جمعه , ۱۶ مرداد ۱۴۰۵ - ۱۱:۰۰ قبل از ظهر

شهر

راهکار تازه دولت برای تامین مالی مسکن‌سازی

در نيمه نخست پاييز ۱۴۰۴، بازار مسكن ايران بار ديگر در معرض يك موج تورمي شديد قرار گرفت؛ موجي كه برخلاف تصور، نه از محل رشد معاملات يا بهبود تقاضا، بلكه از كانال نرخ ارز وارد شد. عبور دلار از مرز ۱۱۷ هزار تومان در هفته دوم مهرماه، آن‌هم با رشد بيش از ۱۹ درصدي نسبت به مردادماه، بازار ملك را دچار يك جهش قيمتي كم‌سابقه كرد. از آنجا كه در اقتصاد ايران، قيمت ملك همواره به عنوان تابعي از نرخ ارز عمل كرده، اين شوك ارزي به سرعت در بازار مسكن نيز منعكس شد. طبق گزارش منتشرشده توسط مركز آمار ايران، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران در شهريور ۱۴۰۴ به حدود ۱۲۵ ميليون و ۸۳۰ هزار تومان رسيده است. اين عدد نسبت به ميانگين مردادماه كه حدود ۱۲۲ ميليون و ۴۶۰ هزار تومان بود، رشد حدود ۲.۸ درصدي را نشان مي‌دهد. اين رشد در شرايطي اتفاق افتاده كه بازار معاملات همچنان در ركود به‌سر مي‌برد و ورود تقاضاي مصرفي به بازار در شهريورماه نيز نتوانسته روند تورمي را متوقف كند. شمال تهران؛ قله‌هاي قيمتي در زعفرانيه الهيه و نياوران در برخي مناطق شمالي تهران كه به عنوان گران‌ترين و لوكس‌ترين محله‌هاي پايتخت شناخته مي‌شوند، مانند الهيه، زعفرانيه و نياوران، قيمت هر متر مربع واحدهاي مسكوني به رقم چشمگير و بي‌سابقه‌اي بالغ بر ۲۳۰ ميليون تومان رسيده است. اين افزايش قيمت صرفاً محدود به آپارتمان‌هاي نوساز و برند نيست؛ بلكه حتي واحدهايي با عمر ساخت متوسط يا چندين سال نيز به دليل جو كلي بازار و فشارهاي اقتصادي، با چنين قيمت‌هايي معامله مي‌شوند. اين امر نشان‌دهنده شدت تورم در بخش مسكن و تغييرات بنيادين در رفتار مالكان و خريداران است. مشاوران املاك در اين محله‌ها گزارش مي‌دهند كه جهش نرخ دلار و افزايش نوسانات ارزي، يكي از مهم‌ترين عوامل موثر بر اين رشد قيمتي است.به‌طور خاص، بسياري از مالكان كه با افزايش چشمگير قيمت دلار مواجه شده‌اند، تمايلي به فروش ملك خود با قيمت‌هاي پيشين يا حتي كمتر ندارند و انتظار دارند قيمت‌ها به نسبت رشد ارز، افزايش يابد. اين انتظارات تورمي و نااطميناني‌هاي اقتصادي باعث شده تا نرخ‌هاي پيشنهادي فروش ملك به‌طور چشمگيري بالا رود و بازار مسكن در اين مناطق وارد فازي از ثبات ناپذيري و افزايش شديد قيمت‌ها شود. همچنين، در چنين فضايي، تقاضاي سرمايه‌گذاري با هدف حفظ ارزش دارايي در برابر كاهش ارزش پول ملي، نقش پررنگ‌تري يافته است. سرمايه‌گذاران به جاي خريد براي سكونت، بيشتر به دنبال حفظ و افزايش سرمايه خود هستند كه اين موضوع مزيد بر علت شده تا قيمت‌ها حتي در شرايط ركود معاملاتي نيز به صورت پيوسته رشد كنند. در نتيجه، بازار مسكن در اين مناطق بيش از آنكه بازتابي از نيازهاي مصرفي واقعي باشد، به بازاري سفته‌بازي و سرمايه‌محور تبديل شده است كه موجب فاصله بيشتر قشرهاي متوسط و ضعيف جامعه از امكان خانه‌دار شدن شده است. تبلیغ 40میلیون وام بدون ضامن بلوبانک سامان yn-ad دلار؛ متهم رديف اول افزايش قيمت مسكن تأثير نرخ ارز بر بازار مسكن را نمي‌توان ناديده گرفت. جهش دلار نه‌تنها هزينه ساخت و قيمت مصالح ساختماني را افزايش مي‌دهد، بلكه به دليل بي‌ثباتي اقتصادي، مردم را به سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي فيزيكي مانند ملك سوق مي‌دهد. در اين ساختار، حتي در غياب خريدار واقعي، قيمت‌ها صرفاً به دليل انتظارات تورمي و حفظ ارزش پول بالا مي‌روند. اين پديده كه برخي كارشناسان از آن به عنوان «سفته‌بازي رواني» ياد مي‌كنند، يكي از مهم‌ترين دلايل رشد قيمت در شرايط ركود بازار است. ركود معاملات؛ بازاري بدون خريدار گزارش‌هاي ميداني نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در مهر ۱۴۰۴ با وجود رشد شديد قيمت، از نظر معاملاتي همچنان در حالت قفل باقي مانده است. نه خريدار مصرفي توان ورود به بازار را دارد، نه سرمايه‌گذاران حاضرند با اين سطح از ريسك، خريد جديد انجام دهند. حجم معاملات كاهش يافته و بازار در بسياري از مناطق در وضعيت ايست كامل قرار دارد. با اين حال، نرخ‌هاي پيشنهادي فروش به دليل جو رواني و سيگنال‌هاي ارزي، كاهشي نشده است. اجاره‌بها؛ بار سنگين بر دوش مستأجران بررسي‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه تورم ماهانه اجاره مسكن در شهريور به ۲.