پایگاه خبری تحلیلی برزن نیوز نخستین پایگاه تخصصی مطالعات میان رشته ای (برنامه ریزی شهری – منطقه ای)
به گزارش برزن نیوز، خانه‌های خالی بار دیگر به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار مسکن تبدیل شده‌اند؛ این بار با ورود شهرداری‌ها به فرایند شناسایی واحدهای بلااستفاده. بر اساس آیین‌نامه اجرایی جدید، شهرداری‌های شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر باید در شناسایی این واحدها مشارکت کنند و اطلاعات آن‌ها را در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان قرار دهند. این تصمیم در شرایطی اتخاذ شده که عملکرد مالیات خانه‌های خالی در سال‌های گذشته فاصله زیادی با اهداف پیش‌بینی‌شده داشته است. حالا این پرسش مطرح است که آیا ورود شهرداری‌ها می‌تواند گره شناسایی و وصول مالیات را باز کند و واحدهای بیشتری را به بازار اجاره بازگرداند؟
شهرداری‌ها وارد میدان شناسایی خانه‌های خالی شدند
یکی از مهم‌ترین تحولات اخیر در سیاست مالیاتی بخش مسکن، ابلاغ آیین‌نامه اجرایی شناسایی خانه‌های خالی توسط شهرداری‌هاست.
بر اساس این آیین‌نامه، شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت موظف شده‌اند در شناسایی واحدهای مسکونی خالی مشارکت کنند و اطلاعات به‌دست‌آمده را به سامانه ملی املاک و اسکان ارسال کنند.
در این سازوکار، شهرداری‌ها نقش شناسایی اولیه را بر عهده دارند و اطلاعات برای بررسی و تکمیل فرایند به وزارت راه و شهرسازی منتقل می‌شود. وزارت راه نیز باید فهرست نهایی را در مهلت مقرر به سازمان امور مالیاتی ارائه کند.
نکته مهم در این آیین‌نامه، اختصاص درآمد حاصل از اجرای آن به شهرداری محل وصول است؛ منابعی که قرار است در چارچوب ضوابط قانونی و موافقت‌نامه‌های مربوط، برای احیای بافت‌های فرسوده و تأمین مسکن ارزان‌قیمت هزینه شود.
به این ترتیب، سیاست مالیات خانه‌های خالی علاوه بر هدف تنظیم بازار مسکن، می‌تواند به یکی از منابع تأمین مالی پروژه‌های شهری نیز تبدیل شود.
مالیاتی که درآمد چندانی نداشت
با وجود تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و گذشت چند سال از آغاز اجرای آن، عملکرد مالی این سیاست همچنان محل پرسش است.
بر اساس گزارش منتشرشده از عملکرد درآمدهای مالیاتی سال ۱۴۰۴، میزان مالیات وصول‌شده از خانه‌های خالی حدود ۷ میلیارد تومان اعلام شده است.
این رقم در مقایسه با ابعاد بازار مسکن و اهدافی که برای اجرای قانون در نظر گرفته شده بود، بسیار محدود به نظر می‌رسد.
البته درآمد پایین مالیاتی به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که تعداد خانه‌های خالی کم است یا سیاست مالیاتی هیچ اثری نداشته است. برای ارزیابی دقیق باید تعداد واحدهای شناسایی‌شده، تعداد واحدهای مشمول مالیات، میزان مالیات مطالبه‌شده و رقم واقعی وصول‌شده از یکدیگر تفکیک شوند.
به بیان دیگر، مسئله فقط تعداد خانه‌های خالی نیست؛ بلکه توانایی نظام اجرایی برای شناسایی دقیق مالکان، احراز شرایط قانونی و وصول مالیات نیز اهمیت دارد.
چرا شناسایی خانه‌های خالی دشوار است؟
یکی از موانع اصلی اجرای این قانون، تشخیص دقیق وضعیت سکونت واحدهای مسکونی است.
خالی بودن یک خانه همیشه از روی ظاهر ساختمان یا میزان مصرف آب و برق قابل تشخیص نیست. ممکن است واحدی برای مدتی خالی باشد، اما در حال بازسازی قرار داشته باشد یا مالک آن به دلایل حقوقی و خانوادگی امکان استفاده یا اجاره دادن ملک را نداشته باشد.
از طرف دیگر، نبود اطلاعات دقیق و به‌روز درباره مالکیت، نشانی، کدپستی و وضعیت سکونت می‌تواند احتمال خطا در شناسایی را افزایش دهد.
