پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، ۴ میلیون واحد مسکونی را در طول ۴ سال احداث کند. در یک سال گذشته، مشکلات نهضت ملی مسکن درگیر چالش‌هایی همچون جا خالی دادن برخی بانک‌ها از پرداخت وام، تامین نشدن آورده متقاضیان و مقاومت دستگاه‌های دولتی در اختصاص زمین‌های مازاد به این پروژه بوده و نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز به ۵۵ درصد رسیده، این در حالی است که از یک میلیون واحد هدف‌گذاری‌شده فقط ۹۱ هزار واحد موفق به دریافت تسهیلات بانکی شده‌اند.
از طرفی عقبگرد سازندگان از ورود به پروژه نهضت ملی مسکن، تحت‌تاثیر عوامل متعددی، سرعت اجرای این طرح را در همین ابتدای کار گرفته است. تنظیم قراردادهای یک‌سویه بدون محاسبه دقیق تورم نرخ مصالح ساختمانی در طول اجرای پروژه، نداشتن پیش‌بینی لازم درباره نوسانات اقتصاد کلان، نداشتن برآورد دقیق از عایدی سرمایه بخش خصوصی و ابهامات متعدد در قراردادها که تکالیف دولت و بخش خصوصی را مشخص کند، از مهم‌ترین چالش‌های این پروژه عنوان می‌شود و بیم آن می‌رود که در آینده نزدیک، نهضت ملی مسکن به سرنوشت مسکن مهر گرفتار شود.
سنگینی طرح نهضت ملی بر دوش دولت
باوجود آنکه اجرای پروژه نهضت ملی مسکن آهسته جلو می‌رود، سنگینی طرح بر دوش شرکت‌های دولتی قرار گرفته است. جز بنیاد مسکن، شرکت‌های زیرمجموعه بانک مسکن و معدودی سازنده بخش خصوصی هنوز سازمان یا ارگانی به‌شکل واقعی برای ورود به این پروژه آستین بالا نزده‌اند. از جمله مشکلاتی که گاه پیمانکاران با آن مواجه می‌شوند، طولانی شدن روند صدور پروانه‌های ساختمانی است، همچنین تامین اراضی مناسب برای اجرای این طرح به یک معضل جدی تبدیل شده، به‌شکلی که حتی در شهرهای کوچک نیز مشکل زمین وجود دارد. از سوی دیگر تورم مصالح ساختمانی به ۵۵ درصد و تورم عمومی به ۵۲ درصد رسیده است. براساس اعلام مرکز آمار، شاخص نرخ نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در ۴ فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۰ به رقم ۵۵.۳ درصد و تغییر نرخ نهاده‌ها نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۳۵.۵ درصد بوده است. نزدیکی ۲ شاخص تورم مصالح ساختمانی با رشد نرخ دیگر کالاها پیرو نسبی نرخ نهاده‌های ساختمانی از تورم عمومی را نشان می‌دهد. در واقع، ادامه روند افزایش تورم می‌تواند عاملی بازدارنده در تولید و عرضه مسکن در هر ۲ بخش خصوصی و دولتی باشد. صمت در این گزارش چالش‌های دولت برای ساخت مسکن در کشور را موردبررسی قرار داده است.
ضرورت توجه به زیرساخت‌ها و منابع کشور
سعید آسویار، عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران در رابطه با این موضوع گفت: ماهیت موضوع ساخت‌وساز در قالب نهصت ملی مسکن با اما و اگرهای زیادی روبه‌رو است و به‌نظر نمی‌رسد این وعده سنگین دولت سیزدهم به‌سرانجام برسد. از همین رو باتوجه به بستر اقتصادی نامناسب و منابع و زیرساخت‌های محدود، اجرایی شدن این طرح در حد شعار باقی می‌ماند. این طرح به‌دلیل هماهنگ نبودن با شرایط و توان کشور در زمینه ساخت‌وساز، تاثیر معکوسی بر بازار مسکن گذاشته و باعث شده تا مدیران ذی‌ربط در این حوزه هرازگاهی صحبت‌های ضد و نقیضی درباره این پروژه بیان کنند.
