الگوهای متنوع ساخت مسکن با بسیج مردمی و شرکت های توسعه گر تحت نظارت دولت

با توجه به تجارب جهانی بیشتر کشورهای جهان، مجتمع های مسکونی و شهرکی در شهرهای بزرگ با طراحی توسط شرکت های توسعه گر ساختمان سازی و تعاونی های مردمی با نظارت دولت و متخصصان مردمی به شکل انبوه سازی و گسترده با توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی شکل گرفته‌اند.

طرح ساخت خانه‌های ویلایی صرفا برای مناطق روستایی و شهرهای کوچک مناسب است اما بلندمرتبه سازی در کاهش حمل و نقل، کاربرد بهینه زمین، کاهش حجم شبکه های زیربنایی در شهر، کاهش مسافرت درون شهری و کاهش اتلاف وقت، ایجاد ساختمان با کاربری مختلط شهری، ایجاد چشم انداز و منظر زیبا و نیز خلق فضاهای دنج و آرام به شرط طراحی مناسب و امکان استفاده بهتر و بیشتر از خاکهای کشاورزی و مرتعی و معادن، تاثیرگذار است.

با توجه به وجود اراضی گسترده و زیرساخت‌هایی که از قبل برای شهرهای کوچک تامین شده است یا وجود دارد، توسعه افقی و احداث خانه‌هایی با حیاط‌های بزرگ توجیه دارد اما در کلانشهرها و حومه آنها که زمین محدود و دارای ارزش بیشتری است و نیاز جمعیت نیز افزون تر است، ساخت خانه‌های بزرگ به نوعی اتلاف زمین‌های ارزشمند این مناطق است.

در بیشتر کشورهای توسعه یافته با ساخت برج و مجتمع‌های بزرگ و ترکیب کلیه کاربری ها توسط شرکت های توسعه گر ساختمانی و تعاونی های ساخت ساز، هزینه ها و ترافیک را کاهش داده اند و از آب، برق و سایر امکانات نیز بهره وری مناسب می‌کنند. به دلیل تجمیع امکانات و زیرساخت‌های شهری در شهرها احداث ساختمان‌های بلند مقرون به‌صرفه‌تر از این است که هزینه‌ها در نقاط حومه‌ای صرف واحدهای یک طبقه و پراکنده شود البته ذکر این نکته لازم است که هرگونه بلندمرتبه سازی و ایجاد خیابان های اصلی در شهرهای بزرگ و کلانشهرها باید به گونه ای طراحی شود که در جهت باد موافق منطقه باشد تا از تجمیع آلودگی ممانعت شود.
امروزه در توسعه کالبدی- فضایی شهرها بویژه کاربری مسکونی به مسائل محیط زیست، منابع آب، فضای سبز، منابع سرزمینی، انرژی و زیرساخت‌های شهری با وسواس نگاه می‌کنند و ساخت و سازها با همکاری صاحبنظران مردم و شرکت های دارای مجوز عالی و با سابقه خوب انجام می گیرد. با توجه به اقلیم خشک ایران، اگر ما به این مسائل بی‌توجه باشیم با مشکلات و چالش های زیادی روبرو خواهیم شد.
در توسعه فضایی شهرها احیای بافت‌های فرسوده شهرها در اولویت نخست است و این سیاست بسیار منطقی‌تر از ساخت مسکن در حومه است؛ سپس تمرکز برنامه‌های شهری در حومه ها است. اما توسعه فضایی شهرهای جدید، با تاکید بر ساختار محله محوری پایدار که تمام کاربری های مورد نیاز در هر محله فراهم شود، مبتنی است تا مشقت‌ و هزینه رفت آمدهای زیاد و اتلاف زمان و انرژی کاهش یابد.

