خرید خانه؛ خیلی نزدیک، خیلی دور/ شاخص طول دوره انتظار برای خرید خانه در ایران به ۳۴ سال رسید

از آنجا که بر اساس نرم‌های جهانی، طول دوره انتظار برای خرید خانه بیش از ۱۰ سال، غیر طبیعی و ناهنجار به شمار می‌رود، همین اعداد ۱۵ یا ۳۴ سال خود گواه وضعیت وخیم سرپناه در کشور به شمار می‌رود. اما اگر دقیق‌تر نگاه کنیم، عدد ۳۴ که میانگین کل کشور به نظر می‌رسد، نیز نمی‌تواند واقعیت موجود را به خوبی و دقت بیان کند. چه آنکه از سویی، این نرخ در تهران و کلانشهرها و حتی شهرهای متوسط بسیار بالاتر از ۳۴ سال است.

همزمان از آنجا که بیش از ۷۰ درصد جمعیت کشور شهرنشین هستند و بخش قابل توجهی از آن در پایتخت، کلانشهرها و شهرهای متوسط تمرکز دارند، این رقم از دقت لازم برخوردار نیست. ضمن اینکه مشخص نیست آیا در محاسبات مورد نظر مسوول مسکن در وزارت راه نرخ طول انتظار برای خانه‌دار شدن در مناطق روستایی نیز در این میانگین ۳۴ ساله لحاظ شده است یا خیر؟

بررسی‌های «تعادل» با هدف روشن‌تر شدن ابعاد این شاخص در ایران نشان می‌دهد، با فرض اینکه یک خانوار تهرانی ۱۰ میلیون تومان (حداقل دستمزد در سال ۱۴۰۱ حدود ۶ میلیون تومان است) در ماه درآمد دارد، در صورت ثابت ماندن قیمت‌ها و در صورتی که خانوار مفروض هیچ هزینه‌ای طی ۳۴ سال نداشته باشد، پس از این دوره ۳۴ ساله می‌تواند ۴ میلیارد و ۸۰ میلیون تومان پس انداز کند و به قیمت میانگین هر متر مربع در پایان آذر (۵۰ میلیون تومان) آپارتمانی ۸۱ متری خریداری کند.

این در حالی است که فروض یادشده هیچ کدام در عالم واقع، حقیقت ندارند. نه قیمت‌ها ثابت خواهد ماند و نه خانوار می‌تواند هزینه‌ای نداشته باشد. هم اینک در تهران بیش از ۶۰ درصد هزینه سبد خانوار صرف پرداخت اجاره خانه می‌شود. این در حالی است که تازه‌ترین گزارش‌های رسمی، حاکی از کاهش سهم خورد و خوراک و افزایش سهم اجاره‌بها در سبد خانوار است. اما نکته مهم‌تر اینکه در محاسبات دوره انتظار خانه‌دار شدن، تمام درآمد خانوار در معادله استفاده نمی‌شود بلکه معمولا پس انداز ۳۰ درصد از درآمدها در نظر گرفته می‌شود. در این صورت، دست یابی خانوار تهرانی به همان آپارتمان ۸۱ متری با مفروضات غیرواقعی، نه ۳۴ سال که ۱۰۲ طول می‌کشد.

افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در بخش دیگری از سخنان خود همچنین با یادآوری اینکه سکونت ۴۰ درصد از جمعیت روستایی و شهری در بافت فرسوده معضلی اساسی است از مستاجر بودن ۵۰ درصد تهرانی‌ها خبر داد و افزود: سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست و به ۶۰ درصد رسیده که این عدد در تهران به ۷۰ درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم ۳۰ درصد است.

علت رشد قیمت زمین؟

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در حالی از افزایش سهم زمین در قیمت مسکن خبر داده است که بروز این پدیده با توجه به مناسبات حاکم بر بودجه‌ریزی شهرداری‌ها پیش از این از سوی کارشناسان اقتصادی و اجتماعی پیش بینی شده بود.

به باور کارشناسان، از آنجا که منابع اقتصادی و سیاسی در شهرهای بزرگ و به ویژه پایتخت متمرکز شده است، تمایل برای ساخت ساختمان‌های بلند مرتبه با هدف استفاده حداکثری از زمین افزایش می‌یابد. از سوی دیگر، شهرداری‌ها برای تامین بودجه خود به درآمدهای تراکم‌فروشی عادت می‌کنند و ماحصل این نیروها چیزی جز گران شدن قیمت زمین در کلانشهرها نبوده و نخواهد بود.

بررسی روند تحولات اقتصادی- اجتماعی طی ۵ دهه اخیر نشان می‌دهد، «رشد و تغییر ترکیب جمعیت»، «وابستگی بودجه شهرداری کلانشهرها به ساخت و ساز» و «جذب اثرات تورمی بیماری هلندی در مسکن» از شاخص‌های مهم و عمده اثرگذار بر قیمت مسکن هستند.

به گزارش «تعادل»، طی ۵ دهه اخیر، وفور درآمدهای نفتی، ساختار و بافت جامعه ایرانی را دستخوش تغییر کرد. با وصول این درآمدها، از سویی میل به کالاهای مصرفی و از سوی دیگر، تولید کالاها و محصولات صنعتی و نیمه صنعتی و حتی صنایع مونتاژی در کشور افزایش یافت. به این ترتیب، تولیدکنندگان به دنبال جذب نیروی کار بودند و روستاییان نیز در پی تحول در مالکیت زمین و پیامدهای منفی آن، به دنبال شغل راهی شهرها شدند. شهرهایی که خود تفاوت اندکی با روستاها داشتند. در هر صورت، محل و کانون تولید از روستاها به شهرها، و از دامپروری و کشاروزی به صنایع منتقل شد.

