مسکن گران‌تر شد، خریدار کمتر؛ بازار تهران در قفل رکود

این وضعیت نشان می‌دهد افزایش قیمت‌های اعلامی هنوز نتوانسته به رونق معاملات منجر شود و فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن همچنان یکی از اصلی‌ترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار است.

قیمت‌های پیشنهادی تا کجا بالا رفته‌اند؟

داده‌های غیررسمی استخراج‌شده از سایت‌های فروش ملک، رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران را حدود ۱۱۷.۶ درصد نشان می‌دهد. البته این رقم مربوط به قیمت‌هایی است که فروشندگان در آگهی‌ها اعلام کرده‌اند و الزاماً بیانگر قیمت نهایی معاملات نیست.

در یک برآورد دیگر، میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن در ۲۲ منطقه تهران در ابتدای شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان اعلام شده است. این رقم در مقایسه با میانگین حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، افزایش قابل توجهی را نشان می‌دهد.

اما برای ارزیابی وضعیت واقعی بازار، نمی‌توان تنها به قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌ها تکیه کرد.

بر اساس داده‌های «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است.

به این ترتیب، افزایش قیمت‌های آگهی‌شده را نمی‌توان به‌طور مستقیم معادل رشد قیمت قطعی معاملات در نظر گرفت.

معاملات؛ نیمه دیگر ماجرا

در سوی دیگر بازار، تعداد قراردادهای خرید و فروش همچنان پایین است.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ۳۰ شهریورماه اعلام کرده است که گزارش‌های میدانی از پایین بودن سطح قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد.

او همچنین تأکید کرده است که اتحادیه به دلیل دسترسی نداشتن کامل به سامانه‌های معاملاتی، امکان ارائه آمار دقیق درباره حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف تهران را ندارد.

به گفته گودرزی، بازار مسکن طی سال‌های اخیر با رکود مواجه بوده و تحولات ماه‌های گذشته نیز به کاهش دوباره سطح قراردادها منجر شده است. او معتقد است اگر اتفاق خاصی رخ ندهد، در نیمه دوم سال نیز تغییر محسوسی در وضعیت معاملات انتظار نمی‌رود.

چرا قیمت بالا می‌رود اما معامله انجام نمی‌شود؟

بخش مهمی از پاسخ را باید در فاصله میان قیمت تمام‌شده مسکن و قدرت خرید خانوارها جست‌وجو کرد.

فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه‌های زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید مواجه‌اند و همین مسئله کاهش قیمت تمام‌شده واحدهای جدید را دشوار کرده است. در مقابل، توان مالی بسیاری از خریداران متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده است.

در چنین شرایطی، بخشی از فروشندگان تلاش می‌کنند قیمت ملک را با توجه به تورم و افزایش هزینه‌ها بالا نگه دارند، اما تقاضای مصرفی توان ورود به این قیمت‌ها را ندارد.

نتیجه، بازاری است که در آن فایل‌های گران‌قیمت افزایش می‌یابد، اما فروش آنها به زمان بیشتری نیاز دارد.

هزینه ساخت، ارز و بازارهای موازی

سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز افزایش هزینه‌های تولید را یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن می‌داند.

او در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به افزایش قیمت ارز و هزینه‌های تولید مسکن گفته است که رشد قیمت مسکن در چنین شرایطی قابل انتظار است.

لطفی درباره تأثیر جنگ بر بازار مسکن تهران نیز گفته است که این اتفاق بیشتر به رکود بازار منجر شده، اما اثرگذاری بازارهای موازی مانند ارز و طلا، در کنار نرخ تورم، باعث شده قیمت مسکن نه‌تنها کاهش پیدا نکند، بلکه نرخ‌های اعلامی افزایش یابد.

قدرت خرید؛ گره اصلی بازار

در شرایط کنونی، فاصله میان قیمت ملک و توان مالی خانوارها به یکی از مهم‌ترین موانع رونق معاملات تبدیل شده است.

افزایش قیمت‌های پیشنهادی زمانی می‌تواند به رشد واقعی بازار منجر شود که خریداران نیز توان تأمین منابع مالی لازم برای خرید را داشته باشند. در غیر این صورت، افزایش قیمت‌ها بیشتر به طولانی‌شدن زمان فروش و کاهش تعداد معاملات منجر می‌شود.

از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت، امکان کاهش قابل توجه قیمت واحدهای نوساز را محدود کرده است. به همین دلیل بازار تهران هم‌زمان تحت فشار دو عامل قرار دارد: هزینه‌های رو به رشد تولید از یک سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر.

نیمه دوم سال؛ انتظار برای رونق یا ادامه رکود؟

بازار مسکن تهران نیمه دوم سال را در شرایطی آغاز کرده که نشانه‌ای روشن از رونق معاملات دیده نمی‌شود؛ در عین حال، کاهش عمومی قیمت‌ها نیز در داده‌های موجود مشاهده نمی‌شود.

آنچه فعلاً در بازار دیده می‌شود، افزایش قیمت‌های پیشنهادی در کنار پایین‌ماندن سطح معاملات است؛ وضعیتی که نشان می‌دهد بازار میان قیمت‌های مورد انتظار فروشندگان و توان خرید متقاضیان فاصله قابل توجهی دارد.

با توجه به اظهارات فعالان صنفی، در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغییر محسوس در حجم معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد. بنابراین بازار مسکن تهران فعلاً با ترکیبی از قیمت‌های پیشنهادی صعودی، قدرت خرید محدود و رکود معاملاتی روبه‌روست؛ ترکیبی که خروج از آن به تغییر هم‌زمان در شرایط اقتصادی، هزینه ساخت و توان تأمین مالی خریداران نیاز دارد.