۸ درصد رسيده است؛ رقمي برابر با تورم ماهانه خود مسكن. اما شكل قراردادهاي جديد، نشان مي‌دهد كه اجاره‌هاي واقعي در بسياري از مناطق با وديعه‌هاي سنگين و اجاره‌هاي اسمي بسته مي‌شوند تا از نرخ‌گذاري رسمي فرار شود. در چنين فضايي، مستأجراني كه توان تأمين وديعه‌هاي چند صد ميليوني را ندارند، عملاً از چرخه مسكن خارج مي‌شوند يا به مناطق كم‌برخوردارتر مهاجرت مي‌كنند. جنوب تهران و حومه رشد سريع، با تنوع قيمتي بالا در بازار اجاره مسكن تهران، خصوصاً در مناطق جنوبي شهر، شرايط اجاره به شكلي پيچيده و نامتعارف درآمده است. يكي از ويژگي‌هاي بارز اين وضعيت، وجود وديعه‌هاي بسيار سنگين است كه غالباً بخش عمده‌اي از هزينه‌هاي مستأجران را تشكيل مي‌دهد، در حالي كه اجاره ماهانه به شكل قابل توجهي پايين يا ناچيز است.در محلاتي مانند مولوي، فلاح و افسريه، شكاف قابل‌توجهي ميان قيمت فايل‌ها و اجاره‌بها مشاهده مي‌شود. براي مثال: در محله مولوي، واحدهاي مسكوني با متراژ حدود ۱۰۰ متر و سال ساخت ۱۳۹۴، اجاره‌اي بسيار غيرمعمول دارند؛ وديعه‌اي بالغ بر ۶۰۰ ميليون تومان در برابر اجاره ماهانه‌اي ناچيز و حدود ۱۰۰ هزار تومان. اين وضعيت نشان‌دهنده شيوه‌اي از بازار اجاره است كه در آن، مالكان بيشتر به دنبال دريافت وديعه‌هاي سنگين هستند و اجاره ماهانه كمتر اهميت دارد. در مناطق اطراف مانند افسريه شمالي، اوضاع تفاوت چنداني ندارد؛ براي يك واحد ۷۳ متري با سال ساخت حدود ۱۳۸۰، وديعه ۵۰۰ ميليون تومان تعيين شده، اما اجاره ماهانه حدود ۳ ميليون تومان است. اين اختلاف نسبي نسبت به مولوي، باز هم فشار مالي بالايي را بر مستأجران تحميل مي‌كند و نشان مي‌دهد كه نقدينگي وديعه‌ها بخش مهمي از هزينه مسكن را تشكيل مي‌دهد. در حالي كه در نازي‌آباد نيز نمونه‌هايي با وديعه‌هاي نزديك به ۴۸۰ ميليون تومان براي واحدهاي ۶۰ متري مشاهده مي‌شود. در محله فلاح وضع به شكل چشمگيري پيچيده‌تر است؛ يك واحد ۱۲۵ متري ساخته شده در سال جاري، با وديعه ۱ ميليارد تومان و اجاره ماهانه تنها ۱۰۰ هزار تومان عرضه شده است. اين مدل قراردادها، علاوه بر فشار مالي بر مستأجران، نشان‌دهنده نبود نظم و شفافيت در بازار اجاره مسكن است. اين ارقام، نشانه‌اي از بي‌ثباتي و نبود سياست‌گذاري شفاف در بازار اجاره است؛ جايي كه حتي با اجاره‌هاي اسمي پايين، بار مالي اصلي بر دوش مستأجر از طريق وديعه‌هاي نجومي وارد مي‌شود. تحليل‌گران بازار مسكن بر اين باورند كه اگر نرخ ارز همچنان صعودي باشد و ابزارهاي سياست‌گذاري فعال نشوند، قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي نيز به رشد ادامه خواهد داد. اما ادامه اين روند در شرايط فقدان تقاضاي موثر، مي‌تواند در نهايت به يك ركود تورمي فرساينده منتهي شود. در اين شرايط، اگرچه قيمت‌ها بالا هستند، اما خريداري در بازار وجود ندارد و بازار به حالت انجماد كامل درمي‌آيد. بازار مسكن در ايران به‌تدريج ويژگي‌هاي بازار مصرفي را از دست داده و به يك بازار صرفاً سرمايه‌محور تبديل شده است. خانه ديگر فقط مكاني براي زندگي نيست، بلكه ابزار حفظ ارزش پول، سرمايه‌گذاري دلاري، و پناهگاهي در برابر تورم است. در اين ساختار، نه مي‌توان از دسترسي طبقات متوسط به مسكن سخن گفت، نه از بهبود چشم‌انداز رفاه. مگر آنكه سياست‌گذاران به‌جاي اقدامات مقطعي، با نگاهي جامع، به سراغ اصلاحات عميق در بازار زمين، ماليات بر سرمايه و عدالت در دسترسي به مسكن بروند.

