معامله شده است. مشکلات بخش مسکن ناشی از چیست؟ من فکر می‌کنم وضعیت فعلی بازار مسکن ناشی از حضور گسترده و پررنگ برخی نهادهای انحصارگر و صاحب‌نفوذ در آن است که توانستند در این سال‌ها به عناوین مختلف با نفوذ به عرصه مسکن، سودهای افسانه‌ای به جیب ‌بزنند. تاوان این بی‌عدالتی در توزیع مسکن و کسب سود را هم طبقه متوسط و مزدبگیر می‌پردازند که از یک طرف با افزایش منصفانه حقوق مواجه نیستند و از سوی دیگر نیازهای اولیه زندگی‌ آنها مانند مسکن دستمایه سوداگری‌ سودجویان پرنفوذ قرار می‌گیرد. این در حالی است که در سال‌های گذشته مطالعات بسیاری در حوزه مسکن و ساماندهی این بخش صورت گرفته که همگی نشان می‌دهند بخش مسکن، بخشی است که بیشترین میزان بازدهی سرمایه را برای سرمایه‌‌گذاران داشته است. این در حالی است که برخی نهادهای قدرتمند، به‌دلیل دسترسی و نفوذ در نظام تصمیم‌گیری، موفق به اجرای پروژه‌های مسکنی شده‌اند که سودهای بالایی برای‌شان رقم زده است. حتی دیده شده که گاه پول زمینی را که روی آن ساخت‌وساز کردند و واحدهایش را به بالاترین نرخ فروختند هم نپرداختند. همزمان باید به عوامل دیگری هم توجه داشته باشیم که در این بازار نقش‌آفرین هستند؛ از جمله نرخ دلار. در اقتصادی مانند اقتصاد کشورمان که دچار انواع نابسامانی‌ها شده، نرخ دلار یک عامل مهم و تعیین‌کننده در سایر بازارهاست. پیامدهای هر تغییر در نرخ ارز به‌سرعت در تمام ابعاد اقتصاد ایران و بازارها نمایان می‌شود. این مورد بارها در اقتصاد ایران مشاهده شده که بالا رفتن نرخ دلار چه اثرات ویرانگری بر کشور دارد. همچنین همان‌طور که کاهش ارزش پول ملی تورم را به کل اقتصاد تعمیم می‌دهد، اثر آن بر نرخ واحدهای مسکونی حتی بیشتر از میانگین فشار تورمی آن بر کل اقتصاد است. حتی گاهی دیده شد با بالا رفتن نرخ دلار، بخشی از سرمایه‌های موجود در بازارهای دیگر، از جمله مسکن به این بخش می‌روند یا درآمدهای حاصل از نوسانات ارزی راهی بازار موازی مسکن شده و در نهایت مجموع این عوامل ایجاد نوسان در بازارهای یادشده را به‌دنبال دارد. البته در سال‌های گذشته نقش تضعیف ارزش پول ملی در نوسانات بازار مسکن بیش از گذشته قابل ردیابی و محاسبه است. پس به این ترتیب شما سهمی را برای «عرضه و تقاضا» در نابسامانی‌های موجود قائل نیستید؟ بازار مسکن ایران در طول دهه‌ها به وضعیتی رسیده که امروز مشاهده می‌کنیم. از قضا وقتی به شواهد رجوع کنیم متوجه می‌شویم اگر تاثیر عرضه و تقاضا بر بازار مسکن یک قاعده همیشگی بود، اکنون شاهد وضعیت دیگری در این بازار پرتقاضا بودیم، زیرا همه آمارها حاکی از آن است که عرضه مسکن در کشورمان حتی از تقاضا هم بیشتر است، اما همان‌طور که می‌بینیم سال به سال به‌شکل هولناکی بر نرخ آن افزوده می‌شود. اگر بخواهم صریح‌تر بگویم در شرایطی که تولید مسکن در پایتخت بیش از نیاز است، قیمت‌ها سر به فلک کشیده‌اند، به‌نحوی که اکنون مسکن کالایی در دسترس برای عموم مردم نیست و صاحبخانه شدن برای کسانی که در لایه‌های میانی کشور هستند هم تبدیل به آرزویی ناممکن شده است. اینکه امروز ایران به‌عنوان کشوری که هنوز سهم جوانان از جمعیتش بالا است، با بحران‌های زیادی در ارتباط با نسل جوان مواجه شده، ناشی از همین وضعیتی است که ذکرش رفت. واقعیت این است که زندگی انسانی نیازمند تامین یکسری نیازهای اولیه است که البته در طول زمان این نیازها تغییر می‌کنند. مسکن از دیرباز جزو نیازهای ضروری و اساسی بشر بوده و هست. متاسفانه در کشور ما تامین سرپناه تبدیل به یک آرزوی دور از دسترس شده است. پرواضح است که حتی تامین نیازهای اولیه و رفع موانعی مانند مشکلات خانه‌دار شدن، باز هم شرایط اقتصادی