پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
برلین به ۲۱۱ هزار خانه جدید نیاز دارد
بر اساس گزارش رویترز، برلین تا سال ۲۰۴۰ به حدود ۲۱۱ هزار واحد مسکونی جدید نیاز خواهد داشت. همزمان، اجارههای پیشنهادی در این شهر از سال ۲۰۱۴ تقریباً دو برابر شده است.
این فشار در شهری اهمیت بیشتری پیدا میکند که حدود ۸۵ درصد خانوارها مستأجرند. رشد جمعیت، توسعه بخش خدمات و فناوری و افزایش تقاضا برای سکونت، بازار مسکن برلین را تحت فشار قرار داده است.
در نتیجه، مسئله دیگر صرفاً «ساخت مسکن» نیست؛ بلکه مسئله اصلی این است که کجا باید ساخت؟
این پرسش، برلین را به یکی از نمونههای قابل توجه برای بررسی تعارض میان توسعه کالبدی و حفظ زیرساختهای سبز شهری تبدیل کرده است.
زمین فرودگاه؛ از زیرساخت هوایی تا پارک شهری
در مرکز این بحث، Tempelhofer Feld قرار دارد؛ محوطه فرودگاه تاریخی تمپلهوف که پس از تعطیلی فرودگاه در سال ۲۰۰۸، به یک فضای عمومی بزرگ تبدیل شد.
این محدوده اکنون یکی از مهمترین فضاهای باز شهری برلین است؛ محلی برای دوچرخهسواری، ورزش، گردش، رویدادهای عمومی و فعالیتهای روزمره شهروندان.
در یک همهپرسی در سال ۲۰۱۴، نزدیک به دو سوم رأیدهندگان برلین با توسعه گسترده این زمین مخالفت کردند و خواستار حفظ بخش عمده آن به عنوان فضای باز شدند.
اما شرایط شهر تغییر کرده است.
افزایش هزینه مسکن و کمبود زمین باعث شده دوباره بحث درباره امکان ساختوساز در بخشهایی از این محدوده مطرح شود.
به این ترتیب، Tempelhofer Feld اکنون به نمادی از یک مسئله بزرگتر تبدیل شده است: آیا در شهری که با کمبود مسکن مواجه است، حفظ تمام فضاهای باز موجود امکانپذیر است؟
رشد شهری، بهای خودش را دارد
گزارش رویترز به نکته مهم دیگری نیز اشاره میکند: برلین در یک دهه گذشته رشد اقتصادی قابل توجهی داشته و بخش خدمات سهم بسیار بزرگی از اقتصاد شهر را در اختیار گرفته است.
اما همین رشد اقتصادی، تقاضا برای زمین و مسکن را افزایش داده است.
به گفته مارتین گورنیگ، پژوهشگر مؤسسه تحقیقات اقتصادی آلمان، رشد شهری یک پیامد مهم نیز دارد: افزایش قیمتها و بهویژه افزایش قیمت زمین، در شرایطی که زمین شهری محدود است.
این همان نقطهای است که برنامهریزی شهری از یک مسئله فنی به یک مسئله چندبعدی تبدیل میشود.
اگر زمینهای باز برای ساختوساز اختصاص پیدا کنند، بخشی از فشار بازار مسکن ممکن است کاهش یابد؛ اما شهر بخشی از زیرساختهای طبیعی و اجتماعی خود را از دست میدهد.
اگر تمام زمینهای باز حفظ شوند، فشار برای ساخت مسکن میتواند به مناطق دیگر منتقل شود و قیمت زمین و اجاره را بیشتر تحت تأثیر قرار دهد.
در واقع، مسئله برلین یک دوگانه ساده «ساخت یا نساختن» نیست؛ مسئله، نحوه تخصیص زمین محدود شهری میان نیازهای رقیب است.
فضای سبز فقط «زمین خالی» نیست
یکی از مهمترین نکات این تجربه، تغییر نگاه به زمینهای باز شهری است.
فضای سبز و باز، در برنامهریزی سنتی ممکن است به عنوان زمینهایی دیده شود که قابلیت توسعه ندارند یا هنوز برای آنها کاربری اقتصادی مشخصی تعریف نشده است.
اما در رویکرد جدید شهرسازی، چنین فضاهایی بخشی از زیرساخت شهری محسوب میشوند.
پارکها و فضاهای باز به کاهش دمای شهری، مدیریت آبهای سطحی، افزایش کیفیت هوا، فعالیت بدنی و ایجاد فرصتهای اجتماعی کمک میکنند.
از همین رو، تبدیل یک فضای باز بزرگ به محله مسکونی فقط به معنای اضافه شدن ساختمان نیست؛ بلکه ممکن است بخشی از ظرفیت محیطی شهر نیز تغییر کند.
گزارش برلین نشان میدهد که در شرایط بحران مسکن، این مسئله چقدر میتواند حساس شود.