آن‌گونه که دو مقام ارشد دولت سیزدهم اعلام کرده‌اند، فروش دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی (زمین) برای تامین مالی انبوه‌سازی دولتی در دستور کار قرار دارد. مسعود میرکاظمی، رییس سازمان برنامه و بودجه، اخذ مالیات از املاک و خانه‌های خالی، اقساط مسکن مهر و دارایی‌های وزارت راه را از جمله …

توضیحات بیشتر »

تصاویر منطقه ترسناک و جرم خیزی که حالا پاتوق گردشگران است

تصاویر منطقه ترسناک و جرم خیزی که حالا پاتوق گردشگران است

محله کیس‌دوسودر (Cais do Sodré) دارای بیشترین تمرکز مراکز تفریحی شبانه در پایتخت پرتغال است. تا پیش از یک دهه پیش، به بازدیدکنندگان توصیه می‌شد که از این منطقه دوری کنند چراکه به عنوان ناحیه پر جرم و جنایت شناخته می‌شد. «کیس‌دوسودر» در ابتدا محله ماهیگیران و ملوانان بود و از لحاظ …

توضیحات بیشتر »

راهکارهای جدید ترویج حمل و نقل سبز

راهکارهای جدید ترویج حمل و نقل سبز

به گزارش برزن نیوز به نقل از ویفروم، خدمات حمل‌ونقل جدید مانند اجاره دوچرخه تا سیستم‌های اشتراک خودرو و پارک هوشمند، به سرعت در حال رشد هستند و می‌توانند ازدحام، آلودگی و وابستگی به خودروهای شخصی را کاهش دهند؛ این مورد پیروزی بزرگی برای دولت‌های شهری است که مسیرهای دوچرخه‌سواری …

توضیحات بیشتر »