این تحولات عظیم در نتایج سرشماری نفوس و مسکن منعکس شده است. بر اساس آمارهای یادشده، مهاجرت روستاییان به شهرها از سال‌ ۵۵ تا سال ۹۵ رشد ۳۰۰ درصدی داشته است. این در حالی است که طی این سال‌ها جمعیت کشور با رشد ۱۴۰ درصدی از حدود ۳۵ میلیون نفر در سال ۵۵ در این روزها به بیش از ۸۴ میلیون نفر رسیده است. تغییر ترکیب جمعیت البته محدود به مهاجرت به شهرها نیست، بلکه افزایش ازدواج و طلاق‌ها و همچنین رواج زندگی انفرادی یا رواج مالکیت و استفاده از اقامتگاه دوم و حتی سوم برای دهک‌های بالای درآمدی نیز در زمره اثرات تغییرات روی تقاضای مسکن و در نتیجه قیمت آن به شمار می‌رود.

در سویه دیگر ماجرا، با رشد شهرنشینی، شهرداری‌های ناگزیر از یافتن درآمدهای تازه برای ساماندهی امور شهرهای به‌شدت شلوغ، آلوده و سرشار از مسائل و ناهنجاری‌های تازه بروز یافته بودند. همزمان، مهاجران نیازمند مسکن بودند. به این ترتیب، ناخودآگاه، مسکن به حلقه وصل شهرداری و شهروندان تبدیل شد. به دلیل ارزان‌سازی ساخت خانه، و همچنین پیشرفت تکنولوژی ساخت ساختمان‌های بلند، آپارتمان نشینی رواج یافت. با ارتفاع گرفتن ساختمان‌ها، اگر چه درآمد شهرداری‌ها از محل شهرفروشی رشد یافت و آنها توانستند حمل و نقل عمومی را توسعه دهند، اما همزمان قیمت «زمین» به‌شدت رشد کرد و خود به رشد قیمت مسکن دامن زد.

همزمان با تحولات دنیای واقعی، در دنیای اقتصاد نیز تبدیل دلاری‌های نفتی به ریال، پایه پولی و حجم نقدینگی در دوری از رشد فزاینده و لاینقطع گرفتار آمد و تورم مزمن دو رقمی به مدت ۵ دهه را شکل داد. با چنین تورمی، نوک پیکان نقدینگی سرگردان، «مسکن» را نشانه گرفت و این کالای مصرفی به مرور زمان به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شد.  اگر چه فعالیت مداوم و پرقدرت سه مولفه تغییر ترکیب جمعیت، وابستگی شهرداری‌ها به تراکم فروشی و تبعات بیماری هلندی همگی اثرات مضاعفی روی قیمت مسکن گذاشته‌اند، اما بی‌گمان، این سه مولفه خود در اقتصاد نفت سوز ایران و نحوه مواجهه غلط دولت‌ها با درآمدهای نفتی ریشه دارد.

چند میلیون درصد رشد مسکن؟

بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد، تحت تاثیر این سه مولفه عمده و سایر شرایط و عوامل، از سال ۱۳۵۷ تا ابتدای دیماه ۱۴۰۱ قیمت مسکن در تهران ۶ میلیون و ۲۴۹ هزار و ۹۰۰ درصد رشد یافته است. بر اساس آمارهای در دسترس، میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در سال ۱۳۵۷ حدود ۸۰۰ تومان بوده است، این شاخص در پایان آذر سال جاری به ۵۰ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که تورم موجود در مسکن طی ۴۴ سال گذشته بیش از ۶ میلیون درصد بوده است. درصدی که نشان‌دهنده سبقت تورم مسکن از تورم عمومی و سایر بازارهای موازی بوده است و این بازار به خوبی توانسته پناهگاهی برای نقدینگی سرگردان و سفته بازی و دلالی باشد.

نیاز به ۲۰ میلیون مسکن در ۱۰ سال

نوروزی در بخش دیگری از سخنان خود اظهار کرد: مطابق آمارها نیاز به مسکن طی سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۹ به غیر از مستأجران چنین برآورد شده است: با توجه به اینکه ۲۴ میلیون دختر و پسر مجرد وجود دارد طی ۱۰ سال آینده به ۱۲ میلیون مسکن نیاز دارند، همچنین ۸ میلیون مسکن به تخریب و نوسازی نیاز دارند و ۱.۴ میلیون کمبود مسکن در برابر تعداد خانواده وجود دارد.

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن تعیین وضع مطلوب مسکن را با ۶ شاخص کاهش طول دوره انتظار مسکن، کاهش سهم مسکن در سبد هزینه خانواده، کاهش نسبت خانواده‌های مستأجر به کل خانواده، کاهش سهم جمعیت ساکن در واحدهای فرسوده شهری و روستایی از کل جمعیت، افزایش عمر مفید و کیفیت ساختمان و ارتقاء کیفیت معماری مسکن متناسب با هویت ایرانی_اسلامی عنوان کرد.

نوروزی برنامه عملیاتی در مناطق مختلف کشور را ۴ پروژه اصلی شامل روستاها و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت، سایر شهرها، تهران و سواحل مکران دانست که بایستی به آنها وام مناسب تعلق گیرد چرا که اگر این پروژه در روستاها عملیاتی نشود، مطالبه وام از سوی مردم به شهرها می‌رسد، بنابراین باید مهاجرت معکوس رقم بخورد که با مهیا بودن خدمات زیربنایی و روبنایی، رونق اقتصاد روستا و اشتغالزایی در روستاها همراه می‌شود. وی با اشاره به لزوم محرک‌سازی در جهت مهاجرت معکوس خاطرنشان کرد: بسترسازی برای ایجاد خانه‌های مولد زیستی معیشتی در روستاها و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت ضرورت دارد.

روزنامه تعادل