شفافیت؛ بستر حل معضل زمین خواری

زمین از جمله نهاده‌هایی در اقتصاد است که تولید نمی‌شود و امکان واردات آن هم وجود ندارد. اگر روزی زمین گلوگاه پیشرفت کشور شود و زمین‌خواری هم با همین روند ادامه داشته باشد، می تواند اقتصاد را بسیار گران و تا مرز فلج شدن پیش ببرد. در این نوشته ضمن مرور مشکل زمین‌خواری، راه‌حل‌های مقابله با آن را هم بررسی خواهیم کرد.

حوزه شفافیت	علیه فساد	Against Corruption	Scope
موضوع	گزارش مروری	Selected Readings	Subject
جغرافیا	ایران	Iran	Geography
نوع مطلب	متن	Text	Type
زبان	فارسی	Farsi	Language
منتشر کننده	شفافیت برای ایران	Trasparency4Iran	Publisher

 

مقدمه

زمین خواری آفتی بزرگ برای اقتصاد کشور است که به صورت تدریجی در کشور در حال افزایش بوده و با بزرگ شدن حریم و محدوده شهرها و روستاها و توسعه جاده‌ها و اتوبان‌ها، زمین‌های در تملک نهادهای دولتی و سازمان منابع طبیعی در اولویت اهداف زمین‌خواران قرار گرفته است.

به گفته آقای اژه‌ای در اردیبهشت ۱۳۹۳، زمین‌هایی که بین سال‌های ۸۴ تا ۹۱ رفع تصرف گردیده است در حدود ۷۵۰ هزار هکتار می‌باشد که ۱۰ برابر مساحت کشوری چون بحرین یا سنگاپور می‌باشد و در سال ۱۳۹۲، در رابطه با ۱۲۲ هزار هکتار زمین، پرونده تشکیل شده و در حوزه زمین خواری رفع تصرف شده است. این بدان معناست که اگر فرض کنیم برای تمام زمین خواری‌های انجام شده در سطح کشور تشکیل پرونده شده و تمام تصرفات ناحق هم رفع تصرف شده باشد، تقریبا در سال ۹۲ در هر ثانیه حدود ۴۰ متر از اراضی کشور به نا‌حق توسط عده‌ای تصرف و در فرآیندهای پیچیده قضایی رفع تصرف شده است. اگر ارزش این اراضی را به طور متوسط ۱۰۰ هزار تومان فرض کنیم، با یک پدیده ۱۲۰ هزار میلیارد تومانی مواجهیم.

 

نمونه شگردهای زمین خواری

تصرف و تغییر کاربری غیرمجاز (اعم از دیوارکشی شبانه، احداث بنا و گرفتن خدمات شهری و یا کاشت درخت) و فروش این زمین‌‌ها به‌صورت قول‌نامه‌ای و نقل و انتقال این زمین به دفعات به‌نحوی که فرد اولیه قابل تشخیص نباشد (در این حالت دادگاه عموماً حکم مختومه شدن پرونده را به‌ دلیل عدم احراز سوءنیت فرد آخر در زنجیره نقل و انتقالات صادر می‌کند).

تبانی و طرح دعوا صوری دو نفر و ادعای طرفین دعوی بر مالکیت یک قطعه زمین مشترک فاقد سند و صدور رأی دادگاه‌ به نفع یکی از طرفین و در نهایت اقدام فرد برنده پرونده جهت دریافت سند رسمی بر زمین مورد دعوا با استفاده از رأی صادر شده توسط دادگاه و تصرف زمین.

تشخیص زمین‌های فاقد مالک یا زمین‌هایی که مالک آن در قید حیات نبوده و وراثی هم نداشته، هم‌چنین یافتن زمین‌های افراد ساکن خارج از کشور که سرانجام با اقداماتی از قبیل جعل سند یا ادعای واگذاری زمین توسط مالک واقعی در قالب مبایعنامه‌های صوری، زمین به شکل غیر قانونی تصرف شده یا از مالک واقعی اخاذی انجام می شود.