کمبودی از بابت فولاد نداریم
این کارشناس ظرفیت تولید فولاد کشور برای تکمیل پروژه‌های ساخت‌وساز را مناسب دانست و خاطرنشان کرد: تامین مصالح ساختمانی برای اجرایی کردن طرح‌های مسکنی از اهمیت ویژه برخوردار است. در یکسال اخیر به‌دلیل کاهش نرخ جهانی فولاد و قطعی مکرر برق در تابستان سال گذشته، نه‌تنها با کسری فولاد مواجه نیستیم، بلکه با مازاد ظرفیت در این بخش روبه‌رو هستیم.
در نتیجه هیچ نگرانی از بابت تامین آهن‌آلات برای ساخت وجود ندارد و بیشتر از هر زمانی این صنعت با ثبات روبه‌رو است.
در بخش‌های دیگر به‌ویژه موضوع تامین سیمان شاید با افزایش قیمت‌های پی در پی روبه‌رو باشیم، اما تا مرحله پایانی و نهایی اتمام طرح نهضت ملی مسکن، هیچ کمبودی حس
نمی‌شود.
طرح اولیه نهضت ملی مسکن کارآمد است
آسویار کلیت طرح نهضت ملی مسکن را برخلاف نحوه اجرای آن سودمند دانست و گفت: وعده پرسروصدای دولت برای ساخت ۴ میلیون مسکن شاید در مرحله اجرا قابل‌دفاع نباشد،اما طرح اولیه این پروژه برپایه اصول کارشناسی بنا شده
است.
باید نهادهای ذی‌ربط برای ساخت‌وساز در کشور توجه کنند که اگر طرحی را از کشورهای دیگر الگوبرداری می‌کنند،لازم است باتوجه به زیرساخت‌ها و شرایط داخلی تغییر کند و در مرحله بعد اجرایی شود، چرا که ممکن است طرحی که در کشورهای دیگر موفق بوده، در کشور ما به موضوعی چالش‌برانگیز تبدیل شود و بحران‌های غیرقابل‌جبرانی ایجاد
کند.
وی افزود: باید در اجرای چنین طرح‌هایی، مکان‌یابی زمین‌ها به‌طور صحیح انتخاب شود و تعامل مناسبی با بخش نوسازی شهرها انجام بگیرد، همچنین این املاک باید با نرخ‌گذاری‌های واقعی به مردم عرضه شود تا دست سوداگران مسکن از این بخش کوتاه بماند. در غیر این صورت، سرمایه ملی از بین می‌رود و امید خانه شدن اقشار کم‌درآمد روز به روز کمرنگ‌تر می‌شود.
به مکان‌یابی‌ها توجه شود
آسویار خاطرنشان کرد: تجربه دولت‌های گذشته برای ساماندهی و ساخت مسکن مشکلات زیادی از بابت خدمات رفاهی، آموزشی، درمانی، تفریحی و… وجود آورد؛ زیرا مکان‌یابی درستی برای ساخت‌وساز در این شهرها انجام نگرفته و نارضایتی‌های متعددی را به‌وجود آورده
است.
برای مثال اگر مسکن مهر پردیس در غرب یا جنوب تهران ساخته می‌شد، بیشتر مشکلات این بخش وجود نداشت،اما اگر بخواهیم نیمه پر لیوان را ببینیم، همین خانه‌هایی که در قالب مسکن مهر به مردم عرضه شد، بسیاری از اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار و سهم قابل‌توجهی در ساماندهی بازار مسکن ایفا کرد.
تهران سهمیه‌ای در نهضت ملی مسکن ندارد
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: انتظار می‌رفت در طرح نهضت ملی مسکن از تجربه پروژه مسکن مهر استفاده شود. مسکن مهر نقاط قوت و ضعفی داشت. از نقاط ضعف می‌توان به مکان‌یابی نامناسب و نبود زیرساخت‌ها اشاره کرد، اما یکی از نقاط قوت این بود که ظرف یک سال قرارداد حدود ۲ میلیون واحد منعقد و پروژه‌ها عملیاتی شد. خدمات نظام مهندسی و نرخ صدور پروانه نیز اعداد مشخصی بود که شهرداری و نظام مهندسی به آن متعهد بودند. در نهضت ملی مسکن چنین چیزی نمی‌بینیم و در هر منطقه، شهرداری‌ها سلیقه خودشان را اعمال
می‌کنند.