در همین زمینه، مدیرکل دفتر علوم داده‌های مالیاتی در مهرماه اعلام کرده بود که نرسیدن اطلاعات موردنیاز از سامانه ملی املاک و اسکان به سازمان امور مالیاتی، مانع اجرای بخشی از تکالیف قانونی شده است.
این مسئله نشان می‌دهد که حتی وجود قانون و تعیین نرخ مالیات نیز بدون زیرساخت اطلاعاتی دقیق، لزوماً به نتیجه عملی منجر نمی‌شود.
ورود شهرداری‌ها به این فرایند می‌تواند از این جهت اهمیت داشته باشد که مدیریت شهری به اطلاعات محلی و شناخت بیشتری از وضعیت ساختمان‌ها و محدوده‌های شهری دسترسی دارد؛ با این حال، موفقیت این سازوکار به کیفیت اطلاعات، هماهنگی دستگاه‌ها و امکان راستی‌آزمایی وضعیت واقعی واحدها وابسته است.
مالیات خانه خالی چگونه محاسبه می‌شود؟
بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که بیش از ۱۲۰ روز در سال مالیاتی بدون سکونت یا استفاده باقی بماند، در صورت احراز سایر شرایط قانونی، مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.
مبنای محاسبه این مالیات، مالیات متعلقه بر درآمد اجاره ملک است و نه درصدی ثابت از ارزش روز ساختمان.
ضرایب مالیاتی نیز بر اساس مدت خالی ماندن واحد به این شکل تعیین شده‌اند:
| مدت خالی ماندن | ضریب مالیات |
|---|---|
| سال اول | ۶ برابر مالیات متعلقه بر اجاره |
| سال دوم | ۱۲ برابر |
| سال سوم به بعد | ۱۸ برابر |
برای اشخاص حقیقی و حقوقی دارای بیش از پنج خانه خالی، ضرایب مقرر دو برابر می‌شود.
همچنین قانون برای برخی واحدهای نوساز و پروژه‌های انبوه‌سازی، مهلت‌های مشخصی در نظر گرفته است.
این ضوابط نشان می‌دهد که هدف قانون، افزایش هزینه نگهداری طولانی‌مدت واحدهای مسکونی بدون استفاده است؛ با این امید که مالکان برای عرضه ملک به بازار اجاره یا فروش انگیزه بیشتری پیدا کنند.
پیشنهاد تازه؛ مالیات فقط در شهرهای بزرگ اجرا شود؟
هم‌زمان با تحولات اجرایی قانون، پیشنهاد دیگری نیز درباره نحوه اجرای مالیات خانه‌های خالی مطرح شده است.
علی فرنام، پژوهشگر مسکن و شهرسازی، در گفت‌وگویی با خبرگزاری تسنیم پیشنهاد کرده است که اجرای این سیاست بر شهرهایی متمرکز شود که با سوداگری جدی‌تر در بازار مسکن مواجه‌اند.
در این پیشنهاد، شهرهایی مانند یاسوج، بیرجند، بجنورد و ایلام به‌عنوان نمونه شهرهایی مطرح شده‌اند که ممکن است از شمول این سیاست خارج شوند.
استدلال مطرح‌شده این است که شرایط بازار مسکن در شهرهای کوچک و متوسط با کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز یکسان نیست و نمی‌توان بدون توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای، سیاست واحدی را برای همه شهرها اجرا کرد.
با این حال، این موضوع در حد پیشنهاد کارشناسی است و نباید آن را به‌عنوان تغییر قانون یا معافیت رسمی شهرهای نام‌برده تلقی کرد.
از منظر سیاست‌گذاری شهری، این پیشنهاد یک پرسش جدی ایجاد می‌کند: آیا مالیات بر خانه‌های خالی باید در تمام شهرهای مشمول قانون اجرا شود یا منابع اجرایی و نظارتی باید به مناطقی اختصاص یابد که بیشترین تأثیر را بر بازار مسکن دارند؟
تجربه جهانی؛ مالیات به‌تنهایی بازار مسکن را اصلاح نمی‌کند
بررسی تجربه برخی شهرهای جهان نشان می‌دهد مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یکی از ابزارهای مدیریت بازار مسکن باشد، اما موفقیت آن به نحوه طراحی و اجرای سیاست وابسته است.
