پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
به گزارش برزن نیوز، بررسی عملکرد شبکه بانکی در هفت ماه نخست سال ۱۴۰۵ نشان می‌دهد قدرت واقعی تسهیلات خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۱ درصد کاهش یافته است. هم‌زمان، سهم بخش مسکن و ساختمان از مجموع تسهیلات پرداختی بانک‌ها نیز از ۴ درصد به ۳.۲ درصد رسیده است؛ آماری که بار دیگر مسئله تأمین مالی خرید خانه و دشواری خانه‌دار شدن خانوارها را در کانون توجه قرار می‌دهد.
بر اساس گزارشی که بورس و سرمایه از عملکرد تسهیلات بانکی منتشر کرده، افزایش مبلغ اسمی وام‌های مسکن نتوانسته متناسب با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان را حفظ کند. به این ترتیب، اگرچه رقم اسمی برخی تسهیلات نسبت به سال گذشته افزایش یافته، ارزش واقعی آنها در بخش‌های مختلف با کاهش مواجه شده است.
سهم مسکن از تسهیلات بانکی به ۳.۲ درصد رسید
یکی از مهم‌ترین نکات این گزارش، کاهش سهم بخش مسکن و ساختمان از مجموع تسهیلات پرداختی شبکه بانکی است. این سهم در هفت ماه نخست سال گذشته ۴ درصد بود، اما در مدت مشابه سال ۱۴۰۵ به ۳.۲ درصد کاهش یافته است.
این تغییر در شرایطی رخ داده که بخش مسکن برای ادامه فعالیت خود به منابع مالی قابل توجهی نیاز دارد. خریداران برای تأمین بخشی از هزینه خرید خانه به تسهیلات بانکی وابسته‌اند و سازندگان نیز برای تأمین سرمایه مورد نیاز پروژه‌های ساختمانی از منابع مالی استفاده می‌کنند.
کاهش سهم تسهیلات بانکی می‌تواند دسترسی هر دو گروه به منابع مالی را دشوارتر کند؛ موضوعی که در کنار افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید خانوارها، چالش‌های بازار مسکن را بیشتر می‌کند.
قدرت خرید وام مسکن ۱۱ درصد کاهش یافت
بررسی تسهیلات پرداخت‌شده از ابتدای سال تا پایان مهرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد ارزش واقعی وام‌های خرید مسکن نسبت به دوره مشابه سال گذشته ۱۱ درصد کاهش داشته است.
این کاهش در بخش خرید آپارتمان‌های نوساز شدیدتر بوده و ارزش واقعی تسهیلات پرداختی برای این گروه از واحدها با افت ۴۵ درصدی مواجه شده است. در مقابل، تسهیلات خرید واحدهای مسکونی غیرنوساز حدود ۴ درصد رشد واقعی داشته‌اند.
در بخش وام‌های جعاله و تعمیرات مسکن نیز وضعیت متفاوت بوده است؛ به‌طوری‌که ارزش واقعی تسهیلات پرداختی این بخش حدود ۷ درصد افزایش یافته است.
همچنین ارزش واقعی تسهیلات پرداختی به سازندگان مسکن با کاهش ۴۰ درصدی روبه‌رو شده است؛ موضوعی که می‌تواند تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و روند تولید واحدهای جدید را با محدودیت بیشتری مواجه کند.
چرا افزایش مبلغ وام نتوانسته قدرت خرید را حفظ کند؟
یکی از مسائل مهم در بررسی وضعیت تسهیلات مسکن، تفاوت میان مبلغ اسمی و ارزش واقعی وام است.
مبلغ اسمی همان عددی است که بانک به متقاضی پرداخت می‌کند، اما ارزش واقعی نشان می‌دهد این مبلغ با در نظر گرفتن اثر افزایش قیمت‌ها چه میزان قدرت خرید دارد.
برای مثال، ممکن است مبلغ یک وام نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کند، اما اگر قیمت مسکن و هزینه‌های مرتبط با خرید خانه با سرعت بیشتری رشد کرده باشند، قدرت واقعی آن وام کاهش خواهد یافت.
به همین دلیل، افزایش سقف تسهیلات به‌تنهایی نمی‌تواند تضمین‌کننده بهبود توان خرید خانوارها باشد و میزان پوشش وام نسبت به قیمت واقعی مسکن نیز اهمیت دارد.
افزایش سقف تسهیلات؛ چرا اثر آن هنوز مشخص نیست؟
در مردادماه ۱۴۰۵ سقف برخی تسهیلات خرید، ساخت، جعاله و ودیعه مسکن افزایش یافت. با این حال، اثر این تغییرات لزوماً در آمار پرداختی هفت ماه نخست سال به‌طور کامل منعکس نشده است.
یکی از دلایل این موضوع، فاصله زمانی میان تصویب مصوبات، ابلاغ دستورالعمل‌ها به بانک‌های عامل و اجرای آنها در شعب است.
بنابراین برای ارزیابی تأثیر واقعی افزایش سقف وام‌ها باید آمار پرداخت تسهیلات در ماه‌های بعد نیز بررسی شود. صرف افزایش سقف وام نمی‌تواند به‌تنهایی نشان دهد که قدرت خرید متقاضیان بهبود پیدا کرده است.
شش مانع مهم در مسیر تأمین مالی مسکن
بررسی شرایط بازار نشان می‌دهد محدودیت تأمین مالی مسکن تنها به میزان تسهیلات بانکی مربوط نیست و عوامل مختلفی بر آن تأثیر می‌گذارند. مهم‌ترین این عوامل عبارت‌اند از:
۱. کاهش قدرت خرید و توان پس‌انداز خانوارها در نتیجه افزایش هزینه‌های زندگی.
۲. فاصله زیاد سقف وام خرید مسکن با قیمت واقعی واحدهای مسکونی.
۳. محدودیت منابع مالی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت.
۴. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و دشوارتر شدن تأمین سرمایه پروژه‌های ساختمانی.
۵. کاهش معاملات مسکن و محدود شدن تقاضای مؤثر برای خرید خانه.
۶. تأثیر تورم و شرایط اقتصادی بر ارزش واقعی تسهیلات و توان بازپرداخت اقساط.
مجموع این عوامل باعث شده است افزایش عددی تسهیلات لزوماً به معنای افزایش امکان خانه‌دار شدن خانوارها نباشد.
چشم‌انداز تسهیلات مسکن در ماه‌های آینده
عملکرد شبکه بانکی در ماه‌های آینده می‌تواند تصویر دقیق‌تری از وضعیت تأمین مالی بازار مسکن ارائه دهد. میزان پرداخت وام‌های خرید، ساخت و تعمیرات، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی و تغییرات ارزش واقعی وام‌ها از جمله شاخص‌هایی هستند که باید مورد توجه قرار گیرند.
در شرایط فعلی، مسئله اصلی تنها افزایش سقف وام نیست؛ بلکه میزان تأثیرگذاری تسهیلات بر هزینه واقعی خرید خانه و توان مالی متقاضیان اهمیت بیشتری دارد.
بر این اساس، بهبود شرایط تأمین مالی مسکن نیازمند بررسی هم‌زمان سیاست‌های اعتباری بانک‌ها، قدرت خرید خانوارها و هزینه‌های ساخت‌وساز است؛ موضوعی که می‌تواند بر آینده بازار خریدوفروش و تولید مسکن اثرگذار باشد.
برزن نیوز روند تغییرات تسهیلات بانکی و تحولات بازار مسکن را دنبال می‌کند و آخرین اطلاعات و گزارش‌های مرتبط را در اختیار مخاطبان قرار خواهد داد.