صلاحیت فوق تخصصی در عرصه ساختمان‌سازی کشور تعریف می‌شود

صلاحیت فوق تخصصی در عرصه ساختمان‌سازی کشور تعریف می‌شود

حامد مانی‌فر امروز در اجلاس ملی سازندگان حرفه‌ای مسکن و ساختمان اظهار داشت: یزد در حوزه‌های معماری و شهرسازی باعث افتخار ایران است و ویژگی‌های بسیار خاصی در حوزه معماری به تمام جهان ارائه کرده است. وی تصریح کرد: در شهر یزد عبادت صرفا کلامی نبوده بلکه شاهد عبادت عملی …

توضیحات بیشتر »

تعقیب و گریز مسکن و تورم

رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن در ۳ ماه گذشته + لیست قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، ۴ میلیون واحد مسکونی را در طول ۴ سال احداث کند. در یک سال گذشته، مشکلات نهضت ملی مسکن درگیر چالش‌هایی همچون جا خالی دادن برخی بانک‌ها از پرداخت وام، تامین نشدن آورده متقاضیان و مقاومت دستگاه‌های دولتی …

توضیحات بیشتر »

میانبر صنعتی‏‏‌سازی با سه شرط

دو الگوی موفق صنعتی‌سازی در مسکن ملی

بازار تابع عرضه و تقاضاست و اگر کالایی کیفیتی پایین‌‌‌تر از سطح استانداردهای موردنیاز در جامعه داشته باشد، طبعا نه اجازه ساخت به آن داده می‌شود و نه مورد اقبال عمومی واقع می‌شود. اینجاست که بحث حداقل کیفیت لازم، پدید می‌‌‌آید و ساخت‌وساز مورد نظر باید دست‌‌‌کم برخوردار از سطح حداقلی کیفیت ساخت‌وساز باشد.

توضیحات بیشتر »

ساختمان‌های نهضت ملی مسکن در یزد ویلایی ساخته می‌شوند

افزایش ۱۰۰ درصدی بودجه رفاهی ـ مناسبتی معلمان/ احصاء و ثبت درخواست معلمان فاقد مسکن

خواجه رضایی امروز در اجلاس ملی سازندگان حرفه‌ای مسکن و ساختمان اظهار داشت: بحث آسایش و آرامش در منزلی که به معنای واقعی کلمه سرپناه، محل آرامش، رشد و نمو باشد موضوع بسیار مهمی است که باید حتما در ارتباط با طرح‌های مسکن مورد توجه قرار گیرد. مدیرکل راه و …

توضیحات بیشتر »

پیش‌بینی تحویل بخشی از واحدهای مسکن تا پایان امسال

مسکن میان وعده و واقعیت؛ چرا نهضت ملی روی زمین مانده است؟

به گزارش برزن نیوز به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی (چهارمحال و بختیاری)، حسینعلی مقصودی در  بازدید از واحدهای مسکن در حال احداث منظریه شهرکرد  که با حضور خبرنگاران صورت گرفت، گفت: مدت قرارداد اجرای این واحدها دو ساله است که در صورت تحویل تا پایان سال، …

توضیحات بیشتر »

آینده ۱۴۰۰ شهر ایران چگونه رقم خواهد خورد؟/ نشانه‌های تنش درآمدی در شهرداری‌ها

آینده 1400 شهر ایران چگونه رقم خواهد خورد؟/ نشانه‌های تنش درآمدی در شهرداری‌ها

 توسعه فعالیت‌های اقتصادی در مناطق مختلف شهری یک کشور، منجر به کمبود منابع سرمایه‌گذاری گردیده است از این رو ضرورت مطالعه دقیق در اختصاص منابع مالی به طرح‌ها و پروژه‌های مختلف شهری را بیش از پیش نمایان ساخته است. از این جهت بررسی روش‌های سرمایه‌گذاری در طرح‌ها و پروژه‌های مختلف …

توضیحات بیشتر »

درآمدزایی از پشت بام

درآمدزایی از پشت بام

با توجه به این‌که ایران سالانه بیش از ۲۹۰۰ ساعت از آفتاب بهره‌مند است، یکی از کشور‌های مناسب جهان در حوزه تولید انرژی‌های خورشیدی به شمار می‌رود؛ به گونه‌ای که مشترکان خانگی می‌توانند با خرید پنل خورشیدی و تاسیس نیروگاه روی پشت‌بام خانه خود، علاوه بر تامین نیاز، مازاد برق …

توضیحات بیشتر »