برخی ناکارآمدی ها و ساختار نامناسب مدیریت شهری و همچنین نبود رویه ای برای یکپارچه سازی مدیریت ارگان های شهرداری و راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌ها موجب شده است که ساخت وساز در بافت فرسوده کمتر مورد توجه واقع شود، البته ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده با توجه به مسائلی درخصوص تملک و تجمیع پلاک‌ها، موضوع وراثت خانه‌ها، نبود مشوق ها و تسریع در صدور مجوزها و نبود مدیریت یکپارچه، دشوار است اما باتوجه به اینکه بیش از ۴۰ درصد از فضاهای شهری فرسوده و بلاتکلیف است، توجه به بازآفرینی بافت های فرسوده و تاریخی ضروری است.

از این رو برخی از مسؤلان و مدیران دست اندر کار پیگیری لازم را ندارند و راحت‌ترین راه که ساخت مسکن در شهرهای جدید است را پیشنهاد می دهند. البته در حومه و شهرهای جدید هم با معضل و چالش های متعددی برای تامین امکانات مواجه هستیم.
مسایل و چالش های تامین آب و امکانات زیرساختی در شهرهای حومه‌ای بسیار زیاد است، مثلا بخش قابل توجهی از آب و منابع انرژی در مسیر انتقال دچار هدررفت می‌شود و بخشی هم دائم در لوله‌های اصلی که بعضا طولانی است، جریان دارد. یعنی از ۲ ناحیه با هدررفت منابع آبی و انرژی و سرمایه مواجه هستیم؛ از سوی دیگر برای تامین زیرساخت‌ها و امکانات زیرساختی که افزون بر ۲۰ مورد را شامل می‌شود باید بودجه‌های هنگفتی را هزینه کرد.

جمعیت برخی از کلانشهرهای جهان از جمله توکیو و اطراف آن حدود ۳۶ میلیون نفر است؛ اما شرایط محیطی و ساختار منطقه بندی و محله‌ای این شهرها از جنبه های مختلف خدمات شهری و زیرساخت‌های شهری برای سکونت چنین جمعیتی را فراهم ساخته اند ولی در بیشتر شهرهای ما، حتی تهران با مشکل ارایه خدمات عمومی در سطح محلات روبرو هستیم.

در تهران، کسانی که در مناطق بالای شهر زندگی می‌کند برای دریافت بخشی از خدمات عمومی مثل تعمیر اتومبیل و خرید برخی کالاها به وسط شهر یا جنوب شهر می‌روند که نشان می دهد تناسب و توازن چندانی در توزیع کاربرهای خدمات شهری، اجتماعی و اقتصادی و کار اشتغال وجود ندارد.
اگر در آینده بتوانیم آب دریا را شیرین و به کلانشهرها منتقل کنیم، امکان سکونت جمعیت بیشتری برای کلانشهرها از جمله تهران فراهم می شود البته در روند توسعه فضایی شهر باید ساختار محله محوری و توجه به سایر منابع و امکانات و زیرساخت‌ها با جدیت تامین شود هرچند در شرایط کنونی، بارگذاری جمعیت جدید در تهران و حومه و کلانشهرها کار آمایشی نیست و چالش برانگیز است.
ایده توزیع زمین توسط شرکت عمران شهرهای جدید مقرون به صرفه نیست بلکه باید در قالب تعاونی های تولید و عرضه مسکن کارمندی، گارگری، اصناف و گروه های مختلف انجام شود.

به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی برنامه ساخت یک و نیم میلیون مسکن را عملیاتی کند، بنابراین چاره در این است که با مشارکت همه تعاونی ها و بسیج مردمی، زمین را به مردم و شرکت‌های دانش بنیان واگذار کند تا با سرمایه های مردمی خانه بسازند و اگر جمعیتی به حومه منتقل می‌شود باید از قبل مسائل حمل و نقل، تامین آب، زیرساخت‌ها و خدمات گوناگون شهری به ویژه کار و تولید را در نظر گرفت و با تسهیل گری محیط این شهرک ها را جذاب کرد.

*استاد دانشگاه خوارزمی