سو استفاده از نام نهادهای انقلابی مانند ستاد اجرایی فرمان امام و بنیاد مستضعفان و نصب تابلو بر روی زمین افرادی که از قبل انقلاب از کشور خارج شده‌اند مبنی بر تصرف زمین و متقاعد کردن فرد خارج از کشور مبنی بر فروش زمینش به قیمت بسیار نازل به فرد سوء استفاده کننده.

گسترش تدریجی و نامحسوس قطعه زمینی که تحت تصرف و مالکیت قانونی فرد قرار دارد و در نهایت افزایش مساحت زمین تحت تصرف (بیشتر در خصوص زمین‌های خارج از شهر که طرح حد نگاری بر آنها اجرا نشده و ارائه آدرس و محدوده در آنها به شکل بسیار مبهم انجام می شود.)

ایجاد مستحدثات و کاشت صوری درختان چندین ساله در یک قطعه زمین و  سوء استفاده از مواد قانونی ۱۴۷ و ۱۴۸ در اثبات مالکیت و دریافت سند.

تصرف زمین‌های موات و حصارکشی آن، تبانی با کارشناس در تعیین نوعیت زمین و یا عدم توانایی منابع طبیعی در اثبات موات بودن زمین دولتی.

تغییر کاربری زمین‌ها با این دلیل که مالک زمین هستم و اختیار آن را دارم (تبدیل زمین کشاورزی به کاربری صنعتی، مسکونی یا تجاری)

تصرف یا خرید زمین‌های خارج از محدوده شهر به دلیل اطلاع از اینکه در آینده نزدیک این زمین‌ها در محدوده شهری قرار می­‌گیرد و قیمت آن ده‌ها برابر می‌شود.

 

رویکردها و راهبردهای مهم برای مقابله با پدیده زمین خواری

جرم انگاری واضح این پدیده در قوانین بالادستی و تعیین مجازات‌های بازدارنده در خصوص جرم زمین خواری

طراحی مفاهیم حقوقی مانند مالکیت مشروط به حفظ کاربری تعیین شده در قانون برای پیشگیری از تغییر کاربری غیرقانونی

ایجاد سامانه‌های یکپارچه و بین سازمانی (سازمان منابع طبیعی، وزارت جهاد، شهرداری‌ها، سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان‌های راه و شهرسازی) و شفاف در فرآیندهای تخصیص، تفکیک، تغییر کاربری، بهره برداری، اخذ عوارض، انتقال مالکیت و … به منظور پیشگیری از جرائم و حذف تخلفات ناشی از بوروکراسی و جعل و مخدوش نمودن انواع مجوزها و اسناد کاغذی

ایجاد زیرساخت فراگیر حدنگاری (کاداستر) به ویژه در خصوص زمین‌های برون شهری و به ویژه زمین‌های در تملک دولت و منابع طبیعی که تاکنون پیشرفت چندان مناسبی نداشته است.

نظارت قاطع و برخورد جدی با تخلف از طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها

توسعه استفاده از ظرفیت مردم (به ویژه بومی‌های منطقه) برای نظارت و کشف تخلفات و پیشگیری از وقوع

پیگیری در اجرای قاطع احکام صادر شده و جریان‌سازی در خصوص برخورد بدون ملاحظه با خلافکاران

بررسی، تحلیل و ایجاد رابطه منطقی در احداث جاده و راه با مجاز بودن و قانونی بودن مالکیت و بهره برداری از زمین‌ها در مناطق شهری و روستایی کشور

طراحی راهکارهای بدون خطا و عملیاتی بر خلع ید فردی که زمین را از دولت به امانت گرفته (مانند معدن یا کارخانه یا زمین کشاورزی) اما باید بابت هزینه مستحدثات و آبادانی‌های انجام شده بر روی زمین توسط آن فرد، هزینه‌های او را جبران و بعد زمین را بازپس گرفت.