پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
جنگ، ترمز «رشد قیمت مسکن» را کشید؛ اما پیامدهای اقتصادی آن اسباب «رشد قیمت تولید مسکن» را فراهم کرده است. گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیایاقتصاد»، همه ساله در اوایل بهار، دو فاکتور «هزینه ساخت» و «قیمت تمامشده تولید مسکن» در تهران را مورد سنجش قرار میدهد. این دو شاخص، مختصات کاملی از فضا و شرایط سرمایهگذاری در بازار ساختوساز را برای سازندهها روشن میکند و در عین حال، چشمانداز روند قیمت آپارتمان را تا حدودی قابل تحلیل و تشخیص میکند.
ابتدای سال گذشته، تحتتاثیر تغییر سطح قیمت نهادههای تولید مسکن و نرخهای۱۴۰۴ عوارض صدور جواز ساخت توسط شهرداری، «هزینه ساخت» یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به سطح ۲۹میلیون و ۱۰۰هزار تومان رسید که ۴۰درصد نسبت به سال۱۴۰۳ افزایش یافته بود. در حال حاضر متوسط «هزینه ساخت» در تهران با ۵۵درصد افزایش نسبت به سال گذشته، به مترمربعی ۴۵میلیون تومان رسیده است. با این حال، فعالان ساختمانی، دو بازه مختلف قیمتی در شروع سال جدید را به «دنیایاقتصاد» اعلام کردند؛ ۴۰ تا ۴۵میلیون تومان و ۵۸ تا ۶۴میلیون تومان به ازای هر مترمربع. اما در پرسوجوی بیشتر از بازار ساختوساز، برآوردها نشان میدهد، میانگین «هزینه ساخت» حول و حوش ۴۵میلیون تومان قرار دارد. با احتساب متوسط قیمت زمین در فایلهای فروش موجود از «کلنگیها» که برای تخریب و مشارکت به بازار عرضه شده است، برآورد میشود: شاخص «قیمت تمامشده تولید مسکن» در حال حاضر به ۱۶۳میلیون تومان در مترمربع رسیده است.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از عوامل شکلدهنده رشد ۵۵درصدی هزینه ساخت در بازار تولید مسکن حاکی است: قیمتهای نهادههای تولید ساختمان از ۶ «سکوی پرتاب» صعود کرده است که به ترتیب شامل «تورم عمومی فزاینده»، «اختلال در زنجیره تولیدات صنعتی و واردات مواد اولیه و تجهیزات ساختمانی طی ایام جنگ»، «انتظارات تورمی» در جامعه و بازارهای مختلف بهدلیل شرایط موجود که خود باعث «انصراف از فروش محصول در بازار مصالحساختمانی تا بهبود اوضاع» شده، «خریدهای تهاجمی مصالحساختمانی در مقیاس خیلی بیشتر از نیاز کارگاههای ساختمانی بهخاطر در امانبودن از رشد آتی قیمتها»، «افزایش تعرفه انرژی مورد نیاز صنایع» و در نهایت «افزایش سالانه دستمزد کارگران». سطح فعلی هزینه ساخت و قیمت تمامشده تولید مسکن نه در «استطاعت» سازندههاست و نه «خریداران مسکن»؛ بنابراین انتظار میرود بازار ساختوساز طی ماههای جاری و دستکم تا اوایل تابستان، در شوک هزینهها، متوقف بماند.
سرمایهگذاران ساختمانی، پیشتر بهدلیل رکود سنگین خرید و فروش آپارتمان و سپس تعطیلی کارگاهها و پروژهها بهدلیل بروز جنگ، بخش قابلتوجهی از توان تولید را از دست دادند و در عین حال با کمبود نقدینگی روبهرو شدند. از آنجا که رکود معاملات مسکن، دستکم ۸سال است با نوسانات زیاد، برقرار بوده، اثر فرسایشی آن بر روند تولید، محیط کسبوکار بخش ساختمان را بسیار شکننده کرده است. اکنون، تورم بالای تولید، شرایط ساخت را بیشاز پیش، سختتر کرده است. برخی سازندهها روز گذشته در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» اعلام کردند، ساختوسازهایی را که در مراحل پایانی احداث است بر کارگاههایی که در مرحله سفتکاری یا میانه ساخت قرار دارد، در اولویت «حفظ وضعیت تولید» قرار میدهند. برخی فعالان ساختمانی نیز در مواجهه با فاکتورهای جدید هزینهای، فعلا متوقف هستند.
برابری قیمت فروش یا قیمت تولید؟
سطح فعلی قیمت تمامشده تولید یک مترمربع آپارتمان در تهران تقریبا با متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار، برابری میکند. این برابری البته به معنای «حاشیهسود صفر» ساخت نیست؛ چراکه متوسط قیمت نوسازها در حال حاضر رقمی در حدود ۲۲۳میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. اما از آنجا که یکی از شاخصهای اثرگذار در بازار معاملات ملک، روی معادله قیمتگذاری فروش آپارتمان، سطح قیمت نوسازها در محله یا منطقه است، تغییرات تورمی و قیمتهای جدید ساخت، در میانمدت و بلندمدت، قیمتهای فروش را تحتتاثیر قرار خواهد داد. با این حال، بعد از انعکاس قیمت تولید بر قیمت فروش، سناریوی محتمل، «رکود بیشتر خرید» است؛ چون نه «پسانداز» خانوار امکان پوشش آن را دارد و نه «وام خرید».
«حاشیهسود» تولید مسکن چقدر است؟
با احتساب متوسط قیمت نوسازها و متوسط قیمت تمامشده، حاشیهسود سرمایهگذاری مسکن در حال حاضر بین ۳۰ تا ۳۵ درصد برآورد میشود که البته این بازدهی با توجه به طول مدت سرمایهگذاری که حداقل ۱.۵ تا ۲سال است، در مقیاس سالانه، کمتر از این خواهد بود. سال گذشته نیز فراهم نبودن شرایط در بازار معاملات مسکن برای انعکاس تورم تولید بر سطح قیمت فروش، سایه سنگین خود را بر حاشیهسود ساختوساز پهن کرد و بازدهی فعالیت مولد در بازار مسکن آن جذابیت لازم برای تولید را نداشت.
بازسازیها تحتتاثیر قیمت نهادهها
در حال حاضر علاوه بر اینکه خریداران مسکن، بیش از گذشته از میدان خرید دور شدند، تورم مصالح ساختمانی روی هزینههای بازسازی تاثیرگذار خواهد بود. همچنین پروژههای ساخت مسکن ملی نیز نیازمند «ترمیم فوری» وام است.
دنیای اقتصاد