برای نمونه، شهر ونکوور کانادا از مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های خالی و کم‌استفاده در قالب برنامه‌های جداگانه استفاده کرده است. هدف این سیاست‌ها افزایش عرضه واحدهای مسکونی برای سکونت و کاهش نگهداری املاک بدون استفاده در بازاری با فشار تقاضاست.
در پاریس نیز سیاست مالیات بر واحدهای مسکونی خالی با هدف تشویق مالکان به استفاده از ملک و افزایش عرضه مسکن دنبال می‌شود.
با این حال، شرایط بازار مسکن، ساختار مالکیت، نظام مالیاتی و قدرت اجرایی شهرداری‌ها در این شهرها با ایران تفاوت دارد؛ بنابراین نمی‌توان صرفاً با الگوبرداری از نرخ مالیات آن‌ها، انتظار نتیجه مشابه داشت.
درس مهم این تجربه‌ها، ضرورت ترکیب مالیات با سیاست‌های دیگر است؛ از جمله توسعه مسکن اجاره‌ای، افزایش عرضه متناسب با تقاضا، اصلاح نظام اطلاعات املاک و حمایت از مستأجران.
آیا مالیات خانه‌های خالی می‌تواند اجاره‌بها را کاهش دهد؟
پاسخ به این پرسش به میزان موفقیت قانون در شناسایی واحدهای واقعاً خالی و تبدیل آن‌ها به عرضه مؤثر در بازار بستگی دارد.
اگر مالیات باعث شود مالکان واحدهای بلااستفاده را به بازار اجاره عرضه کنند، می‌تواند در برخی مناطق به افزایش عرضه و کاهش فشار بر بازار کمک کند.
اما تعداد خانه‌های خالی به‌تنهایی شاخص مناسبی برای ارزیابی کمبود مسکن نیست. برخی واحدها ممکن است در مکان‌هایی قرار داشته باشند که تقاضای مؤثر برای اجاره در آن‌ها محدود است؛ برخی دیگر نیز ممکن است به دلیل مشکلات حقوقی، کیفیت نامناسب ساختمان یا نیاز به تعمیرات، عملاً قابلیت عرضه نداشته باشند.
از سوی دیگر، حتی اگر تمام واحدهای خالی شناسایی شوند، نمی‌توان انتظار داشت مالیات به‌تنهایی مشکل گرانی مسکن و اجاره‌بها را حل کند.
بازار مسکن علاوه بر خانه‌های خالی، از عواملی مانند هزینه ساخت، قیمت زمین، نرخ تسهیلات، درآمد خانوارها، مهاجرت، رشد جمعیت و توزیع نامتوازن فرصت‌های شغلی تأثیر می‌پذیرد.
بنابراین مالیات خانه‌های خالی باید بخشی از یک برنامه جامع‌تر برای افزایش استطاعت‌پذیری مسکن باشد، نه تنها ابزار سیاست‌گذاری در این حوزه.
آزمون جدید مدیریت شهری؛ شناسایی دقیق یا تکرار تجربه گذشته؟
ورود شهرداری‌ها به فرایند شناسایی خانه‌های خالی می‌تواند فرصت تازه‌ای برای بهبود اجرای قانون باشد؛ اما موفقیت این طرح را نمی‌توان صرفاً با ابلاغ آیین‌نامه یا تشکیل سازوکارهای اداری سنجید.
برای ارزیابی عملکرد آن باید مشخص شود چه تعداد واحد شناسایی شده، چه تعداد از آن‌ها پس از بررسی واقعاً مشمول مالیات بوده‌اند، چه میزان مالیات وصول شده و چه تعداد واحد در نتیجه اجرای سیاست به بازار اجاره بازگشته‌اند.
همچنین لازم است نحوه هزینه‌کرد درآمدهای حاصل از این مالیات در شهرداری‌ها شفاف باشد تا مشخص شود منابع اختصاص‌یافته واقعاً به احیای بافت‌های فرسوده و توسعه مسکن ارزان‌قیمت کمک کرده‌اند.
در نهایت، مسئله اصلی این نیست که خانه‌های خالی مشمول مالیات شوند یا نشوند؛ بلکه این است که آیا سیاست‌گذار می‌تواند از این ابزار برای افزایش عرضه مؤثر مسکن، بهبود عدالت فضایی و کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر استفاده کند؟
ورود شهرداری‌ها می‌تواند آغاز مرحله تازه‌ای از اجرای قانون باشد؛ اما نتیجه واقعی زمانی مشخص خواهد شد که آمار شناسایی، وصول مالیات و عرضه مجدد واحدها به بازار منتشر شود.