شهر تهران، سهمیه‌ای در نهضت ملی مسکن ندارد و برای ساکنان تهران در اطراف پایتخت، این واحدها احداث می‌شود، بنابراین اتکای شهر تهران به بخش خصوصی است، اما افزایش سنگین نرخ زمین و مسکن در تهران، رکود معاملات و رشد مداوم نرخ مصالح ساختمانی و نرخ زمین، ساخت‌وساز در پایتخت را دچار مشکل کرده است.
نظام بانکی تکلیف خود را روشن کند
اردیبهشت امسال بود که رئیس‌جمهوری نسبت به عملکرد سیستم بانکی در تامین منابع و تخصیص نیافتن زمین‌های دولتی به طرح نهضت ملی مسکن انتقاداتی داشت. به‌نظر می‌رسد، مشکل تامین زمین تا حدودی برطرف شده، اما جز بانک مسکن، جای خالی ۲۶ بانک و موسسه مالی اعتباری در این پروژه دیده می‌شود.
از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تکلیفی سیستم بانکی برای طرح نهضت ملی مسکن ۶۳ هزار میلیارد تومان برعهده بانک مسکن قرار دارد که از گوشه و کنار شنیده می‌شود و منابع بانک مسکن در حال اتمام است؛ نظام بانکی تکلیف خود را روشن
کند.
محتشم، بر تامین به‌موقع تسهیلات بانکی تاکید کرد و گفت: دولت باید تا دیر نشده وام تا سقف ۴۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن را به خرید مصالح اختصاص دهد تا انبوه‌سازان ناچار به خرید مصالح با نرخ‌های آینده نشوند.
در این بخش، کنترل مناسبی انجام می‌گیرد و ادامه کار بهتر جلو می‌رود. در واقع، نظام بانکی باید تکلیف خود را با پروژه نهضت ملی مسکن روشن کند؛ چرا که موظف است طبق قانون ۲۰ درصد منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما به ۵ درصد این تکلیف عمل
می‌کند.
وی در پایان گفت: واضح است که برای بهره‌مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک‌سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله‌ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آن نمی‌شود.
جمعیت هدف در نهضت ملی مسکن عموما افرادی از دهک‌های یک تا ۵ هستند که به‌طبع توان مالی و منابع درآمدی خوبی برای پرداخت آورده ندارند و از طرفی بسیاری از مردم اخذ وام مسکن را برای پرداخت رهن و اجاره بسیار راحت‌تر از پرداخت آورده در نهضت ملی مسکن می‌دانند.
سخن پایانی
تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و تعلل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، پروژه نهضت ملی مسکن را با خطر رکود تورمی مواجه کرده است. طی همین یک سالی که برخی بانک‌ها از زیر بار نهضت ملی مسکن شانه خالی کردند، نرخ مصالح ساختمانی به‌طور متوسط ۵۵ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که تورم سالانه بخش سیمان و بتن ۸۰، سنگ ۸۲ و شیشه ۸۵ درصد بوده است.
رشد تعداد ساخت‌وساز در کشور شاید بیشتر در آمار صدور پروانه ساختمانی نهضت ملی مسکن نمایان باشد؛ چرا که در شهر تهران به‌عنوان شاخص ساخت‌وساز بخش خصوصی که در نهضت ملی مسکن، سهمیه‌ای به این شهر اختصاص نیافته، اوضاع ساخت‌وساز چندان مناسب نیست. سال ۱۴۰۰ برای حدود ۵۲ هزار واحد در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شده، در حالی که این رقم در سال ۱۳۹۹ حدود ۷۰ هزار و در حالت نرمال سال‌های قبل حدود ۱۵۰ هزار واحد بوده است.
در بخش تامین زمین مرغوب هم اوضاع نهضت ملی مسکن چندان مناسب نیست. اگرچه دولت تاکنون برای ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد زمین تامین کرده، اما عمده این زمین‌ها در اطراف شهرها و مناطق فاقد زیرساخت است که می‌تواند مخارج سنگینی را برای ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی به دوش دولت بگذارد. قرار بود طبق قانون جهش تولید و تامین مسکن، دستگاه‌های دولتی زمین‌های مازاد خود را به پروژه نهضت ملی اختصاص دهند، اما تاکنون تنها ۴ درصد این اراضی تخصیص یافته است.
منبع صمت