راهحل فقط گسترش افقی نیست
تجربه برلین یک نکته مهم برای شهرهای بزرگ دارد: وقتی زمین کمیاب است، پاسخ لزوماً نباید گسترش افقی شهر باشد.
گزینههای دیگری نیز وجود دارد؛ از توسعه درونزا و بازآفرینی اراضی متروکه گرفته تا استفاده مجدد از زمینهای صنعتی، افزایش تراکم در اطراف ایستگاههای حملونقل عمومی و تبدیل کاربری برخی اراضی کمبازده.
در چنین مدلی، هدف این نیست که هر زمین خالی به ساختمان تبدیل شود؛ بلکه باید مشخص شود کدام زمین بیشترین ظرفیت را برای توسعه مسکن دارد و کدام زمین باید به عنوان زیرساخت محیطی و اجتماعی حفظ شود.
این موضوع بهویژه در شهرهایی که با بحران مسکن و همزمان بحران اقلیمی مواجهاند اهمیت دارد.
تهران چه درسی میتواند بگیرد؟
بحث برلین برای تهران نیز قابل توجه است؛ البته نه به دلیل شباهت کامل دو شهر، بلکه به دلیل یک مسئله مشترک: رقابت بر سر زمین شهری محدود.
تهران همزمان با کمبود مسکن مقرونبهصرفه، افزایش قیمت زمین، توسعه نامتوازن، فشار بر فضاهای سبز و آسیبپذیری در برابر گرما و سیلاب روبهروست.
در چنین شرایطی، تبدیل هر قطعه زمین باز به پروژه ساختمانی نمیتواند تنها با معیار «افزایش عرضه مسکن» ارزیابی شود.
یک زمین شهری ممکن است در ظاهر «خالی» باشد، اما در مقیاس کلانشهر، بخشی از شبکه تنفس، نفوذ آب، کاهش گرما یا فضای عمومی شهر محسوب شود.
از سوی دیگر، حفاظت از فضای سبز نیز نباید به معنای توقف توسعه مسکن باشد.
راهحل میتواند در توسعه هوشمند درون شهر جستوجو شود: بازآفرینی اراضی ناکارآمد، استفاده از ظرفیت ساختمانها و زمینهای متروکه، توسعه مسکن در مجاورت حملونقل عمومی و افزایش تراکم در نقاطی که زیرساخت لازم را دارند.
این رویکرد میتواند فشار برای تغییر کاربری فضاهای سبز و طبیعی را کاهش دهد.
مسئله اصلی: «کجا» بسازیم؟
یکی از مهمترین درسهای تجربه برلین این است که سیاست مسکن بدون سیاست زمین کامل نیست.
ممکن است یک شهر اعلام کند که به صدها هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما تا زمانی که درباره مکان استقرار این واحدها، دسترسی آنها به حملونقل، خدمات عمومی، فضای سبز و زیرساختهای شهری تصمیم گرفته نشود، تعداد واحدهای ساختهشده به تنهایی شاخص مناسبی برای موفقیت سیاست مسکن نخواهد بود.
گزارشهای جدید سازمان ملل نیز بر همین ارتباط تأکید دارند: مسکن مناسب باید با حملونقل، برنامهریزی شهری، فضای عمومی، تابآوری در برابر بلایا و کیفیت محیطزیست در یک چارچوب واحد دیده شود.
به همین دلیل، پرسش کلیدی شهرهای آینده دیگر فقط این نیست که «چند خانه بسازیم؟»
پرسش مهمتر این است:
خانهها را کجا، با چه تراکمی، در کنار چه زیرساختی و با چه هزینهای برای محیطزیست و زندگی شهری بسازیم؟
برلین؛ نمونهای از یک مسئله جهانی
داستان Tempelhofer Feld در نهایت فقط داستان یک پارک در برلین نیست.
تقریباً همه کلانشهرهای جهان در حال مواجهه با نسخهای از همین مسئلهاند: جمعیت و تقاضای مسکن افزایش مییابد، زمین شهری محدود است و همزمان شهرها به فضای سبز و زیرساختهای طبیعی بیشتری برای مقابله با گرما، آلودگی و سیلاب نیاز دارند.
در چنین شرایطی، برنامهریزی شهری ناگزیر است میان نیازهای مختلف تعادل برقرار کند.
تجربه برلین نشان میدهد که بحران مسکن نباید از برنامهریزی فضایی جدا شود؛ همانطور که حفاظت از فضای سبز نیز نمیتواند بدون توجه به واقعیت بازار مسکن و نیازهای جمعیتی انجام شود.
مسئله، انتخاب میان «مسکن» و «فضای سبز» نیست؛ مسئله این است که چگونه میتوان شهری ساخت که هر دو را همزمان در خود جای دهد.
منبع اصلی: گزارش رویترز، «Berlin’s acute housing shortage and soaring rents dominate city election»، منتشرشده ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶. این متن با ترجمه، بازنویسی و تحلیل اختصاصی برای برزن نیوز تنظیم شده است.