و اجتماعی نمی‌تواند به‌شکل طبیعی پیش برود. در سطح جهانی هم مسئله تامین مسکن برای عموم، تنها یک موضوع اقتصادی نیست و دارای ابعاد مختلف فرهنگی، اجتماعی و حتی امنیتی است. اساسا کشورهایی که نمی‌توانند مسکن، غذا، شغل، بهداشت و آموزش عمومی را فراهم کنند، کشورهای پایداری به‌شمار نمی‌روند. متاسفانه باوجود اهمیت مسئله مسکن و تاکیدات مکرر قانون اساسی ایران بر تامین مسکن، مشکلات این حوزه ادامه دارد. حتی چنان «بدمسکنی» فراگیر شده که گاهی به‌دلیل «فقر مسکنی» سبک زندگی متعارف خانواده‌های کشور نیز دستخوش تغییرات بزرگی شده است. ضمن اینکه معافیت‌های مالیاتی این بخش نه‌تنها منجر به نادیده گرفتن یک بخش مهم از منابع درآمدی دولت می‌شود، بلکه قدرت دولت در تنظیم‌گری و نظارت بر این بازار مهم را هم کاهش می‌دهد. راه اصلاح وضعیت حوزه مسکن در ایران چیست؟ دولت باید در این عرصه مداخله کند. چنانکه در بسیاری از کشورهای اروپای غربی یا شمالی هم دولت‌ها مداخله گسترده‌ای در عرضه، تقویت تقاضا و حتی قیمت‌گذاری مسکن دارند. دولت باید برای رفع این معضل بین حوزه‌های اقتصادی- اجتماعی به‌نحوی مداخله کند که این معضل تبدیل به یک چالش امنیتی-سیاسی نشود. دولت باید وارد عرضه و ساخت مسکن شود و چنان تمهیداتی را ترتیب دهد که بتواند مسکنی ارزان و مناسب را به‌ویژه در اختیار نسل جوان و مزدبگیران کشور قرار دهد. این مطالبه زیادی نیست، بلکه یکی از وظایف دولت است که در قانون اساسی هم مورد تاکید قرار گرفته است. به‌نظر شما مداخله دولتی در این بخش موفق بوده است؟ بله؛ این موفقیت به‌ویژه در یکی دو دهه اول انقلاب اسلامی به‌وضوح مشخص است. آن زمان که عدالت اجتماعی یک ارزش عمومی در بخش مهمی از حاکمیت بود، دولت با مداخله در عرضه و فروش زمین و مصالح ارزان به تعاونی‌های مسکن، زمینه خانه‌دار شدن بخش وسیع و چشمگیری از عموم مردم را فراهم آورد. به‌باور من این الگوی مداخله موفق هنوز هم می‌تواند به یافتن راه‌های مناسب کمک کند. در شرایطی که هر مداخله‌ای از سوی دولت، با اعتراضات بخشی از اقتصاددانان دست‌راستی مواجه می‌شود، چگونه شما از ضرورت افزایش مداخلات دولتی صحبت می‌کنید؟ برای اینکه رفع مشکل مسکن، یک گره کور در کشور است و باید باز شود. نباید این‌طور باشد که دولت صرفا به‌عنوان یک نظاره‌گر بیرونی، تنها مشاهده‌گر اقدامات سوداگران باشد و فقط سری از افسوس تکان دهد. دولت باید در مقابل این روند بی‌امان چپاول بایستد و راه‌های خروج از این بحران را پیش پای جامعه قرار دهد. به‌ویژه دولت سیزدهم که یکی از وعده‌های مهم خود را ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی قرار داده بود، باید با جدیت وارد میدان شود. اگر یادتان باشد یکی از وزرای اسبق راه به اینکه واحد مسکونی دولتی نساخته افتخار کرده بود. فکر می‌کنید رویکرد موردبحث چه نقشی در وضعیت نامناسب فعلی دارد؟ تا جایی که من به یاد دارم آن آقا گفته بود من به اینکه هیچ مسکن مهری در دوره‌ام به اتمام نرسید، افتخار می‌کنم. هرچند از نظر کیفی و جانمایی ایرادات بسیاری به طرح مسکن مهر وارد است، اما نمی‌توان به این پروژه تنها از زاویه کیفیت آن نگریست. حتی فرصت اصلاح طرح پرمشکل مسکن مهر وجود داشت، اما این ظرفیت موردتوجه قرار نگرفت و رها شد. گذشته از سیاست‌های تبلیغاتی اجرای طرح مسکن مهر، به‌صراحت می‌توان گفت راه‌های ارزان‌تر و مثمرثمرتری برای خانه‌دار کردن مردم وجود داشت و دارد. با این همه اینکه در دولت بعدی به‌جای اصلاحات عملی، به بی‌عملی خودشان افتخار کردند، ناشی از رویکردی است که دولت را در مسئولیت‌هایش به گوشه‌ای فرامی‌خواند و می‌گوید اجرای چنین وظایفی مهم نیست.

«در سال‌های گذشته مطالعات بسیاری در حوزه مسکن و ساماندهی این بخش صورت گرفته که همگی نشان می‌دهند بخش مسکن، بخشی است که بیشترین میزان بازدهی سرمایه را برای سرمایه‌‌گذاران داشته است. وضعیت فعلی بازار مسکن ناشی از حضور گسترده و پررنگ برخی نهادهای انحصارگر و صاحب نفوذ است که توانستند در این سال‌ها به عناوین مختلف با نفوذ به عرصه مسکن، سودهای افسانه‌ای به جیب بزنند.»

توضیحات بیشتر »

نقد سیاست مسکن حمایتی

کاهش هزینه‌های ساخت یک میلیون واحد نهضت ملی مسکن

یاسر امامی/ مدیرعامل شرکت توسعه و عمران بهناد بنا حضور مداوم و موثر شرکت‌های ساختمانی بخش خصوصی می‌تواند راهکار جدی برای تامین مسکن حمایتی و ارزان‌قیمت قلمداد شود. البته این موضوع بار‌‌ها در جلسات وزیر راه و شهرسازی عنوان شده است، اما حضور این بخش نیازمند ارائه معافیت‌‌های مالیاتی و تسهیلات ویژه و خاص است. بسیاری از کشور‌‌های موفق در این حوزه توانسته‌‌اند با راهکار‌‌هایی بخش خصوصی را وارد این فعالیت کنند. به طور مثال کشور ترکیه با ارائه معافیت مالیاتی یک دوره سه یا چهار ساله توانسته در این بخش پیشتاز باشد. البته شرط این معافیت‌‌ها به این گونه است که شرکت‌های بخش خصوصی باید در پروژه‌‌های حمایتی دولت شرکت کنند و تامین مالی دراین حوزه انجام دهند. تجربه به خوبی نشان داده این معافیت‌‌ها می‌تواند انگیزه‌‌ای برای بسیاری از شرکت‌ها قلمداد شود.

توضیحات بیشتر »

این سیل چند دهه قبل از آسمان سیاست باریدن گرفت

این سیل چند دهه قبل از آسمان سیاست باریدن گرفت

سیاست بی‌محابا به بستر رودخانه، مرتع، درختان جنگل، حیات وحش، علوم شهرسازی، هیدرولوژی، روزنامه‌نگاری، آبخوان، تکنوکراسی، علم اقتصاد، اکولوژی، میان‌بخش، طرح جامع شهری، و علم مدیریت بحران و قواعد بودجه‌ریزی تجاوز کرد، و حالا همه خسته، بی‌حیثیت و بی‌اعتماد از پا افتاده‌اند. آسمان سیاست سال‌ها باریده و حالا بغض آسمان اقلیم و طبیعت ترکیده است. او بر زمینی می‌بارد که قدرت دهه‌هاست همه موانع پیش روی آب را بی‌محابا دریده است.

توضیحات بیشتر »

 ضرورت آسیب شناسی شوراها در آستانه انتخابات امسال

 ضرورت آسیب شناسی شوراها در آستانه انتخابات امسال

تقریبا میتوان همه را هم نظر دانست که شوراهای شهر در طول چند دوره گذشته ، در حد انتظار موفق نبوده اند . گرچه نظراتی هست که اصولا آنها را نا موفق و حتی مضر تشخیص می دهند . تا جائیکه برخی صحبت انحلال آنها نیز پیش می کشند.مهمترین علت …

توضیحات بیشتر »